Đối thoại Tư vấn viên Bitwise: Đừng mua nhà, hãy mua Bitcoin

Sắp xếp & Biên tập: Deep潮TechFlow

Khách mời: Jeff Park, Cố vấn của Bitwise

Người dẫn chương trình: Kevin Follonier

Nguồn podcast: When Shift Happens

Tiêu đề gốc: Why Buying a House Is the Worst Investment You Can Make - Bitwise Advisor - Jeff Park | E167

Ngày phát sóng: 16 tháng 4 năm 2026

Tóm tắt các điểm chính

Jeff Park là một nhà chiến lược vĩ mô dày dạn kinh nghiệm, đồng thời cũng là cố vấn của Bitwise. Ông tin chắc rằng hệ thống tài chính hiện tại đã mất ý nghĩa đối với giới trẻ, đặc biệt trong bối cảnh chi phí nhà ở cao ngất ngưởng và trí tuệ nhân tạo có thể thay thế cả một thế hệ công việc. Ông chỉ ra rằng bất động sản thực chất là một tài sản giảm giá trị, còn Bitcoin là nơi trú ẩn tài chính tối thượng. Thêm vào đó, ông dự đoán rằng sự phát triển nhanh chóng của trí tuệ nhân tạo sẽ kích hoạt làn sóng chấp nhận Bitcoin lớn nhất toàn cầu.

Ông đề xuất rằng, “Chiếm lĩnh AI (Occupy AI)” sẽ trở thành bước ngoặt quan trọng của thế hệ Z và Alpha. Trong thời điểm này, hai thế hệ này sẽ khám phá tiềm năng của Bitcoin qua những khoảnh khắc nhận thức tương tự như thế hệ Millennials trong cuộc khủng hoảng tài chính. Qua quá trình này, họ sẽ hiểu sâu hơn về bản chất của tài sản kỹ thuật số và đầu tư.

Ngoài ra, Jeff rất lạc quan về tiềm năng của token hóa bất động sản (real estate tokenization). Ông cho rằng, token hóa có khả năng thay đổi toàn diện hệ thống tài chính hiện tại và mang lại cơ hội đầu tư công bằng hơn cho người bình thường.

Đoạn nội dung này bàn về cách những khoảnh khắc then chốt này ảnh hưởng đến nhận thức của chúng ta về tài sản kỹ thuật số và đầu tư, cũng như tác động sâu rộng trong tương lai.

Tóm tắt các quan điểm nổi bật

Về sự thật của bất động sản và của cải

• “Nguyên nhân tăng giá nhà không phải là giá trị của chính căn nhà trở nên lớn hơn, mà là do đồng đô la liên tục mất giá. Nhà là tài sản khấu hao, theo luật thuế, bạn có thể khấu hao trong 20 đến 30 năm — chúng ta đã biết từ lâu rằng nhà là tài sản giảm giá trị.”
• “Giá trung bình của nhà ở Manhattan trong 10 năm qua thực ra không tăng, mà là giữ nguyên. Những thứ thực sự tăng giá là những căn nhà siêu sang được coi như nơi tích trữ của cải — chúng không ai ở, chỉ là những con số trên bảng cân đối tài sản của giới giàu có.”
• “Năm nay, trung bình người Mỹ xin vay mua nhà là 59 tuổi. Đây không phải là mua nhà lần đầu — mà là mua căn thứ ba, thứ tư. Và những người này đang cạnh tranh với những người trẻ 25 tuổi muốn mua nhà lần đầu.”
• “Ở New York, thuê nhà về mặt kinh tế là lựa chọn đúng đắn. Khi bạn sở hữu nhà, bạn phải trả thuế, phí quản lý, phí bảo trì, bảo hiểm vay thế chấp và bảo hiểm tài sản, tính ra lợi nhuận ròng chưa tới 2%, khi gặp vận xui còn chưa tới 1%. Thay vì đó, bạn có thể gửi số tiền đó vào quỹ thị trường tiền tệ.”
• “Hiện có một cách lưu trữ của cải tốt hơn, không cần bảo trì, không chiếm không gian vật lý, không bị đánh thuế hàng năm, và bạn không phải lo bị chính phủ tịch thu tài sản — đó chính là Bitcoin.”

Về AI và “Chiếm lĩnh AI (Occupy AI)”

