Tháng Ba, lượng giao dịch nhà ở đã đạt mức cao kỷ lục tại Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến, các chuyên gia dự đoán trong kỳ nghỉ lễ Ngũ Tỷ, các địa phương có thể sẽ tăng cường chính sách.

Hỏi AI · Chính sách ưu đãi như thế nào thúc đẩy doanh số bán nhà thứ hai tại Bắc, Trung, Nam đạt đỉnh mới?

Từ năm 2026, các thành phố trọng điểm trên toàn quốc duy trì mức độ giao dịch nhà thứ hai ổn định, trở thành lực lượng quan trọng hỗ trợ sự phục hồi của thị trường bất động sản.

Dữ liệu do Viện Nghiên cứu Trung chỉ theo dõi cho thấy, trong quý I năm nay (đến ngày 29 tháng 3), 20 thành phố trọng điểm đã tiêu thụ 319.000 căn nhà thứ hai, giảm 5,7% so với cùng kỳ năm 2024, vẫn rõ ràng cao hơn nhiều so với cùng kỳ năm trước. Tháng 3 (đến ngày 29), doanh số bán nhà thứ hai của 20 thành phố là 134.000 căn, giảm 6,3% so với cùng kỳ. Xét theo tuần, sau Tết Nguyên Đán, lượng giao dịch nhà thứ hai liên tục tăng trưởng tuần sau tuần trong 5 tuần liên tiếp, trong tuần thứ 4 của tháng 3 (23-29.3), doanh số giao dịch nhà thứ hai của 20 thành phố đã đạt mức cao nhất trong tuần kể từ năm 2025.

Xét theo cấu trúc giao dịch, vị trí của nhà thứ hai trong thị trường tổng thể tiếp tục tăng lên. Trong tháng 1-2 năm 2026, tỷ lệ số lượng nhà thứ hai của 30 thành phố chiếm 72% tổng số nhà mới và nhà thứ hai giao dịch, tăng 7 điểm phần trăm so với cả năm 2025.

Xét theo các thành phố trọng điểm, các thị trường nhà thứ hai của Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến và các thành phố trung tâm khác thể hiện rõ xu hướng “xuân nhỏ”. Sau một tháng thực hiện chính sách mới “7 điều của Thượng Hải”, Thượng Hải trở thành thành phố hoạt động sôi động nhất trong xu hướng “xuân nhỏ” năm nay. Theo dữ liệu từ trang web giao dịch bất động sản chính thức của Thượng Hải “Bất động sản trực tuyến”, trong tháng 3, tổng số hợp đồng ký trực tuyến của nhà thứ hai (bao gồm cả thương mại) của Thượng Hải là 31.215 căn, lập kỷ lục cao nhất kể từ tháng 3 năm 2021 trong gần 5 năm. Về mặt số lượng giao dịch trong ngày, trong tháng 3 có 13 ngày lượng ký hợp đồng trực tuyến của nhà thứ hai vượt qua 1.000 căn, trong đó có 7 ngày đạt hơn 1.300 căn, ngày 28 tháng 3 còn ghi nhận mức đỉnh gần 5 năm với 1.585 căn trong ngày. Sức nóng của thị trường nhà thứ hai cũng dần lan tỏa sang thị trường nhà mới, nhiều dự án nhà mới tại Thượng Hải dự kiến sẽ bắt đầu giảm giá từ tháng 4.

Dữ liệu của Viện Nghiên cứu Lianjia Thượng Hải cho thấy, kể từ khi chính sách “7 điều của Thượng Hải” được ban hành, người mua tích cực tham gia thị trường, trung bình chu kỳ giao dịch của người mua trong tháng 6 năm 2025 là 49 ngày, trong khi tháng 3 năm nay đã rút ngắn còn 39 ngày. Cùng với sự gia tăng giao dịch, áp lực tồn kho ở các khu vực ngoại vi đã giảm đáng kể. Thị trường dần chuyển từ giai đoạn “giảm tồn kho” sang giai đoạn phục hồi cân đối cung cầu.

Đáng chú ý, khảo sát “Nhu cầu và kỳ vọng thị trường bất động sản Thượng Hải” do I Love My Home công bố gần đây cho thấy, kỳ vọng của người tiêu dùng cũng đang điều chỉnh: 41,4% người được hỏi cho rằng giá bất động sản Thượng Hải trong 1-2 năm tới sẽ tăng, trong đó 21,6% dự đoán mức tăng nhỏ từ 1-5%, 19,8% dự đoán mức tăng trên 5%. Ngoài ra, 20% người cho biết họ không rõ tình hình, khó đưa ra dự đoán.

Thị trường nhà thứ hai của Bắc Kinh cũng ghi nhận kết quả ấn tượng trong tháng 3. Dữ liệu của Centaline cho thấy, trong tháng 3, số lượng hợp đồng ký trực tuyến của nhà thứ hai tại Bắc Kinh là 19.886 căn, không chỉ đạt đỉnh cao nhất trong 15 tháng mà còn trở lại gần 20.000 căn sau tháng 3 năm 2025.

