Giải thích sâu về báo cáo tài chính hàng năm của Vanke: 3 tín hiệu về tái cơ cấu, niêm yết và đội quốc gia

Hỏi AI · Các phần thanh toán trong kế hoạch gia hạn nợ của Vạn Thế gặp phải những bất định nào?

Nguồn | Phượng Hoàng Mạng Phong Tài Tin

Tác giả | Vương Tinh Tinh W=T=T

Ngày 31 tháng 3, Vạn Thế A đã công bố báo cáo tài chính năm 2025.

Trước khi báo cáo được phát hành, kiểm soát biên giới, trả lương, hạn chế, tố cáo, điều tra, giảm giá cổ phiếu… liên tiếp xuất hiện tin tức, nhưng không có gì rõ ràng.

Vì vậy, bên ngoài rất chú ý đến báo cáo năm nay của Vạn Thế và phản hồi của ban quản lý.

Nhưng thực tế là, mọi người đều đang “chờ đợi”.

Chờ tái cấu trúc: Áp lực có biến số không?

Kế hoạch tái cấu trúc nợ, hoặc là nhanh nhất có thể chờ đợi kết quả tiếp theo, cuối cùng liên quan đến việc Vạn Thế có cấu thành vi phạm nghĩa vụ thực chất hay không.

Báo cáo cho thấy, hiện tại ba khoản nợ công khai của Vạn Thế (22Vạn Thế MTN004, 22Vạn Thế MTN005, H1Vạn Thế 02) đã bắt đầu tiến trình thương lượng gia hạn và đã biểu quyết thông qua, phương án là trả 40% ban đầu (thanh toán tập trung vào tháng 1 năm 2026) và gia hạn 60% thêm một năm.

40% trả ban đầu, trong số các doanh nghiệp bất động sản đã đưa ra phương án tái cấu trúc, tỷ lệ này gần như cao nhất. Bước này thể hiện thái độ “hỗ trợ” của cấp trên qua sự ủng hộ của Sở Giao thông Đường sắt Thâm Quyến.

Tuy nhiên, liệu 60% có thực sự gia hạn một năm rồi trả hay không? Phần lớn người không dám chắc, có chủ nợ còn thẳng thắn nói “đã chuẩn bị sẵn sàng cho các cuộc chiến gia hạn, kéo dài thời gian gia hạn tiếp theo”.

Bởi trong năm nay, Vạn Thế còn nhiều khoản nợ đến hạn, trong đó có 11 khoản, trong đó 4 khoản chỉ còn 1-3 tháng.

“Tiếp theo, áp lực thanh toán các khoản nợ công khai của Vạn Thế từ tháng 4 đến tháng 7 thực sự rất đáng chú ý.” Ban quản lý của Vạn Thế đã thẳng thắn nói trong cuộc họp giải trình kết quả kinh doanh, công ty hiện vẫn trong tình hình kinh doanh rất nghiêm trọng. Kêu gọi các bên tiếp tục thông cảm, hỗ trợ và bao dung, dành thời gian và không gian để giải quyết rủi ro. Công ty sẽ tích cực tìm kiếm các phương án giải quyết nợ dài hạn.

Trong báo cáo, Vạn Thế rõ ràng cho biết, thông qua “thương lượng gia hạn”, “tái cấp vốn”, “giao dịch tài sản”, “hoán đổi nguồn lực” để giảm áp lực thanh khoản.

Trong kỳ báo cáo, Vạn Thế đã hoàn thành khoảng 33,21 tỷ nhân dân tệ thanh toán nợ công khai, thúc đẩy 31 dự án giao dịch tài sản lớn (tổng giá trị 11,3 tỷ nhân dân tệ), như một biện pháp hỗ trợ cho quá trình tái cấu trúc nợ.

Ngoài ra, Vạn Thế còn chủ động chấm dứt xếp hạng tín dụng của Liên Hiệp Tín Dụng đối với các chủ thể chính và nhiều trái phiếu, cho thấy họ đang điều chỉnh cấu trúc tài chính và chiến lược giao tiếp thị trường, tạo không gian cho quá trình tái cấu trúc nợ.

Chờ tài trợ:

Quỹ quốc gia và cổ đông đã “mở nguồn” cho Vạn Thế bao nhiêu?

Báo cáo cho thấy, năm ngoái, 2 trong số “quỹ quốc gia” xuất hiện trong top 10 cổ đông lưu hành của Vạn Thế, tổng cổ phần là 318 triệu cổ phiếu, chiếm tỷ lệ 3,27% tổng cổ phiếu lưu hành.

Cụ thể, Công ty Quản lý Tài sản Trung ương Hối đoái (Central Huijin Asset Management) và Công ty Cổ phần Tài chính Chứng khoán Trung Quốc lần lượt nắm giữ 185,48 triệu cổ phiếu và 132,67 triệu cổ phiếu, đã liên tục giữ cổ phần của Vạn Thế trong 30 quý liên tiếp. Tỷ lệ cổ phần của Tập đoàn Thâm Quyến cũng duy trì ổn định.

Ngày 31 tháng 3, Vạn Thế A cũng phát hành thông báo, đề nghị đại hội cổ đông ủy quyền hạn mức tài trợ tài chính ra ngoài tối đa 58,45 tỷ nhân dân tệ.

Xét về mô hình phát triển dự án của ngành bất động sản, các bên cổ đông nguyên tắc cần cung cấp vốn theo tỷ lệ quyền lợi vào các công ty dự án. Động thái này nhằm giải quyết vốn cho hoạt động phát triển của các công ty dự án, nâng cao hiệu quả sử dụng vốn.