• “Chúng ta chưa từng thấy công nghệ nào có khả năng gây biến đổi như AI, nó có thể hoàn toàn thay thế lực lượng lao động, đồng thời giúp các doanh nghiệp đạt lợi nhuận kỷ lục. Amazon cắt giảm 30.000 nhân viên, thị trường chứng khoán lập đỉnh mới — đó chính là minh chứng rõ ràng nhất cho ‘giá cả tự do ý chí sụp đổ’.”
• “AI đang lấy đi khả năng tự quyết của con người. Trong lịch sử, mỗi cuộc cách mạng công nghệ — điện, máy bay, thư tín — đều mở rộng khả năng của con người, còn AI có thể trực tiếp khiến ‘công việc’ của con người biến mất.”
• “Bản chất của AI là tập trung hóa tất cả dữ liệu của bạn, thu hoạch nó, rồi dùng nó để thay thế bạn. Nếu dữ liệu của tôi giúp mô hình trở nên thông minh hơn, tôi cần nhận được một dạng đền bù — và cơ chế đền bù đó, về lý thuyết, chỉ có thể thực hiện qua tiền mã hóa.”
• “Mỗi thế hệ đều cần một khoảnh khắc thức tỉnh để khám phá Bitcoin. Thế hệ Millennials thức tỉnh qua cuộc khủng hoảng tài chính, còn Z và Alpha sẽ thức tỉnh qua Occupy AI — họ sẽ tìm thấy Bitcoin qua những nỗi đau khi cạnh tranh công việc với AI.”
• “AI và Bitcoin có một lõi logic chung: tiêu thụ năng lượng. Nếu bạn không đồng tình với các tác động tiêu cực của AI, thì mặt trái của tài sản khan hiếm dùng cùng năng lượng đó chính là Bitcoin. Bạn có thể bỏ phiếu bằng cách chọn Bitcoin.”

Về khung đầu tư và lý luận

• “Giả định nền tảng của đầu tư giá trị — định giá mọi thứ dựa trên lãi suất phi rủi ro — đang tan rã, vì chất lượng tín dụng của Mỹ đang bị thách thức. Khi bỏ giả định này đi, bạn sẽ thấy rõ hơn thế giới: điều thực sự thúc đẩy giá trị là ý thức hệ, chứ không phải là rẻ hay đắt.”
• “Mẹ của bạn thực ra còn hiểu biết về đầu tư hơn bạn nghĩ. Bà ấy biết rằng những thứ có giá trị nhất đôi khi nằm trong thế giới vật chất — một chiếc túi Hermès, trong 20 năm qua luôn vượt trội so với S&P 500.”
• “Đa dạng hóa chưa chết, chỉ là bạn cần mở rộng tầm nhìn, tìm những tài sản thực sự không liên quan đến chu kỳ thanh khoản toàn cầu — vàng, tác phẩm nghệ thuật, rượu ngon… Những tài sản này không liên quan gì đến điểm số S&P 6800 hay 6200.”
• “Điều tôi thực sự quan tâm trong token hóa không phải là token hóa quỹ tiền tệ của BlackRock, hay quỹ thị trường tiền tệ của Balleard — những thứ đã vận hành tốt, và có thể cải thiện chút ít qua token hóa. Mà là những tài sản dài đuôi — như rượu vang cao cấp, du thuyền — để người bình thường chỉ cần 100 USD là có thể sở hữu một phần.”
• “Thay vì nghĩ về lợi nhuận từ việc sở hữu Bitcoin, hãy nghĩ: nếu không có Bitcoin, bạn sẽ đối mặt với rủi ro giảm giá nào? Không sở hữu Bitcoin về bản chất là đang đặt cược against Bitcoin.”
• “Nếu chỉ được chọn hai loại tài sản, Bitcoin phải là một trong số đó — vì nó là tài sản ít liên quan nhất, hoàn toàn orthogonal với các tài sản khác trên thị trường toàn cầu. Loại còn lại là tài sản dựa trên đô la Mỹ, có thể tạo ra thu nhập.”

Về xã hội và tương lai

• “Ưu điểm lớn nhất của Mỹ, cũng là điểm yếu lớn nhất, chính là đa dạng dân số. Đây thực chất là một điểm tấn công đã biết từ phương Đông… Đa dạng sẽ phá hủy quốc gia này.”
• “Khi bạn nhận ra rằng hàng xóm, người thân, tất cả đều bị thôi thúc bởi chủ nghĩa yêu nước giống nhau, không thể kiểm soát vận mệnh của chính mình — đó là cảm giác rất kỳ lạ.”
• “Tôi không bảo các con ‘luyện tập để thành thạo’, mà dạy chúng rằng luyện tập không phải để hoàn hảo, mà để tiến bộ. Không có gì là hoàn hảo — Bitcoin cũng vậy, nhưng nó đang tiến bộ. Mọi việc chúng ta làm đều hướng tới mục tiêu đó.”

Jeff tiếp xúc với mất giá tiền tệ từ sớm

Người dẫn Kevin: Bạn đã từng đề cập rằng thời nhỏ, bạn đã tiếp xúc sớm với hiện tượng mất giá tiền tệ. Bạn có thể kể lại không?

