Báo cáo tài chính của các công ty bất động sản gặp rủi ro đồng loạt có lợi nhuận: lợi nhuận ảo, lỗ thực tế, đổi thời gian lấy không gian

Hỏi AI · Tại sao lợi nhuận từ tái cơ cấu nợ lại bị chỉ trích là ảo lợi thực lỗ?

Thời điểm công bố báo cáo thường niên bắt đầu mở ra, các tập đoàn bất động sản lớn lần lượt công bố kết quả năm 2025, trong đó Tập đoàn Country Garden, Cổ phần Xu Hui, Kỳ Tảo Gia, Tập đoàn Viễn Đông đã đạt được lợi nhuận chuyển từ lỗ sang lãi nhờ thúc đẩy tái cơ cấu nợ, tổng lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông mẹ vượt quá 80B nhân dân tệ. Dù lợi nhuận này chủ yếu đến từ lợi nhuận tạm thời do giảm giá trị sổ sách nợ phải trả, chưa tạo ra dòng tiền thực sự, nhưng đối với các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn, việc giảm gánh nặng nợ khổng lồ đã là thành quả quan trọng theo từng giai đoạn. Cổ phần Xu Hui năm 2025 nợ chưa trả giảm xuống còn 50.4B nhân dân tệ, giảm hơn 36B so với năm trước; Country Garden nợ có lãi giảm 42% so với cùng kỳ, còn 1.48 nghìn tỷ nhân dân tệ. Các chuyên gia trong ngành chỉ ra rằng, sự đảo chiều về hiệu suất này về bản chất vẫn là “đổi thời gian lấy không gian”, tức là trì hoãn áp lực trả nợ ngắn hạn về sau. Đối với các doanh nghiệp này, thử thách thực sự là liệu hoạt động kinh doanh sau này có thể trở lại bình thường — thúc đẩy giao hàng ổn định, phục hồi năng lực kinh doanh, trả nợ tồn đọng một cách có trật tự — mới là chìa khóa để đạt được sự phát triển bền vững và ổn định.

Tái cơ cấu nợ làm nền tảng, bốn doanh nghiệp bất động sản tổng lợi nhuận vượt 36.15Bỷ

Cùng với việc các doanh nghiệp bất động sản lần lượt công bố báo cáo tài chính năm 2025, nhiều doanh nghiệp từng gặp khủng hoảng nợ đã thực hiện tái cơ cấu nợ để chuyển lợi nhuận ròng về phía lợi nhuận dương, giảm bớt áp lực nợ nần.

Tập đoàn Viễn Đông là đơn vị đầu tiên công bố báo cáo tài chính năm 2025, lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông mẹ đạt 148B nhân dân tệ, trong khi cùng kỳ năm 2024 lỗ 80B, tăng trưởng 136,28%.

Sau đó, Country Garden, Kỳ Tảo Gia, Cổ phần Xu Hui lần lượt công bố kết quả, lợi nhuận ròng năm 2025 lần lượt là 6.76B, 18.62B và 3.26B, tăng trưởng tương ứng 109,93%, 284,18% và 349,66% so với cùng kỳ.

Bốn doanh nghiệp này tổng cộng lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông mẹ năm 2025 đạt 52.55B nhân dân tệ. Việc chuyển từ lỗ sang lãi trở thành đặc điểm phổ biến của các doanh nghiệp gặp rủi ro năm 2025. Các doanh nghiệp đều lý giải nguyên nhân: là do tái cơ cấu nợ. Cổ phần Xu Hui, Kỳ Tảo Gia và Viễn Đông đều công bố trong báo cáo tài chính rằng, lợi nhuận từ tái cơ cấu nợ năm 2025 lần lượt là khoảng 17.67B, 80.24B và 41.43B nhân dân tệ.

Ngoài ra, việc tái cơ cấu nợ của Country Garden đối với khoản nợ 80.24Bỷ USD ở nước ngoài có hiệu lực từ ngày 30 tháng 12 năm 2025; 9 loại trái phiếu trong nước tổng cộng 984.59Bỷ nhân dân tệ đều đã được phê duyệt kế hoạch tái cơ cấu.

Giám đốc Nghiên cứu Doanh nghiệp của Viện Nghiên cứu Bất động sản Trung chỉ, Lưu Thủy cho biết, trong quá trình tái cơ cấu nợ, người nợ do chênh lệch giữa giá trị sổ sách của nợ tái cơ cấu vượt quá số tiền thanh toán bằng tiền mặt hoặc giá trị hợp lý của tài sản phi tiền mặt hoặc giá trị sổ sách của nợ sau tái cơ cấu, phải ghi nhận một khoản chênh lệch này vào lợi nhuận kỳ hiện tại, tạo thành “lợi nhuận từ tái cơ cấu nợ”.

