Bình luận về báo cáo tài chính của China Resources Land năm 2025: Đầu tư quyền lợi tăng 28% trong năm, tỷ lệ lợi nhuận gộp phát triển giảm xuống còn 15,5%

Đọc qua

Ngày 30 tháng 3, China Resources Land tổ chức buổi công bố kết quả kinh doanh năm 2025. Chủ tịch Hội đồng quản trị China Resources Land, Lý Tân, cho biết, trong giai đoạn “15 năm 5”, công ty đã chiến lược hóa “Ba đường tăng trưởng hiệu quả hợp tác, cùng hướng phát huy, phát triển toàn diện chất lượng cao”, biểu thị cho việc China Resources Land hoàn toàn thoát khỏi mô hình phát triển cũ “Ba cao” trong quá khứ.

01

Lợi nhuận: Doanh thu hoạt động tăng 0,9%, tỷ suất lợi nhuận gộp của hoạt động phát triển giảm xuống còn 15,5%

Đến năm 2025, China Resources Land đạt tổng doanh thu hợp nhất 2814,4 tỷ nhân dân tệ, tăng 0,9% so với cùng kỳ. Trong đó, doanh thu từ hoạt động bán hàng phát triển là 2381,6 tỷ nhân dân tệ, doanh thu từ cho thuê bất động sản vận hành là 254,4 tỷ nhân dân tệ (tăng 9,2% so với cùng kỳ, thể hiện ấn tượng), doanh thu từ dịch vụ quản lý tài sản nhẹ là 178,3 tỷ nhân dân tệ.

Về lợi nhuận, lợi nhuận gộp đạt 597,4 tỷ nhân dân tệ, tỷ suất lợi nhuận gộp 21,2%, giảm 0,4 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Lợi nhuận ròng đạt 328,2 tỷ nhân dân tệ, tỷ lệ lợi nhuận ròng 11,7%. Áp lực chính khiến tỷ suất lợi nhuận gộp giảm là từ hoạt động bán hàng phát triển. Năm 2025, tỷ lệ lợi nhuận gộp của hoạt động bán hàng phát triển là 15,5%, giảm 1,3 điểm phần trăm. Mặc dù giá bán trung bình tăng 10,5% lên 24.599 nhân dân tệ/m2, nhưng do chi phí đất tăng khoảng 14%, chi phí đơn hàng của các hợp đồng bán hàng tăng 12,3%, khiến tỷ lệ lợi nhuận gộp của hợp đồng giảm xuống còn 15,5%.

Lợi nhuận gộp của hoạt động bán hàng phát triển của China Resources Land đạt đỉnh 42,9% vào năm 2018, sau đó liên tục giảm, đến năm 2024 giảm xuống dưới 20%, chỉ còn 16,8%, và năm 2025 lại giảm xuống còn 15,5%. Đối lập với hoạt động phát triển bất động sản là hoạt động cho thuê bất động sản vận hành, ngành này đã tăng tỷ suất lợi nhuận gộp so với cùng kỳ 1,8 điểm phần trăm lên 71,8%.

Giám đốc tài chính Zhao Wei cho biết, trong bối cảnh thị trường bất động sản ổn định trở lại, trong tương lai, mức lợi nhuận gộp tổng thể của China Resources Land sẽ dần phục hồi, có khả năng tăng thêm hơn 3 điểm phần trăm dựa trên nền tảng hiện tại, và cũng không hoàn toàn phụ thuộc vào tỷ lệ của hoạt động cho thuê bất động sản vận hành.

Tính đến cuối năm 2025, China Resources Land đã ký hợp đồng doanh thu chưa thanh toán là 1645,8 tỷ nhân dân tệ, dự kiến trong đó 1234,8 tỷ sẽ được thanh toán vào năm 2026, tạo nền tảng cho doanh thu năm 2026.

Ban quản lý dự kiến, vào cuối “15 năm 5”, quy mô doanh thu từ hoạt động bán hàng phát triển của China Resources Land duy trì khoảng 2000-2500 tỷ nhân dân tệ, giữ vị trí hàng đầu ngành; doanh thu từ hoạt động cho thuê bất động sản vận hành sẽ ổn định trên 300 tỷ, giữ vững vị trí số một về chất lượng và quy mô; dịch vụ quản lý tài sản nhẹ sẽ duy trì đà tăng trưởng tốt, tốc độ tăng trưởng hàng năm dự kiến vượt 10%, quy mô doanh thu trên 200 tỷ.