Jeff Park:

Tôi lớn lên ở Mỹ và Hàn Quốc, thời tiểu học có một phần thời gian sống tại Hàn Quốc. Tôi đã trải qua khủng hoảng tài chính châu Á 1997, sự kiện này làm chấn động toàn thế giới và để lại ấn tượng sâu sắc trong tôi. Lúc đó tôi mới lớp hai, lớp ba, nhưng cảm nhận rõ ràng cả đất nước đang trong một trạng thái tập thể kỳ lạ — mọi người, từ trên xuống dưới, hàng xóm đối diện, đều bị cuốn vào một chủ nghĩa yêu nước chung, đối mặt với số phận không thể kiểm soát. Cảm giác rất kỳ lạ: khi bạn nhận ra một quốc gia có tiền tệ chủ quyền bị mất giá, tất cả mọi người đều đoàn kết lại vì điều đó. Đối với phần lớn người Mỹ, ví dụ gần nhất là vụ 11/9 — vết thương quốc gia khiến mọi người, từ trái sang phải, đều cùng nhau suy nghĩ về Mỹ là gì, đại diện cho điều gì. Sự mất giá tiền tệ cũng có thể tạo ra sức mạnh đoàn kết như vậy.

Kinh nghiệm năm 1997 để lại trong tôi ấn tượng lớn, đồng thời cũng cho tôi thấy sức mạnh của một quốc gia — khi người dân được huy động để đối mặt nguyên tắc với khủng hoảng chủ quyền, bảo vệ lợi ích của dân chúng. Tôi còn nhớ rõ một chuyện: chính phủ Hàn Quốc lúc đó yêu cầu toàn dân quyên góp vàng để bổ sung ngân quỹ quốc gia, giúp trả nợ IMF. Ở Mỹ, IMF nghe có vẻ là tổ chức trung lập, nhưng ở nhiều thị trường mới nổi, IMF là một từ mang màu sắc chính trị cực kỳ nặng nề, bị nghi ngờ, bị khinh miệt, thậm chí bị xem như có mưu đồ chính trị. Tôi đã sớm chứng kiến mặt này, thậm chí đôi khi nghĩ rằng, những trải nghiệm đó chính là tiền đề dẫn tôi đến con đường tiền mã hóa sau này hai mươi năm.

Jeff Park là ai?

Người dẫn Kevin: Vậy ông là ai?

Jeff Park:

Tôi là Jeff Park, nhưng tôi nghĩ rằng, theo một nghĩa nào đó, tôi đại diện cho sự hội tụ của nhiều lực lượng. Một mặt, tôi là người Hàn sinh trưởng tại Mỹ, mang trong mình tư duy phương Đông, nên có thể đóng vai trò cầu nối giữa các câu chuyện phương Đông và phương Tây — dù là sự thịnh vượng do toàn cầu hóa mang lại, hay những căng thẳng xã hội phát sinh từ đó. Mặt khác, về góc độ thế hệ, tôi bắt đầu đi làm từ năm 2008 — sau khi tốt nghiệp, công việc đầu tiên của tôi là tại Morgan Stanley, đúng vào thời điểm khủng hoảng tài chính toàn cầu mới bắt đầu.

Nhưng điều này cũng giúp tôi nhận ra nhanh chóng — thế giới này không có gì là bất khả xâm phạm, nhiều thứ tôi học ở trường không thực sự vững chắc. Điều này khiến tôi cảm thấy khiêm tốn, nhưng cũng là động lực để xây dựng cách tư duy riêng. Kinh nghiệm này còn khiến tôi trở thành hình mẫu của một thế hệ — một Millennials bước vào xã hội trong khủng hoảng, nên có sự hoài nghi sâu sắc với các tổ chức trung gian, và mong muốn các giải pháp tự quản, tự chủ trong mạng xã hội, công việc, cuộc sống.

Đa dạng dân số của Mỹ vừa là lợi thế, vừa là điểm yếu

Người dẫn Kevin: Bạn đã từng trải qua mất giá tiền tệ khi còn nhỏ, rồi chứng kiến hệ thống tài chính sụp đổ năm 2008. Hiện tại, chúng ta đang ở New York — trung tâm tài chính thế giới, giá cả đắt đỏ vô cùng. Tôi đến từ Thụy Sĩ, sống ở Singapore, hai nơi này đều không rẻ, nhưng đến đây vẫn thấy quá đắt. Tôi không hiểu nổi, người bình thường sống thế nào nổi, tất cả đều liên quan đến chuyện bạn đã kể từ thời nhỏ, chỉ là bây giờ còn cấp bách hơn. Chúng ta đang nhìn gì? Phải làm gì?

Jeff Park:

