Bản đồ bất động sản｜Dò tìm các khu đất chất lượng tại các thành phố trung tâm, Yuexiu, China Resources, Poly dẫn đầu bảng mua đất

Hỏi AI · Tại sao các doanh nghiệp trung ương quốc doanh lại mua đất ngược dòng trong mùa đông của thị trường đất đai?

Khi phần lớn các doanh nghiệp bất động sản chọn “thắt lưng buộc bụng” để vượt qua mùa đông, tập đoàn Yuexiu, Phát triển Poly, CR Land, China Jinmao và các doanh nghiệp trung ương quốc doanh khác lại đang “săn lùng” đất tại các thành phố trung tâm. Trong quý I năm nay, tổng số tiền các doanh nghiệp top 100 mua đất giảm gần 50%, nhưng các khu đất trọng điểm ở Quảng Châu, Hàng Châu, Thượng Hải vẫn liên tục được đấu giá với giá cao hơn mức bình thường. Hiệu ứng “Mã Thái” của thị trường đất đai càng trở nên rõ rệt hơn, người mạnh càng mạnh, người yếu rút lui. Đây không chỉ là cuộc cạnh tranh về vốn mà còn là một cuộc bỏ phiếu lại cho cấu trúc đô thị tương lai.

Trong quý I, các doanh nghiệp bất động sản top 100 đã mua đất trị giá hơn 1400 tỷ

Sau kỳ nghỉ Tết Nguyên Đán, hoạt động phát hành và giao dịch đất đai tại các địa phương đã có sự phục hồi, các thành phố như Thượng Hải, Hàng Châu đều có các khu đất nóng, các doanh nghiệp đã tăng cường mua đất, số tiền mua đất giảm ít hơn. Theo dữ liệu của Viện Nghiên cứu Zhongzhi, từ tháng 1 đến tháng 3, tổng số tiền các doanh nghiệp top 100 mua đất là 1465,2 tỷ nhân dân tệ, giảm 49,4% so với cùng kỳ năm ngoái, mức giảm thu hẹp 3,0 điểm phần trăm so với tháng 1-2.

Trong bảng xếp hạng TOP20 giá trị mới của các doanh nghiệp bất động sản trong quý I do Viện Nghiên cứu Zhongzhi công bố, phần lớn là các doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp trung ương hoặc các nền tảng đầu tư thành phố địa phương. Trong đó, các doanh nghiệp hàng đầu có quy mô mua đất rõ rệt, Yuexiu Group với giá trị mới tăng thêm 711 tỷ nhân dân tệ dẫn đầu, xa hơn rất nhiều so với vị trí thứ hai là CR Land với 243 tỷ, thể hiện rõ ràng mô hình “dẫn đầu theo tầng lớp”. Đáng chú ý, chỉ có 5 doanh nghiệp có giá trị mới tăng thêm vượt 100 tỷ, gồm Yuexiu Group, CR Land, Poly Development, China Jinmao, và Công ty Đô thị Ningbo Yinzhou.

Điều đáng chú ý là, một số doanh nghiệp có sự chênh lệch lớn giữa tổng giá trị mới tăng thêm và giá trị mới tăng thêm theo quyền lợi, cho thấy họ chủ yếu dựa vào mô hình hợp tác mua đất, như Shangshi Urban Development, Shanghai Zizhu.

Trong quý I, Yuexiu Group, CR Land, Poly Development, China Jinmao đều có quy mô mua đất lớn, tỷ lệ quyền lợi cao, hoạt động trên toàn quốc, có năng lực tài chính và lợi thế vay vốn nổi bật, là “đáy tàu” của thị trường đất đai hiện nay. Trong đó, Yuexiu Group dẫn đầu, quy mô mua đất vượt xa các doanh nghiệp khác, thể hiện quyết tâm mở rộng và lợi thế về vốn; hơn nữa, Yuexiu Group mua đất hoàn toàn theo quyền lợi 100%, không hợp tác phát triển.

Do Yuexiu Group chiếm ưu thế độc tôn, công ty con Yuexiu Real Estate năm nay được tách ra để xếp hạng riêng, quy mô mua đất của Yuexiu Real Estate cũng không nhỏ, đứng thứ 11 về giá trị mới tăng thêm theo quyền lợi.

Thực tế, hiện tại CR Land, Poly Development, China Overseas Land & Investment đều chủ yếu phát triển độc lập, tỷ lệ mua đất theo quyền lợi cũng khá cao. Chỉ có China Overseas Land & Investment trong quý I hoạt động không tốt trên thị trường đất đai.

Ngoài ra, các nền tảng đầu tư thành phố địa phương và các công ty nền tảng tập trung vào thị trường nội địa, gồm Ningbo Yinzhou Urban Development, Shijiazhuang Urban Development, Nanjing Jiangbei New Area Investment, các doanh nghiệp nhà nước như Yiwu State-owned Assets. Điểm chung là họ tập trung mua đất tại các thành phố nơi họ hoạt động, gần như đều mua đất theo quyền lợi 100%, là các đối tác quan trọng của thị trường đất địa phương, đảm nhận vai trò cập nhật đô thị và hạ tầng.

Theo phân tích của CRIC, từ góc độ các doanh nghiệp mua đất, mô hình “doanh nghiệp trung ương dẫn đầu, doanh nghiệp địa phương chiếm đa số” vẫn tiếp tục duy trì, ý định mua đất của các doanh nghiệp vẫn còn thận trọng. Trong top 100 doanh nghiệp có doanh số bán hàng cao nhất, chỉ có chưa đến 30% có dự trữ đất đai ghi nhận.