Chuyên gia phân tích trưởng của Centaline, Zhang Dawei, nhận định rằng, tháng 3, thị trường nhà thứ hai của Bắc Kinh đã đón nhận sự hồi phục mạnh mẽ do sự cộng hưởng của chính sách và mùa vụ, thể hiện rõ đặc điểm tăng mạnh về lượng, giá ổn định nhẹ và phân hóa cực đoan, doanh số đạt mức cao thứ hai trong gần 2 năm, nhưng giá chưa đồng loạt tăng, các khu vực trung tâm và ngoại ô, nhà chất lượng cao và nhà bình thường thể hiện rõ sự phân hóa.

Dữ liệu của Viện Nghiên cứu Trung chỉ cho thấy, các loại nhà nhỏ và nhà giá thấp tại Bắc Kinh, Thượng Hải vẫn là lực lượng chủ đạo trong giao dịch. Các cư dân có nhu cầu cấp thiết và mua nhà theo quy định mới của các thành phố lớn thường chọn mua nhà thứ hai để giải quyết vấn đề cư trú, trong khi thị trường nhà mới chuyển hướng đáp ứng nhu cầu cải thiện. Trong tháng 1-2 năm 2026, tỷ lệ giao dịch nhà thứ hai dưới 70m² tại Bắc Kinh, Thượng Hải lần lượt tăng lên 39% và 42%. Đồng thời, do giá nhà tiếp tục điều chỉnh, nguồn cung toàn thị trường cũng giảm về phân khúc giá thấp hơn, trong tháng 1-2, số lượng nhà thứ hai dưới 3 triệu tại Bắc Kinh, Thượng Hải tăng thêm 5 và 6 điểm phần trăm so với năm 2025, doanh số tăng 13% và 25% so với cùng kỳ.

Thị trường bất động sản tại Thâm Quyến cũng bắt đầu “xuân nhỏ” mạnh mẽ trong tháng 3. Trung tâm nghiên cứu Luyoujia cho biết, trong tháng 3, tổng số hợp đồng ký trực tuyến của nhà thứ nhất và thứ hai tại Thâm Quyến là 7.898 căn, tăng 117% so với tháng trước, cao nhất trong 11 tháng qua.

Trung tâm nghiên cứu Luyoujia còn cho biết, trong tháng 3, thị trường “xuân nhỏ”, thị trường nhà thứ hai duy trì sức mạnh. Tổng số hợp đồng ký trực tuyến của nhà thứ hai là 5.071 căn, tăng 117% so với tháng trước, duy trì ổn định ở mức “đường ranh giới” của thị trường, hỗ trợ nền móng thị trường vững chắc, mang lại nhiều khả năng cho các đợt tăng trưởng trong quý 2 tới. Các cửa hàng của Luyoujia tại Thâm Quyến ghi nhận lượng ký hợp đồng nhà thứ hai tăng 244% so với tháng trước, gần đạt đỉnh sau chính sách “929” năm 2024; lượng khách xem nhà cũng đạt mức cao nhất trong 5 năm qua, cao hơn tháng 10 năm 2024 tới 17%.

Theo thống kê của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Thâm Quyến, trong tháng đó, toàn thành phố ghi nhận 7.225 căn nhà thứ hai (số lượng ghi nhận dựa trên hợp đồng mua bán nhà thứ hai, không phải số lượng giao dịch cuối cùng), tăng 151% so với tháng trước, lập kỷ lục mới trong gần 12 tháng.

Giám đốc Viện Nghiên cứu Anju, Zhang Bo, nhận định rằng, dựa trên biểu hiện của các thành phố nóng nhất toàn quốc, thị trường bất động sản thể hiện rõ đặc điểm dẫn đầu của các thành phố cấp một và sự phục hồi có cấu trúc, doanh số giao dịch nhà thứ hai của các thành phố cấp một như Bắc Kinh, Thượng Hải đều tăng rõ rệt, hiệu ứng giải phóng nhu cầu do chính sách kích thích rõ ràng; các thành phố trung tâm cấp hai và cấp ba, cấp tư cũng bắt đầu hồi phục, nhưng vẫn còn khá trầm lặng. Tổng thể, thị trường hiện nay đã hình thành mô hình các thành phố trung tâm chi phối thị trường nhà thứ hai, thị trường nhà mới trong thời gian tới có thể sẽ tận dụng chuỗi chuyển đổi nhà thứ hai để đẩy mạnh cải thiện.

Dự đoán của họ là, thị trường toàn quốc dự kiến sẽ tiếp tục xu hướng phục hồi cấu trúc trong tháng 4 và tháng 5, hiệu quả chính sách vẫn cần theo dõi sát sao về nhịp độ giải phóng nhu cầu, trong kỳ nghỉ lễ 1/5, các địa phương có thể tăng cường chính sách, tổng thể đà phục hồi vẫn duy trì đều đặn.