Chuyên gia của Viện Nghiên cứu Bất động sản Thành phố Trung Quốc, Tiết Dật Phong phân tích, việc các doanh nghiệp bất động sản thực hiện lợi nhuận ròng từ lỗ sang lãi nhờ tái cơ cấu nợ mang nhiều ý nghĩa tích cực: vừa là con đường khả thi để các doanh nghiệp gặp rủi ro thúc đẩy tái cơ cấu nợ, hóa giải rủi ro tồn đọng, vừa là biện pháp hiệu quả để các doanh nghiệp đạt được lợi nhuận dương, thúc đẩy hoạt động kinh doanh tiếp tục phát triển tích cực.

Tiết Dật Phong nói rằng, hiện nay, rủi ro nợ của ngành bất động sản đã dần đi đến hồi kết. Đối với các doanh nghiệp thành công trong tái cơ cấu nợ, công việc hóa giải rủi ro nợ đã gần hoàn tất, đồng thời thúc đẩy quá trình loại bỏ rủi ro ngành tiếp tục tăng tốc, toàn diện thể hiện xu hướng ổn định và tích cực.

Lợi ích từ thành công của tái cơ cấu không chỉ nằm ở số liệu bề nổi

Sửa chữa sổ sách chỉ là hình thức của tái cơ cấu nợ. Ảnh hưởng sâu xa hơn là việc sửa chữa các chỉ số nợ của doanh nghiệp và tối ưu hóa cấu trúc nợ, giúp doanh nghiệp có thêm thời gian điều chỉnh, cũng như tạo không gian cho cải thiện hoạt động sau này.

Country Garden năm 17.7Bổng nợ là 85.37B nhân dân tệ, trong khi cùng kỳ năm 2024 là 46.87B, giảm 17.7B trong vòng một năm; khoản vay từ cuối năm 2024 là 216.73B, giảm còn 1.48 nghìn tỷ nhân dân tệ vào năm 2025, giảm 23.04Bỷ, giảm 42%.

Trong khi quy mô nợ giảm, cấu trúc nợ của Country Garden cũng đã được điều chỉnh. Báo cáo tài chính cho thấy, cuối năm 2025, khoản vay cần thanh toán trong vòng một năm của Country Garden là 105.5B, giảm 80Bỷ so với cùng kỳ năm 2024, áp lực trả nợ ngắn hạn giảm xuống.

Việc giảm nợ ngắn hạn không phải là tự nhiên biến mất: một phần được xóa bỏ trực tiếp qua tái cơ cấu nợ, phần còn lại hoãn lại đến kỳ hạn trả sau. Báo cáo cho biết, khoản nợ của Country Garden phải trả trong vòng năm năm sau đã tăng từ 0 đồng năm 2024 lên 107.18B vào năm 2025.

Nhiều doanh nghiệp gặp rủi ro nợ đã áp dụng cách làm tương tự. Cổ phần Xu Hui năm 2025, tổng các khoản vay ngân hàng, vay khác, trái phiếu ưu tiên, trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu trung hạn và trái phiếu chuyển đổi đến hạn trong vòng một năm là 253.5Bỷ, giảm 77,68% so với cùng kỳ; trong khi các khoản đến hạn sau một năm từ cuối năm 18.62Băng từ 30.23B lên 107.18Bỷ.

Tiết Dật Phong cho biết, quy mô nợ ngắn hạn của các doanh nghiệp giảm rõ rệt, dùng thời gian để đổi lấy không gian cho hoạt động phục hồi, vừa tạo điều kiện để sửa chữa bảng cân đối tài sản, ổn định dòng tiền, vừa hỗ trợ khả năng phục hồi hoạt động sau này, kéo dài chu kỳ phục hồi kinh doanh, tạo điều kiện cho doanh nghiệp điều chỉnh chiến lược, thúc đẩy sửa chữa hoạt động.

Từ việc đảm bảo giao hàng đến tự tạo ra dòng tiền

Cấu trúc “nâng cấp” về tài chính của các doanh nghiệp thực chất vẫn là đổi thời gian lấy không gian, trì hoãn áp lực trả nợ ngắn hạn về sau, chưa hoàn toàn loại bỏ nợ, nhưng đã giúp các doanh nghiệp có thêm thời gian điều chỉnh, tập trung sửa chữa khả năng tự tạo dòng tiền.

