Vanke năm 2025 doanh thu 2334 tỷ, vẫn còn trên con đường vượt qua khó khăn

Hỏi AI · Những yếu tố sâu xa đằng sau việc Vạn Hạ thua lỗ mở rộng là gì?

Phóng viên của Ji Mian Xin Wen | Vương Nhu Hán

Vào tối ngày 31 tháng 3, Vạn Hạ công bố báo cáo thường niên năm 2025. Báo cáo tài chính cho thấy, doanh thu toàn bộ năm đạt 2334,3 tỷ nhân dân tệ, giảm 32,0% so với cùng kỳ năm trước; lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông công ty là -885,6 tỷ nhân dân tệ, mức lỗ mở rộng 78,98% so với năm 2024; tổng giá trị hợp đồng bán hàng là 1340,6 tỷ nhân dân tệ, giảm 45,5% so với cùng kỳ; trong năm đã hoàn thành bàn giao hơn 117.000 căn nhà.

Trong phần “Gửi cổ đông” của báo cáo thường niên, ban quản lý Vạn Hạ thẳng thắn: “Năm 2025, công ty bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố chồng chất, kết quả kinh doanh còn xa mới đạt được kỳ vọng của cổ đông, mức lỗ còn tiếp tục mở rộng so với năm 2024. Vì vậy, ban quản lý xin gửi lời xin lỗi chân thành tới các cổ đông.” Đồng thời, ban quản lý cho biết, “việc giải quyết gánh nặng và vấn đề do mô hình phát triển ‘nợ cao, vòng quay cao, đòn bẩy cao’ gây ra vẫn còn cần thời gian.”

Dù kết quả kinh doanh đang chìm trong thua lỗ, nhưng trong năm qua, Vạn Hạ vẫn liên tục thúc đẩy các biện pháp giảm thiểu rủi ro. Thông qua kích hoạt nguồn lực tồn kho, giao dịch tài sản lớn và sự hỗ trợ tài chính từ cổ đông lớn là Tập đoàn Thư Cảnh, Vạn Hạ đã hoàn thành thanh toán nợ công khai trị giá 33,21 tỷ nhân dân tệ, tích lũy kích hoạt giá trị hàng hóa 33,85 tỷ nhân dân tệ, và kể từ tháng 11 năm ngoái, công ty đã lần lượt bắt đầu đàm phán gia hạn ba khoản trái phiếu công khai và đã được chấp thuận.

**** Áp lực kết quả kinh doanh****

Xét về cấu trúc doanh thu, hoạt động phát triển bất động sản là lĩnh vực cốt lõi của Vạn Hạ, chiếm 81,7% tổng doanh thu, đạt 1906,5 tỷ nhân dân tệ, giảm 36,7% so với cùng kỳ, là nguyên nhân chính khiến doanh thu giảm sút; doanh thu dịch vụ quản lý bất động sản tương đối ổn định, đạt 355,2 tỷ nhân dân tệ, tăng 7,2%, chiếm tỷ trọng 15,2%.

Áp lực từ phía bán hàng cũng rõ rệt. Năm 2025, Vạn Hạ đạt diện tích bán hàng 10,25 triệu mét vuông, doanh thu bán hàng 1340,6 tỷ nhân dân tệ, giảm hơn 40% so với cùng kỳ.

Tóm tắt tài chính của Vạn Hạ, ảnh chụp màn hình từ báo cáo tài chính gốc của Ji Mian Xin Wen

Về lý do thua lỗ, Vạn Hạ đưa ra bốn giải thích trong báo cáo tài chính: Thứ nhất, quy mô thanh toán các dự án phát triển bất động sản giảm rõ rệt, tỷ suất lợi nhuận gộp vẫn ở mức thấp. Lợi nhuận từ thanh toán chủ yếu liên quan đến các dự án bán trong năm 2023, 2024 và các căn hộ tồn kho tiêu thụ trong năm 2025, các dự án này có chi phí đất đắt đỏ, doanh số bán thấp hơn kỳ vọng.

Thứ hai, đã trích lập dự phòng giảm giá tín dụng và giảm giá tài sản mới. Theo báo cáo tài chính, năm 2025, Vạn Hạ dựa trên tình hình thị trường và thực tế dự án, đã trích lập dự phòng giảm giá hàng tồn kho 20,83 tỷ nhân dân tệ, lỗ giảm giá tài sản tổng cộng đạt 21,93 tỷ nhân dân tệ, tăng 205,9% so với cùng kỳ. Ngay cả khi loại trừ ảnh hưởng của giảm giá, cả năm công ty vẫn ghi nhận khoản lỗ hoạt động lớn.

