Thoát khỏi “Ba cao” hoàn toàn! Ba đường tăng trưởng của China Resources Land mở ra không gian định giá mới

Hỏi AI · Làm thế nào để China Resources Land đạt tăng trưởng chất lượng cao thông qua ba đường cong?

Sản phẩm| Trung Phỏng Mạng

Xét duyệt| Lý Hiểu Yến

Ngày 30 tháng 3, China Resources Land tổ chức hội nghị hiệu suất trực tuyến năm 2025, ban giám đốc chủ tịch Lý Tân, tổng giám đốc Từ Ninh cùng toàn bộ đội ngũ quản lý xuất hiện đầy đủ, chính thức công bố bản đồ chiến lược “Mười lăm Năm”: phối hợp phát huy ba đường cong tăng trưởng, hoàn toàn thoát khỏi con đường truyền thống “tăng đòn bẩy cao, nợ nần cao, vòng quay cao”, trong giai đoạn điều chỉnh sâu của ngành, đi ra một con đường phát triển mới chất lượng cao và bền vững. Mặc dù lợi nhuận ròng cốt lõi năm 2025 giảm 11,4% so với cùng kỳ, nhưng hoạt động kinh doanh của công ty vẫn tăng trưởng ngược dòng, đường phục hồi lợi nhuận gộp rõ ràng, cấu trúc đất đai liên tục tối ưu, thể hiện sức bền mạnh mẽ và quyết tâm chiến lược vượt qua chu kỳ.

Năm 2025, China Resources Land đạt doanh thu 25.42B nhân dân tệ, tăng nhẹ 0,9% so với cùng kỳ; lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông 67.37Bỷ nhân dân tệ, giảm nhẹ 0,5% so với cùng kỳ; lợi nhuận ròng cốt lõi 233.6Bỷ nhân dân tệ, giảm 11,4% so với cùng kỳ. Trong bối cảnh toàn ngành chịu áp lực, phần lớn các doanh nghiệp bất động sản đều giảm doanh thu và lợi nhuận, nhưng thành tích này vẫn vượt thị trường, thể hiện tính ổn định của các doanh nghiệp nhà nước hàng đầu.

Hoạt động phát triển và bán hàng, như là nền tảng chính của thành tích, cả năm đạt doanh số ký hợp đồng 22.48B nhân dân tệ, diện tích ký hợp đồng 9.22M mét vuông, quy mô đứng trong top ba ngành. Trong đó, tỷ lệ bán hàng tại các thành phố hàng đầu tăng 7 điểm phần trăm so với cùng kỳ lên 45%, 5 thành phố xếp đầu về thị phần, 13 thành phố lọt vào top ba, chiến lược các thành phố cấp cao đạt hiệu quả rõ rệt. Về mặt thanh toán, hoạt động phát triển đạt doanh thu thanh toán 11.65B nhân dân tệ, giá trung bình thanh toán đạt 24.599 nhân dân tệ/mét vuông, tăng 10,5% so với cùng kỳ, nhưng do ảnh hưởng của xu hướng giảm của ngành và chi phí đất tăng, tỷ lệ lợi nhuận gộp thanh toán giảm xuống còn 15,5%, kéo theo hiệu quả lợi nhuận chung giảm.

Điều đáng chú ý là, hoạt động thường xuyên dựa trên thu thuê bất động sản vận hành và phí quản lý tài sản nhẹ, trở thành động lực chính của tăng trưởng lợi nhuận. Mảng này cả năm đạt doanh thu 25.44Bỷ nhân dân tệ, lợi nhuận ròng cốt lõi 281.44Bỷ nhân dân tệ, chiếm tỷ trọng 51,8% tổng lợi nhuận ròng cốt lõi, lần đầu vượt qua hoạt động phát triển và bán hàng. Trong đó, doanh thu thu thuê bất động sản vận hành đạt 43.28Bỷ nhân dân tệ, tăng 9,2% so với cùng kỳ, tỷ lệ lợi nhuận gộp cao tới 71,8%, tăng 1,8 điểm phần trăm; phí quản lý tài sản nhẹ có tỷ lệ lợi nhuận gộp 35,5%, tăng 2,5 điểm phần trăm, hai mảng này cùng xây dựng nền tảng lợi nhuận và dòng tiền ổn định.

Trong hội nghị, Lý Hiểu Yến rõ ràng đề xuất, trong giai đoạn “Mười lăm Năm”, China Resources Land sẽ xây dựng mô hình mới gồm ba đường cong tăng trưởng phối hợp phát triển, đánh dấu công ty hoàn toàn thoát khỏi phụ thuộc “Ba cao”, chuyển sang mô hình phát triển đa dạng dựa trên “phát triển + vận hành + dịch vụ” chất lượng cao.

Đường cong thứ nhất: hoạt động phát triển và bán hàng, “đáy tàu” nâng cao chất lượng và hiệu quả. Công ty sẽ dựa trên “thời kỳ hiệu quả từng dự án”, lấy “nâng cao chất lượng, giữ lợi nhuận” làm trung tâm, tập trung vào các thành phố cấp một và cấp hai mạnh, khai thác các vùng giá trị có hỗ trợ công nghiệp, đảm bảo “làm một thành một”. Năm 2025, công ty sẽ sử dụng trái phiếu đặc biệt để thu giữ đất, thoái vốn cổ phần, hoán đổi đất đai, làm sống lại khoảng 200Bỷ nhân dân tệ đất dự trữ; cấu trúc đất đai liên tục tối ưu; trong năm, thu được 33 dự án, đầu tư cổ phần 25B nhân dân tệ, trong đó, đầu tư vào năm thành phố cốt lõi chiếm gần 80%. Tính đến cuối năm, nguồn lực có thể bán ra khoảng 67.37B nhân dân tệ, trong đó các thành phố cấp một và cấp hai chiếm 92%, cung cấp nền tảng vững chắc cho bán hàng ổn định.

