Thị trường bất động sản Bắc Kinh "xuân nhỏ" chính thức xác nhận, doanh số bán nhà cũ tháng 3 gần 20.000 căn, đạt mức cao nhất trong 15 tháng, một nửa

Hỏi AI · Chính sách tối ưu hóa như thế nào thúc đẩy mùa xuân nhỏ của thị trường nhà đất Bắc Kinh?

Trung tâm bán hàng của Quốc Hiền Phủ PARK. Lý Khải Toàn / chụp

Phóng viên đặc biệt Lý Khải Toàn Bắc Kinh đưa tin

Sau một thời gian dài điều chỉnh, thị trường nhà đất Bắc Kinh đã thể hiện rõ tín hiệu phục hồi mạnh mẽ, xuất hiện “mùa xuân nhỏ”, và xu hướng này có khả năng tiếp tục. Các phóng viên của 《Thời báo Hoa Hạ》 nhận thấy, cuối tháng 3, nhiều dự án nhà mới tại Bắc Kinh mở bán, các trung tâm bán hàng lại xuất hiện cảnh xếp hàng xem nhà sôi động.

Cùng lúc đó, theo dữ liệu do Ủy ban Xây dựng và Nhà ở Bắc Kinh công bố, tháng 3 năm nay, giao dịch nhà ở thứ cấp tại Bắc Kinh đạt 19.886 căn, tăng 3,4% so với cùng kỳ năm ngoái. “Mức cao mới”, trở thành nhãn hiệu của mùa xuân này cho thị trường nhà đất Bắc Kinh.

Lại xuất hiện xếp hàng xem nhà

Chỉ mới mở bán vào ngày 29 tháng 3, Quốc Hiền Phủ PARK chắc chắn là một trong những dự án nổi bật nhất của thị trường nhà đất Bắc Kinh hiện nay. “Trung tâm bán hàng đã mở sớm, ban đầu cuối tuần xem nhà phải xếp hàng, xếp một giờ, còn ngày thường thì tốt hơn, tôi đều khuyên khách hàng xem vào ngày thường.” Ngày 2 tháng 4, Lâm Lam (tên giả), môi giới bất động sản tại Bắc Kinh, nói với 《Thời báo Hoa Hạ》. Lâm Lam thẳng thắn, các dự án nhà mới mở bán sau Tết tại Bắc Kinh đều bán khá tốt.

Là một trong những nhà cung cấp đất lớn nhất của Bắc Kinh trong hai năm gần đây, thị trường nhà mới tại Chương Bình sau Tết đã bước vào thời kỳ cạnh tranh. Sau thành công của dự án Quốc Hiền Phủ do China State Construction Engineering Corporation (CSCEC) phát triển, công ty này đã nhanh chóng giành được khu đất Xie Jia Zhuang, dựa vào cảnh quan sinh thái chất lượng cao của công viên Vân Yên Hà, chuẩn bị ra mắt một sản phẩm chủ lực khác. Trong khi đó, Công ty Đầu tư Khoa học Tương lai của Khu Khoa học Tương lai đã chiếm một khu đất trong khu vực của mình để xây dựng dự án Xinghuan Era, hai dự án cùng mở bán. Ngoài ra, Lâm Lam còn cho biết, dự án Long Yue Hai Xu tại Đông Tiểu Khẩu do Bắc Kinh Thành Phát phát triển, dự kiến mở bán vào giữa tháng 4.

Trong ba dự án “bộ ba”, Quốc Hiền Phủ PARK và Xinghuan Era mở bán sớm nhất, có thể gọi là “ăn khách”. Ngày 2 tháng 4, phóng viên 《Thời báo Hoa Hạ》 thấy rằng, dù là ngày thường, trung tâm bán hàng của Quốc Hiền Phủ PARK vẫn có nhiều người xem nhà, trước màn hình quy hoạch và bên mô hình đất có nhiều khách hàng, trong mẫu nhà cũng có vài nhóm khách xem. “Dự án cung cấp hơn 800 căn hộ, mở bán đợt đầu đã bán hơn 400 căn, ký hợp đồng trực tuyến đã hơn 100, bán khá nhanh. Các căn nhỏ có diện tích phù hợp đã không còn nhiều.” Một nhân viên tư vấn của Quốc Hiền Phủ PARK nói với 《Thời báo Hoa Hạ》.