Thứ ba, một số hoạt động kinh doanh vận hành sau khi trừ khấu hao, phân bổ vẫn lỗ, cùng với một số khoản đầu tư tài chính phi chính trong lĩnh vực phi chính. Thứ tư, giá trị các giao dịch tài sản lớn và cổ phần thấp hơn giá trị sổ sách.

**** Áp lực trả nợ vẫn còn****

Về tài chính, tính đến cuối năm 2025, tổng nợ có lãi của Vạn Hạ là 3584,8 tỷ nhân dân tệ, trong đó nợ đến hạn trong vòng một năm là 1605,6 tỷ nhân dân tệ, chiếm 44,8%. Công ty có 672,4 tỷ nhân dân tệ tiền mặt, giảm so với đầu năm. Tỷ lệ nợ ròng tăng lên 123,5%, tăng 42,9 điểm phần trăm so với cuối năm 2024, tỷ lệ nợ trên tổng tài sản là 76,9%.

Xét theo bảng dòng tiền, trong năm, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh là -9,9 tỷ nhân dân tệ, dòng tiền thuần từ hoạt động huy động là -249,2 tỷ nhân dân tệ, phản ánh Vạn Hạ vẫn đối mặt với áp lực thanh khoản lớn.

Đối mặt với áp lực nợ, cổ đông lớn của Vạn Hạ là Tập đoàn Đường sắt Thâm Quyến tiếp tục đóng vai trò hỗ trợ quan trọng. Báo cáo cho biết, tính đến ngày công bố báo cáo, Thâm Quyến đã cung cấp cho Vạn Hạ tổng cộng 33,52 tỷ nhân dân tệ vay cổ đông, lãi suất vay và tỷ lệ cầm cố đều tốt hơn mức trung bình thị trường.

Đáng chú ý, từ tháng 11 năm 2025, Vạn Hạ đã bắt đầu đàm phán gia hạn hai trái phiếu trung hạn “22 Vạn Hạ MTN004” và “22 Vạn Hạ MTN005” cùng trái phiếu doanh nghiệp “H1 Vạn Hạ 02” (trước đây là “21 Vạn Hạ 02”). Tính đến ngày công bố báo cáo, các đề xuất gia hạn này đã được các chủ nợ đồng ý thông qua họp cổ đông, đánh dấu bước ngoặt quan trọng trong quản lý nợ công khai của Vạn Hạ.

Tại cuộc họp trao đổi với nhà đầu tư, ban quản lý Vạn Hạ cũng đánh giá về tình hình nợ hiện tại của công ty: “Do ảnh hưởng của nhiều yếu tố nội bộ và bên ngoài, tình hình hoạt động hiện tại của công ty vẫn rất nghiêm trọng.” Ban quản lý thừa nhận, trong quá khứ, công ty chưa kịp thời thoát khỏi vòng xoáy mở rộng “nợ cao, vòng quay cao, đòn bẩy cao,” dẫn đến các vấn đề như “đầu tư phân tán, mở rộng quá mức các lĩnh vực, phụ thuộc quá nhiều vào huy động vốn từ trụ sở chính,” gây ra thách thức lớn cho công tác xử lý rủi ro hiện nay.

Về kế hoạch trả nợ năm 2026, Vạn Hạ tiết lộ, trong năm còn đến hạn tổng cộng 14,68 tỷ nhân dân tệ trái phiếu công khai, trong đó cao điểm trả nợ từ tháng 4 đến tháng 7, khoảng 11,27 tỷ nhân dân tệ nợ đến hạn tập trung. Vạn Hạ cho biết sẽ duy trì thái độ trung thực, thực tế trong giao tiếp với các chủ nợ, “mong các bên tiếp tục thông cảm, hỗ trợ và bao dung, dành thời gian và không gian cho công ty xử lý rủi ro.”

Ngoài việc dựa vào sự hỗ trợ của cổ đông lớn, Vạn Hạ còn tích cực tự cứu bằng nhiều phương thức. Trong kích hoạt nguồn lực tài sản, năm 2025, công ty đã thực hiện 31 thương vụ giao dịch tài sản lớn, bao gồm các lĩnh vực văn phòng, thương mại, căn hộ dịch vụ, khách sạn, với tổng giá trị ký kết 113 tỷ nhân dân tệ, thu về 57,5 tỷ nhân dân tệ từ bán hàng. Thông qua kích hoạt nguồn lực tồn kho, nâng cao và tối ưu hóa năng lực sản xuất 338,5 tỷ nhân dân tệ.

