Trong tình thế khó khăn, giữ dòng tiền hay lợi nhuận? Chủ tịch Yang Jin của China CITIC Urban Development đề xuất mô hình mới để giải quyết rủi ro | Diễn đàn quan điểm năm 2026

Báo này (chinatimes.net.cn) phóng viên Trương Bối, Hoàng Chỉ Nam, Thâm Quyến đưa tin

“Con đường chuyển đổi dù có thử thách, nhưng bình minh đã đến, ánh sáng đang ở phía trước.” Bí thư Đảng ủy, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Trách nhiệm hữu hạn Phát triển và Quản lý Thành phố CITIC, Dương Cấn đã phát biểu tại Diễn đàn Quan điểm 2026.

Dương Cấn thẳng thắn nói, “Ngành bất động sản đã đứng trước ngưỡng chuyển đổi từ mở rộng gia tăng sang nâng cao chất lượng tồn kho, mô hình tăng trưởng quy mô thô sơ đã thất bại, trong tương lai, năng lực cạnh tranh cốt lõi của các doanh nghiệp bất động sản sẽ chuyển sang đổi mới mô hình, xây dựng sản phẩm và sáu năng lực cốt lõi khác.”

Đối mặt với tình cảnh khó khăn “tiến cũng lo, lui cũng lo” của ngành, Dương Cấn đã hệ thống tiết lộ con đường chuyển đổi “bốn mới” của CITIC City Development, lấy “khám phá mô hình mới, tạo ra sản phẩm mới, ứng dụng công nghệ mới, xây dựng hệ sinh thái mới” làm trung tâm.

Logic mới của thời đại tồn kho

“Chúng ta hiện đang đứng trước một tình cảnh khó khăn chưa từng có.” Trong bài phát biểu, Dương Cấn mở đầu rõ ràng, chỉ ra tình cảnh sinh tồn chung của toàn ngành hiện nay. Cốt lõi của tình cảnh này là câu hỏi lựa chọn cuối cùng mà các doanh nghiệp bất động sản không thể tránh khỏi trong chu kỳ suy giảm thị trường: giữ dòng tiền mặt hay giữ lợi nhuận.

Trong lời của Dương Cấn, tình cảnh khó khăn này thể hiện rõ ràng trong thực trạng chung của ngành. Các doanh nghiệp bất động sản tích trữ lớn vốn vào đất đai và tài sản nhà ở, trong chu kỳ suy giảm thị trường, việc tiêu thụ bị cản trở, nếu không thúc đẩy giảm giá để thu hồi thanh khoản nhanh chóng, doanh nghiệp sẽ đối mặt rủi ro vỡ nợ; nhưng nếu thúc đẩy bán hàng quy mô lớn bằng cách giảm giá, khoản thu sẽ trực tiếp xói mòn lợi nhuận và chất lượng báo cáo tài chính của doanh nghiệp, dẫn đến EBITDA giảm, tỷ lệ đòn bẩy tăng, gây áp lực kép lên hoạt động và tài chính.

Ngay cả CITIC City cũng không thể tự thân vượt qua chu kỳ suy giảm của ngành — từ 2022 đến 2024, công ty liên tục lỗ do giảm giá trị tài sản tập thể, đến năm 2025 mới đạt lợi nhuận.

“Trời quang đãng thì sửa mái nhà, chứ đợi đến khi gió lớn mưa to rò rỉ mới đi xử lý.” Dương Cấn dẫn lời Chủ tịch Fosun International, Quách Quảng Thương, thẳng thắn cho rằng tình cảnh khó khăn này không phải do biến động thị trường ngắn hạn gây ra, mà là kết quả tất yếu của việc tái cấu trúc toàn bộ logic nền tảng của ngành.

Hội nghị công tác đô thị trung ương đã xác nhận rằng, phát triển đô thị của Trung Quốc đã chuyển từ mở rộng quy mô lớn sang nâng cao chất lượng và hiệu quả của tồn kho, bước vào giai đoạn mới, điều này có nghĩa là logic tăng trưởng dựa vào tăng trưởng trong 30 năm qua của ngành bất động sản đã hoàn toàn thay đổi.

