Tập trung! Con đường "đầu tư chính xác" của Greentown China

Vào ngày 31 tháng 3 năm 2026, Greentown China tổ chức buổi công bố kết quả hoạt động năm 2025. Trong bối cảnh ngành bất động sản vẫn đang trong giai đoạn điều chỉnh đáy, áp lực giảm tồn kho xuyên suốt cả năm, ban lãnh đạo đã trình bày một bản báo cáo kinh doanh “ổn định nhưng tiến bộ, nâng cao chất lượng trong tiến trình”.

Báo cáo kết quả năm 2025 cho thấy, tổng doanh số hợp đồng của Greentown China trong năm đạt 251,9 tỷ nhân dân tệ, giá trị hàng hóa mới bổ sung là 135,5 tỷ nhân dân tệ, tỷ lệ các dự án ở cấp 1 và 2 chiếm 86%, giá trị hàng tồn kho có thể bán cuối kỳ là 230 tỷ nhân dân tệ; tỷ lệ tiền mặt so với nợ ngắn hạn đạt mức cao kỷ lục, chi phí vay vốn giảm xuống còn 3,3%.

Đằng sau thành tích này là khả năng phân tích chính xác thị trường đất đai của Greentown China. Tại buổi họp báo, ban lãnh đạo rõ ràng nhấn mạnh mục tiêu mua đất sơ bộ cho năm 2026 khoảng 1000 tỷ nhân dân tệ, sẽ tiếp tục lấy “bảo vệ an toàn nền tảng, làm đúng một phần một” làm nguyên tắc hàng đầu, cân nhắc dòng tiền và lợi nhuận, logic cốt lõi là “nhìn vào dự án bản thân, chứ không chỉ đơn thuần dựa vào cấp độ thành phố”.

Trong thời điểm chuyển đổi năng lượng mới cũ của ngành, Greentown China không theo đuổi quy mô lớn hay đặt cược vào các xu hướng nóng, mà dựa trên chất lượng dự án, dựa trên kiểm soát rủi ro, dựa trên năng lực sản phẩm để mở rộng, liên tục xây dựng nguồn đất đai chất lượng cao, có thể thực hiện được. Logic đầu tư này đang trở thành mẫu mực quan sát con đường phát triển bất động sản chất lượng cao.

Không theo đuổi xu hướng nóng, tập trung vào chính dự án

Năm 2025, Greentown China bổ sung 50 lô đất mới, diện tích có thể bán là 3,18 triệu mét vuông, dự kiến giá trị hàng hóa có thể bán là 135,5 tỷ nhân dân tệ, số tiền đất quyền sở hữu là 51,1 tỷ nhân dân tệ, tỷ lệ quyền sở hữu duy trì ở mức cao. Trong đó, tỷ lệ giá trị hàng hóa của các thành phố cấp 1 và 2 đạt 86%, đóng góp nổi bật từ các thành phố trung tâm, thể hiện chiến lược đầu tư “tập trung vào cốt lõi + tối ưu cấu trúc” của công ty.

Tại buổi họp báo, ban lãnh đạo phân tích rằng, hiện tại, nhịp độ cung cấp đất trên thị trường đang chậm lại, tổng lượng cung giảm, quỹ đất chất lượng cao ít hơn, chủ yếu do điều chỉnh nhịp độ cung đất, áp lực tiêu thụ thị trường tăng lên, cùng với tình hình tài chính của các nhà phát triển ngày càng thắt chặt.

Cụ thể, các thành phố có quy mô tồn kho lớn, chu kỳ tiêu thụ dài, xu hướng lấy đất chung của ngành rõ ràng giảm sút; trong khi đó, các thành phố có tồn kho thấp, tiêu thụ nhanh, nhu cầu cơ bản tốt hơn lại trở thành mục tiêu cạnh tranh chính của các doanh nghiệp bất động sản.

Trong bối cảnh này, Greentown China kiên trì nguyên tắc “bảo vệ an toàn nền tảng, làm đúng một phần một” làm nguyên tắc đầu tư, không dựa vào chỉ tiêu quy mô đơn thuần, mà xem xét toàn diện về an toàn dòng tiền và không gian lợi nhuận. Ban lãnh đạo chỉ rõ, môi trường đầu tư năm 2026 có thể là năm phức tạp nhất trong những năm gần đây, sự phân hóa của thị trường đất đai sẽ càng rõ rệt hơn.

