Trong quý I, các địa phương đã ban hành hơn 60 chính sách mới về quỹ tiết kiệm nhà ở. Thị trường bất động sản đã thay đổi hướng đi?

Các chính sách mới về quỹ nhà ở công cộng đang được triển khai nhanh chóng, trở thành công cụ quan trọng để ổn định thị trường bất động sản.

Kể từ ngày 1 tháng 4, Hàng Châu chính thức thực hiện chính sách mới về quỹ nhà ở công cộng, nâng cao hạn mức vay tối đa lên 1,8 triệu nhân dân tệ; ngày 31 tháng 3, Hải Nam xác nhận, người đóng góp có thể rút quỹ nhà ở để hỗ trợ mua nhà lần đầu cho con cái trong gia đình; ngày 24 tháng 3, Thành Đô ban hành chính sách đề xuất tạm thời hủy bỏ giới hạn số lần vay quỹ nhà ở, người đóng góp không còn khoản vay chưa thanh toán sẽ có thể nộp đơn xin vay; ngày 25 tháng 2, Thượng Hải nâng hạn mức vay quỹ nhà ở từ 1,6 triệu lên 2,4 triệu nhân dân tệ, cộng thêm chính sách tăng hạn mức, tổng hạn mức vay tối đa có thể lên tới 3,24 triệu nhân dân tệ…

Theo thống kê của Viện Nghiên cứu Trung chỉ, trong quý I, toàn quốc đã ban hành hơn 60 chính sách liên quan đến quỹ nhà ở, chiếm gần 38% tổng số các chính sách liên quan đến bất động sản của các địa phương, trở thành điểm nhấn chính trong việc tối ưu hóa chính sách bất động sản. Việc nâng hạn mức vay, tối ưu hóa xác định số lần vay, mở rộng phạm vi sử dụng rút tiền, hoàn thiện chính sách đóng góp là các hướng chính trong cải tiến chính sách quỹ nhà ở của các địa phương. Ngoài ra, trong quý I, các địa phương còn tập trung vào thúc đẩy nhu cầu mua nhà, giảm tồn kho, kích hoạt lượng tồn kho, đồng thời tập trung vào tối ưu hóa các chính sách hạn chế, phát hành trợ cấp mua nhà, hoàn thiện chính sách hỗ trợ đô thị, cải thiện chính sách nhà ở xã hội, với tổng số khoảng 100 chính sách.

Dưới tác động của chính sách hỗ trợ và kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, thị trường đã phục hồi rõ rệt trong giai đoạn tháng 11Mại các thành phố trọng điểm. Dữ liệu của Criterial cho thấy, trong tháng 3, diện tích giao dịch nhà mới tại 50 thành phố trọng điểm tăng lên 11 triệu m2, tăng 89% so với tháng trước. Dữ liệu của Trung chỉ cho thấy, trong 20 thành phố, số lượng giao dịch nhà thứ cấp đạt 148k căn, tăng 119% so với tháng trước, sau Tết, lượng giao dịch nhà thứ cấp đã liên tục tăng trưởng trong 5 tuần liên tiếp. Tuy nhiên, thị trường bất động sản hiện vẫn trong giai đoạn điều chỉnh chung, đặc điểm phân hóa giữa các thành phố có cấp độ khác nhau khá rõ rệt.

Theo các chuyên gia tham khảo, trong thời gian tới, về phía cầu, các địa phương dự kiến sẽ tăng cường hỗ trợ nhà ở cho các gia đình mới cưới, sinh con lần đầu, các gia đình nhiều con, tiếp tục thúc đẩy cải cách hệ thống quỹ nhà ở, đặc biệt các thành phố trung tâm có khả năng tiếp tục tối ưu hóa các chính sách hạn chế.

