Kiến Tảo Dược dự kiến lợi nhuận không ít hơn 50 tỷ nhân dân tệ vào năm 2025! Sau khi thúc đẩy tái cơ cấu nợ, các doanh nghiệp bất động sản gặp rủi ro này tập trung "lật ngược tình thế"

Mỗi ngày ký giả | Trần Ronghao    Mỗi ngày biên tập | Wei Guanhong

Ngày 25 tháng 3, công ty bất động sản niêm yết tại Hồng Kông Kaisa Group (HK01638, giá cổ phiếu 0,098 đô la Hồng Kông, vốn hóa 942 triệu đô la Hồng Kông) đã có màn trình diễn mạnh mẽ trở lại sau thời gian dài, giá cổ phiếu trong phiên tăng đột biến vượt quá 60%, đóng cửa ngày tăng 27,27%.

Và vào tối ngày 24 tháng 3, Kaisa đã phát hành thông báo dự kiến lợi nhuận thuộc về chủ sở hữu công ty không ít hơn 50 tỷ nhân dân tệ vào năm 2025, so với khoản lỗ 28,5 tỷ nhân dân tệ cùng kỳ năm 2024, đạt mức chuyển đổi từ lỗ sang lãi.

Đáng chú ý là, gần đây, CIFI Holdings, China Oceanwide, Country Garden lần lượt công bố dự báo kết quả kinh doanh năm 2025, tuyên bố sẽ thực hiện chuyển đổi từ lỗ sang lãi thông qua tái cơ cấu nợ. Theo ghi nhận của phóng viên “Tin tức Kinh tế Hàng ngày” (gọi tắt là phóng viên mỗi ngày), tổng lợi nhuận sổ sách của bốn doanh nghiệp là Kaisa, CIFI Holdings, China Oceanwide, Country Garden đã đạt từ 740 tỷ đến 787 tỷ nhân dân tệ.

Dự báo lợi nhuận không ít hơn 50 tỷ của Kaisa đã mở màn cho làn sóng “tái cơ cấu và chuyển đổi từ lỗ sang lãi” của các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn.

Phóng viên mỗi ngày tổng hợp dữ liệu của bốn doanh nghiệp đã công bố dự báo chuyển đổi từ lỗ sang lãi cho thấy, đặc điểm rõ ràng của các doanh nghiệp bất động sản gặp khó là “quy mô lớn, tập trung thời gian, nhất quán về phương thức”, tổng lợi nhuận trên sổ sách do tái cơ cấu mang lại vượt quá 740 tỷ, trở thành điểm đáng chú ý nhất trong báo cáo thường niên ngành bất động sản năm 2025.

Phóng viên xem xét thông báo của Kaisa cho biết, quy mô tái cơ cấu nợ ở nước ngoài của Kaisa khoảng 13,372 tỷ USD, thông qua phát hành trái phiếu mới và trái phiếu chuyển đổi bắt buộc, đạt khoảng 8,6 tỷ USD, thời hạn nợ trung bình gia hạn 5 năm, đến cuối năm 2027 không còn áp lực trả nợ gốc cứng nhắc, lãi suất trái phiếu mới giảm xuống còn 5%~6,25%. Và khoản lợi nhuận phi tiền mặt lớn từ tái cơ cấu này đã giúp duy trì quy mô lợi nhuận ít nhất 50 tỷ nhân dân tệ của Kaisa vào năm 2025.

Thực tế, Kaisa không phải là doanh nghiệp bất động sản đầu tiên trong năm nay đạt được chuyển đổi từ lỗ sang lãi nhờ tái cơ cấu nợ, phóng viên nhận thấy trong các dự báo kết quả kinh doanh năm 2025 của các doanh nghiệp bất động sản, CIFI Holdings, China Oceanwide, Country Garden cũng đều tham gia vào nhóm chuyển đổi này.

Vào tối ngày 23 tháng 3, Country Garden đã phát hành dự báo lợi nhuận, dự kiến lợi nhuận ròng năm 2025 từ 1 đến 2,2 tỷ nhân dân tệ, nguyên nhân chính là lợi nhuận phi tiền mặt từ tái cơ cấu nợ; vào tối ngày 20 tháng 3, China Oceanwide công bố dự báo kết quả kinh doanh năm 2025, dự kiến lợi nhuận thuộc về chủ sở hữu công ty từ 6 đến 7,5 tỷ nhân dân tệ, chủ yếu là từ lợi nhuận phi tiền mặt đạt được qua tái cơ cấu nợ trong và ngoài nước; vào ngày 16 tháng 3, CIFI Holdings công bố, dự kiến lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông công ty từ 17 đến 19 tỷ nhân dân tệ, nguyên nhân chính là CIFI đã hoàn tất tái cơ cấu nợ nước ngoài vào cuối năm 2024, mang lại khoản lợi nhuận một lần khoảng 40 tỷ nhân dân tệ.

