Chủ tịch Tianhong chính thức tố cáo các quản lý cấp cao của Greentown China “rút sạch hệ thống công ty niêm yết”: Một vụ hợp tác dẫn đến vụ tranh cãi không rõ nguồn gốc

Hỏi AI · Tiānhóng hợp tác với Lục Thành từ hợp tác cùng thắng chuyển sang vực sâu kiện tụng như thế nào?

Nguồn | Phượng Hoàng Mạng Tài Chính 《Nghiên Cứu Doanh Nghiệp》

Tác giả | Vương Địch

“Tôi chỉ để xả giận. Đồng nghiệp nghĩ chúng tôi muốn trốn nợ, nhưng chúng tôi chưa bao giờ nghĩ đến chuyện trốn nợ, nợ có trả có đòi là lẽ thường. Tôi muốn tất cả các nhà đầu tư của Lục Thành Trung Quốc đều biết các quản lý cấp cao của Lục Thành đang chiếm đoạt lợi nhuận của chính các bạn.”

Ngày 31 tháng 3 năm 2026, Chủ tịch Công ty Phát triển Bất động sản Tiānhóng (sau đây gọi là “Tiānhóng”) Wei Guoqiu phát biểu như vậy tại cuộc họp báo truyền thông Bắc Kinh. Ông đặt ra bốn câu hỏi lớn cho Lục Thành: “Tại sao dùng công ty cá nhân vỏ bọc để ký hợp đồng với Lục Thành Trung Quốc? Tại sao để một nhóm nhân viên cho vay không có kinh nghiệm phát triển bất động sản quản lý công ty dự án của tôi? Đường đi của vốn có thể liên quan đến chuyển dịch ngoài bảng không? Việc công khai thông tin có hợp lệ không?”

Ban đầu kỳ vọng hợp tác đôi bên cùng có lợi, nhưng đã biến thành cuộc tranh chấp kéo dài bốn năm. Trong những năm gần đây, ngành bất động sản trải qua sự bùng nổ điên cuồng từ “tỷ lệ đòn bẩy cao, vòng quay cao” đến bùng phát khủng hoảng thanh khoản tập trung. Các dự án bị phong tỏa, đình trệ, và bị liệt vào danh sách giám sát chặt chẽ để đảm bảo bàn giao nhà, hai bên hợp tác tranh chấp, đổ lỗi cho nhau vi phạm hợp đồng, trong đó dự án Quỳ Ngư Giang Nam (sau đổi tên thành “Tiānhóng · Giáp Địa Quản Lạn”) của Thượng Hải trở thành nạn nhân lớn nhất của cuộc chơi vốn này.

Ngay hôm Wei Guoqiu tố cáo Lục Thành với truyền thông, Lục Thành đã công bố kết quả kinh doanh cả năm 2025. Báo cáo tài chính cho thấy, doanh thu cả năm của Lục Thành là 1549,66 tỷ nhân dân tệ, giảm 2,3% so với 1585,46 tỷ của năm 2024; lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông chỉ 0,71 tỷ, lập mức thấp mới.

Theo hiểu biết, phía Tiānhóng đã gửi thư cảnh báo rủi ro và bằng chứng tương ứng tới Ernst & Young, gửi báo cáo tố cáo toàn diện tới Sở Giao dịch Chứng khoán Hồng Kông, Ủy ban Chứng khoán Hồng Kông, và Bộ Tài chính Hồng Kông, hiện đã được cơ quan quản lý ghi nhận.

01 “Liên minh mạnh mẽ” làm sao biến thành đống rác?

Năm 2019, thị trường bất động sản Thượng Hải sôi động. Công ty Phát triển Bất động sản Tiānhóng (trước đây gọi là “Công ty Phát triển Bất động sản Thiên Bách Tiānhóng”) chiếm lĩnh các khu đất trung tâm địa phương, tiền thuê đất khoảng 9 tỷ nhân dân tệ, quyết tâm xây dựng “dự án nhà ở cao cấp số một Thượng Hải”. Là doanh nghiệp nhỏ và vừa địa phương, Tiānhóng chủ động tìm kiếm hợp tác với các tập đoàn lớn trong ngành, cuối cùng chọn “Thương hiệu nhà cao cấp số một Trung Quốc” Lục Thành.