Chính sách quỹ nhà ở mới liên tục ra đời

Gần đây, chính sách mới về quỹ nhà ở của Hàng Châu, gọi là “Tám điều của Hàng Châu”, chính thức ban hành, bao gồm nâng hạn mức vay tối đa và hệ số nhân, tăng ưu đãi hạn mức vay, tối ưu hóa xác định số lần vay, bổ sung hỗ trợ rút tiền để trả thuế mua nhà và phí quản lý, nới lỏng thời gian rút tiền cho mua và xây nhà, mở rộng phạm vi hỗ trợ rút tiền cho hỗ trợ liên thế hệ trong gia đình, v.v., thể hiện rõ chính sách mạnh mẽ.

Theo chính sách mới, hạn mức vay quỹ nhà ở của Hàng Châu được nâng từ 1,3 triệu lên 1,8 triệu nhân dân tệ, người lao động có thể vay tối đa 900k nhân dân tệ. Đồng thời, hệ số tính hạn mức vay của cá nhân từ 15 lần điều chỉnh thành 20 lần, bổ sung các trường hợp vay tăng hạn mức 20% cho cư dân mới, gia đình nhiều con được tăng hạn mức vay từ 20% lên 50%, không giới hạn số lần hưởng ưu đãi, các loại tăng hạn mức có thể cộng dồn, tối đa đạt 70%, tương đương 3,06 triệu nhân dân tệ.

Về xác định số lần vay, “Tám điều của Hàng Châu” rõ ràng quy định, khi gia đình mua nhà lần đầu hoặc lần thứ hai để ở, nếu đã bán nhà đã vay quỹ nhà cũ, có thể giảm số lần vay tương ứng.

Giám đốc Viện Nghiên cứu Bê Cơ của Hàng Châu, ông Thượng Quán Kiện, cho biết, theo dữ liệu của Bê Cơ Hàng Châu, từ năm ngoái đến nay, khoảng 29,8% các giao dịch nhà đất sử dụng vay quỹ nhà ở, trong đó, số lượng chỉ dùng quỹ nhà ở để vay đã tăng từ 6,6% vào tháng 1 năm ngoái lên 10,7% hiện tại. Từ số lượng hợp đồng mới ký trong năm nay, tỷ lệ trong khoảng 148k nhân dân tệ và 900k nhân dân tệ lần lượt là 57,5% và 76,9%. Sau khi chính sách mới có hiệu lực, phần lớn các gia đình ở Hàng Châu trong tương lai có thể giảm đáng kể áp lực tài chính khi mua nhà bằng cách sử dụng quỹ nhà ở.

Mở rộng phạm vi rút tiền và sử dụng quỹ nhà ở cũng là điểm sáng của chính sách mới tại Hàng Châu lần này. Chính sách mới hỗ trợ rút quỹ để trả thuế mua nhà, phí quản lý nhà ở tự ở của Hàng Châu, lần đầu tiên đưa phí quản lý nhà ở vào phạm vi rút tiền quỹ nhà ở. Đồng thời, phạm vi hỗ trợ rút tiền liên thế hệ từ trước chỉ dành cho người thân trực hệ của người mua nhà, nay mở rộng ra cho vợ chồng, cha mẹ, con cái và người phối ngẫu của người đóng góp.

Ông Thượng Quán Kiện cho rằng, chính sách quỹ nhà ở của Hàng Châu thể hiện sự chính xác trong hỗ trợ các loại nhu cầu nhà ở khác nhau, đặc biệt tập trung vào hỗ trợ giới trẻ ổn định chỗ ở, nhu cầu thiết yếu và các nhu cầu sửa đổi nhà. Việc ban hành chính sách này vào thời điểm “xuân nhỏ” hiện nay, cộng hưởng với các chính sách nới lỏng đã có của Hàng Châu, sẽ thúc đẩy nhu cầu mua nhà của các loại đối tượng khác nhau được giải phóng thêm.