Ưu điểm lớn nhất của Mỹ cũng chính là điểm yếu lớn nhất — đó là đa dạng dân số, và sự đa dạng này xuyên suốt cấu trúc dân cư và xã hội. Bạn thường nghe các nhà phân tích châu Á dự đoán suy thoái của đế chế Mỹ, họ thường tập trung vào một luận điểm cốt lõi: đa dạng sẽ phá hủy quốc gia này. Tôi đã nghe câu này từ nhỏ. Điều này luôn tiềm ẩn trong mối quan hệ địa chính trị giữa Hàn Quốc, Trung Quốc và Mỹ, và giờ đây, các xu hướng này đã rõ nét trong các phong trào chính trị nội bộ Mỹ. Vấn đề cốt lõi là: khi cấu trúc dân số đa dạng như vậy, rất khó hình thành một sức mạnh đoàn kết thực sự của quốc gia. Ở Hàn Quốc, mọi người đều là người Hàn, có nền lịch sử chung, đã trải qua thời kỳ đô hộ, những nỗi đau chung đó tạo thành một lực hướng tâm. Trong khi đó, ở Mỹ, lịch sử phong phú và phức tạp khiến khó tìm ra điểm liên kết rõ ràng để mọi người cảm thấy “chúng ta đã hy sinh cùng nhau”. Hàn Quốc có nghĩa vụ quân sự bắt buộc, tất cả nam giới, không phân biệt tầng lớp hay trình độ, đều phải phục vụ — điều này tạo ra cảm giác đồng nhất xã hội lớn. Israel cũng vậy. Còn ở Mỹ, bạn sẽ hỏi: Điều gì khiến tất cả mọi người cùng trải qua một trải nghiệm Mỹ chung? Câu hỏi này rất khó trả lời. Chính trị Mỹ thường chia rẽ theo hai chiều, theo tầng lớp, theo lứa tuổi, nhưng tôi cho rằng, những phân chia này đều là các yếu tố gây nhiễu, là cách trốn tránh. Thực chất, vấn đề cốt lõi là — thế hệ trẻ thiếu cảm giác đoàn kết quốc gia, và đó chính là thứ quý giá nhất, cũng là thứ khó xây dựng nhất.

Chúng ta thấy gì từ hệ thống tài chính bị vỡ vụn hiện nay

Người dẫn Kevin: Hệ thống tài chính hiện tại đang gặp vấn đề gì?

Jeff Park:

Chúng ta đang chứng kiến một hệ thống tài chính hoàn toàn mất kiểm soát, sụp đổ toàn diện. Người ta gọi đó là “K-shaped economy” — nền kinh tế hình chữ K. Một số người giàu có nhờ lạm phát tài sản, trải qua thời kỳ thịnh vượng, trong khi phần còn lại của dân chúng rơi vào con đường đi xuống, đối mặt suy thoái. Họ thất nghiệp, không tìm được việc làm. Khoảng cách giữa hai nhóm ngày càng lớn — đó chính là ý nghĩa của chữ K: một đường đi lên, một đường đi xuống.

“Hệ thống chữ K” thể hiện ra sao trong thị trường bất động sản

Jeff Park:

Bạn có thể thấy rõ điều này qua bất động sản ở New York. Trung bình giá nhà trong 10 năm qua thực ra không tăng, mà là giữ nguyên. Nhiều câu chuyện truyền thông khiến người ta nghĩ rằng thị trường bất động sản New York đã trải qua thời kỳ thịnh vượng phi thường, đặc biệt là các tòa cao ốc, các dự án siêu cao tầng, hay các khoản đầu tư của Trung Quốc và Nga vào nhà ở. Nhưng thực tế không hẳn vậy.

Chúng ta cũng thấy trong bất động sản là một nền kinh tế chữ K, khi các căn siêu sang được coi như nơi tích trữ của cải, được săn đón mạnh mẽ. Chúng không thực sự để ở, mà chỉ là tài sản, người ta mua để giữ trong bảng cân đối tài sản, tích trữ của cải — và điều này thể hiện rõ. Nếu bạn mua một căn hộ cao cấp trị giá 20 triệu USD cách đây 7 năm, giờ có thể bán được 30 triệu USD, bạn đã lời.

Nhưng nếu bạn mua nhà bình thường, để ở, để xây dựng gia đình, đóng góp vào nền kinh tế địa phương, và giá cả gần với mức “có thể chi trả” hơn, thì giá trị thực của chúng có thể giảm hoặc giữ nguyên.

Ở Manhattan, có một loại thuế gọi là thuế nhà siêu sang — chỉ cần căn hộ bán trên 1 triệu USD sẽ bị đánh thuế này. Nhưng ngày nay, 1 triệu USD ở New York chỉ mua được một studio. Thuế này được lập ra từ khoảng 30-40 năm trước, khi 1 triệu USD thực sự là biểu tượng của sự xa xỉ. Vì không điều chỉnh theo lạm phát, chính phủ không tự động nâng mức này theo giá trị thực, nên hầu hết các giao dịch thứ cấp đều bị đánh thuế này.

Các loại nhà có đóng góp nhiều cho nền kinh tế đô thị, như nhà ở trung bình, giá có xu hướng giảm hoặc giữ nguyên. New York là một thành phố nghịch lý. Nó là nơi diễn ra hai câu chuyện cuộc đời cùng lúc. Khi bạn đến từ Singapore hay Thụy Sĩ, sẽ thấy mọi người có trải nghiệm rất khác nhau. Tất cả những điều này, theo tôi, là biểu hiện của sự thiếu hụt các tài sản tốt.