Trong tương lai, Greentown China sẽ tiếp tục nâng cao năng lực nghiên cứu đầu tư, mở rộng nghiên cứu về thành phố và các lĩnh vực, từ cấu trúc dân số, hỗ trợ ngành công nghiệp, chu kỳ tồn kho, phù hợp sản phẩm đến các yếu tố khác, thực hiện đánh giá hệ thống từ nhiều góc độ, đồng thời chú trọng vào chất lượng dự án, tránh dựa quá nhiều vào cấp độ thành phố hoặc xu hướng thị trường để ra quyết định.

Song song với việc tập trung vào các thành phố trung tâm, Greentown China cũng tích cực tìm kiếm cơ hội cấu trúc trong các thành phố không nóng, qua phân tích chính xác để lựa chọn các lô đất có giá trị dài hạn.

Logic này xuyên suốt các hoạt động đầu tư trong năm. Greentown China áp dụng chiến lược “vào sớm, quay vòng nhanh” trong các thời điểm cửa sổ, nâng cao hiệu quả chuyển đổi dự án, đảm bảo nguồn đất mới có thể nhanh chóng hình thành doanh số và thu hồi vốn.

Song song đó, Greentown China liên tục cập nhật hệ thống nghiên cứu đầu tư, nâng cao độ chính xác của đầu tư, tỷ lệ thực hiện sau đầu tư duy trì ở mức cao. Nhiều dự án sau khi lấy đất nhanh chóng phát triển, đưa vào thị trường, tiêu thụ nhanh, giá trị hàng hóa và tỷ suất lợi nhuận rõ rệt tăng so với dự tính ban đầu.

Phương thức đầu tư này giúp tránh mở rộng quy mô bằng đòn bẩy cao và rủi ro lớn, trong bối cảnh toàn ngành thu hẹp đầu tư, diện tích khởi công mới của nhà ở liên tục giảm, Greentown vẫn duy trì vị trí hàng đầu về giá trị hàng hóa mới.

Dữ liệu cho thấy, năm 2025, quy mô bán nhà thương mại mới tiếp tục co lại, đầu tư phát triển bất động sản giảm liên tục bốn năm, nguồn vốn phát triển của các doanh nghiệp giảm 13% so cùng kỳ, môi trường huy động vốn vẫn còn áp lực.

Đối mặt với bối cảnh ngành như vậy, Greentown China kiên trì nguyên tắc “chất lượng dự án ưu tiên”, tập trung nguồn lực vào phát triển chính và dịch vụ xây dựng thay thế, nâng cao khả năng tạo dòng tiền. Năm 2026, dự kiến bổ sung đầu tư khoảng 1000 tỷ nhân dân tệ, đồng thời điều chỉnh nhịp độ theo biến động thị trường, thể hiện chiến lược “quản lý quá trình, điều chỉnh linh hoạt”.

Song song đó, Greentown China chủ động thúc đẩy tiêu thụ tồn kho dài hạn, các dự án từ năm 2021 trở về trước tỷ lệ giá trị hàng hóa liên tục giảm, cấu trúc tồn kho tổng thể ngày càng tối ưu, tạo điều kiện cho đầu tư mới. Thông qua các biện pháp như đánh giá chuyên sâu, ưu tiên nguồn lực, đột phá trọng điểm, nâng cấp các dự án cũ, công ty đã đạt được sự phối hợp giữa tồn kho và gia tăng.

Một mặt, tối ưu chất lượng tài sản tồn kho, giải phóng dòng tiền; mặt khác, cung cấp nền tảng thực hiện hiệu quả cho đất đai mới. Chiến lược “dễ dàng hành động” này giúp Greentown duy trì khả năng mở rộng ổn định trong giai đoạn đáy của ngành, đồng thời tích trữ động lực cho sự phục hồi của thị trường trong tương lai.

Không theo đuổi quy mô, nhưng có dự trữ

Tính đến cuối năm 2025, giá trị hàng hóa có thể bán của Greentown China khoảng 2300 tỷ nhân dân tệ, cung cấp nền tảng vững chắc cho mục tiêu doanh số khoảng 1300 tỷ nhân dân tệ trong năm 2026. Trong đó, phần lớn tồn kho từ năm 2021 trở về trước vẫn chiếm tỷ lệ nhất định, nhưng đã liên tục giảm trong nhiều năm, cấu trúc tồn kho ngày càng tối ưu.

Tại buổi họp báo, Greentown China rõ ràng đề xuất rằng, năm 2026 sẽ tiếp tục tăng cường tiêu thụ tồn kho, thông qua chính sách đánh giá chuyên sâu, ưu tiên nguồn lực cho tồn kho, đột phá các dự án trọng điểm, kích hoạt giá trị thấp và nâng cấp các dự án cũ, thúc đẩy chuyển đổi hiệu quả các tài sản tồn kho.

