Các ngân hàng lớn giảm dư nợ vay mua nhà cá nhân tồn đọng 0,7 nghìn tỷ nhân dân tệ, còn có cần thiết phải trả trước khoản vay không?

Hỏi AI · Tại sao dư nợ vay mua nhà cá nhân lại giảm trong thời kỳ thị trường nhà nhỏ ấm áp?

Mỗi ngày báo chí: Triệu Cảnh Trí    Biên tập mỗi ngày: Wei Guanhong

Liệu làn sóng trả trước khoản vay mua nhà đã kết thúc chưa?

Bắt đầu từ nửa cuối năm 2022, người vay vay mua nhà cá nhân ở Trung Quốc đã tăng tốc trả trước khoản vay, dần hình thành một đợt “làn sóng trả trước” trong một khoảng thời gian.

Nhưng hiện nay, cảnh tượng đặt số, xếp hàng nhiều tháng đã không còn phổ biến. Liệu làn sóng trả trước khoản vay có còn tiếp tục không? Các nhà báo của 《Tin tức Kinh tế Hàng ngày》 đã tổng hợp dữ liệu, phát hiện tổng dư nợ vay mua nhà cá nhân của sáu ngân hàng nhà nước khoảng 24,48 nghìn tỷ nhân dân tệ, giảm khoảng 0,71 nghìn tỷ so với năm trước.

“Hiện tại, chắc chắn vẫn còn có người trả trước khoản vay mua nhà, nhưng so với vài năm trước thì chắc chắn không thể gọi là ‘làn sóng’ nữa.” Chuyên gia phân tích trưởng của Tư vấn Bạch Thông Vương Bồng Bác cho biết, giảm dư nợ vay thế chấp là do người dân trả trước khoản vay kết hợp với việc ý định mua nhà trong năm ngoái không cao.

Đáng chú ý là, trong quý I năm nay, thị trường nhà đất xuất hiện “nhỏ nhỏ xuân ấm”. Đối với tình hình này, chuyên gia chính sách tài chính kỳ cựu Zhou Yiqin cho rằng, đây không phải là phản ứng phục hồi ngắn hạn do giảm quá mức, mà là do lãi suất thị trường dần giảm và chính sách mua nhà dần nới lỏng, niềm tin thị trường đang dần phục hồi, và xu hướng này hy vọng sẽ kéo dài sang quý II.

Dư nợ vay mua nhà cá nhân giảm vào năm 2025

Các nhà báo tổng hợp dữ liệu phát hiện, dư nợ vay mua nhà cá nhân của các ngân hàng vẫn đang giảm.

Năm 2024, là lực lượng chính trong việc phát hành vay mua nhà, dư nợ vay mua nhà của sáu ngân hàng nhà nước đã giảm 0,62 nghìn tỷ nhân dân tệ; còn trong cả năm 2025, giảm ròng 0,71 nghìn tỷ, mức giảm lớn hơn so với năm 2024.

Đáng chú ý là, trong nửa đầu năm 2025, tổng giảm của sáu ngân hàng nhà nước là 1078 tỷ nhân dân tệ, rõ ràng giảm so với 3255 tỷ của nửa đầu năm 2024, nhưng nửa cuối năm 2025, giảm mạnh khoảng 6022 tỷ, khiến mức giảm tổng thể của vay mua nhà cá nhân năm ngoái còn lớn hơn năm 2024.

Với việc dư nợ vay mua nhà cá nhân liên tục giảm, hiện nay dư nợ vay mua nhà của sáu ngân hàng nhà nước đều đã thoát khỏi “thời đại 6 nghìn tỷ”.

Nhìn toàn cảnh quốc gia, dư nợ vay mua nhà cá nhân cũng đang giảm. Dữ liệu của Ngân hàng Trung ương cho thấy, cuối năm 2025, dư nợ vay mua nhà cá nhân toàn quốc là 37,01 nghìn tỷ nhân dân tệ, giảm 1,8% so với cùng kỳ năm trước, điều này cho thấy một số ngân hàng còn có dư nợ vay mua nhà cá nhân tăng lên, thị trường vay mua nhà cá nhân bước vào giai đoạn cạnh tranh tinh tế hơn.

Trong giới chuyên môn, cho rằng, sự giảm dư nợ vay mua nhà tồn tại thực chất là cuộc đấu tranh của hai lực lượng: một là số tiền trả trước đã “rút đi” bao nhiêu, hai là số tiền vay mới “bù đắp” vào bao nhiêu.