Wei Guoqiu kể với Phượng Hoàng Mạng Tài Chính 《Nghiên Cứu Doanh Nghiệp》 rằng hai bên đã thống nhất mô hình “tài chính + quản lý thay thế”: Lục Thành cung cấp khoản vay 6 tỷ nhân dân tệ, Tập đoàn Quản lý Lục Thành phụ trách quản lý dự án thay thế, cam kết trong hai năm sẽ tiêu thụ 90% căn hộ và thu về 2,18 tỷ nhân dân tệ tiền bán hàng.

Tuy nhiên, khi ký kết chính thức, kỳ vọng “hợp tác trực tiếp với Lục Thành Trung Quốc” đã biến thành hai hợp đồng: một hợp đồng với Tập đoàn Quản lý Lục Thành 《Hợp đồng ủy thác quản lý dự án bất động sản》, một hợp đồng khác ký với “Công ty Xây dựng Toàn vận Thẩm Dương” để hợp tác đầu tư.

“Chúng tôi có thắc mắc, tại sao lại ký với Thẩm Dương Toàn vận?” Wei Guoqiu nói, phía Lục Thành giải thích “đây là đơn vị nội bộ của chúng tôi”, đồng thời trình bày biên bản cuộc họp Ủy ban Quyết định Đầu tư của Lục Thành Trung Quốc, trong đó có chữ ký của Tổng giám đốc điều hành thời kỳ đó Zhou Lianying, và Geng Zhongqiang, Giám đốc điều hành. Vì tin tưởng, Tiānhóng đã chấp nhận phương án này.

Thông tin công khai cho thấy, Công ty Phát triển Bất động sản Tiānhóng thành lập năm 2005, tháng 12 năm 2019, hợp tác với Lục Thành Trung Quốc, Lục Thành phụ trách thay thế và bán hàng dự án “Lục Thành Quỳ Ngư Giang Nam” tại Thượng Hải, đồng thời phía liên quan của Lục Thành cung cấp khoản vay 6 tỷ nhân dân tệ, lãi suất 16% mỗi năm.

Theo biên bản cuộc họp của Ủy ban Đầu tư Chiến lược Công nghiệp Tổng hợp của Lục Thành Trung Quốc do Wei Guoqiu cung cấp, dự án Phượng Tân Hồ Tam Kỳ tại Thượng Hải nằm trong khu vực Phượng Tân của thành phố, diện tích đất nhà ở khoảng 90 mẫu, hệ số sử dụng đất 1,5, chiều cao xây dựng tối đa 45 mét (, phần ven sông hạn chế chiều cao 30 mét ), tiền thuê đất 860 triệu nhân dân tệ, giá sàn 9600 nhân dân tệ/m2, đỉnh vốn khoảng 930 triệu nhân dân tệ.

(Biên bản cuộc họp lần thứ năm của Ủy ban Đầu tư Chiến lược Công nghiệp Tổng hợp Lục Thành Trung Quốc, người phỏng vấn cung cấp)

Lục Thành thông qua việc góp vốn vào các công ty dự án mới thành lập, cung cấp tài chính dưới dạng vay cổ đông tối đa không quá 6 tỷ, lợi nhuận tổng hợp không thấp hơn 16%/năm, do Tập đoàn Quản lý Lục Thành điều hành thay thế, cử giám đốc và tài chính, thực hiện quản lý chung các tài khoản chứng minh.

Năm 2019, thị trường bất động sản vẫn trong chu kỳ tăng trưởng. Mô hình thay thế xây dựng dự án như một phương thức vận hành mới, ban đầu nhằm mục đích cùng có lợi cho bên ủy thác và bên thay thế. Không ngờ, hợp tác ban đầu hợp lý cuối cùng lại trở thành đống rác.