“Tám điều của Hàng Châu” là ví dụ tiêu biểu của các chính sách mới về quỹ nhà ở của các địa phương gần đây, có ý nghĩa thể hiện rõ ràng về mức độ chính sách và phạm vi bao phủ. Dữ liệu của Trung chỉ cho thấy, trong quý I, toàn quốc đã ban hành hơn 60 chính sách liên quan đến quỹ nhà ở, chiếm tỷ lệ cao nhất trong các chính sách bất động sản, trong đó, khoảng một nửa được tập trung ban hành vào tháng 3. Việc nâng hạn mức vay, tối ưu hóa số lần rút tiền, mở rộng phạm vi sử dụng quỹ là các điểm chính trong cải tiến chính sách của các địa phương.

Các chính sách mới của các địa phương tiếp tục theo đuổi, ngày 25 tháng 2, Thượng Hải nâng hạn mức vay quỹ nhà ở từ 1,6 triệu lên 2,4 triệu nhân dân tệ, cộng thêm chính sách tăng hạn mức, tổng hạn mức vay tối đa có thể lên tới 3,24 triệu nhân dân tệ; ngày 24 tháng 3, Thành Đô tạm thời hủy bỏ giới hạn số lần vay quỹ nhà, người không còn khoản vay chưa thanh toán có thể nộp đơn xin vay; ngày 31 tháng 3, Hải Nam xác nhận, người đóng góp có thể rút quỹ để hỗ trợ mua nhà lần đầu cho con cái trong gia đình.

“Chính sách điều chỉnh quỹ nhà ở đã trở thành công cụ trực tiếp và hiệu quả để các địa phương hỗ trợ nhóm người cần thiết giảm chi phí mua nhà, ổn định kỳ vọng thị trường, đặc biệt rõ rệt đối với nhóm người cần thiết.” Giám đốc Viện Nghiên cứu An cư 58, ông Trương Bột, cho biết.

Ngoài việc hỗ trợ mua nhà, các địa phương còn liên tục mở rộng các tình huống sử dụng quỹ nhà ở.

Ngày 31 tháng 3, Trung tâm Quản lý Quỹ nhà ở công cộng tỉnh An Huy ban hành chính sách mới, rõ ràng hỗ trợ rút quỹ để trả phí quản lý nhà, phí cải tạo nhà ở đô thị, thuế mua nhà, quỹ sửa chữa nhà ở riêng lẻ, đồng thời mở rộng phạm vi rút quỹ cho các bệnh hiểm nghèo. Chính sách mới của chính quyền thành phố Thành Đô cũng tăng cường hỗ trợ rút quỹ cho các bệnh hiểm nghèo, người đóng góp, vợ chồng, cha mẹ, con cái mắc bệnh hiểm nghèo có thể nộp đơn rút toàn bộ số dư tài khoản quỹ nhà ở để chi trả chi phí y tế, không giới hạn số lần rút, đồng thời hỗ trợ rút quỹ để mua chỗ đậu xe, mỗi chỗ đậu xe tối đa 100k nhân dân tệ.

Ông Trương Bột nhấn mạnh, việc thực thi chính sách quỹ nhà ở tại các thành phố trung tâm sẽ góp phần lớn hơn trong việc phục hồi kỳ vọng thị trường, thúc đẩy người mua nhà từ trạng thái chờ đợi chuyển sang tích cực tham gia thị trường, đồng thời nâng cao hoạt động của thị trường. Từ góc độ vĩ mô, việc tối ưu hóa chính sách quỹ nhà ở của các thành phố như Hàng Châu, chính là mở đầu cho quá trình cải cách hệ thống quỹ nhà ở, hướng tới chuyển đổi sang mô hình hỗ trợ nhà ở kết hợp thuê và mua, toàn diện hơn, mở rộng phạm vi rút tiền, hỗ trợ liên thế hệ, thực hiện thủ tục đăng ký toàn quốc, mở rộng đối tượng đóng góp linh hoạt, thúc đẩy quá trình chuyển đổi sang mô hình cư trú toàn chu kỳ, thúc đẩy thị trường sớm ổn định và phục hồi.