Các khu đất chất lượng cao tại các thành phố trung tâm vẫn sôi động, đẩy lùi tỷ lệ giá trị vượt trội trở lại

Dù thị trường chung có phần nguội đi, nhưng các khu đất hiếm tại các thành phố trung tâm vẫn thu hút mạnh mẽ, các doanh nghiệp vẫn tiếp tục đổ vốn vào các tài sản có độ chắc chắn cao. Trong đó, ngày 25 tháng 2, khu đất một phần của Quảng Châu, sau 9 giờ đấu giá, 243 vòng đấu giá, Yuexiu Group đã trúng thầu với giá 23,604 tỷ nhân dân tệ, tỷ lệ vượt giá 26,6%, tổng giá trị giao dịch đứng thứ hai trong lịch sử Quảng Châu, giá sàn của căn hộ trên mặt sàn cũng lập kỷ lục mới của thành phố.

Ngày 6 tháng 3, đất khu dân cư tại Đông Thành, Quảng Châu, sau 109 vòng đấu giá, Poly Development đã trúng thầu với tổng giá 3,22 tỷ nhân dân tệ, tỷ lệ vượt giá 51%, giá trên mặt sàn đạt 44.985 nhân dân tệ/m2. Khu đất này ban đầu là đất thương mại dịch vụ, sau khi điều chỉnh thành đất nhà ở thuần túy vào tháng 4 năm 2025, tỷ lệ diện tích sàn giảm từ 3,0 xuống còn 2,2, rõ ràng nâng cao tính chất cư trú. Ngày 13 tháng 3, khu đất tại Xu Jing, Thanh Hải, do Greentown China đấu thầu thành công, tổng giá trị 2,67 tỷ nhân dân tệ, tỷ lệ vượt giá 6,6%, giá sàn 31.972 nhân dân tệ/m2. Đây là khu đất đấu giá lần đầu tiên tại Thượng Hải, là khu đất duy nhất có giá vượt giá, vị trí đắc địa rõ ràng.

So với các khu đất nóng tại trung tâm các thành phố lớn, phần lớn các thị trường đất đai các thành phố khác vẫn hoạt động ở mức thấp, như Thanh Đảo, Phúc Châu, Vũ Hán, Thiên Tân đều có các khu đất đấu giá với giá thấp nhất. Một mặt là do tốc độ phát hành đất chậm lại, mặt khác là do các khu đất tốt tại trung tâm ít hơn; thứ ba, các doanh nghiệp vẫn còn áp lực về tài chính, tập trung mua đất tại các khu vực trung tâm có độ chắc chắn cao, còn thận trọng với các khu đất ngoài trung tâm.

Về tỷ lệ vượt giá, theo thống kê của Viện Nghiên cứu Zhongzhi, trong bối cảnh nguồn cung chậm lại, tỷ lệ vượt giá trung bình của 300 thành phố vẫn duy trì ở mức thấp. Theo dữ liệu của Viện Nghiên cứu Zhongzhi, trong quý I, tỷ lệ vượt giá trung bình của đất ở các thành phố nhà ở là 5,0%. Tháng 1, thị trường đất khá trầm lặng, tháng 2, nhờ các khu đất cao cấp như Quảng Châu, tỷ lệ vượt giá tăng lên 10,7%; tháng 3, trung bình là 3,3%.

Theo các chuyên gia của Viện Nghiên cứu Zhongzhi, quý I năm nay, thị trường đất đai tiếp tục duy trì mô hình “tổng cung co lại, phân hóa cấu trúc”. Trong bối cảnh các doanh nghiệp mua đất thận trọng, các khu đất chất lượng cao tại các thành phố trung tâm vẫn thu hút các doanh nghiệp lớn cạnh tranh quyết liệt, phản ánh thị trường vẫn rất ưa chuộng các tài sản có độ chắc chắn cao. Đồng thời, các địa phương ngày càng chú trọng đến chất lượng và hiệu quả phát hành đất, kiểm soát tăng trưởng, ưu tiên cung cấp tốt hơn, giữ lại lượng đất tồn kho là chủ đạo của chính sách. Trong tương lai, khi thúc đẩy cập nhật đô thị và nhu cầu nhà ở cải thiện tăng lên, thị trường đất đai dự kiến sẽ dần ổn định và hợp lý trong quá trình điều chỉnh cấu trúc.

Về dự báo quý II, các chuyên gia của CRIC cho rằng, thị trường đất đai sẽ có xu hướng “từng khu vực phục hồi, toàn diện thận trọng”. Khi các khu đất chất lượng cao tại các thành phố trung tâm ra thị trường, hoạt động đấu giá đất có thể sẽ tăng trở lại trong giai đoạn nhất định, nhưng mô hình thận trọng chung của các doanh nghiệp khó thay đổi căn bản. Về cấu trúc doanh nghiệp, các doanh nghiệp trung ương và các doanh nghiệp địa phương chất lượng cao dựa vào lợi thế vay vốn sẽ tiếp tục phát triển tại các thành phố cấp 1 và 2; các nền tảng đầu tư thành phố cấp 3 và 4 đảm nhận vai trò giữ vững thị trường; một số doanh nghiệp tư nhân có tài chính vững mạnh có thể sẽ mua thêm đất, nhưng năng lực mua đất chung còn hạn chế.

Báo Bắc Kinh mới, Báo cáo của Beike

Biên tập: Yang Juan

Thiết kế: Xu Xiao

Hiệu đính: Zhao Lin