Về đất đai mới, trong 135,5 tỷ nhân dân tệ giá trị hàng hóa bổ sung năm 2025, tỷ lệ các thành phố cấp 1 và 2 đạt 86%, đặc trưng rõ ràng trong bố trí các thành phố trung tâm.

Xét theo phân bổ khu vực, tỷ lệ khu vực Trường Giang vẫn còn cao, các thành phố trung tâm như Hàng Châu, Thượng Hải, Bắc Kinh đóng góp nổi bật, thể hiện chiến lược “tập trung vào cốt lõi, mở rộng hợp lý các khu vực chất lượng”. Đồng thời, Greentown China cũng tích cực tìm kiếm dự án tốt trong các thành phố không nóng, thể hiện ý tưởng “cơ hội cấu trúc ưu tiên”.

Các dự án mới này có nhiều lợi thế. Trước hết là khả năng tiêu thụ mạnh. Năm 2025, Greentown China đạt doanh số 251,9 tỷ nhân dân tệ, tự bán ra 153,4 tỷ nhân dân tệ, phần lớn các dự án tại các thành phố trung tâm đều giữ vị trí hàng đầu về doanh số, 21 thành phố nằm trong top 10 doanh số địa phương, thị phần liên tục tăng. Tỷ lệ thu hồi vốn đạt 101%, duy trì mức cao trong ngành, phản ánh khả năng chống rủi ro của các quỹ đất chất lượng cao trong thị trường phân hóa.

Thứ hai là phù hợp về sản phẩm. Greentown China liên tục duy trì vị thế dẫn đầu về năng lực sản phẩm trong nhiều năm, đồng thời nâng cấp tiêu chuẩn “nhà tốt”. Các dự án mới trong giai đoạn quy hoạch đã được thiết kế theo tiêu chuẩn cao cấp, nhấn mạnh trải nghiệm cư dân và lợi thế khác biệt của sản phẩm, giúp dự án có khả năng định giá cao hơn và tiêu thụ tốt hơn. Năng lực sản phẩm này kết hợp với nguồn đất đai dự trữ cao giúp đảm bảo lợi nhuận dự án.

Thứ ba là khả năng kiểm soát rủi ro tăng cường. Greentown duy trì tỷ lệ quyền sở hữu cao, tỷ lệ tiền mặt so với nợ ngắn hạn trong vùng an toàn, chi phí vay thấp, cấu trúc nợ liên tục tối ưu. Công ty thực hiện quy trình đánh giá nghiêm ngặt trong quyết định đầu tư, đảm bảo rủi ro dự án mới kiểm soát tốt, tránh để các dự án tồn đọng gây ảnh hưởng đến dòng tiền.

Hơn nữa, cấu trúc giá trị hàng hóa có thể bán trong tương lai sẽ càng ngày càng tối ưu. Nếu mục tiêu đầu tư 1000 tỷ nhân dân tệ trong năm 2026 thành công, cộng với tồn kho hiện tại 2300 tỷ nhân dân tệ, Greentown China sẽ hình thành một kho giá trị ổn định, hỗ trợ mục tiêu doanh số trong tương lai, đồng thời nâng cao tỷ lệ các dự án trung tâm.

Trong bối cảnh ngành bước vào giai đoạn giảm tồn kho, phần lớn các thành phố vẫn còn tồn kho cao, tốc độ phục hồi thị trường rõ rệt. Greentown China thông qua “tập trung vào thành phố + nghiên cứu lĩnh vực + sàng lọc dự án” để đảm bảo mỗi lô đất đều có khả năng thực hiện cao.

Từ trước đến nay, Greentown China không theo đuổi tổng lượng lớn nhất, mà nhấn mạnh cấu trúc tối ưu nhất, rủi ro thấp nhất và giá trị tối đa, thể hiện logic đầu tư chính xác.

Chiến lược tối ưu cấu trúc này giúp Greentown China có thể sớm khai thác giá trị dự án trong giai đoạn thị trường ấm lên, đồng thời giảm thiểu tác động của biến động chu kỳ đến kết quả kinh doanh. Khi nhu cầu cải thiện của các thành phố trung tâm dần được giải phóng, lợi thế đất đai của họ dự kiến sẽ càng rõ nét hơn.

Không đánh cược vào thị trường, dựa vào sản phẩm để nói chuyện

Ngành bất động sản hiện vẫn đang trong giai đoạn đáy, mô hình thị trường liên tục điều chỉnh, phát triển chất lượng cao trở thành xu hướng chung của ngành. Trong bối cảnh này, Greentown China dựa trên nguồn đất đai chất lượng cao và năng lực sản phẩm để xây dựng mô hình “hai bánh xe” thúc đẩy, hình thành năng lực cạnh tranh cốt lõi xuyên suốt chu kỳ.