Vấn đề bất động sản không mới. Trong các cuộc tranh luận về sự suy thoái của chủ nghĩa tư bản, người ta thường đổ lỗi cho đất đai — vì đất là tài nguyên khan hiếm theo định nghĩa. Đất khan hiếm, cộng với các cộng đồng dựa trên không gian vật lý cũng khan hiếm. Giá bất động sản Manhattan cao là do người ta muốn làm việc ở những nơi phát triển thương mại, gần gũi nhau. Khi các yếu tố xã hội này cộng hưởng, giá đất sẽ cao hơn mức lịch sử. Lịch sử nhân loại đã nhiều lần chứng kiến điều này: khi một nơi nào đó trở thành trung tâm hoạt động, đất đai sẽ thịnh vượng.

Vấn đề của Mỹ là chúng ta sở hữu đặc quyền vận hành hệ thống tài chính toàn cầu. Chúng ta thường nói đồng đô la là mặt hàng xuất khẩu lớn nhất của Mỹ, điều đó đúng, nhưng đi kèm là chi phí. Chi phí là dòng vốn ngoại hối cuối cùng phải chảy về Mỹ để đầu tư vào tài sản Mỹ. Đó chính là mối liên hệ giữa thâm hụt thương mại và thặng dư tài khoản vốn. Nếu Mỹ muốn duy trì thâm hụt thương mại, theo định nghĩa, dòng vốn ngoại hối phải liên tục chảy vào tài sản Mỹ. Đó chính là cách đồng đô la vận hành.

Bạn đang tạo ra một thị trường giả cho các tài sản của Mỹ. Các nhà đầu tư ngoại cần nơi giữ dư nợ, điều này tạo ra môi trường khó khăn. Bởi vì thị trường này không liên quan đến chúng ta, không liên quan đến cuộc sống của chúng ta ở New York, cũng không liên quan đến năng lực sản xuất của chúng ta. Nó không dựa trên chi phí của cư dân, mà dựa trên giá trị của tài sản Mỹ như một kho dự trữ chủ quyền. Khi có các động thái khác nhau trong thị trường bất động sản, sẽ xuất hiện các vấn đề về định giá.

Cách các nhà đầu tư bất động sản mới nên suy nghĩ

Người dẫn Kevin: Đối với người 30 hoặc 35 tuổi, đã tiết kiệm được một khoản tiền, muốn đầu tư hợp lý, họ nên nghĩ thế nào? Họ có thể đủ tiền đặt cọc mua một căn hộ nhỏ ở New York, nhưng bạn nói giá đã lên tới 1 triệu USD — vốn dĩ 1 triệu USD là biểu tượng của sự xa xỉ, nhưng bạn lại nói không, họ cần mua một căn siêu sang trị giá 20 triệu USD.

Vậy thế hệ cha mẹ của chúng ta, nói “mua nhà, đầu tư bất động sản” có còn phù hợp với thế hệ này không?

Jeff Park:

Bất động sản là một ví dụ điển hình cho thấy chúng ta cần suy nghĩ lại, không phải là giá nhà tăng, mà là giá trị của đồng đô la đang giảm. Về bản chất, nhà là tài sản cần bảo trì, là chi phí vốn — nó sẽ hỏng, cần sửa chữa, còn có thuế nhà, thuế tài sản, phí bảo trì. Sau khi mua, còn phải bỏ ra nhiều khoản đầu tư liên tục. Nhà không tự nhiên trở thành vàng, mà còn bị khấu hao liên tục, bạn phải sửa chữa, bảo dưỡng, nên về bản chất, nhà là tài sản khấu hao. Thực tế, luật thuế của Mỹ ghi rõ, nhà sẽ giảm giá trị trong một khoảng thời gian dài, và nhà đầu tư có thể khai khấu hao trong 20-30 năm để giảm thuế. Chúng ta đã biết từ lâu rằng nhà là tài sản khấu hao.

Tại sao giá vẫn tăng? Thứ nhất, là do đồng đô la liên tục mất giá. Thứ hai, là do người ta coi nhà như một phương thức tích trữ của cải chính yếu — vì nó giúp định vị trong hệ thống sản xuất kinh tế — ví dụ, muốn gửi con vào trường tốt, phải đóng thuế nhà cao để có chỗ học tốt. Vì vậy, quyền sở hữu nhà gắn liền với nhiều chức năng xã hội, những chức năng này liên tục thúc đẩy giá nhà theo lạm phát.

Vấn đề xuất phát từ hai chiều: một là cấu trúc dân số, hai là khả năng chuyển đổi dòng tiền. Ở Mỹ, trung bình người xin vay mua nhà năm nay là 59 tuổi — con số này đáng báo động. Người 59 tuổi không phải là người mua nhà lần đầu, mà là mua nhà thứ hai, thứ ba, thứ tư. Và nhóm này đang cạnh tranh trực tiếp với những người trẻ 25 tuổi muốn mua nhà lần đầu.