Hình 1 Tình hình khả năng sinh lợi của China Resources Land năm 2025 và 2024

Nguồn dữ liệu: CRIC

02

Dòng tiền: Đầu tư quyền chọn cả năm 673,7 tỷ, tăng 28%

Tính đến cuối năm 2025, dự trữ tiền mặt của China Resources Land là 1169,9 tỷ nhân dân tệ, giảm 162,2 tỷ so với cuối năm 2024 (tương đương giảm 12,2%).

Về doanh số bán hàng, năm 2025, China Resources Land đạt doanh số hợp đồng 2336 tỷ nhân dân tệ, giảm 10,5% so với cùng kỳ. Về cấu trúc, nhờ chiến lược tập trung vào các thành phố cấp cao, tỷ lệ doanh số các thành phố cấp 1 tăng thêm 7 điểm phần trăm so với cùng kỳ, đạt 45%. Phó Tổng giám đốc vận hành, Chen Wei, cho biết, hiện công ty còn khoảng 4500 tỷ nhân dân tệ nguồn lực có thể bán, chưa tính các nguồn lực từ đất mới thu được trong năm 2026; về cấu trúc, tập trung vào các thành phố trung tâm, trong đó các thành phố cấp 1 và 2 chiếm 92%. Ông dự đoán, quy mô doanh số của China Resources Land năm 2026 sẽ cơ bản giữ nguyên so với năm 2025.

Về đầu tư, năm 2025, China Resources Land thu về 33 dự án, tổng giá trị đất đai 916,6 tỷ nhân dân tệ, đầu tư quyền lợi 673,7 tỷ nhân dân tệ (cùng kỳ 2024: đầu tư quyền lợi 526,5 tỷ nhân dân tệ), tăng khoảng 28,0% so với cùng kỳ, nâng cao cường độ đầu tư. Ban quản lý cho biết sẽ kiên trì nguyên tắc “chi tiêu hợp lý theo thu nhập”, kiểm soát quy mô đầu tư, đồng thời thúc đẩy đổi đất, chuyển nhượng cổ phần, thoái vốn qua các phương thức khác để thúc đẩy luân chuyển nguồn lực, năm 2025, làm sống lại đất dự trữ khoảng 255 tỷ nhân dân tệ.

03

Tài sản và nợ phải trả: Tỷ lệ nợ ròng tăng lên 39,2%, tỷ lệ tiền mặt ngắn hạn so nợ là 2,32

Tính đến cuối năm 2025, tỷ lệ nợ phải trả của China Resources Land là 61,1%, giảm 3,8 điểm phần trăm so với cùng kỳ, liên tiếp năm thứ năm giảm. Giá trị sổ sách của tài sản trung tâm thương mại là 2403,5 tỷ nhân dân tệ, chiếm 22,3% tổng tài sản của công ty, tỷ trọng tài sản bất động sản vận hành như “đáy tàu” vẫn tiếp tục tăng. Giá trị sổ sách của các bất động sản tồn kho là 3980,9 tỷ nhân dân tệ, giảm 9,8% so với đầu kỳ.

Cuối kỳ, tổng dư nợ của China Resources Land là 2814,7 tỷ nhân dân tệ; tỷ lệ nợ ròng có lãi là 39,2%, tăng 7,3 điểm phần trăm so với cuối năm 2024. Tỷ lệ tiền mặt so nợ ngắn hạn khoảng 2,32, sau khi trừ đi các khoản phải thu trước, tỷ lệ nợ phải trả khoảng 56%. Ba chỉ số này đều phù hợp tiêu chuẩn “màu xanh lá”, biên an toàn tài chính đủ lớn.