Trong quý I, các thành phố trọng điểm đã chứng kiến sự tăng trưởng lớn về giao dịch trong tháng, bao gồm cả các chính sách liên quan đến quỹ nhà ở. Ngoài các chính sách về quỹ nhà, các chính sách tối ưu hóa hạn chế, trợ cấp mua nhà, thúc đẩy xây dựng nhà tốt, đẩy nhanh đô thị hóa cũng là các hướng chính trong cải thiện chính sách của các địa phương trong năm nay.

Trong việc tối ưu hóa các chính sách hạn chế, ngày 25 tháng 2, Thượng Hải ban hành quy định giảm bớt chính sách hạn chế mua nhà, rút ngắn thời gian đóng bảo hiểm xã hội hoặc thuế thu nhập cá nhân để mua nhà ngoài vòng trong của Thượng Hải xuống còn hơn 1 năm, đồng thời hỗ trợ người không có hộ khẩu Thượng Hải đủ điều kiện mua thêm 1 căn nhà trong vòng ngoài, rõ ràng, chính sách mới này mở rộng quy mô nhu cầu mua nhà trong vòng ngoài của Thượng Hải, thúc đẩy giải phóng nhu cầu mua nhà một cách chính xác hơn.

Về trợ cấp mua nhà, gần đây, các quận Hàng Châu như Gongshu, Xiaoshan, Yuhang, Linping, Qiantang, Lin’an đã liên tục ban hành chính sách trợ cấp mua nhà hoặc “phiếu mua nhà + phiếu tiêu dùng”, mức trợ cấp tối đa 100k nhân dân tệ/căn, một số khu vực còn cộng thêm ưu đãi mua theo nhóm. Trong năm nay, Nanjing cũng đã xác định mức trợ cấp cho các nhà tuyển dụng tài năng, từ ít nhất 30k đến 150k nhân dân tệ, các quận còn tăng cường trợ cấp này.

Ngoài ra, nhiều địa phương còn đẩy nhanh thực hiện các chính sách hỗ trợ đô thị hóa dài hạn hoặc kế hoạch hành động 5 năm trong lĩnh vực phát triển đô thị. Ông Tào Jingjing, Tổng Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Chỉ số của Viện Nghiên cứu Trung chỉ, cho biết, các chính sách này giúp giảm thiểu rào cản phát triển của doanh nghiệp, đơn giản thủ tục phê duyệt, thúc đẩy nhanh tiến độ các dự án đô thị, kích thích sự phát triển của đô thị.

Dưới tác động của các chính sách này, sau kỳ nghỉ Tết, nhiều địa phương đã chứng kiến sự phục hồi của thị trường nhà đất. Số liệu của Ủy ban Xây dựng và Nhà ở Bắc Kinh cho thấy, trong tháng 3, số lượng ký hợp đồng nhà thứ cấp tại Bắc Kinh đạt 19,886 căn, tăng 144,6% so với tháng trước, tăng 3,4% so với cùng kỳ năm ngoái, mức cao nhất trong 15 tháng gần đây; dữ liệu của Viện Nghiên cứu Lianjia Thượng Hải cho thấy, cùng kỳ, số lượng giao dịch nhà thứ cấp tại Thượng Hải đạt 31k căn, tăng 37% so với tháng 1 năm nay, tăng 6% so với cùng kỳ.

Xét trên phạm vi lớn hơn, trong 20 thành phố do Trung chỉ theo dõi, số lượng giao dịch nhà thứ cấp trong tháng 3 đạt 148k căn, sau Tết, lượng giao dịch đã liên tục tăng trưởng trong 5 tuần liên tiếp, tuần cao điểm nhất (từ 23 đến 29 tháng 3) đạt mức cao nhất kể từ năm 2025. Thị trường nhà mới cũng thể hiện rõ nét, dữ liệu của Criterial cho thấy, trong tháng 3, diện tích giao dịch nhà mới tại 50 thành phố trọng điểm đạt 11 triệu m2, tăng 89% so với tháng trước.