Đường cong thứ hai: hoạt động thu thuê bất động sản vận hành, “động lực chính ổn định tăng trưởng”. Mảng này đã trở thành lĩnh vực cạnh tranh nhất của China Resources Land, năm 2025, doanh thu trung tâm mua sắm thuộc sở hữu đạt 30B nhân dân tệ, tăng 22,4%, vượt xa mức trung bình toàn quốc; có 98 trung tâm mua sắm đang vận hành, tỷ lệ thuê 97,4%, hiệu ứng các biểu tượng thương mại tại các thành phố chính tiếp tục mở rộng. Trong tương lai, công ty sẽ tiếp tục mở rộng quy mô thương mại, tăng cường lợi thế thương hiệu “Vạn tượng hệ”, dự kiến đến cuối “Mười lăm Năm” doanh thu ổn định trên 30Bỷ nhân dân tệ, tỷ lệ lợi nhuận gần 50%.

Đường cong thứ ba: phí quản lý tài sản nhẹ, “người sáng tạo giá trị không gian”. Dựa trên quản lý bất động sản và vận hành thương mại làm trung tâm, mảng này nhờ đặc tính nhẹ và lợi nhuận cao, trở thành điểm mới của tăng trưởng thành tích. Năm 2025, Vạn tượng sinh hoạt đạt doanh thu 18.02B nhân dân tệ, lợi nhuận ròng cốt lõi 450Bỷ nhân dân tệ, tăng 13,7% so với cùng kỳ. Trong giai đoạn “Mười lăm Năm”, công ty sẽ dựa trên lợi thế thương hiệu và vận hành, mở rộng quy mô quản lý bên thứ ba, dự kiến doanh thu vượt 239.2Bỷ nhân dân tệ, tỷ lệ lợi nhuận 10%-15%.

Về vấn đề tỷ lệ lợi nhuận gộp mà thị trường quan tâm, CFO Triệu Vĩ đưa ra đường hướng rõ ràng để phục hồi: trong tương lai, tỷ lệ lợi nhuận gộp tổng thể có khả năng tăng hơn 3 điểm phần trăm dựa trên nền tảng hiện tại, và không dựa vào một mảng kinh doanh đơn lẻ. Cụ thể, một là, hoạt động phát triển qua đầu tư chính xác, nâng cấp sản phẩm, cố gắng nâng cao tỷ lệ lợi nhuận gộp 2 điểm phần trăm; hai là, củng cố lợi thế bán hàng bất động sản, duy trì tăng trưởng hai chữ số, tỷ lệ lợi nhuận gộp của kinh doanh số giữ trên 70%; ba là, phối hợp phát huy đường cong tăng trưởng thứ ba, giữ tỷ lệ lợi nhuận gộp tổng thể trên 25%.

Về xu hướng ngành, COO Trần Vĩ nhận định, giai đoạn khó khăn nhất của ngành đã qua, chính thức bước vào chu kỳ đáy phục hồi và phân hóa sâu: các thành phố trung tâm và các khu vực chất lượng cao ổn định trước, các thành phố còn lại dần tiêu hóa lượng tồn kho. Trong 3 tuần đầu tháng 3 năm 2026, số liệu cho thấy giao dịch nhà mới tăng trưởng theo tháng, nhà cũ tăng mạnh theo so sánh cùng kỳ, đặc trưng phục hồi cấu trúc thị trường rõ rệt. Lý Hiểu Yến thẳng thắn nói, năm 2026-2027, hoạt động phát triển vẫn sẽ chịu áp lực, nhưng với việc nâng cao chất lượng đầu tư và thực hiện “làm một thành một”, lượng tăng mới sẽ thúc đẩy hoạt động ổn định trở lại.

Hướng tới “Mười lăm Năm”, China Resources Land đã đề ra chỉ tiêu rõ ràng cho hiệu suất: doanh thu hoạt động phát triển và bán hàng duy trì trong khoảng 2000-3.95B nhân dân tệ, chiếm tỷ trọng 70%-75%, lợi nhuận chiếm gần 40%; doanh thu thu thuê bất động sản vận hành trên 20B nhân dân tệ, chiếm tỷ trọng gần 15%, lợi nhuận chiếm gần 50%; phí quản lý tài sản nhẹ trên 30B nhân dân tệ, tỷ lệ lợi nhuận 10%-15%. Ba đường cong phối hợp phát triển, hình thành một hệ sinh thái tích cực “phát triển ổn định, vận hành tăng lợi nhuận, dịch vụ mở rộng không gian”.

Từ việc vượt qua đường tăng trưởng thứ hai của “Mười bốn Năm” đến việc xây dựng ba đường cong tăng trưởng trong “Mười lăm Năm”, China Resources Land đã hoàn thành bước chuyển đổi ngành nghề với tầm nhìn chiến lược. Trong giai đoạn ngành bất động sản từ mở rộng quy mô sang phát triển chất lượng cao, công ty dựa vào tài chính vững chắc, quỹ đất chất lượng cao, năng lực vận hành hàng đầu, hoàn toàn thoát khỏi mô hình “Ba cao”, đi ra một con đường phát triển bền vững, chống chu kỳ, trở thành “mẫu mực China Resources” có thể tham khảo cho ngành.