**** Kinh doanh vận hành tương đối ổn định****

Ngược lại với sự sụt giảm của hoạt động phát triển truyền thống, các dịch vụ vận hành của Vạn Hạ vẫn duy trì đà tăng trưởng. Năm 2025, doanh thu toàn diện của lĩnh vực này đạt 580,1 tỷ nhân dân tệ, tỷ lệ trong tổng doanh thu tiếp tục tăng.

Cụ thể, Vạn Vật Vân đạt doanh thu 373,6 tỷ nhân dân tệ (bao gồm doanh thu cung cấp dịch vụ cho Tập đoàn Vạn Hạ), tăng 2,5%. Trong kỳ, Vạn Vật Vân đã hoàn thành hơn 300 dự án cải thiện hiệu quả “Dịch vụ biến đổi thành phố”, ứng dụng quy mô AI thông minh thúc đẩy giảm 10,1% chi phí quản lý.

Dịch vụ căn hộ dài hạn “Bố Ở” vận hành 27,02 vạn căn, khai trương 19,78 vạn căn, tỷ lệ cho thuê 95,4%, trong đó 13,2 vạn căn thuộc diện nhà ở cho thuê xã hội; về phát triển và vận hành thương mại, dự án thương mại do Ấn Lực quản lý có tỷ lệ cho thuê tổng thể 94,5%, dự án Thượng Hải Qianwan Impression City MEGA khai trương suôn sẻ, trở thành tiêu chuẩn mới của thành phố; lĩnh vực kho vận đạt doanh thu 42,8 tỷ nhân dân tệ, tăng 8,0%, trong đó doanh thu chuỗi lạnh tăng 25,5%.

“Các dịch vụ vận hành của công ty đã tương đối độc lập và đạt được quy mô, thương hiệu.” Trong cuộc họp phân tích, ban quản lý Vạn Hạ cho biết.

Ngoài ra, về phía huy động vốn, trong năm, Vạn Hạ đã bổ sung mới 280 tỷ nhân dân tệ huy động vốn và tái huy động (không tính vay cổ đông). Tổng chi phí vốn tồn đọng là 3,02%, giảm 85 điểm cơ bản so với cuối năm trước.

Tuy nhiên, cấu trúc hàng tồn kho vẫn gây áp lực cho Vạn Hạ. Tính đến cuối năm 2025, giá trị hàng tồn kho của Vạn Hạ là 3737,4 tỷ nhân dân tệ, trong đó sản phẩm hoàn thiện (bán ra ngay) là 1144,5 tỷ nhân dân tệ, chiếm 30,6%.

Tập trung xử lý rủi ro và phát triển

Đối mặt năm 2026, trong báo cáo thường niên, Vạn Hạ đề xuất sẽ tập trung “xử lý rủi ro” và “phát triển” làm hai chủ đề chính. Một mặt, kiên quyết thúc đẩy tập trung đô thị và lĩnh vực kinh doanh, rút lui quyết liệt khỏi các thành phố và lĩnh vực có triển vọng kém, khả năng sinh lời yếu, gánh nặng lịch sử lớn, tái cơ cấu cơ chế đầu tư, tập trung vào các thành phố trọng điểm, các lĩnh vực cốt lõi và sản phẩm lợi thế.

Mặt khác, liên tục nâng cao năng lực sản phẩm và dịch vụ, theo tiêu chuẩn “nhà tốt”, mở rộng khả năng về sản phẩm, xây dựng, bàn giao và dịch vụ. Đồng thời, khám phá đổi mới mô hình kinh doanh, cung cấp dịch vụ vận hành bất động sản toàn chu trình, toàn chuỗi cho khách hàng doanh nghiệp chất lượng cao.

Trong lĩnh vực công nghệ, Vạn Hạ dự kiến sẽ thúc đẩy toàn diện ứng dụng công nghệ AI trong các khâu phát triển và vận hành bất động sản, đẩy nhanh xây dựng hệ thống khách hàng thành viên lớn và hệ thống khách hàng doanh nghiệp, nhằm đạt được khách hàng mục tiêu chính xác hơn.

Về câu hỏi nâng cao định giá, ban quản lý Vạn Hạ thừa nhận, từ đầu năm 2025 đến nay, giá cổ phiếu “thật sự không mấy khả quan, chưa thể mang lại lợi ích lý tưởng cho nhà đầu tư.”

Ban quản lý cho biết, việc phục hồi định giá cần dựa vào giải quyết nợ xấu, tối ưu hóa cấu trúc tài chính nợ, ổn định hoạt động phát triển và cải thiện khả năng sinh lời một cách thực chất. Trong tương lai, công ty sẽ tiếp tục thúc đẩy việc thoái vốn các lĩnh vực và tài sản có chiến lược không phù hợp, nhằm tối ưu dòng tiền và cấu trúc tài sản nợ.