02 Ai đã làm giả ai? Cuộc tranh chấp quyền quyết định phía sau sự thật là gì?

Về nguyên nhân dự án bị bỏ hoang, Wei Guoqiu cho rằng không phải do thị trường đi xuống: cùng thời điểm, các dự án khác cùng khu vực đã bán hết. Ông quy trách nhiệm cho năng lực yếu kém và quản lý thiếu trách nhiệm của công ty giả Lục Thành, đồng thời nghi ngờ Lục Thành cho vay trái phép dưới danh nghĩa hợp tác.

“Nếu chính chúng tôi tự điều hành, kết quả cũng không khác.” Wei Guoqiu tự nhìn nhận tại cuộc họp, “Lúc đó tôi chỉ biết nghe, xem, học hỏi từ Lục Thành.”

Theo Wei Guoqiu, trong khoản vay 6 tỷ nhân dân tệ, khoảng 5 tỷ đến từ khoản vay không lãi của Tập đoàn Bất động sản Lục Thành, 1 tỷ từ Tập đoàn Quản lý Lục Thành. Trong công ty dự án Thượng Hải, Công ty Tiānhóng Hồng Khắc giữ 90%, Thẩm Dương Toàn vận giữ 10%.

Theo hợp đồng hợp tác đầu tư, Lục Thành phụ trách thay thế và bán hàng dự án, Thẩm Dương Toàn vận cung cấp khoản vay 6 tỷ nhân dân tệ, lãi suất cao tới 16%.

Tuy nhiên, Tiānhóng nhanh chóng phát hiện mình đã mất toàn quyền quyết định dự án. Theo hợp đồng, công ty dự án không có hội đồng quản trị, chỉ có một giám đốc điều hành do Thẩm Dương Toàn vận cử, là cơ quan quyết định hàng ngày của công ty. Đồng thời, hợp đồng rõ ràng quy định: trước khi thoái toàn bộ cổ phần và khoản vay của Thẩm Dương Toàn vận, Tiānhóng không thể đơn phương bãi nhiệm giám đốc điều hành hoặc thay đổi quyền hạn của ông.

Wei Guoqiu mở biên bản cuộc họp Ủy ban Đầu tư của Lục Thành, có chữ ký của các quản lý cao cấp như Zhou Lianying, Geng Zhongqiang, Li Jun. Biên bản xác nhận dự án “do Tập đoàn Quản lý Lục Thành điều hành thay thế”, “góp vốn thành lập công ty mới, cử giám đốc điều hành”. “Đây là bằng chứng rõ ràng, chúng tôi hợp tác với Lục Thành Trung Quốc.” Wei Guoqiu nói, “Chính các quản lý cao cấp của Lục Thành cố ý chuyển giao dự án cho công ty ngoài, dùng thương hiệu của công ty niêm yết để che đậy một công ty vỏ bọc, rồi dùng nhóm cho vay lãi cao quản lý dự án.”

(Tài liệu nội bộ của Lục Thành, người phỏng vấn cung cấp))

Ông gọi “công ty vỏ bọc” chính là Thẩm Dương Toàn vận. Dù chỉ giữ 10% cổ phần, nhưng công ty này nắm giữ vị trí giám đốc điều hành dự án. “Giám đốc điều hành do bộ phận Tài chính của Lục Thành đảm nhiệm, tất cả các phê duyệt hàng ngày đều qua hệ thống OA của Lục Thành Trung Quốc ở Hàng Châu. 21 nhân viên phê duyệt do Thẩm Dương Toàn vận cử đến đều xuất phát từ bộ phận Tài chính của Lục Thành. ” Wei Guoqiu cho rằng, đây là một “bộ phận không có giấy phép tài chính, lâu dài cho vay xã hội”, hoạt động trái phép, không có kinh nghiệm phát triển bất động sản, nhưng lại nắm giữ vị trí quyết định phê duyệt dự án.

“Chúng tôi không có quyền gì, thậm chí không có quyền ký tên.” Wei Guoqiu nói. Theo ông, cuộc tranh chấp này không phải là “tranh chấp thay thế”, mà là “quản lý cấp cao của công ty niêm yết lợi dụng công ty ngoài để chuyển dịch tài sản, chiếm đoạt lợi nhuận.”