Vấn đề trong lĩnh vực nhà ở là một vấn đề đặc thù của thế hệ — vai trò của nhà như một phương tiện tích trữ của cải đã hoàn toàn mâu thuẫn với nhu cầu thực sự của xã hội là xây dựng tổ ấm, nuôi dưỡng thế hệ sau. Nhiều người trẻ bị mắc kẹt, không thể mua nhà, vì quá xa vời. Thêm nữa, còn có vấn đề kiểm soát vốn: ngày càng nhiều người New York chuyển đi Texas, đến Austin, vì thuế cao. Nhưng kết quả là, người địa phương ở đó cũng không hài lòng, vì giá nhà bị neo theo tiêu chuẩn của New York, chứ không phải thị trường địa phương — tạo ra một cuộc khủng hoảng khả năng chi trả mới. Đây là vấn đề kiểm soát vốn, và cũng là vấn đề chuyển đổi dòng tiền qua các thế hệ. Chính sách của Mỹ từng thử nghiệm cho vay 50 năm để giải quyết dòng tiền, nhưng đó chỉ là bước đầu của vấn đề lớn nhất — đó là khả năng mua nhà của giới trẻ ngày càng giảm.

Người dẫn Kevin: Từ góc độ lý trí của một người bình thường, sau vài năm làm việc, có bạn gái, kết hôn, có con, chắc chắn cần nhà. Nhưng tôi cũng muốn đó là một khoản đầu tư thông minh, vì tôi đã bỏ nhiều năm lương, nhiều công sức vào đó. Bây giờ ông nói, đa số các khoản đầu tư kiểu này đều không tốt, là xấu. Vậy nếu tôi 30 hoặc 35 tuổi, có 100.000, 200.000 hoặc 500.000 USD tiết kiệm, tôi nên làm gì?

Jeff Park:

Đây chính là vấn đề. Tôi thường khuyên những người mới đến New York rằng, về mặt kinh tế, thuê nhà là lựa chọn hợp lý hơn. Bởi khi bạn sở hữu nhà, bạn phải trả thuế, phí dịch vụ, phí bảo trì, bảo hiểm vay thế chấp, bảo hiểm tài sản — tất cả những khoản này cuối cùng đều ăn vào lợi nhuận của bạn, khiến tỷ suất sinh lợi ròng có thể dưới 2%, thậm chí dưới 1%. Trong khi đó, bạn có thể gửi số tiền đó vào quỹ thị trường tiền tệ, lợi nhuận khoảng 3.5%. Bạn chấp nhận lợi nhuận thấp hơn 1% chỉ vì kỳ vọng giá nhà sẽ tăng. Tức là, bạn đang đặt cược vào việc giá nhà sẽ tăng.

Với giới trẻ, ít nhất ở New York, thuê nhà là lựa chọn kinh tế hợp lý. Nhưng, tôi nghĩ, sau khi có gia đình, mọi thứ sẽ thay đổi. Khi có con, sự ổn định trở nên quan trọng hơn — bạn cần chắc chắn con bạn có thể vào trường tốt, cần lên kế hoạch cho 15 năm tới của cuộc đời, cảm giác an toàn và chắc chắn đó phải trả giá. Vì vậy, bạn cần cam kết. Nhưng đó không còn là quyết định kinh tế nữa. Ở giai đoạn này, mua nhà không phải vì dự đoán giá sẽ tăng, mà vì bạn cần xây dựng gia đình, cần một nơi ổn định để sinh sống. Đó cũng là lý do tôi nghĩ rằng giới trẻ ngày nay ngày càng không muốn có con: về mặt kinh tế, thuê nhà vẫn là lựa chọn tối ưu — trừ khi bạn bắt buộc phải có con. Còn nếu có con, thì không thể thuê nữa, vòng luẩn quẩn đó sẽ chấm dứt. Hoặc là bạn không muốn có con, hoặc là có con nhưng phải chịu áp lực lớn.

Một lựa chọn khác là chờ đợi di sản của thế hệ trước truyền lại. Điều này phổ biến ở châu Á, đặc biệt Nhật Bản, Hàn Quốc — nơi nhiều tài sản tập trung trong tay thế hệ bùng nổ dân số. Những tài sản này cuối cùng sẽ truyền lại, nhưng có một khoảng thời gian trễ. Họ sống lâu hơn, còn thế hệ Millennials đang trưởng thành, trong khi tài sản không giảm giá theo thời gian. Khoảng cách thời gian này tạo ra xung đột lớn giữa giới trẻ và người già.

Cách mọi người đối phó với khủng hoảng đầu tư mua nhà hiện nay

Người dẫn Kevin: Vậy tôi phải chờ đến khi cha mẹ qua đời, để lại nhà cửa, hay tìm cách khác? Người 30, 35 tuổi, có cách nào khác không?

Jeff Park:

Có chứ, hiện nay có một cách lưu trữ của cải tốt hơn bất động sản — đó chính là Bitcoin. Nó không cần bảo trì, không chiếm không gian vật lý, không cần sửa chữa, không bị đánh thuế hàng năm, và không có nguy cơ bị chính phủ tịch thu — đó chính là Bitcoin. Đối với tôi, Bitcoin rất quan trọng vì nó trực tiếp giảm bớt áp lực của bất động sản. Nói cách khác, người trước đây mua căn hộ cao cấp trị giá 40 triệu USD ở New York để giữ của cải, cần chuyển 50 triệu USD, nhưng chưa biết cách di chuyển dễ dàng số tiền lớn đó. Giờ đây, họ có thể mua Bitcoin trực tiếp, không cần trả phí dịch vụ hàng năm, không lo bị tịch thu. Về lý thuyết, quyền sở hữu tài sản của Mỹ có thể có các cơ chế, nhưng nếu một ngày nào đó họ cho rằng bạn nằm trong danh sách nào đó, tài sản có thể bị tịch thu, thì Bitcoin giúp bạn không phải lo lắng về điều đó.

