Vừa mới có một cuộc trò chuyện với ai đó bối rối về ý nghĩa thực sự của từ "contingent" khi họ thấy nó trên một danh sách nhà đất. Vậy để tôi giải thích rõ vì thực sự đây là một trong những điều quan trọng nhất để hiểu nếu bạn đang nghiêm túc muốn mua.

Khi một bất động sản nói là "contingent", về cơ bản có nghĩa là người bán đã đồng ý bán cho ai đó rồi, nhưng giao dịch chưa hoàn toàn chắc chắn. Người mua thực sự có thể rút lui trong một số điều kiện nhất định mà không mất tiền đặt cọc— khoản tiền họ bỏ ra để thể hiện họ nghiêm túc mua nhà. Mục đích chính là để bảo vệ cả hai bên trong khi các chi tiết thực tế được sắp xếp trước khi ký kết chính thức.

Đây là lý do tại sao người bán chấp nhận các loại đề nghị này dù có vẻ rủi ro: khoản tiền đặt cọc đó là tiền thật đang nằm trong escrow. Nếu người mua rút lui vì lý do không nằm trong các điều kiện đã thỏa thuận, người bán giữ lại để đền bù vì đã đưa bất động sản ra khỏi thị trường. Nhưng nếu có vấn đề chính đáng phát sinh—như kiểm tra nhà phát hiện ra vấn đề lớn hoặc định giá thấp—thì người mua có thể rút lui.

Để tôi đi qua các điều kiện contingencies thực sự quan trọng. Điều kiện kiểm tra nhà là rất lớn. Bạn có một khoảng thời gian để thuê kiểm tra viên, biết rõ chính xác những gì sai sót trong nhà, rồi quyết định có muốn thương lượng sửa chữa, yêu cầu tiền để sửa hoặc đơn giản là bỏ qua. Một số người mua thông minh sẽ nói rõ với người bán rằng họ chấp nhận sửa chữa tối đa một số tiền nhất định, điều này thể hiện bạn thực sự quan tâm.

Tiếp theo là điều kiện định giá. Nếu bạn vay thế chấp—và phần lớn mọi người đều thế—ngân hàng sẽ không cấp khoản vay trừ khi nhà định giá ít nhất bằng giá bạn đề nghị. Vậy nếu định giá thấp hơn, bạn có thể rút lui mà không bị phạt. Người mua trả tiền mặt thường bỏ qua điều kiện này vì không cần sự chấp thuận của ngân hàng.

Điều kiện vay thế chấp cũng rất quan trọng. Ngay cả khi bạn đã được preapprove, ngân hàng vẫn phải duyệt bất động sản thực tế. Người ta đôi khi vô tình làm mất khả năng vay của chính mình bằng cách vay thêm khoản khác trước khi ký, hoặc gặp phải mất việc không lường trước. Điều kiện này giúp bạn an toàn trong trường hợp đó.

Đừng bỏ qua điều kiện về quyền sở hữu nữa. Bạn muốn chắc chắn người bán thực sự sở hữu bất động sản họ bán và không có các khoản nợ hoặc yêu cầu pháp lý kỳ lạ nào trên đó. Ngay cả người mua tiền mặt cũng nên bao gồm điều này. Bạn cũng cần bảo hiểm quyền sở hữu—ngân hàng yêu cầu và một quyền sở hữu rõ ràng là điều kiện tiên quyết.

Tôi cũng thấy nhiều người mua bị rối bởi các điều kiện HOA. Nếu nhà thuộc sở hữu của một hiệp hội cư dân, bạn cần thời gian để xem xét các quy định, tài chính và hạn chế của họ trước khi cam kết. Một số người phát hiện quá muộn rằng họ không thể cho thuê nhà hoặc không phù hợp với loại chó họ muốn, rồi bị kẹt.

Ngoài ra, trạng thái listing cũng quan trọng. Khi chỉ ghi là "contingent", nghĩa là người mua vẫn chưa đáp ứng hết tất cả các điều kiện. "Active contingent" nghĩa là người bán vẫn chấp nhận các đề nghị dự phòng—họ đang phòng ngừa rủi ro. "Contingent with kick-out" thì mạnh hơn: người bán có thể buộc người mua rời đi nếu có đề nghị tốt hơn, mặc dù người mua ban đầu thường có cơ hội loại bỏ các điều kiện của mình trước.

"Pending" khác với "contingent". "Pending" nghĩa là người mua đã vượt qua tất cả các điều kiện và đang trong giai đoạn cuối cùng để ký kết. "Contingent" nghĩa là bạn vẫn đang trong quá trình đó, và mọi thứ vẫn có thể đổ vỡ.

Điều quan trọng nữa—tôi đã thấy nhiều người mua trong thị trường cạnh tranh dữ dội bỏ qua các điều kiện để làm đề nghị của họ hấp dẫn hơn. Đừng làm vậy. Tôi hiểu sự cám dỗ, nhưng thực ra đó là một ý tưởng tồi. Nếu tài chính của bạn gặp vấn đề, kiểm tra phát hiện ra vấn đề nền móng hoặc định giá thấp mà không có điều kiện bảo vệ, bạn sẽ mất tiền đặt cọc hoặc buộc phải chấp nhận một giao dịch không tốt. Chỉ hợp lý khi bạn trả tiền mặt và đã tự kiểm tra nhà rồi.

Một điều cuối cùng: nếu bạn xem một listing "contingent" và quan tâm, bạn có thể hỏi về các đề nghị dự phòng. Nếu người bán chấp nhận, bạn có thể có cơ hội. Và nếu giao dịch ban đầu đổ vỡ—điều này xảy ra nhiều hơn mọi người nghĩ—người bán có thể quay lại với bạn. Thật đáng để giữ liên lạc với agent listing nếu bạn thực sự thích nhà đó.

Tóm lại, hiểu rõ "contingent" trong bất động sản giúp bạn có lợi thế và sự bảo vệ thực sự. Các điều kiện này tồn tại vì lý do, và chúng là chiếc lưới an toàn của bạn nếu có điều gì đó bất ngờ xảy ra trước khi bạn chính thức ký kết.