Năm 2025, các doanh nghiệp bất động sản lớn đều lấy việc đảm bảo giao hàng làm chìa khóa phá vỡ bế tắc. Kỳ Tảo Gia giao 18 dự án tại các thành phố Thâm Quyến, Quảng Châu, Thành Đô, Trùng Khánh, tổng cộng khoảng 8.592 căn hộ; Country Garden dự kiến giao 170k căn trong năm 2025, trong 3 năm từ 2023 đến 2025 đã giao gần 1.15 triệu căn; Cổ phần Xu Hui dự kiến giao hơn 22k căn trong năm 2025, tỷ lệ giao hàng đạt 99%; Viễn Đông (bao gồm các công ty liên doanh và liên kết) trong 2023-2025 đã giao hơn 120k căn nhà.

Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Thượng Hải, Yan Yuejin, nhấn mạnh rằng, đảm bảo giao hàng là bước then chốt trong hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản. Nếu không thể đảm bảo dự án được bàn giao suôn sẻ, hoạt động dự án sau này và thu hồi vốn sẽ mất đi nền tảng cơ bản. Giao hàng là nền tảng cho hoạt động liên tục của doanh nghiệp, chỉ khi giao hàng thực hiện, hoạt động phát triển mới có thể duy trì bền vững. Thị trường vốn hiện nay cũng rất chú trọng tiến trình đảm bảo giao hàng của các doanh nghiệp, xem đó là nhiệm vụ trung tâm trong hoạt động hiện tại của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, về bản chất hoạt động, cách để thực sự sửa chữa khả năng tự tạo dòng tiền vẫn là vấn đề trọng tâm của các doanh nghiệp trong năm 2026. Năm 2025, doanh thu hợp đồng của Country Garden, Xu Hui, Kỳ Tảo Gia, Viễn Đông lần lượt là 148Bỷ, 216.73Bỷ, 1.41B và 148Bỷ, giảm lần lượt 30,06%, 52,2%, 17,9% và 25%.

Lưu Thủy cho biết, các doanh nghiệp cần nắm bắt thời điểm chính sách (như tối ưu hóa hạn chế mua nhà ở các thành phố trọng điểm), nâng cao năng lực sản phẩm, tăng cường hoạt động marketing, thúc đẩy bán hàng các dự án hiện có, nhanh chóng thu hồi vốn. Tận dụng các công cụ chính sách để kích hoạt tài sản, như chủ động sử dụng trái phiếu đặc thù của chính quyền địa phương để thu giữ đất đai tồn đọng, mua lại nhà ở tồn kho, biến tài sản tích trữ thành dòng tiền; phối hợp với chính quyền trong việc điều chỉnh quy hoạch đất đai, hoán đổi đất đai để thu hồi vốn hoặc chuyển đổi thành tài sản dễ tiêu thụ hơn.

Lưu Thủy phân tích, hoàn tất tái cơ cấu nợ không đồng nghĩa doanh nghiệp thực sự “đến đích”. Nếu hoạt động bán hàng không thuận lợi, hoạt động kinh doanh chưa được cải thiện, vẫn có thể đối mặt với rủi ro dòng tiền bị gián đoạn trở lại. Cần xem tái cơ cấu nợ như một điểm khởi đầu mới chứ không phải điểm kết thúc. Nó chủ yếu giải quyết rủi ro thanh khoản ngắn hạn, mua thời gian để sửa chữa bảng cân đối tài sản. Nhưng để thực sự khôi phục “khả năng tự tạo dòng tiền”, đạt được hoạt động bền vững, còn cần nỗ lực sau này.

Tiết Dật Phong cho rằng, hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản đã giảm bớt áp lực nợ ngắn hạn nhờ tái cơ cấu nợ hiệu quả. Ngoài việc thúc đẩy thu hồi vốn từ bán hàng, nâng cao khả năng tự tạo dòng tiền có thể thực hiện từ nhiều hướng: nhanh chóng xử lý tài sản xấu và hoạt động phi chính, thu hồi vốn kịp thời; đẩy nhanh việc xử lý tài sản chất lượng cao; mở rộng các kênh huy động vốn mới như REITs bất động sản thương mại, vay vốn hoạt động để kích hoạt tài sản, bổ sung dòng tiền; dựa vào các lĩnh vực như bất động sản thương mại sở hữu và dịch vụ quản lý bất động sản, xây dựng nguồn thu ổn định dài hạn, củng cố năng lực hoạt động lâu dài.

Phóng viên Li Hàn của Báo Bắc Kinh