Điều này có nghĩa là phần tiền đó sẽ không còn chảy vào bất động sản nữa. Nếu dòng tiền không còn đổ vào bất động sản, cầu về nhà đất sẽ giảm, giá nhà có thể giảm, và giới trẻ sẽ có cơ hội mua nhà. Tất nhiên, có một hệ thống chính trị lớn đằng sau việc giữ giá nhà tăng liên tục, vì quyền sở hữu nhà mang lại sự giàu có, là nền tảng của giấc mơ Mỹ. Nhưng Bitcoin đang thách thức căn bản điều này.

Tôi nghĩ, đây chính là thử thách lớn nhất để Bitcoin phổ biến: nhiều người cần xem Bitcoin như một nguồn dự trữ chính so với các tài sản khác, rồi rút ra kết luận: điều này có lợi cho xã hội. Trong ngắn hạn, giá nhà có thể giảm, nhưng về mặt lưu trữ giá trị, nó hiệu quả hơn, và ít phân biệt đối xử hơn hệ thống tài sản hiện tại.

Nguyên nhân khiến giá nhà tăng không phải vì nhà trở nên có giá trị hơn, mà là do đồng đô la mất giá liên tục, đồng thời con người có xu hướng tụ tập ở những nơi có năng suất cao hơn — quy luật tự nhiên của chủ nghĩa tư bản là kẻ mạnh luôn mạnh hơn. Nếu không xuất khẩu, thì sức căng này cuối cùng sẽ đứt đoạn. Chúng ta đã thấy điều đó ở New York — thành phố của chủ nghĩa tư bản, mà còn có một vị thị trưởng mang màu sắc cánh tả rất rõ ràng, điều mà không ai ngờ tới.

Khung đầu tư thông minh phù hợp cho tương lai

Người dẫn Kevin: Hãy nói về bài viết của ông — “Suy tàn của nhà đầu tư thông thái và sự trỗi dậy của nhà đầu tư ý thức hệ”. Nhà đầu tư thông thái là gì? Tại sao họ lại suy tàn?

Jeff Park:

“Nhà đầu tư thông thái” là khung tôi dùng để mô tả cách làm của Warren Buffett, Benjamin Graham. Khi nói về đầu tư giá trị, có một bộ quy tắc rất rõ ràng: mua cổ phiếu có dòng tiền rẻ, mua cổ phiếu có hệ số P/E thấp hơn so với cổ phiếu tăng trưởng, chú trọng cổ tức hơn lợi nhuận tái đầu tư. Tóm lại, là mua những thứ “rẻ”.

Tôi khẳng định, thời kỳ này đã kết thúc, và đã kết thúc từ rất lâu — vì nếu nhìn vào các tài sản hiệu quả nhất thế giới ngày nay, thì “rẻ” không còn mang lại lợi nhuận tốt nữa. Những thứ thực sự hiệu quả là những thứ có tính khan hiếm, giống như các căn nhà siêu sang tôi đã đề cập. Khung nhà đầu tư thông thái dựa trên nhiều giả định được dạy trong các trường học, nhưng tôi cho rằng, những giả định đó đã hoàn toàn sụp đổ.

Một trong những giả định then chốt là: mọi tài sản đều phải được định giá dựa trên lãi suất phi rủi ro. Lãi suất phi rủi ro chính là lãi trái phiếu chính phủ — nền tảng của mọi mô hình định giá, của mô hình định giá tài sản vốn (CAPM), của chiết khấu dòng tiền (DCF), của phần bù rủi ro cổ phiếu. Nhưng tất cả các nhận thức về lãi suất phi rủi ro đều đang thay đổi, đó là lý do vì sao danh mục 60/40 ngày càng mất hiệu quả — vì mối liên hệ giữa trái phiếu chính phủ và thị trường chứng khoán ngày càng cao, vì “phi rủi ro” đang bị thách thức. Tại sao? Vì chất lượng tín dụng của Mỹ đang bị đe dọa.

Khi bỏ giả định “lãi suất phi rủi ro là điểm neo của mọi định giá”, thế giới trở nên rõ ràng hơn: điều gì thực sự tạo ra giá trị ngày nay? Đó chính là ý thức hệ, chứ không phải là rẻ hay đắt.

Nhà đầu tư ý thức hệ sẽ làm gì

Người dẫn Kevin: Nhà đầu tư ý thức hệ sẽ làm gì cụ thể?