Trong ngày thường, trung tâm bán hàng của Xinghuan Era cũng rất sôi động, tổng số căn hộ ít hơn Quốc Hiền Phủ PARK, nhưng các căn hộ hot chủ yếu chỉ còn dưới tầng 3. “Chúng tôi sẽ thu hồi một số căn chưa thanh toán đủ tiền đặt cọc trong hai ngày tới, còn có một số căn tốt để lựa chọn, nhưng cũng không nhiều.” Nhân viên tư vấn của Xinghuan Era cho biết.

Về giá cả, hai dự án đều hướng tới nhu cầu thiết yếu và cải thiện, đều được trang bị nội thất cao cấp, phần lớn các căn có tỷ lệ sử dụng gần như 100%, tổng giá bán dao động từ 4 triệu đến 8 triệu nhân dân tệ. “Thường thì, hai thời điểm quan trọng trong bán hàng nhà mới là nửa năm và cuối năm. Hai dự án này dự kiến sẽ hết hàng trong chưa đầy nửa năm.” Lâm Lam tin tưởng vào triển vọng bán hàng của hai dự án này.

Trung tâm bán hàng Xinghuan Era. Lý Khải Toàn / chụp

Giao dịch nhà thứ cấp nhanh hơn

“Việc nới lỏng hạn chế mua nhà cộng với nhóm khách hàng đang chờ đợi đã tham gia thị trường, giao dịch cuối năm của Bắc Kinh thực sự khá tốt.” Lâm Lam nói với 《Thời báo Hoa Hạ》. Đến cuối tháng 12 năm 2025, Bắc Kinh đã ban hành văn bản nhấn mạnh, tiếp tục tối ưu hóa điều chỉnh chính sách hạn chế mua nhà, giảm thời gian đóng bảo hiểm xã hội hoặc thuế thu nhập cá nhân, và các gia đình nhiều con có thể mua thêm một căn nhà thương mại trong vòng năm vòng tròn nội thành. Cũng trong năm đó, đầu tháng 8, Bắc Kinh đã mở rộng hạn chế mua nhà ra ngoài vòng năm, trong đó Quốc Hiền Phủ PARK và Xinghuan Era đều nằm ngoài vòng năm.

Thị trường nhà mới nóng, thị trường nhà thứ cấp cũng bước vào giai đoạn phục hồi rõ rệt. “Giá không tăng rõ ràng, nhưng lượng giao dịch nhiều hơn và nhanh hơn, số lượng nhà thứ cấp đăng bán rõ ràng giảm.” Lâm Lam nói. Cô còn cho biết, các căn nhà thứ cấp mới đăng bán gần đây, chỉ cần giá phù hợp, căn hộ và tầng không có vấn đề nghiêm trọng, giao dịch sẽ khá nhanh.

Dữ liệu của Trung chỉ Nghiên cứu Viện cho thấy, từ đầu năm đến nay, thị trường nhà thứ cấp Bắc Kinh thể hiện sức bền khá mạnh, số lượng đăng bán tồn kho liên tục giảm, đến cuối tháng 2 giảm còn 122.000 căn, giảm 15.000 căn so với cuối năm 2025. Sự giảm sút trong lượng đăng bán phản ánh kỳ vọng của người bán nhà thứ cấp đang dần ổn định hơn, có xu hướng đánh giá thị trường một cách hợp lý hơn.

Một môi giới khác nói với 《Thời báo Hoa Hạ》: “Hiện nay, không còn nhiều khả năng thương lượng nữa. Hai giao dịch gần đây, chủ nhà đưa ra giá 3,68 triệu nhân dân tệ, cuối cùng giao dịch thành 3,5 triệu.” Người này đặc biệt nhấn mạnh, lý do chính khiến khả năng thương lượng giảm là sau khi thị trường điều chỉnh, giá niêm yết của chủ nhà cũng ngày càng hợp lý hơn.

Dữ liệu cũng chứng minh sự phục hồi của thị trường. Ủy ban Xây dựng và Nhà ở Bắc Kinh công bố dữ liệu ký hợp đồng trực tuyến cho thấy, tháng 3 năm nay, giao dịch nhà ở thứ cấp tại Bắc Kinh đạt 19.886 căn, tăng 3,4% so với cùng kỳ. Viện Nghiên cứu của I Love My Home cho biết, con số này không chỉ lập kỷ lục mới trong 15 tháng gần đây, mà còn là mức cao thứ ba trong các tháng kể từ tháng 5 năm 2021. Từ dữ liệu từng ngày, ngày 31 tháng 3, số lượng ký hợp đồng trực tuyến nhà ở thứ cấp tại Bắc Kinh đạt 1.422 căn, mức cao nhất trong ba năm qua trong một ngày.