Đáng chú ý là, các đợt tái cơ cấu nợ của bốn doanh nghiệp này chủ yếu tập trung vào nửa cuối năm 2025. Phân tích tình hình tái cơ cấu nợ của các doanh nghiệp gặp khó này cho thấy, thỏa thuận tái cơ cấu nợ nước ngoài của Kaisa được thông qua vào tháng 9 năm 2025; các thỏa thuận của CIFI và Country Garden đều có hiệu lực từ ngày 29 đến 30 tháng 12 năm 2025; tái cơ cấu nợ nước ngoài của China Oceanwide có hiệu lực từ ngày 27 tháng 3 năm 2025, còn các phương án chính của tái cơ cấu nợ nội địa được phê duyệt vào ngày 26 tháng 11 năm 2025.

Một số chuyên gia trong ngành cho biết, loại “chuyển đổi từ lỗ sang lãi” này chủ yếu là cải thiện trên báo cáo tài chính, không phản ánh thực chất về tình hình hoạt động của doanh nghiệp.

“Việc một số doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn thực hiện chuyển đổi từ lỗ sang lãi nhờ tái cơ cấu nợ chủ yếu phản ánh điều chỉnh tài chính chứ không phải cải thiện hoạt động kinh doanh thực sự. Loại báo cáo này trong ngắn hạn có thể giảm áp lực rút khỏi thị trường, nâng cao tâm lý thị trường, nhưng sau khi loại bỏ lợi nhuận từ tái cơ cấu, các doanh nghiệp này vẫn lỗ ở hoạt động chính, cho thấy khả năng phát triển của lĩnh vực bất động sản cốt lõi như phát triển, bán hàng và dòng tiền vẫn chưa phục hồi.” Ngày 25 tháng 3, ông Fu Yifu, nhà nghiên cứu đặc biệt của Ngân hàng Thương mại Tư nhân Suzhou, phân tích với phóng viên.

Phó chủ tịch Liên minh doanh nghiệp Trung Quốc, ông Bai Wenxi, cũng chia sẻ về “logic kế toán” đằng sau hiện tượng “chuyển đổi từ lỗ sang lãi tập thể”: “Theo chuẩn mực kế toán, khi doanh nghiệp bất động sản đạt thỏa thuận tái cơ cấu nợ với chủ nợ, phần giảm nợ gốc, lãi hoặc gia hạn thanh toán nợ sẽ được ghi nhận một lần vào lợi nhuận và lỗ kỳ này. Ví dụ, trong trường hợp của Kaisa, gần như toàn bộ lợi nhuận 50 tỷ nhân dân tệ đều đến từ giảm nợ, chứ không phải từ thu tiền bán hàng hay tăng giá trị tài sản.”

Theo “Chuẩn mực kế toán doanh nghiệp số 12 — Tái cơ cấu nợ”, tái cơ cấu nợ là giao dịch trong đó, không thay đổi bên giao dịch, theo thỏa thuận giữa chủ nợ và người vay hoặc theo phán quyết của tòa án, các điều khoản về thời gian, số tiền hoặc phương thức thanh toán nợ được điều chỉnh lại. Trong trường hợp sửa đổi các điều khoản khác để thực hiện tái cơ cấu nợ, người vay phải xác nhận khoản nợ tài chính mới theo các điều khoản đã sửa đổi, chênh lệch giữa giá trị sổ sách của nợ tái cơ cấu và giá trị hợp lý của nợ mới sẽ được ghi nhận vào lợi nhuận đầu tư hoặc các khoản thu nhập khác, thể hiện trong lợi nhuận ròng kỳ này.

Bai Wenxi chỉ ra, loại “giàu có trên giấy tờ” này rõ ràng mang tính phi tiền mặt và không bền vững. Đây là lợi nhuận một lần, năm sau sẽ không còn nữa. Nếu quá chú trọng vào “chuyển đổi từ lỗ sang lãi tập thể” này, dễ gây hiểu nhầm thị trường rằng ngành đã hoàn toàn phục hồi. Thực tế, các chỉ số cốt lõi như tỷ lệ lợi nhuận gộp, dòng tiền, chất lượng dự trữ đất đai của các doanh nghiệp này vẫn cần được đánh giá riêng.

“Chỉ dựa vào tái cơ cấu tài chính không thể giải quyết tận gốc vấn đề, doanh nghiệp cần có sự cải thiện thực chất về vận hành, quản lý và chiến lược.” Ông Fu Yifu nói, để thoát khỏi khó khăn, các doanh nghiệp bất động sản cần thúc đẩy sự phục hồi của doanh thu bán hàng để dòng tiền dương, xử lý các tài sản kém hiệu quả để tối ưu hóa cấu trúc, xây dựng hệ thống tài chính lành mạnh kiểm soát quy mô nợ, và hoàn thiện chuyển đổi mô hình phát triển phù hợp mới.

Bai Wenxi cho biết, hiện nay các doanh nghiệp bất động sản gặp khó thường đối mặt với khủng hoảng niềm tin của người mua nhà, tốc độ tiêu thụ dự án thấp hơn so với các doanh nghiệp lành mạnh. Chỉ khi các kênh tài chính thực sự phục hồi, tỷ lệ lợi nhuận gộp trở lại trên 15%, và tỷ suất sinh lợi trên vốn cổ phần (ROE) chuyển sang dương, mới có thể coi là đã thoát khỏi khó khăn về hoạt động. Quá trình này thường cần từ 2 đến 3 năm để phục hồi.