Chỉ mới nhận ra điều gì đó về cách đầu tư thu nhập hiện tại. Khi lợi suất thị trường tiền tệ giảm từ 5% xuống còn 3%, người săn thu nhập nên đi đâu? Đó là lúc các REIT cho thuê ròng bắt đầu trông rất hấp dẫn đối với những người tìm kiếm REIT tốt nhất để có thu nhập.

Dưới đây là điều về các REIT cho thuê ròng — chúng về cơ bản là chủ nhà của bất động sản nhàm chán. Chúng sở hữu CVS ngay trên phố của bạn, Walmart ở ngã tư, các kho chứa hàng bạn thấy trên đường cao tốc. Phần hay ho? Người thuê trả tất cả các hóa đơn. Thuế, bảo hiểm, bảo trì — tất cả đều do người thuê. REIT chỉ thu tiền thuê và tiếp tục. Không có cuộc gọi khẩn cấp khi mái nhà bị rò rỉ. Thật sự là một mô hình kinh doanh sạch sẽ.

Phép tính như thế này: REIT mua bất động sản, người thuê ký hợp đồng thuê ròng, người thuê chi trả chi phí, REIT thu tiền thuê và chuyển cổ tức cho cổ đông. Lặp lại. Gần như quá đơn giản, nhưng chính vì thế mà nó hoạt động.

Bây giờ, lý do tại sao thời điểm này lại hấp dẫn. Cục Dự trữ Liên bang đang cắt giảm lãi suất, điều này có nghĩa là các quỹ trái phiếu và tài khoản thị trường tiền tệ không còn trả lãi nhiều nữa. Nhưng các REIT trả cổ tức? Chúng vẫn mang lại lợi nhuận ổn định. Thêm vào đó, AI và tự động hóa giữ cho lạm phát tiền lương mềm mại, giúp Fed có nhiều không gian để cắt giảm hơn mọi người nghĩ. Đó là lợi thế cho các cổ phiếu thu nhập.

Lấy W.P. Carey (WPC) làm ví dụ. Cuối năm 2023, ban quản lý đã cắt cổ tức hàng quý xuống còn 0,86 đô la, và các nhà đầu tư bình thường hoảng loạn bán ra. Nhưng đó không thực sự là một sự cắt giảm — đó là một vụ tách riêng. WPC đã chuyển ra 59 bất động sản văn phòng thành một REIT riêng gọi là NLOP, rồi lần lượt bán các tài sản văn phòng đó. Cổ đông nhận các khoản phân phối đặc biệt là 4,10 đô la, 5,10 đô la và 6,75 đô la mỗi cổ NLOP trong vài tháng. Đó gần như là $16 mỗi cổ NLOP — khoảng một đô la mỗi cổ WPC bằng tiền mặt thực tế mà hầu hết mọi người bỏ lỡ trong khi phàn nàn về "cắt cổ tức."

Trong khi đó, WPC ban đầu vẫn hoạt động đều đặn. Hơn 99% tiền thuê của họ đi kèm với các thang lương tăng hàng năm. Năm 2025, họ đã hoàn tất 2,1 tỷ đô la đầu tư mới với lợi suất trung bình ước tính 9,2%. Với tỷ lệ lấp đầy 97% và danh mục không có văn phòng, WPC đang âm thầm phát triển mạnh trong khi thị trường vẫn còn dính dáng đến các tin tức của năm 2023.

Tiếp theo là Agree Realty (ADC). Nó trả cổ tức hàng tháng với lợi suất 4,2% và tập trung vào các nhà bán lẻ xếp hạng đầu như Walmart và Home Depot — những thứ chống suy thoái. Nhưng bí mật của họ là gì? Các hợp đồng thuê đất. ADC sở hữu đất còn người thuê sở hữu tòa nhà. Vì vậy, họ thu tiền thuê đất trong khi người khác lo lắng về bảo trì. Tính đến cuối năm 2025, các hợp đồng thuê đất chiếm hơn 10% tổng tiền thuê cơ bản hàng năm của họ tại $75 triệu. Đó là sự đa dạng hóa danh mục thực sự.

Agree cũng đã chơi rất tích cực. Năm 2025, họ mua 305 bất động sản bán lẻ theo hợp đồng thuê ròng với giá 1,44 tỷ đô la, với tỷ lệ vốn hóa 7,2% và trung bình thời hạn thuê là 11,5 năm. Ban quản lý đang hướng tới 1,5 tỷ đô la trong các khoản mua lại vào năm 2026. Họ gần như đang chơi Monopoly thuê ròng, xếp chồng các khách thuê chất lượng và các hợp đồng