Triển vọng tiếp tục

Viện Nghiên cứu của I Love My Home cho rằng, sự tập trung của nhóm nhu cầu thiết yếu vào thị trường lần này là yếu tố quan trọng thúc đẩy “mùa xuân nhỏ” của Bắc Kinh. Dữ liệu của họ cho thấy, tháng 3 năm nay, các giao dịch nhà thứ cấp dưới 3 triệu nhân dân tệ tại Bắc Kinh chiếm 66,3% tổng lượng giao dịch, tăng 19,1% so với cùng kỳ, các nguồn cung giá thấp trở thành chủ lực.

“Việc giảm giá liên tục trước đó đã khiến nhiều nguồn cung rơi vào khả năng chi trả của nhóm khách hàng nhu cầu thiết yếu, cộng thêm kỳ vọng thị trường cải thiện, nhu cầu chờ đợi tích tụ trước đó đã được giải phóng tập trung. Hiện tại, giá nhà đã giảm về mức tâm lý của một số người mua, tỷ lệ giá trị so với giá trị thực tế đã tăng lên.” Viện Nghiên cứu của 《Thời báo Hoa Hạ》 nhận định.

Các nhà phân tích của Trung Tịch Nghiên Cứu Viện cho biết, từ cấu trúc giao dịch, tháng 3 năm nay, tỷ lệ giao dịch tại trung tâm thành phố như Đông Thành, Tây Thành giảm, trong khi các quận như Thạch Cảnh Sơn, Thông Châu tăng lên, phản ánh sự tích cực của cư dân mới sau Tết và nhóm khách hàng nhu cầu thiết yếu tham gia thị trường khá cao.

“Sau Tết, thị trường dần phục hồi, các bên mua bán tập trung tham gia, do đó lượng khách hàng mới tăng mạnh trong tháng 3. Ảnh hưởng của điều này là, trong thời gian tới, lượng nhà thứ cấp đang bán sẽ có xu hướng tăng trở lại, điều này là bình thường.” Lời phân tích của Cold Hui.

Về nhà mới, Lâm Lam nói thẳng: “Các dự án nhà mới của những năm trước đều cách xa metro, còn các dự án mới trong hai năm gần đây đều rất tốt, gần metro, bán rất chạy, các khu đất tốt đều đã được đưa ra. Hơn nữa, các căn hộ mới nâng cấp rất nhanh, các dự án cạnh tranh gay gắt, tỷ lệ sử dụng, tiêu chuẩn bàn giao, cảnh quan, câu lạc bộ đều là điểm cạnh tranh.”

Dữ liệu của Trung Tịch Nghiên Cứu Viện cho thấy, trong tuần thứ tư của tháng 3, tổng diện tích giao dịch căn hộ thương mại mới tại Bắc Kinh đạt 136.2 nghìn mét vuông, mức cao nhất trong tuần kể từ năm 2026, cho thấy “mùa xuân nhỏ” đã bắt đầu rõ nét.

Dự án Xinghuan Era. Lý Khải Toàn / chụp

“Dưới tác động của việc giảm lượng đất và nâng cao chất lượng thị trường đất đai, thị trường nhà mới Bắc Kinh có khả năng chuyển từ ‘mở rộng về số lượng’ sang ‘cạnh tranh về chất lượng’. Khi các chính sách và kế hoạch cung cấp đất phối hợp, các dự án nhà mới trong tương lai có thể nâng cao vị trí sản phẩm và chất lượng.” Chuyên gia phân tích doanh nghiệp Bắc Kinh của Trung Tịch Nghiên Cứu Viện, Triệu Chiến Thắng, nhận định.

Viện Nghiên Cứu của 《Thời báo Hoa Hạ》 cho biết, trong những năm gần đây, thị trường bất động sản đã trải qua quá trình điều chỉnh sâu sắc, dưới sự chỉ đạo của trung ương “tăng cường ổn định thị trường bất động sản”, đã bắt đầu bước sang giai đoạn mới. Bắc Kinh, với tư cách là thành phố hàng đầu, có nền tảng đô thị tốt, nhu cầu cư trú thiết yếu và nhu cầu cải thiện đều tồn tại lâu dài, chính sách bất động sản còn nhiều dư địa để tối ưu. Do đó, xu hướng “điều chỉnh dừng giảm, ổn định trở lại” dự kiến sẽ tiếp tục, thúc đẩy thị trường nhà đất Bắc Kinh phát triển ổn định, lành mạnh.