Có thể thấy, ban quản lý Vạn Thế vẫn đang nỗ lực không ngừng để thực hiện “hỗ trợ từ trên xuống dưới”. Vạn Thế cũng cho biết, cổ đông lớn Thâm Quyến đã hỗ trợ bằng các biện pháp thị trường và pháp luật, tổng cộng cung cấp khoản vay cổ đông 33,52 tỷ nhân dân tệ, giúp công ty xử lý rủi ro một cách cẩn trọng.

“Trong khi mở nguồn,” Vạn Thế còn chủ động “thu hẹp” hoạt động.

Một mặt, hoàn tất việc thoái vốn khỏi hoạt động trượt tuyết, thúc đẩy hợp nhất danh mục kinh doanh, cũng như thoái vốn có trật tự các hoạt động phi cốt lõi; mặt khác, kiên quyết rút khỏi các thành phố tiềm năng thấp, tập trung vào các khu vực trung tâm có tiềm năng cao; đồng thời, nhân sự và quản lý cũng sẽ tiếp tục giảm chi phí, nâng cao hiệu quả.

Báo cáo cho biết, “Vạn Thế năm 2025 sẽ đạt doanh số phát triển 1340,6 tỷ nhân dân tệ, hoàn thành đúng hạn và chất lượng việc bàn giao 117.000 căn nhà. Năm 2026, công ty vẫn sẽ tập trung vào ngành chính và cố gắng đảm bảo bàn giao.” Tin rằng Vạn Thế hoàn thành các mục tiêu này không phải là điều quá khó.

Chờ niêm yết: Pháo đài Prologis có thể mang lại bao nhiêu “tưởng tượng”?

Về hoạt động, như ban quản lý Vạn Thế đã nói, “tình hình rất nghiêm trọng.”

Tính đến cuối kỳ báo cáo, doanh thu hoạt động năm 2025 của Vạn Thế là 233,43 tỷ nhân dân tệ, giảm 31,98% so với cùng kỳ; lợi nhuận lỗ 73,92 tỷ nhân dân tệ, giảm 56,66% so với cùng kỳ. Điều này chủ yếu do doanh thu từ hoạt động phát triển bất động sản giảm sút, trong khi doanh thu dịch vụ quản lý bất động sản và các hoạt động khác vẫn ổn định tương đối.

Ngoài ra, còn ảnh hưởng lớn từ giảm giá trị tín dụng, vì năm 2025, Vạn Thế đã trích lập dự phòng giảm giá trị tín dụng 48,14 tỷ nhân dân tệ, gấp đôi so với cùng kỳ. Nhưng điều này là do tăng trích lập dự phòng các khoản phải thu và hàng tồn kho giảm giá, không trích lập sẽ không thể tránh khỏi việc giảm giá trị tài sản, đau đớn ngắn hạn hơn là dài hạn.

May mắn thay, các hoạt động quản lý tài sản, thương mại, logistics, căn hộ của Vạn Thế vẫn liên tục đóng góp doanh thu, cộng thêm việc hoàn tất 31 giao dịch tài sản lớn thu về khoảng 11,3 tỷ nhân dân tệ, thúc đẩy quá trình tối ưu hóa cấu trúc.

Thực tế, “hoạt động phi bất động sản” có thể mang lại nhiều khả năng tưởng tượng cho Vạn Thế, trong đó Prologis là một trong những cái tên nóng nhất.

Thông tin cho biết, tập đoàn logistics quốc tế “Prologis” dự kiến niêm yết tại Hồng Kông vào năm 2026, ước tính định giá từ 1800 tỷ đến 2200 tỷ nhân dân tệ. Vạn Thế vẫn nắm giữ 21,4% cổ phần của Prologis, là cổ đông lớn nhất, tương ứng giá trị cổ phần niêm yết có thể đạt từ 385 tỷ đến 470 tỷ nhân dân tệ.

Dù sau khi niêm yết tại Hồng Kông, các cổ đông chính thường có thời gian cấm bán từ 6 đến 12 tháng, không thể bán ra quy mô lớn trong ngắn hạn, nhưng nếu Prologis thực sự niêm yết, điều này cũng mang lại giá trị gia tăng và hướng dẫn tích cực cho Vạn Thế.

Tuy nhiên, việc Prologis niêm yết vẫn còn là một ẩn số lớn. Việc có thể tăng cường khả năng huy động vốn và thoái vốn của Vạn Thế qua Prologis, hoặc thực hiện các biện pháp chuyển đổi giá trị sổ sách, đều chưa thể xác định.

Nhìn từ góc độ khác, ngay cả khi Prologis không niêm yết, nếu có thể thúc đẩy sâu hơn hoạt động logistics, trung tâm dữ liệu, năng lượng mới của Prologis, cùng các hoạt động liên kết như Vạn Vĩ Logistics, khu công nghiệp, bất động sản thương mại, thì có thể đa dạng hóa các lĩnh vực kinh doanh, mang lại cơ hội tăng trưởng lớn hơn cho công ty.

Dù sao, trong thời kỳ “tồn kho” của bất động sản, các hoạt động sở hữu và vận hành chính là lĩnh vực trọng điểm của các doanh nghiệp bất động sản, cũng là lĩnh vực mang lại kỳ vọng lớn trong tương lai, đáng để chú ý.

Nguồn: Phong Tài Tin