Jeff Park:

Nhà đầu tư ý thức hệ dành nhiều thời gian để suy nghĩ về tương lai sẽ ra sao — còn các mô hình cũ thì không thể dự đoán được, vì các giả định của chúng đang bị viết lại. Vì vậy, bạn cần mở rộng tầm nhìn. Làm thế nào để có lợi thế trong thị trường này? Bạn phải phân tích dòng chảy vốn, chuyển đổi các mô hình thanh khoản, xem nguồn cầu của các loại tài sản đến từ đâu. Bạn còn phải xem xét khả năng thao túng tài sản, và làm thế nào để thoát khỏi sự thao túng đó. Vì vậy, bạn cần xây dựng một khung đầu tư cho phép bạn thoát khỏi các động thái mà phần lớn mọi người không biết tới.**

Ví dụ đơn giản, mẹ của bạn có cảm nhận tự nhiên về giá trị của một thứ gì đó. Họ biết rằng, những thứ có giá trị nhất đôi khi nằm trong thế giới vật chất — như một chiếc túi Hermès, hoặc một chiếc đồng hồ xa xỉ, đã luôn vượt trội so với S&P 500 trong 20 năm qua. Các tác phẩm nghệ thuật đỉnh cao cũng là một dạng tài sản phân tán, không thuộc dạng cổ phiếu truyền thống, nhưng có thể giữ giá trị theo thời gian. Rượu vang cao cấp cũng là một loại — giới hạn, có thể tiêu thụ, sẽ biến mất, nên có người chuyên mua bán rượu để tích trữ của cải. Nhưng về token hóa, tôi rất kỳ vọng vào một điều: nếu token hóa hoạt động theo cách tôi mong muốn, thì tôi không quan tâm đến token của các quỹ như Apollo Private Equity hay của BlackRock — những thứ đã vận hành tốt, và có thể được cải thiện chút ít qua token hóa. Thực sự, cơ hội lớn nằm ở các tài sản dài đuôi — như rượu vang cao cấp, du thuyền — để người bình thường chỉ cần 100 USD là có thể sở hữu một phần.

Token hóa mang lại điều gì cho lĩnh vực đầu tư

Người dẫn Kevin: Nói cách khác, bạn có thể token hóa một chai rượu vang hoặc một chiếc du thuyền, để những người không có hàng triệu đô la cũng có thể mua một phần nhỏ với 100 hoặc 1000 USD?

Jeff Park:

Đúng vậy, trong lịch sử, mọi người ít tiếp cận các tài sản này vì chúng khó tiếp cận, đòi hỏi kiến thức chuyên môn cao, và chưa có kênh dịch vụ phù hợp. Nhưng nếu bạn hỏi bất kỳ tỷ phú nào, họ đều đầu tư theo cách này — đó là lý do tại sao du thuyền vẫn luôn là một tài sản tích trữ của cải rất tốt. Vấn đề là, ngưỡng đầu vào quá cao, người bình thường không thể tiếp cận. Token hóa có thể giúp các tài sản khác biệt này trở nên dân chủ hơn. Tôi hy vọng, trong đời mình, tôi sẽ chứng kiến “bộ sưu tập đầu tư đột phá” thực sự ra đời — nơi bạn và tôi có thể thảo luận về 40% danh mục đầu tư phi truyền thống, mà không còn là những thứ do Robinhood hay E-Trade đề xuất nữa.

Đầu tư có còn xa vời với người bình thường nữa không?

Người dẫn Kevin: Vậy còn người bình thường thì sao? Em gái tôi 35 tuổi, có công việc bình thường, muốn tiết kiệm để đầu tư, nhưng không thể làm những việc phức tạp này. Cô ấy nên làm gì?

Jeff Park:

Gần đây tôi thấy một dữ liệu rất thú vị: năm 2005, chỉ khoảng 5-10% người Mỹ sau tốt nghiệp đại học đã từng mở tài khoản chứng khoán. Giờ đây, tỷ lệ đó đã gần 50%. Có nghĩa là, trong 20 năm qua, giới trẻ đã bắt đầu có ý thức về tài chính nhiều hơn, hoặc ít nhất là có mong muốn đó. Họ có thể chưa thành công, nhưng đã bắt đầu quan tâm, và sớm hơn thế hệ chúng ta. Điều này rất tích cực — tôi lạc quan về điều đó — miễn là họ có công cụ và lựa chọn đúng đắn.

Tôi cũng thấy nhiều bạn trẻ đang chơi trò mua bán giày thể thao, thẻ Pokémon. Có thể nghe qua là vui, là vặt vãnh, nhưng về mặt văn hóa, tôi nghĩ đó chính là cách giới trẻ thể hiện sự đa dạng trong cách nghĩ về của cải — không chỉ theo kiểu mua cổ phiếu tăng giá. Họ chơi theo cách riêng của mình. Nếu họ có thể chơi tốt trong “trò chơi” của riêng mình, đó đã là sức mạnh lớn rồi.

Tại sao Jeff đề xuất Occupy AI

**Người dẫn Kevin: Chúng ta đã nói về mất giá tiền tệ, tác động của nó đến thế giới và thế hệ của chúng ta