Tính đến cuối kỳ, chi phí vay trung bình của China Resources Land giảm còn 2,72%, giảm 0,39 điểm phần trăm so với cuối năm 2024, mức thấp nhất lịch sử. Trong 6 tháng đầu năm 2025, công ty phát hành trái phiếu trung hạn 115 tỷ nhân dân tệ, lãi suất danh nghĩa từ 1,90% đến 2,20%, ở mức cực thấp của thị trường. Các xếp hạng tín dụng của S&P, Moody’s và Fitch lần lượt duy trì mức BBB+/ triển vọng ổn định, Baa1/ triển vọng ổn định, BBB+/ triển vọng ổn định, thuộc nhóm đầu tư.

Ban quản lý rõ ràng nhấn mạnh, “kiên trì doanh thu có lợi nhuận và dịch vụ có tiền mặt, coi an toàn dòng tiền là sinh mệnh của doanh nghiệp”, đồng thời thúc đẩy mở rộng quỹ REITs đều đặn để tăng vòng quay vốn tài sản, dự kiến mỗi năm phát hành quy mô REITs từ 50 đến 100 tỷ, mục tiêu dài hạn 300-500 tỷ, giúp giảm áp lực tích trữ vốn tại tài sản.

Nhìn chung, báo cáo tài chính năm 2025 của China Resources Land thể hiện đặc điểm “doanh thu ổn định, cấu trúc lợi nhuận tốt, đòn bẩy tăng nhẹ”. Tuy nhiên, cần chú ý rằng doanh số bán hàng của hoạt động phát triển vẫn đối mặt với áp lực chu kỳ ngành, khả năng lợi nhuận từ 2026 đến 2027 còn có những yếu tố chưa chắc chắn. Trong tương lai, cần tiếp tục theo dõi kiểm soát chi phí phát triển, đặc biệt trong bối cảnh cạnh tranh đất đai tại các thành phố trung tâm ngày càng gay gắt, để phòng ngừa chi phí đất đai đẩy lợi nhuận thanh toán trong tương lai đi xuống. Ngoài ra, khi tăng cường đầu tư, cần theo dõi sát sao xu hướng tăng nợ ròng. Cuối cùng, cần chú ý đến áp lực vận hành của tòa nhà văn phòng (tỷ lệ thuê 77,7%) và khách sạn (tỷ lệ lấp đầy 67,3%), liên tục nâng cao tỷ lệ thuê và lợi nhuận.

KẾT

Lời nhắc đặc biệt

1. Nội dung bài viết này do nhà phân tích nghiên cứu của CRIC, Y Tân Vũ, viết. Nội dung chỉ mang tính tham khảo, không cấu thành khuyến nghị đầu tư.

2. Nội dung tạo ra (bao gồm nhưng không giới hạn ở hình ảnh, dữ liệu, văn bản, v.v.) chưa được các bên quyền liên quan cấp phép, người dùng cần đảm bảo khi sử dụng, truyền bá (đặc biệt là mục đích thương mại) không xâm phạm quyền lợi của người khác.

3. Nhà vận hành không chịu trách nhiệm về bất kỳ hậu quả trực tiếp, gián tiếp hoặc phát sinh nào do người dùng sử dụng nội dung.

Tổng thể, báo cáo năm 2025 của China Resources Land thể hiện đặc điểm “doanh thu ổn định, cấu trúc lợi nhuận tốt, đòn bẩy tăng nhẹ”. Tuy nhiên, cần chú ý rằng doanh số bán hàng của hoạt động phát triển vẫn đối mặt với áp lực chu kỳ ngành, khả năng lợi nhuận từ 2026 đến 2027 còn có những yếu tố chưa chắc chắn. Trong tương lai, cần tiếp tục theo dõi kiểm soát chi phí phát triển, đặc biệt trong bối cảnh cạnh tranh đất đai tại các thành phố trung tâm ngày càng gay gắt, để phòng ngừa chi phí đất đai đẩy lợi nhuận thanh toán trong tương lai đi xuống. Ngoài ra, khi tăng cường đầu tư, cần theo dõi sát sao xu hướng tăng nợ ròng. Cuối cùng, cần chú ý đến áp lực vận hành của tòa nhà văn phòng (tỷ lệ thuê 77,7%) và khách sạn (tỷ lệ lấp đầy 67,3%), liên tục nâng cao tỷ lệ thuê và lợi nhuận.