Trong bài phát biểu, Dương Cấn đã tổng kết lại mô hình tăng trưởng cũ của ngành. Trước đây, các doanh nghiệp bất động sản dựa vào nợ cao, đòn bẩy cao, vòng quay cao để mở rộng quy mô nhanh chóng, động lực tăng trưởng phụ thuộc nhiều vào lợi ích từ đất đai và thị trường, năng lực cạnh tranh cốt lõi chỉ là lợi ích từ giá trị đất đai, giá trị căn hộ, giá trị thương hiệu.

Nhưng trong thời đại tồn kho này, mô hình tăng trưởng quy mô thô sơ đã đi đến điểm cuối, trọng tâm phát triển của ngành đã chuyển hoàn toàn sang tối ưu hóa gia tăng và kích hoạt tồn kho. Các chính sách quốc gia tập trung hỗ trợ cập nhật đô thị, cải tạo làng trong thành phố, xây dựng nhà ở xã hội, xây dựng “nhà tốt” sẽ trở thành chiến trường chính để tạo ra giá trị ngành bất động sản trong tương lai.

Dù ngành vẫn đang trong chu kỳ điều chỉnh sâu, Dương Cấn vẫn có nhận định rõ ràng về sự phát triển dài hạn của ngành. Ông cho rằng, ba đặc tính cốt lõi của ngành bất động sản vẫn không thay đổi.

“Thứ nhất, ảnh hưởng đến an toàn tài chính, thứ hai, mang lại lợi ích cho dân sinh, thứ ba, liên kết nhiều ngành công nghiệp phía trên và phía dưới, hai động lực chính của đô thị hóa và nâng cấp tiêu dùng vẫn sẽ thúc đẩy ngành tiếp tục tiến về phía trước.” Dương Cấn phân tích thêm, trong bối cảnh chính sách liên tục thúc đẩy, kỳ vọng thị trường đã rõ ràng hơn so với một hoặc hai năm trước, quan điểm chính thống của ngành cho rằng thị trường sẽ ổn định vào cuối năm 2026 đến đầu năm 2027.

Quan trọng hơn, trong bài phát biểu, Dương Cấn đã xác định rõ hướng tái cấu trúc năng lực cạnh tranh cốt lõi của doanh nghiệp bất động sản trong chu kỳ mới. Ông thẳng thắn nói rằng, cuộc cạnh tranh trong ngành bất động sản trong tương lai sẽ không còn dựa vào tốc độ và quy mô mua đất nữa, mà là khả năng tạo ra giá trị “biến đá thành vàng” của doanh nghiệp, cụ thể gồm sáu năng lực cốt lõi: khả năng đổi mới mô hình, khả năng xây dựng sản phẩm, khả năng thiết kế tài chính, khả năng tích hợp nguồn lực, khả năng ứng dụng công nghệ, khả năng nâng cao hiệu quả vận hành.

“Các doanh nghiệp bất động sản cần cấp bách hoàn thiện việc chuyển đổi từ nhà phát triển sang nhà vận hành đô thị tổng hợp,” nhận định của Dương Cấn cũng đã xác định rõ hướng chuyển đổi của CITIC City Development.

“Bốn mới” phá vỡ thế cục

Là nền tảng bất động sản trung tâm của lĩnh vực đô thị hóa mới của Tập đoàn CITIC, con đường chuyển đổi của CITIC City Development hoàn toàn phù hợp với nhận định về chu kỳ mới của ngành.

Dựa vào lợi thế hợp tác sản xuất tài chính + thực nghiệp của Tập đoàn CITIC, CITIC City Development đã xác lập mô hình hoạt động “phát triển + vận hành” hai trục chính, tập trung vào giải pháp rủi ro, cập nhật đô thị, đầu tư tài sản cốt lõi, vận hành tài sản chất lượng cao, đồng thời dựa trên các nguyên tắc đổi mới, dài hạn, sản phẩm, dịch vụ, xây dựng hệ thống chuyển đổi “khám phá mô hình mới, tạo ra sản phẩm mới, ứng dụng công nghệ mới, xây dựng hệ sinh thái mới,” “bốn mới,” để đáp ứng chính xác yêu cầu của chu kỳ mới về sáu năng lực cốt lõi của doanh nghiệp bất động sản.