“Hiện tại, chắc chắn vẫn còn có người trả trước khoản vay mua nhà, nhưng so với vài năm trước thì chắc chắn không thể gọi là ‘làn sóng’ nữa.” Vương Bồng Bác nói, việc trả trước khoản vay mua nhà kết hợp với ý định mua nhà của người dân trong năm ngoái không cao, hai yếu tố này cùng tác động dẫn đến giảm dư nợ vay cá nhân của ngân hàng.

Yáng Hǎipíng, nghiên cứu viên đặc biệt của Hiệp hội Quản lý Tài chính Thủ đô Bắc Kinh, cho biết, thị trường bất động sản hiện vẫn đang trong giai đoạn điều chỉnh, hiện có nhiều nhóm khách hàng cần thiết, nhưng cũng có nhiều nhóm khách hàng đang chờ đợi, tổng thể tăng trưởng vay thế chấp còn yếu.

Thị trường nhà nhỏ ấm áp trong quý I

Trong quý I năm nay, thị trường giao dịch nhà thứ cấp nội địa đã đón nhận “nhỏ nhỏ xuân ấm”. Báo cáo của Cramer Rui cho biết, vào tháng 3, diện tích giao dịch nhà thứ cấp của 20 thành phố trọng điểm là khoảng 17,97 triệu mét vuông, tăng 117% so với tháng trước, cũng tăng 6% so với cùng kỳ năm ngoái; tổng diện tích giao dịch trong quý I là khoảng 41,08 triệu mét vuông, tăng 4% so với cùng kỳ.

Trong đợt “nhỏ nhỏ xuân ấm” này, các thành phố hàng đầu như Bắc Kinh, Thượng Hải đóng vai trò “dẫn đầu”.

“Xuân ấm trong thị trường nhà đất quý I năm 2026 chủ yếu do thị trường nhà thứ cấp của các thành phố hàng đầu thúc đẩy phục hồi, hiện đang trong giai đoạn phục hồi nhẹ, xu hướng ấm lên có thể sẽ kéo dài một thời gian.” Zhou Yiqin nói với phóng viên, khi đợt “nhỏ nhỏ xuân ấm” đến, ảnh hưởng tích cực đối với dư nợ vay mua nhà cá nhân của các ngân hàng thương mại cũng sẽ dần thể hiện rõ.

“Dù chưa đạt được sự đảo chiều toàn diện, nhưng tôi cho rằng đây không phải là phản ứng phục hồi quá mức ngắn hạn, mà là do lãi suất thị trường dần giảm và chính sách mua nhà dần nới lỏng, niềm tin thị trường đang dần phục hồi, tôi nghĩ hy vọng sẽ kéo dài sang quý II.” Zhou Yiqin nhấn mạnh, giao dịch nhà thứ cấp sôi động sẽ trực tiếp thúc đẩy lượng hồ sơ vay mua nhà tăng lên, từ đó làm chậm lại tốc độ giảm dư nợ, và sau này có thể tạo ra hỗ trợ tích cực cho dư nợ vay mua nhà, toàn thị trường đang tiến về hướng “tăng lượng, ổn định giá”.

Yán Yuèjìn, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản E-House Thượng Hải, cho biết, “nhỏ nhỏ xuân ấm” chủ yếu tập trung vào giao dịch nhà thứ cấp của các thành phố trọng điểm, hiện vẫn đang trong giai đoạn sơ khai của sự phục hồi toàn diện của thị trường nhà đất quốc gia, dự kiến sang quý II, thị trường sẽ tiếp tục tốt hơn, cũng sẽ hỗ trợ tích cực cho thị trường vay vốn. “Nhưng một số khách hàng là vay quỹ tiết kiệm, sẽ không được tính vào số liệu vay của các ngân hàng thương mại, cũng sẽ ảnh hưởng đến dư nợ vay thương mại.”

Có ngân hàng cho biết đã xuất hiện rõ ràng tình trạng tăng mạnh lượng hồ sơ vay thế chấp

Về tình hình vay mua nhà cá nhân năm nay, các nhà báo nhận thấy, nhiều ngân hàng quản lý cũng đã phát biểu trong các buổi công bố kết quả hoạt động. Trong đó, Ngân hàng Giao thông (Bank of Communications) có nhận định khá lạc quan về hoạt động vay mua nhà cá nhân.

Trong buổi công bố kết quả hoạt động năm 2025, Phó Chủ tịch Ngân hàng Giao thông Zhou Wanfù cho biết, kể từ tháng 3 năm 2026, lượng hồ sơ vay thế chấp của ngân hàng đã rõ ràng tăng lên. “Điều này có thể là tín hiệu cho thấy thị trường bất động sản đang ổn định.” Zhou Wanfù nói, nếu xu hướng này tiếp tục, hoạt động vay mua nhà năm 2026 sẽ dần đạt tăng trưởng dương, và thúc đẩy toàn bộ mục tiêu tăng trưởng dự kiến của ngân hàng Giao thông trong lĩnh vực cho vay bán lẻ.