Trong các dự án mới năm 2025, tỷ lệ các thành phố cấp 1 và 2 đạt 86%, phần lớn nằm trong các khu vực trung tâm có khả năng thu hút dân cư, hỗ trợ ngành công nghiệp và nhu cầu cải thiện. Các dự án này không chỉ có cơ sở khách hàng ổn định mà còn tạo điều kiện cho các sản phẩm chất lượng cao ra đời.

Khác với việc dựa vào độ nóng của thị trường, Greentown China nhấn mạnh vào chính chất lượng dự án, bao gồm độ trưởng thành của vị trí, phù hợp khách hàng, định hướng sản phẩm và nhịp độ tiêu thụ. Thông qua dự báo trước và tính toán kỹ lưỡng, từ đầu tư đã hình thành độ tin cậy cao về doanh số và lợi nhuận dự án trong tương lai.

Cách kiểm soát rủi ro từ nguồn này giúp nguồn đất đai không chỉ có ý nghĩa về quy mô mà còn có thể thực hiện được, cung cấp nền tảng ổn định cho hoạt động sau này.

Trên cơ sở đó, Greentown China liên tục nâng cao hệ thống sản phẩm, từ trải nghiệm cư dân, thiết kế không gian, chức năng cộng đồng đến dịch vụ hỗ trợ, nâng cao năng lực sản phẩm, đồng thời kết hợp tiêu chuẩn hóa và cá nhân hóa để phù hợp chính xác với từng thành phố và từng nhóm khách hàng.

Chiến lược sản phẩm này giúp dự án dễ dàng tạo nhận diện khi ra thị trường, nâng cao hiệu quả tiêu thụ và tăng khả năng định giá. Trong bối cảnh cạnh tranh giá cả ngày càng gay gắt, lợi thế về năng lực sản phẩm trở thành yếu tố quan trọng giúp Greentown China duy trì doanh số ổn định và lợi nhuận.

Trong những năm gần đây, Greentown China điều chỉnh linh hoạt quy mô lấy đất theo biến động thị trường, trong giai đoạn phát triển dự án, thông qua đẩy nhanh vòng quay, nâng cao nhịp độ bán hàng và quản lý thu hồi vốn, hình thành chu trình dòng tiền khép kín. An toàn vốn và hiệu quả hoạt động cùng lúc được nâng cao, giúp Greentown China có khả năng chống chịu rủi ro tốt hơn trong biến động thị trường, đồng thời tạo điều kiện cho đầu tư liên tục.

Đối mặt với áp lực giảm tồn kho của ngành, Greentown China chủ động thúc đẩy nâng cấp và kích hoạt các dự án cũ, qua tái cấu trúc sản phẩm, điều chỉnh chiến lược marketing và phân bổ lại nguồn lực, nâng cao hiệu quả tiêu thụ các dự án tồn kho.

Khi tỷ lệ tồn kho lịch sử giảm dần, cấu trúc giá trị tổng thể ngày càng tối ưu, các dự án mới đóng góp ngày càng nhiều, “đổi cũ lấy mới” giúp doanh nghiệp duy trì quy mô ổn định trong giai đoạn đáy, đồng thời tích trữ động lực cho sự phục hồi của thị trường trong tương lai.

Về chiến lược, Greentown China thúc đẩy mô hình “phát triển + xây dựng thay thế” hai trụ cột, tăng cường hướng tới khách hàng và lợi thế sản phẩm, đồng thời tối ưu hóa cấu trúc tổ chức và hệ thống đầu tư, nâng cao khả năng kiểm soát rủi ro ở cấp chiến lược. Tập trung nguồn lực hạn chế vào các hoạt động cốt lõi, nâng cao hiệu quả kinh doanh và lợi nhuận đầu tư.

Điều làm nên sức cạnh tranh của Greentown không phải từ một yếu tố đơn lẻ, mà là sự kết hợp của độ chính xác trong đầu tư, năng lực sản phẩm và tính ổn định trong vận hành. Đầu tư chính xác đảm bảo nguồn đất đai có nền tảng thực hiện, năng lực sản phẩm nâng cao khả năng cạnh tranh của dự án, vận hành ổn định tạo nền tảng an toàn cho sự phát triển bền vững.

Con đường “đầu tư chính xác” của Greentown không chỉ là lựa chọn chiến lược phát triển chất lượng cao của chính họ, mà còn là mẫu hình tham khảo cho ngành, thể hiện việc cân bằng giữa quy mô và chất lượng, giữ vững lý trí giữa rủi ro và tăng trưởng, xây dựng lợi thế cạnh tranh dài hạn dựa trên sản phẩm và dịch vụ.