93 tỷ giảm giá trị tiêu hao lợi nhuận! Kim Địa công khai trái phiếu xóa bỏ nhưng lỗ hơn trăm tỷ

Hỏi AI · Việc trích lập dự phòng giảm giá 9,3 tỷ có ảnh hưởng như thế nào đến khả năng trả nợ của Kim Địa trong tương lai?

Tính đến cuối năm 2025, tổng dư nợ có lãi của Tập đoàn Kim Địa theo phạm vi hợp nhất khoảng 670,32 tỷ nhân dân tệ, giảm 8,82% so với cùng kỳ.

Vào ngày 7 tháng 4, có tin đưa rằng Tập đoàn Kim Địa đã hoàn tất việc thanh toán gốc và lãi của hai trái phiếu doanh nghiệp “21 Kim Địa 03” và “21 Kim Địa 04”, tổng số khoảng 522 triệu nhân dân tệ. Sau khi thanh toán hai trái phiếu này, nợ công trên thị trường của Kim Địa đã được hoàn toàn xóa bỏ.

Trả nợ và duy trì an toàn vốn là nhiệm vụ quan trọng của Kim Địa trong những năm gần đây.

Trong báo cáo tài chính mới công bố, Kim Địa tiết lộ những nỗ lực trong việc trả nợ trong năm qua. Tính đến cuối năm 2025, tổng dư nợ có lãi của công ty theo phạm vi hợp nhất khoảng 670,32 tỷ nhân dân tệ, giảm 8,82% so với cùng kỳ. Trong đó, dư nợ đến hạn trong vòng một năm là 308,72 tỷ, gồm 4,6 tỷ trái phiếu tín dụng, 302,03 tỷ vay ngân hàng, 2,09 tỷ vay từ các tổ chức tài chính phi ngân hàng.

Điều này cũng có nghĩa năm nay vẫn là năm trả nợ lớn của Kim Địa, chủ nợ lớn nhất là các ngân hàng. Để trả nợ, hoạt động kinh doanh của Kim Địa cần vận hành tốt hơn và dòng tiền cần dồi dào hơn, tuy nhiên từ báo cáo năm 2025, nhiều chỉ số cốt lõi của công ty vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện.

Năm 2025, Kim Địa đạt doanh thu 358,58 tỷ nhân dân tệ, giảm 52,41% so với cùng kỳ, lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông công ty mẹ lỗ rộng hơn so với 61,15 tỷ của năm trước lên 132,81 tỷ, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh giảm 99,88% còn 0,16 tỷ.

Trong báo cáo, Kim Địa đổ lỗi cho việc doanh thu giảm do “quy mô chuyển giao dự án bất động sản giảm”. Trong những năm gần đây, quy mô bán hàng của công ty giảm, doanh thu chuyển giao dự án năm ngoái là 238,9 tỷ, giảm 60,2% so với cùng kỳ, tỷ lệ lợi nhuận gộp từ chuyển giao giảm 6,18 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, còn 7,93%.

Kim Địa Fengshengli 吴典/ảnh

Trong khi hoạt động kinh doanh xấu đi, việc trích lập dự phòng giảm giá vẫn liên tục hút mất lợi nhuận.

Trong nửa cuối năm 2025, Kim Địa đã trích lập dự phòng giảm giá tài sản 7,031 tỷ nhân dân tệ, trong đó, dự phòng tổn thất tín dụng là 4,506 tỷ, dự phòng giảm giá hàng tồn kho là 2,498 tỷ, dự phòng giảm giá thương hiệu là 0,27 tỷ. Điều này khiến lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông công ty mẹ giảm 5,91 tỷ.

Phóng viên Báo Tài chính Quốc tế nhận thấy, nửa đầu năm ngoái, Kim Địa đã trích lập dự phòng giảm giá khoảng 2,284 tỷ, làm giảm lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông 1,665 tỷ. Tính cả nửa cuối năm, tổng dự phòng giảm giá tài sản năm 2025 đạt 9,315 tỷ, ảnh hưởng đến lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông là 7,575 tỷ.

Rõ ràng, dù đã bắt đầu chuyển đổi, tham gia lĩnh vực xây dựng thay thế, sở hữu bất động sản vận hành, dịch vụ bất động sản, bóng đen của thị trường bất động sản suy thoái vẫn bao phủ công ty này.

Năm ngoái, quy mô hoạt động xây dựng thay thế của Kim Địa tăng nhanh, trong kỳ hợp đồng ký mới tổng cộng đạt 15,31 triệu m2, tăng 59%. Tính đến cuối kỳ, hoạt động xây dựng thay thế của công ty đã có mặt tại hơn 70 thành phố trên toàn quốc, tích lũy ký hợp đồng quản lý diện tích 53,62 triệu m2.

Về hoạt động sở hữu bất động sản, năm 2025, Kim Địa ký mới hơn 320.000 m2 diện tích, tỷ lệ cho thuê các dự án thương mại đã thành lập đạt 95%, lượng khách truy cập cùng kỳ tăng 5%; các tòa nhà văn phòng mới thuê và gia hạn thuê gần 220.000 m2. Về dịch vụ bất động sản, tính đến cuối kỳ, diện tích quản lý của Kim Địa Smart Service khoảng 268 triệu m2.

Về kết quả kinh doanh, năm 2025, doanh thu từ dịch vụ quản lý bất động sản của Kim Địa là 8,06 tỷ, tăng 3,23%, trong khi doanh thu từ cho thuê bất động sản và các hoạt động khác là 3,608 tỷ, giảm 15,69%.

Tổng thể, hoạt động phát triển bất động sản, đóng góp 66,62% doanh thu, vẫn là trọng điểm của Kim Địa. Năm ngoái, công ty đã phối hợp chính sách nhà ở tốt, thúc đẩy nghiên cứu và triển khai các loại hình nhà ở thế hệ mới và trang trí sức khỏe, nâng cao năng lực sản phẩm. Đồng thời, tận dụng cơ hội cấu trúc thị trường, thu hút hai lô đất biệt thự hiếm có tại quận Song Jiang của Thượng Hải và quận Linping của Hàng Châu, nhằm tối ưu hóa tăng trưởng.

Về tồn kho, công ty chủ động điều chỉnh cấu trúc tài sản, tăng cường hoạt động kích hoạt tồn kho, thông qua các phương thức như “hoán đổi đất đai, chuyển đổi thương mại sang nhà ở, thu giữ nhà cũ, chuyển đổi bất động sản tự sở hữu sang bán được”, trong năm đã thực hiện 22 dự án kích hoạt tồn kho. Ví dụ, tại Hàng Châu, công ty đã thu giữ nhà ở tự sở hữu, tại Trấn Giang chuyển đổi đất thương mại tồn kho thành đất nhà ở, tại Thiên Tân phê duyệt chuyển đổi dự án nhà ở tự sở hữu thành dự án bán được.

Tính đến cuối kỳ, tổng quỹ đất dự trữ của Kim Địa khoảng 24,72 triệu m2, quỹ đất thuộc quyền sở hữu khoảng 10,59 triệu m2, các thành phố cấp một và hai chiếm khoảng 79%. Năm 2026, công ty dự kiến bắt đầu xây dựng mới 460.000 m2, hoàn thành 1,71 triệu m2.

Kim Địa Cuiyu Yuan Villa 孙婉秋/ảnh

Phóng viên 吴典

Biên tập viên 孙婉秋