Việc khám phá mô hình mới là trung tâm của chuyển đổi CITIC City Development, cũng là giải pháp chủ chốt để phá vỡ tình cảnh khó khăn của ngành, trong đó mô hình “hỗ trợ tài chính + cách ly rủi ro + quản lý tài sản” do họ sáng tạo ra mang ý nghĩa tiêu biểu nhất.

Dương Cấn trong bài phát biểu đã phân tích chi tiết logic cốt lõi của mô hình này: bước đầu tiên, đưa vốn bổ sung vào các dự án gặp rủi ro, nguồn gồm tín dụng mới từ các chủ nợ tồn kho, trái phiếu lợi ích chung của AMC, và vốn tự có của CITIC City Development; bước thứ hai, xây dựng cấu trúc cách ly rủi ro chuyên biệt, đảm bảo vốn bổ sung hoạt động trong khối tài sản một cách khép kín, hoàn toàn tách biệt với rủi ro của chủ thể ban đầu; bước thứ ba, cũng là bước quan trọng nhất, CITIC City Development tham gia vận hành, cung cấp năng lực quản lý phát triển, dịch vụ xây dựng thay mặt, giám sát, ủy thác vận hành, thúc đẩy các dự án bỏ hoang trở thành tài sản có hiệu quả, cuối cùng, qua các con đường bán hàng, giữ lại, vận hành, xử lý, thu hồi vốn, hoàn tất giải pháp rủi ro.

Mô hình này đã được kiểm chứng quy mô trong ngành, hợp tác cứu trợ của CITIC City Development với Kaisa đã là ví dụ điển hình của việc thực thi mô hình này.

Tính đến nay, mô hình giải pháp rủi ro này đã triển khai hơn 30 dự án tại hơn mười thành phố trên toàn quốc, quản lý giá trị tài sản vượt quá 2000 tỷ nhân dân tệ.

Việc tạo ra sản phẩm mới là trung tâm của CITIC City Development trong việc tối ưu hóa gia tăng và thực hiện hướng “nhà tốt” — Dương Cấn đã tiết lộ, CITIC City Development đã tuân thủ yêu cầu xây dựng “nhà tốt” của Bộ Xây dựng, phát hành tiêu chuẩn sản phẩm “Môi trường sống tốt, chất lượng xây dựng tốt, thiết kế căn hộ tốt, quản lý vận hành tốt, trình độ thông minh cao, dịch vụ gia tăng toàn diện,” hình thành hệ tiêu chuẩn sản phẩm đầy đủ gồm sáu phương pháp, 18 quyển, 1280 mục công nghệ cụ thể, bao phủ toàn diện các dòng nhà ở thiết yếu, cải thiện, cao cấp.

Ngoài mô hình mới và sản phẩm mới, CITIC City Development còn ứng dụng công nghệ mới để nâng cao toàn bộ vòng đời kinh doanh, xây dựng hệ sinh thái mới để tạo ra lợi thế cạnh tranh lâu dài.

Về ứng dụng công nghệ, CITIC City Development sử dụng công nghệ số hóa, trí tuệ nhân tạo, xanh hóa để phủ kín toàn bộ chuỗi xây dựng, sản phẩm, vận hành: ứng dụng mô phỏng số, máy móc xây dựng thông minh để thực hiện thi công trực quan, hiệu quả, an toàn; tích hợp hệ thống chống nắng giảm khí thải, lọc nước toàn nhà, kết nối thông minh để nâng cao cảm giác sống thoải mái và tiết kiệm năng lượng; vận hành dựa trên AI hỗ trợ phân tích thị trường và khách hàng, đồng thời mở rộng lĩnh vực đỗ xe, dựa vào quỹ để có quyền khai thác tài sản, khai thác dòng tiền ổn định chống chu kỳ qua vận hành tinh vi.

“Dựa trên chuyên môn để giữ vững nền tảng, dựa trên đổi mới để phá vỡ khó khăn, dựa trên hợp tác để tạo ra tương lai,” Dương Cấn kết thúc bài phát biểu kêu gọi.