Theo Wei Guoqiu, năm 2020, dự án mở bán lần đầu, doanh số bán hàng không đạt kỳ vọng; năm 2021, tiêu tốn khoảng 18 triệu nhân dân tệ cho quảng cáo, thu về chỉ 23 triệu nhân dân tệ. Đến cuối năm 2021, khoản thu 21,8 tỷ cam kết chỉ hoàn thành chưa đến 5%. Nhà bán không chạy, không thể trả nợ, lãi suất ngày càng tăng như quả bóng tuyết lăn.

Lục Thành Trung Quốc phủ nhận các cáo buộc liên quan, nhấn mạnh Thẩm Dương Toàn vận là chủ thể độc lập, không chịu trách nhiệm về doanh số bán hàng. Dự án không bán được là do môi trường thị trường và hoạt động của Tiānhóng.

03 Tranh chấp kiện tụng: cố tình phong tỏa hay chính đáng bảo vệ quyền lợi?

Tháng 2 năm 2022, Tiānhóng kiện Lục Thành tại Thượng Hải, yêu cầu xác nhận quan hệ vay nợ, truy cứu trách nhiệm quản lý dự án kém. Tháng 4 cùng năm, Thẩm Dương Toàn vận kiện Tiānhóng tại Thẩm Dương, yêu cầu trả nợ còn lại khoảng 3,9 tỷ nhân dân tệ, đồng thời xin phong tỏa đất đai dự án Thượng Hải và các căn chưa bán, khiến dự án hoàn toàn đình trệ.

“Anh ta rõ ràng biết dự án của chúng tôi còn gần 2,1 tỷ giá trị hàng hóa, khoản vay hơn 300 triệu cũng không sợ không trả nổi.” Wei Guoqiu cho rằng đây là “phong tỏa cố ý”, nhằm “kẹp chặt thanh khoản của tôi, ép tôi rút đơn kiện”. Ông tiết lộ, Lục Thành từng nhờ trung gian truyền đạt: nếu Tiānhóng rút yêu cầu “Lục Thành thành lập bộ phận tài chính trái phép”, các vấn đề khác có thể thương lượng. “Tôi không đồng ý.” Wei Guoqiu nói.

Wei Guoqiu cho biết, dự án bị đình trệ hơn một năm, người mua nhà không thể nhận nhà, nhà cung cấp nợ hơn tỷ nhân dân tệ, tiền lương công nhân không thể trả. Năm 2023, dự án bị Bộ Xây dựng liệt vào danh sách giám sát trọng điểm bàn giao nhà.

Theo Wei Guoqiu, trong các vụ kiện ở Hà Bắc, Lục Thành phủ nhận bất kỳ liên quan nào tới Thẩm Dương Toàn vận, gọi đó là “việc của các bạn”; còn trong các vụ kiện ở Liêu Ninh, Thẩm Dương Toàn vận thừa nhận “nguồn vốn từ nội bộ tập đoàn”, là “do tập đoàn quyết định” làm người ký hợp đồng.

Wei Guoqiu nói, năm 2022, ngay trong quá trình tố tụng, cổ phần của Thẩm Dương Toàn vận đã bị chuyển sang Quần đảo Virgin, bộ phận Tài chính của Lục Thành cũng bị giải thể. “Tại sao khi kiện tụng lại chuyển cổ phần, giải thể bộ phận? Quản lý cao cấp của Lục Thành chính là đang tiêu hủy chứng cứ.”

Từ năm 2022 đến nay, tranh chấp giữa Tiānhóng và Lục Thành đã kéo dài bốn năm. Hiện tại, hai bên vẫn đang xét xử lần hai tại Tòa án Tỉnh Hà Bắc và Tòa án Tỉnh Liêu Ninh.

04 Mặt sau vụ án: ai đang nói thật?

Tập đoàn Tianyan cho thấy, Thẩm Dương Toàn vận do Quảng Vĩ Group toàn quyền kiểm soát, không có quan hệ cổ phần trực tiếp với Lục Thành Trung Quốc. Tuy nhiên, nhiều quản lý cao cấp của Lục Thành như Geng Zhongqiang, Li Jun, Thư ký Hội đồng Quản trị Shang Shucheng từng đảm nhiệm các vị trí giám đốc của công ty này, trong ngành luôn xem họ như là “thành viên của hệ thống Lục Thành”.

