Vì vậy, đây là điều ít được nói đến đủ trong cộng đồng tiền điện tử, nhưng thực sự khá phù hợp khi bạn nghĩ về tài chính thay thế - vay mua nhà. Nếu bạn từng tự hỏi chuyện gì xảy ra khi các nhà cho vay truyền thống không muốn xử lý hồ sơ của bạn, đây là một cách các chủ sở hữu bất động sản làm để vượt qua điều đó.

Cơ bản, vay mua nhà là khi người bán bất động sản trở thành người cho vay của bạn. Không có ngân hàng tham gia, không có bộ phận thẩm định xem xét điểm tín dụng của bạn. Người bán và người mua chỉ đàm phán trực tiếp - họ thống nhất về khoản đặt cọc, lãi suất, thời hạn vay và phí. Bạn trả tiền hàng tháng trực tiếp cho người bán dựa trên lịch trình khấu hao chia nhỏ số tiền gốc và lãi mỗi tháng.

Tại sao ai đó lại làm như vậy? Thường là vì họ gặp vấn đề về tín dụng, tỷ lệ nợ trên thu nhập cao, hoặc không thể tích góp đủ tiền đặt cọc theo cách thông thường. Người bán sẽ chuyển quyền sở hữu cho bạn khi ký kết, nhưng họ giữ quyền thế chấp cho đến khi bạn trả hết nợ.

Hãy để tôi dẫn một ví dụ thực tế. Giả sử ai đó muốn mua một bất động sản trị giá 80.000 đô la nhưng không đủ điều kiện qua các kênh thông thường. Họ tiếp cận chủ sở hữu và đề xuất một hợp đồng vay mua nhà. Họ đề nghị đặt cọc 25.000 đô la, và chủ sở hữu đồng ý tài trợ phần còn lại là 55.000 đô la với lãi suất 7% trong vòng năm năm (với khoản khấu hao theo lịch trình 20). Điều này có nghĩa là các khoản thanh toán hàng tháng đều đặn khoảng $426 trong năm năm, cộng thêm các khoản thanh toán riêng cho thuế nhà và bảo hiểm. Sau năm năm, sẽ có một khoản thanh toán bù lỗ khoảng 47.000 đô la để kết thúc khoản vay.

Thực ra, có nhiều dạng khác nhau của hình thức này. Hợp đồng đất đai cho phép người bán tài trợ trực tiếp việc mua bán bất động sản. Thuê để mua cho phép người thuê có tùy chọn mua sau này, với tiền thuê tích lũy dần thành tiền đặt cọc. Thỏa thuận thuê-mua yêu cầu mua thực sự trước khi hợp đồng thuê kết thúc. Bạn cũng có thể nhận lại khoản vay thế chấp hiện tại của người bán nếu lãi suất đã tăng - các khoản vay FHA, USDA, VA thường có thể chuyển nhượng. Các khoản vay tiền cứng từ các nhà cho vay tư nhân là một góc khác, mặc dù đi kèm lãi suất cao hơn nhiều.

Rõ ràng có một sự đánh đổi. Ưu điểm? Bạn thực sự có thể vay được khi các nhà cho vay truyền thống từ chối. Thủ tục ký kết nhanh hơn vì bạn bỏ qua toàn bộ quá trình thẩm định. Chi phí đóng giảm đáng kể. Bạn và người bán có thể thương lượng mọi thứ.

Nhưng nhược điểm lại nặng nề hơn. Lãi suất thường cao hơn so với các khoản vay thế chấp thông thường. Gần như chắc chắn sẽ có khoản thanh toán bù lỗ vào cuối kỳ. Người bán có thể từ chối nếu điểm tín dụng của bạn quá tệ. Và một số khoản vay có điều khoản due-on-sale, cấm hình thức này hoàn toàn.

Đây là một cách hợp pháp để vượt qua hệ thống truyền thống khi bạn bị mắc kẹt, nhưng bạn cần phải hiểu rõ về chi phí và nghĩa vụ liên quan để đi vào một cách tỉnh táo.