Vẫn là cái đầu tiên ngày xưa đó

Trong mùa báo cáo tài chính ngành bất động sản năm 2026, mở đầu như một tác phẩm văn học hiện thực kỳ ảo, những doanh nghiệp bất động sản còn nằm trong ICU đều “tuyên bố lợi nhuận”, thoạt nhìn cứ tưởng ngành đã hồi sinh trong một đêm.

Ngày 31 tháng 3, báo cáo tài chính của China Overseas (中海) đã chính thức ra mắt. Trong cuộc họp báo cáo, Chủ tịch Hội đồng quản trị Yan Jianguo đã tóm tắt thành tích năm 2025 của công ty:

Bán nhiều nhất các tòa nhà, mua nhiều nhất đất đai****；

Duy trì tình hình tài chính ổn định nhất và khả năng sinh lợi dẫn đầu ngành.

Hai câu này nói ra rất tự tin. Nhưng không chỉ dừng lại ở đó, năm 2025, China Overseas còn đạt được ba vị trí số một:

Doanh số bán hàng quyền sở hữu đứng đầu ngành;

Tổng giá trị đất mua mới đứng đầu ngành;

Tỷ lệ nợ trên tài sản ở mức thấp nhất ngành.

Chỉ còn hai doanh nghiệp bất động sản có lợi nhuận vượt 100 tỷ. Trong đó, China Overseas đạt lợi nhuận ròng mẹ là 13,01 tỷ, tỷ lệ thu hồi bán hàng đạt mức đáng kinh ngạc 95%, nắm giữ 1036,3 tỷ tiền mặt.

Khả năng thanh khoản này trong ngành bất động sản gần như là một món xa xỉ phẩm. Bí quyết giúp China Overseas đạt được ba vị trí số một là:

Đầu tư đất tại các thành phố trung tâm, vị trí trung tâm;

Tiêu chuẩn nội tại về sản phẩm tốt, dịch vụ tốt.

Năm 2025, doanh số hợp đồng của China Overseas đạt 2512,3 tỷ, các thành phố hàng đầu đóng góp một nửa doanh số bán hàng.

Tại Thâm Quyến, China Overseas đứng đầu với doanh số 248,9 tỷ. Cuối tháng 11 năm ngoái, dự án Thâm Quyến Vân Loan Xi (深圳湾澐玺) mở bán lần đầu đạt 13 tỷ, lập kỷ lục doanh số mở bán đơn lẻ cao nhất toàn quốc.

Tại Hong Kong, China Overseas đứng đầu các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc tại Hong Kong với doanh số 222,3 tỷ, lần đầu tiên lọt vào top năm các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc tại Hong Kong. Thị trường Bắc Kinh quan trọng nhất, doanh số đạt 502,6 tỷ, đã liên tiếp giữ vị trí số một trong tám năm liên tiếp.

Trong ngành ngày càng co lại này, China Overseas đã chứng minh bằng hành động thực tế rằng, khi dòng chảy lớn rút lui, chỉ những người nắm giữ tài sản cốt lõi mới không phải lo lắng mình đang “bơi trong nước không đủ”.

Năm ngoái, China Overseas còn làm một việc, nghiên cứu một hệ thống cho sản phẩm:

Hệ thống Living OS của China Overseas Good Houses.

Việc này rất thú vị. Trước đây, mọi người bán nhà dựa vào PPT và hiệu ứng ánh sáng của mẫu nhà, giờ đây China Overseas đã nội tại hóa nghiên cứu sản phẩm thành một “hệ điều hành”.

Điều này có nghĩa là ngôi nhà không còn là đống bê tông cốt thép chất chồng, mà trở thành một thể thông minh có logic và tương tác.

Kết quả rất rõ ràng: các dự án đầu tiên đi vào thực tế như Beijing Wanjijiuxu, mở bán trong vòng một tháng đã ký hợp đồng hơn 4 tỷ; Shanghai Yun Di Jiu Zhang vào thị trường, tỷ lệ đặt cọc vượt 200%, gần như làm quá tải CPU của hệ thống điểm thưởng của Thượng Hải.

Thị trường đang thưởng cho những doanh nghiệp bất động sản thực sự tôn trọng khách hàng. Khi có lợi ích rõ ràng, hiệu suất đầu tư của China Overseas như một bậc thầy bắt đáy.

Năm ngoái, China Overseas mở rộng thêm 35 lô đất, hơn 70% nằm tại các thành phố hàng đầu. Công ty vẫn tích cực mua đất tại Bắc Kinh và Thượng Hải, hai pháo đài vững chắc nhất của thị trường toàn quốc.

Ngoài nhà ở, đường thứ hai của China Overseas cũng bắt đầu cho thấy lợi nhuận.

Năm 2025, doanh thu vận hành thương mại của China Overseas đạt 7,2 tỷ, lần đầu tiên doanh thu thương mại đã vượt qua tổng chi phí lãi vay. Điều này có nghĩa là, China Overseas đã có thể dựa vào thu thuê để bù đắp toàn bộ lãi vay của công ty.

Thêm vào đó, năm ngoái, lần đầu tiên, REIT thương mại của China Overseas được niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Chiết Giang, đã mở ra một hình mẫu cho ngành:

Thế nào là quản lý tài sản thực sự.

Ngay cả trong mắt các tổ chức xếp hạng quốc tế khắt khe nhất, China Overseas vẫn là công ty niêm yết nội địa duy nhất có xếp hạng “双A-” (hai A trừ).

Yan Jianguo nói, mức độ vận hành ổn định của China Overseas đã đạt đến một tầm cao mới “vừa tấn công vừa phòng thủ”. Trong giai đoạn thứ hai, họ sẽ chuyển hướng sang chất lượng và sự hài lòng của khách hàng.

Câu này nghe có vẻ rất chính thức, nhưng sau số tiền 1000 tỷ tiền mặt và tỷ lệ thu hồi 95%, nó trở nên đặc biệt nặng nề.

Giai đoạn thứ hai của ngành bất động sản, đã không còn là cuộc phiêu lưu của những người dũng cảm nữa, mà là sự trông chừng của những người tỉnh táo.

China Overseas vẫn là người đứng đầu, nhưng ý nghĩa của vị trí này đã thay đổi: nó không còn tượng trưng cho sự mở rộng mù quáng nữa, mà thể hiện sự kính trọng đối với lẽ thường, và sự tự tin để nhìn ra cảnh vật qua cửa sổ trong mùa đông lạnh giá.

Dù sao, trong đêm tối yên lặng, so với ai chạy nhanh nhất, mọi người vẫn thích theo dõi ngọn đèn luôn sáng và không bao giờ nhấp nháy đó hơn.