(Nguồn: Tianyancha)

“Lục Thành rõ ràng biết Thẩm Dương Toàn vận là công ty vỏ bọc thua lỗ, không có nhân sự, không có khả năng vận hành, mà vẫn chỉ định nó làm đối tác hợp tác, chẳng phải là cố tình che giấu sao?” Wei Guoqiu cho rằng, theo 《Dân luật》, hành vi này có dấu hiệu lừa đảo.

(Tài liệu nội bộ của Lục Thành, người phỏng vấn cung cấp))

Ông trình ra bản án dân sự của Tòa án Nhân dân Tỉnh Liêu Ninh, xác nhận: khoản vay của Thẩm Dương Toàn vận không phải là tiền tự có của công ty này, trong đó 1 tỷ đến từ ủy thác của Tập đoàn Quản lý Lục Thành, còn khoảng 5 tỷ đến từ khoản vay không lãi của các đơn vị trong nội bộ Tập đoàn Bất động sản Lục Thành.

(Phán quyết của Tòa án Tỉnh Liêu Ninh phúc thẩm trả hồ sơ để xét xử lại, người cung cấp thông tin)

“Chúng nó đem tiền của công ty niêm yết cho vay không lãi cho một công ty không liên quan, rồi công ty đó lại vay lại với lãi 16%, toàn bộ lãi vào túi công ty ngoài.” Wei Guoqiu cáo buộc, đây là “hệ thống rút ruột quy mô lớn, có hệ thống của công ty niêm yết”. Số tiền liên quan “ước tính đã mượn, mượn trái phép hơn 1000 tỷ, giữ lại lợi nhuận hơn 100 tỷ, gây thất thoát tài sản nhà nước hơn 30 tỷ.”

Hiện nay, dự án Thượng Hải đã trở thành đống đổ nát: công trường đình trệ, giá nhà giảm khoảng 40% so với lúc mở bán, dự kiến bàn giao năm 2023 vẫn chưa giao. Tiānhóng ước tính thiệt hại trực tiếp hơn 1 tỷ nhân dân tệ. Wei Guoqiu nói, “Chúng tôi buộc phải bán giá thấp để giữ lượng hàng, trước đây bán hơn 20.000 nhân dân tệ/m2, nay chỉ còn hơn 11.000 nhân dân tệ/m2, giảm một nửa.” Người mua nhà ban đầu mua với giá cao vì “tên Lục Thành”, nay đối mặt với dự án bỏ hoang.

Về vấn đề này, ngày 31 tháng 3, Lục Thành Trung Quốc phát hành thông báo: “Hiện tại, các công ty trực thuộc của chúng tôi và dự án ‘Tiānhóng Giáp Địa Quản Lạn’ tại Thượng Hải (tên đăng ký là ‘Long Xi Li Bích Hồ Viên’) cùng chủ thể phát triển và người kiểm soát chính Wei đã bước vào quá trình tư pháp, đang trong giai đoạn xét xử tại tòa án. Lục Thành Trung Quốc và các quản lý cấp cao của các công ty trực thuộc luôn tuân thủ pháp luật, quy định của niêm yết, và chuẩn mực đạo đức doanh nghiệp. Các cáo buộc vu khống vô căn cứ và không có thực trong các video đó đã được chúng tôi xử lý theo pháp luật.”

Về các cáo buộc của Wei Guoqiu, Phượng Hoàng Mạng Tài Chính 《Nghiên Cứu Doanh Nghiệp》 liên hệ với Phó Tổng giám đốc tạm thời của Lục Thành Trung Quốc là Geng Zhongqiang, ông trích dẫn nội dung thông báo và nói: “Để tránh ảnh hưởng đến công lý, chúng tôi kêu gọi cộng đồng, truyền thông và nhà đầu tư: xin đừng tin và truyền bá các thông tin chưa được xác thực, tin đồn vô căn cứ. Chúng tôi sẽ xử lý theo pháp luật các hành vi phát tán thông tin sai lệch, vu khống, và bôi nhọ.”