Vừa mới nghe thấy điều gì đó thú vị Warren Buffett nói gần đây tại cuộc họp của Berkshire Hathaway. Khi được hỏi tại sao ông vẫn tiếp tục mua cổ phiếu thay vì bất động sản, ông nói rằng có nhiều cơ hội hơn trong thị trường chứng khoán. Điều đó khiến tôi nghĩ về các con số thực tế đằng sau lợi nhuận của bất động sản so với thị trường chứng khoán trong vài thập kỷ qua.

Hóa ra dữ liệu khá là mở mắt. Lấy 30 năm gần đây làm ví dụ. Giá nhà sử dụng chỉ số S&P CoreLogic Case-Shiller đã tăng từ 80.084 vào tháng 3 năm 1995 lên 327.679 vào tháng 3 năm 2025. Đó là lợi nhuận 309%. Nghe có vẻ ổn cho đến khi bạn xem cổ phiếu đã làm gì trong cùng kỳ.

Chỉ số S&P 500 nhảy từ 533.40 vào tháng 5 năm 1995 lên 5,911.69 vào tháng 5 năm 2025. Đó là hơn 1.000% lợi nhuận. Chỉ số Dow Jones tăng từ 4,465 lên 42,270 - lợi nhuận 847%. Nhưng điều điên rồ nhất là Nasdaq đã tăng từ 864 lên 19,113 trong cùng khoảng thời gian. Đó là lợi nhuận 2.111%. Cổ phiếu công nghệ đã hoàn toàn vượt trội so với tất cả các loại khác.

Tôi biết các nhà đầu tư bất động sản đã làm ăn khá tốt khi giá nhà gần như gấp ba trong thập kỷ qua. Nhưng khi so sánh lợi nhuận bất động sản so với thị trường chứng khoán trên cơ sở 30 năm, thì không thể sánh bằng. Bất động sản dân cư chỉ không thể cạnh tranh nổi. Ngay cả bất động sản thương mại, vốn thường mang lại lợi nhuận từ 6-12% mỗi năm theo ước tính của đa số, vẫn kém xa hiệu suất dài hạn của thị trường chứng khoán một khoảng cách lớn.

Điều cũng đáng chú ý là bất động sản thương mại thường gặp các đợt suy thoái sâu và kéo dài hơn so với các đợt điều chỉnh của thị trường chứng khoán. Vì vậy, không chỉ lợi nhuận thấp hơn, mà độ biến động và thời gian phục hồi cũng tệ hơn.

Rõ ràng đa dạng hóa là quan trọng và bạn không nên đặt tất cả trứng vào một giỏ. Nhưng nếu hỏi về loại tài sản đã mang lại lợi nhuận tốt hơn trong dài hạn, thì thị trường chứng khoán thắng rõ ràng. Quan điểm của Buffett về cơ hội trong chứng khoán so với bất động sản dường như đã được xác thực qua dữ liệu hiệu suất thực tế.