Thị trường giao dịch chính vẫn là nhu cầu cư trú thiết yếu

Bài viết này được trích từ: Báo Giải Phóng

Thị trường nhà đất thứ cấp tại Thượng Hải lại bùng nổ kỳ vọng tăng giá, ngành cảnh báo cần thận trọng trong giao dịch

Chủ yếu vẫn là người mua để ở cần thiết

Qí Ứng Phổ

Phóng viên Qí Ứng Phổ

Chương Giang, lập trình viên nhỏ, thuê nhà trong khu dân cư tại Kim Kiều, đã theo dõi một căn nhà gần một năm, tổng giá trị hơn 7 triệu tệ. Anh dự định đi xem nhà trong kỳ nghỉ Thanh minh, nhưng mở ứng dụng ra xem: giá đã tăng ngay 50 vạn tệ. “Làm sao còn đàm phán được nữa?”

Đây không phải là trường hợp cá biệt. Sau khi ban hành “Bảy điều mới” của thị trường nhà ở Thượng Hải, lượng giao dịch nhà thứ cấp trong tháng 3 đã đạt mức cao nhất trong 5 năm, nhiều người mua háo hức thử sức. Trong kỳ nghỉ Thanh minh, thời tiết đẹp, đúng là thời điểm tốt để xem nhà. Nhưng một số người mua lại phát hiện: căn nhà họ thích, hoặc đột nhiên tăng giá, hoặc không thể đàm phán được.

Giá niêm yết âm thầm tăng

Cô Xia nhìn thấy một căn nhà cũ trong vùng ngoại ô, diện tích chưa tới 100 mét vuông, tối hôm trước mới đàm phán giá 2 triệu tệ, sáng hôm sau người bán đã nâng giá lên 2,05 triệu tệ. Cô cười khổ: “Tôi nghĩ theo tình hình hiện tại, phần lớn chủ nhà sẽ giảm giá để bán. Giờ lại tăng giá, chẳng lẽ là để ‘che giấu’ việc bán hàng của hàng xóm?” Sau đó cô đổi mục tiêu, mua một căn nhà cũ xây năm 1995, diện tích 93 mét vuông, giá giao dịch 1,9 triệu tệ.

Chú X, mới tốt nghiệp được 3 năm, là người “đi làm ăn ở Thượng Hải”, trước Tết đã xem một căn nhà cũ trong quận Phổ Đảo, định tranh thủ kỳ nghỉ để thương lượng, nhưng chưa kịp mở miệng, người bán đã tăng giá thêm 15 vạn tệ. Cô đành đăng bài cầu cứu: “Chênh lệch tâm lý với chủ nhà 15 vạn tệ, có kỹ năng đàm phán nào không?”

Dữ liệu cũng chứng minh tâm lý của người bán đang thay đổi. Tháng 3, giá trung bình niêm yết nhà ở thứ cấp tại Thượng Hải tăng nhẹ 0,08% so với tháng trước, chấm dứt chuỗi giảm 33 tháng liên tiếp.

Nhiều người bán lại mong đợi tăng giá trở lại. Một số trung gian phản ánh, từ tháng 3 trở đi, nhiều khu vực tại Thượng Hải xuất hiện hiện tượng người bán nâng giá để giữ hàng. Giá đã thỏa thuận ban đầu tạm thời đổi ý, nhiều khu dân cư nổi bật đã tăng từ 10 vạn đến 50 vạn tệ, thậm chí có người tạm dừng niêm yết để chờ đợi thị trường.

Tâm lý của người bán có thể hiểu được, nhưng các chuyên gia trong ngành đều cho rằng: việc tăng giá vào thời điểm này chưa chắc đã là giải pháp tối ưu.

Tập trung giải phóng nhu cầu cần thiết còn tồn đọng

Nhà phân tích của Trung Nguyên Thượng Hải, Lữ Văn Huy, chỉ ra rằng, lý do cho sự phục hồi của lượng giao dịch lần này là do chính sách mới giúp tập trung giải phóng nhu cầu cần thiết còn tồn đọng, chứ không phải là bắt đầu chu kỳ tăng giá toàn diện. Trong các giao dịch tháng 3, hơn 70% tổng giá trị dưới 3 triệu tệ. Từ phía cầu, thị trường chủ yếu vẫn là những người mua để ở có ngân sách hạn chế, cực kỳ nhạy cảm với giá cả.

Từ phía cung, tổng lượng niêm yết nhà tại Thượng Hải vẫn nằm trong phạm vi hợp lý, không phải là nhà nào cũng khó mua. “Thị trường hiện tại là nóng ở chỗ giao dịch, không phải ở chỗ giá cả. Giá chỉ mới dừng giảm và ổn định, tăng giá lớn sẽ trực tiếp làm mất đi các người mua cần thiết, khiến nguồn cung mất tính cạnh tranh,” Lữ Văn Huy nói.

Ví dụ, một căn hộ hai phòng ngủ tại Phù Đông, sau khi đàm phán giá 5,8 triệu tệ, người bán tạm thời tăng thêm 8 vạn tệ. Người mua ngay lập tức bỏ qua, chuyển sang mua cùng khu, cùng loại hình. Người bán chờ một tháng để có khách mới, cuối cùng bán với giá 5,72 triệu tệ, không chỉ ít hơn 8 vạn tệ so với ban đầu, mà còn phải trả thêm chi phí giữ nhà trong một tháng.

Phóng viên biết rằng, một căn nhà 94 mét vuông tại khu vực Hoa Mộc, Phù Đông, người bán chân thành muốn bán, đã điều chỉnh giá 3 lần trong nửa năm, từ 7 triệu xuống còn 5,8 triệu tệ, chỉ trong kỳ nghỉ Thanh minh đã xem 9 lần. Một căn nhà 131 mét vuông tại khu vực Trường Chinh, quận Phổ Đảo, đã điều chỉnh giá 4 lần trong nửa năm, từ 8,4 triệu xuống còn 7,68 triệu tệ, chỉ trong kỳ nghỉ Thanh minh đã xem 13 lần.

“Nắm bắt thời điểm, quyết đoán giao dịch là trên hết,” Lữ Văn Huy đề nghị. Đối với người bán, chiến lược tốt nhất là dựa trên giá giao dịch gần nhất để định giá, không nên tự ý tăng giá hay đổi ý đột ngột. Gặp khách hàng chân thành, hãy quyết đoán giao dịch để thu lợi. Người bán chuyển đổi cần nắm rõ nhịp độ, nhanh chóng bán cũ mua mới, tận dụng giai đoạn thị trường sôi động để chuyển đổi tài sản, đừng để mất cơ hội vì chờ đợi giá tăng.

Tăng hay không tăng, quyết định là của người bán; mua hay không mua, người mua dùng chân để bỏ phiếu. Những người bán chân thành, nhịp độ giao dịch đang ngày càng nhanh.