Tuy nhiên, sự tăng trưởng đột biến trong tháng 3 cũng chịu ảnh hưởng từ sự trầm lắng của thị trường trong tháng 2 do kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, hiện tại, thị trường bất động sản vẫn trong giai đoạn điều chỉnh chung. Dữ liệu của Trung chỉ cho thấy, trong tháng 3, diện tích giao dịch nhà mới tại 30 thành phố chính giảm 7% so với cùng kỳ năm ngoái, giảm 21% trong quý I; số lượng giao dịch nhà thứ cấp tại 20 thành phố giảm 2,5% so với cùng kỳ, giảm 4,1% trong quý I. Cơ sở phục hồi của thị trường vẫn cần được củng cố thêm, sự ổn định của thị trường còn phụ thuộc vào chính sách tiếp tục hỗ trợ.

Trong báo cáo công tác của Chính phủ năm nay, rõ ràng đề cập, cần tập trung ổn định thị trường bất động sản. Thực hiện các chính sách phù hợp theo từng thành phố, kiểm soát tăng trưởng, giảm tồn kho, tối ưu nguồn cung, khuyến khích mua lại các căn hộ tồn kho để đảm bảo nhà ở xã hội. Đẩy mạnh cải cách hệ thống quỹ nhà ở công cộng. Đồng thời, triển khai các nhiệm vụ về tối ưu hóa cung cấp nhà ở xã hội, thúc đẩy xây dựng “nhà tốt”, xử lý rủi ro nợ của các doanh nghiệp bất động sản, phát triển các mô hình mới trong lĩnh vực này.

Ông Trương Bột cho rằng, về ngắn hạn, các chính sách hạn chế tại các thành phố cấp một vẫn còn nhiều không gian để tối ưu, có thể điều chỉnh linh hoạt dựa trên tiến độ giao dịch và giảm tồn kho, tiếp tục nới lỏng chính sách hạn chế mua, vay, bán, tập trung hỗ trợ các nhu cầu chính đáng và cải thiện. Các địa phương cũng sẽ tận dụng các thời điểm tiêu dùng quan trọng như “Ngày 1 tháng 5” để tăng cường chính sách, kết hợp với các chương trình khuyến mãi của doanh nghiệp, tạo hiệu ứng cộng hưởng giữa chính sách và thị trường. Đồng thời, các biện pháp như dự trữ hàng tồn kho, thúc đẩy “đổi cũ lấy mới” sẽ sớm được thực hiện, vừa giúp tiêu thụ hàng tồn, tối ưu hóa cung cầu, vừa kết nối thị trường thứ cấp và sơ cấp, ổn định kỳ vọng thị trường, nâng cao niềm tin người mua, thúc đẩy thị trường sớm ổn định và phục hồi.

Nhìn về dài hạn trong “Chương trình Năm thứ 15”, ông Tào Jingjing cho rằng, kết hợp chính sách nhà ở và chính sách dân số sẽ trở thành xu hướng quan trọng, các gia đình mới cưới, sinh con lần đầu, nhiều con dự kiến sẽ là đối tượng chính được chính sách hỗ trợ. Việc tiếp tục tối ưu hóa chính sách quỹ nhà ở vẫn là công cụ quan trọng để tăng cường bảo đảm nhà ở, các chính sách về cung sẽ tiếp tục kiểm soát tăng trưởng, giảm tồn kho, tối ưu nguồn cung, đồng thời thúc đẩy các chính sách hỗ trợ liên thế hệ, đẩy nhanh thực hiện các chính sách phát triển đô thị, mở rộng phạm vi rút tiền, hỗ trợ đóng góp linh hoạt, hướng tới chuyển đổi mô hình cư trú toàn chu kỳ, giúp thị trường sớm ổn định và phục hồi.