Gần đây tôi nhận thấy nhiều nhà đầu tư đang thảo luận về cách phân bổ tài sản sinh lợi cho năm 2026, REITs thực sự đáng xem xét lại. Sau vài năm biến động, cổ phiếu bất động sản bắt đầu thu hút sự chú ý trở lại, bối cảnh kinh tế cải thiện, lãi suất giảm, lạm phát nguội đi, tất cả đều tạo ra môi trường tốt hơn cho các tài sản liên quan đến bất động sản. Tôi nghĩ tiêu chí chọn các top reits to invest in nên dựa trên ba khía cạnh: nền tảng ổn định, dòng tiền đáng tin cậy, xu hướng tăng trưởng cổ tức.

Bất động sản công nghiệp thực sự mạnh nhất. Nửa cuối năm ngoái, khi không chắc chắn về chính sách thương mại giảm bớt, nhu cầu đã phục hồi rõ rệt. Thúc đẩy từ thương mại điện tử, logistics, và địa phương hóa chuỗi cung ứng vẫn còn mạnh, tỷ lệ trống vẫn duy trì ở mức thấp, tăng giá thuê ổn định. Prologis, nhà vận hành bất động sản logistics lớn nhất toàn cầu, kiểm soát khoảng 1,3 tỷ bộ vuông không gian logistics tại 20 quốc gia. Quý III năm ngoái, hoạt động ký thuê của họ đạt kỷ lục, tăng trưởng FFO cốt lõi vượt kỳ vọng, và họ đã nâng dự báo cả năm. Tỷ lệ trống trong danh mục duy trì ở mức trung bình cao 95%, doanh thu ròng từ các cửa hàng tiếp tục tăng trưởng. Thú vị là gần đây họ mở rộng công suất điện cho trung tâm dữ liệu, tạo thêm không gian tăng trưởng tiềm năng. Trong 5 năm qua, tỷ lệ tăng cổ tức trung bình hàng năm là 12,66%, các nhà phân tích gần đây liên tục nâng dự báo FFO năm 2025 lên 5,80 USD, và dự kiến cũng tăng cho năm 2026. Những top reits to invest in như vậy thực sự hấp dẫn.

Câu chuyện về bất động sản bán lẻ gần đây trở nên thú vị hơn. Nhiều người vẫn nghĩ lĩnh vực này có vấn đề, nhưng thực tế nền tảng đã âm thầm cải thiện. Simon Property Group, một trong những REIT bán lẻ lớn nhất toàn cầu, vận hành các trung tâm thương mại, outlet cao cấp và trung tâm phong cách sống. Quý III năm ngoái, FFO trên mỗi cổ phiếu đạt 3,22 USD, tăng 5,6% so với cùng kỳ, tỷ lệ trống của các trung tâm thương mại và outlet tại Mỹ đạt 96,4%, cho thấy nhu cầu thuê vẫn rất mạnh. Họ đã mua lại toàn bộ cổ phần của Taubman Realty Group và Phillips Place tại Charlotte, liên tục tối ưu hóa danh mục. Gần đây, họ còn nâng cổ tức hàng quý lên 2,20 USD, tăng 4,8%. Các nhà phân tích lạc quan về công ty này, dự báo FFO năm 2025 và 2026 lần lượt lên 12,67 USD và 12,94 USD. Trong 5 năm qua, cổ tức đã tăng 11,7%, sự ổn định và xu hướng tăng trưởng này rất hấp dẫn đối với nhà đầu tư lợi nhuận.

Bất động sản văn phòng trước đây tôi còn có chút dè dặt, nhưng giờ có vẻ đang chuyển biến tích cực. Các tòa nhà văn phòng chất lượng cao tại vị trí thuận lợi bắt đầu thu hút thuê mới, chiến lược làm việc linh hoạt của doanh nghiệp dần rõ ràng hơn. Cung mới hạn chế, hoạt động cho thuê chậm cải thiện, các REIT văn phòng có đủ vốn có cơ hội hưởng lợi từ tỷ lệ sử dụng tăng và tăng giá thuê có chọn lọc. Cousins Properties là ví dụ điển hình, REIT văn phòng có trụ sở tại Atlanta này tập trung vào các tòa nhà văn phòng hạng A tại thị trường Sun Belt tăng trưởng cao. Quý III năm ngoái, họ đã ký thuê hơn 550.000 bộ vuông, giá thuê tăng 4-5% so với cùng kỳ (tính theo tiền mặt), cho thấy các thuê sẵn sàng gia hạn với giá cao hơn. Họ đã nâng dự báo FFO năm 2025 lên 2,82-2,86 USD, cổ tức hàng quý là 32 cent. Các nhà phân tích dự báo FFO năm 2025 và 2026 lần lượt là 2,84 USD và 2,92 USD, tăng trưởng 5,58% và 2,70%. Trong bối cảnh Sun Belt bắt đầu tăng tốc trở lại, các top reits to invest in như vậy có tiềm năng tăng trưởng không nhỏ.

Tổng thể, triển vọng của các REIT này đến năm 2026 vẫn khá khả quan. Bối cảnh kinh tế cải thiện, bảng cân đối tài chính chuẩn mực, nền tảng bất động sản vững chắc, tất cả đều tạo ra nền tảng hỗ trợ tốt. Đối với nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận, việc chọn lọc các REIT trong các lĩnh vực có độ bền cao không chỉ giúp ổn định thu nhập và cổ tức, mà còn tham gia vào giai đoạn phục hồi niềm tin thị trường và tăng trưởng.