Phó Chủ tịch Ngân hàng Công Thương (ICBC) Wang Jingwu cũng đã phản hồi về tỷ lệ nợ xấu của vay cá nhân. Wang Jingwu nói, chất lượng tài sản vay cá nhân của ngân hàng này duy trì tốt trong thời gian dài, nhưng trong hai năm gần đây, do chuyển đổi kinh tế, điều chỉnh thị trường bất động sản, mất cân đối cung cầu theo giai đoạn, tỷ lệ nợ xấu có xu hướng tăng trong ngắn hạn, phù hợp với xu hướng chung của ngành.

“Nền tảng kinh tế của Trung Quốc vững chắc, khả năng chống chịu mạnh mẽ, tiềm năng lớn, các điều kiện và xu hướng cơ bản hỗ trợ dài hạn vẫn không thay đổi, rủi ro vay cá nhân trong tương lai có thể kiểm soát được.” Wang Jingwu nhận định, khi các chính sách toàn diện được thực thi nhanh chóng và các lợi ích chính sách liên tục được phát huy, nền tảng thị trường tín dụng cá nhân sẽ dần cải thiện, chất lượng tài sản vay cá nhân cũng sẽ trở lại mức hợp lý.

Dù chính phủ vẫn liên tục ban hành chính sách về bất động sản, và thị trường nhà đất cũng có dấu hiệu hồi phục, nhưng Yáng Hǎipíng cho biết, tỷ lệ vay thế chấp trong danh mục tài sản của các ngân hàng có thể sẽ có xu hướng giảm.

Từ dữ liệu hiện tại, các nhà báo nhận thấy, các ngân hàng lớn đã đạt được mức tăng đáng kể trong vay tiêu dùng cá nhân và vay kinh doanh cá nhân. Trong đó, vay tiêu dùng cá nhân của Ngân hàng Công Thương tăng 778,19 triệu nhân dân tệ, tăng 18,5%; vay kinh doanh cá nhân tăng 2522,38 triệu nhân dân tệ, tăng 15,0%; vay tiêu dùng cá nhân trong Ngân hàng Trung Quốc tăng tới 28%.

Vay mua nhà trả trước có còn hợp lý không?

Trước đó, đợt “làn sóng trả trước vay mua nhà” chủ yếu do nguyên nhân từ người vay, một mặt do biến động kinh tế, mặt khác do thị trường tài chính Trung Quốc biến động mạnh, giá cổ phiếu, quỹ đầu tư giảm mạnh, lợi nhuận đầu tư của dân thường giảm rõ rệt, xu hướng rủi ro trở nên thận trọng hơn. Ngoài ra, một số khoản vay mua nhà tồn đọng có lãi suất cao, một số người vay có lãi suất vay tồn đọng vượt quá 5%, các yếu tố này thúc đẩy người vay dùng phần vốn dành cho đầu tư để trả trước.

Tuy nhiên, khi lãi suất vay mua nhà tồn đọng giảm, chi phí vay mua nhà cá nhân cũng dần giảm xuống. Theo dữ liệu của Ngân hàng Trung ương, vào tháng 2 năm nay, lãi suất trung bình của khoản vay mua nhà mới là khoảng 3,1%, đã thấp hơn khoảng 10 điểm cơ bản so với cùng kỳ năm ngoái, lãi suất vay vẫn duy trì ở mức thấp.

Lãi suất thấp, trả trước vay mua nhà còn hợp lý không?

“Việc có hợp lý hay không còn tùy thuộc vào mức lợi nhuận đầu tư hoặc tiết kiệm của người tiêu dùng hiện tại, và chênh lệch giữa lãi suất vay đã giảm và lợi nhuận đầu tư là bao nhiêu.” Vương Bồng Bác nói, nếu lợi nhuận đầu tư cao hơn lãi vay, thì có thể cân nhắc dùng nhiều vốn hơn để đầu tư; ngược lại, có thể xem xét trả một phần hoặc toàn bộ khoản vay. Ngoài ra, còn cần dự trữ đủ tiền cho chi tiêu sinh hoạt hàng ngày, nghỉ hưu, chăm sóc y tế trong tương lai.

Hơn nữa, về phương thức trả nợ, nhìn chung, phương thức trả góp theo gốc đều trả nhiều gốc hơn, lãi ít hơn trong giai đoạn đầu, nên trả trước sẽ có lợi hơn; còn phương thức trả góp theo dư nợ đều trả lãi nhiều hơn, gốc ít hơn, nếu đã trả quá nửa số tiền, cũng có thể không cần thiết trả trước.

Mỗi ngày báo chí kinh tế