Thu nhập từ tiền thuê bao phủ chi phí lãi vay gần gấp 4 lần: “hào lũy” thương mại của Tân Thành Khống Hộ sâu đến mức nào?

（Nguồn: Tài Văn）

          Thị trường thương mại đã từ “hỗ trợ” trở thành “nhân vật chính”, trở thành chiếc đệm thực sự của nhà phát triển bất động sản lâu năm này vượt qua chu kỳ.

Khi phần lớn các doanh nghiệp bất động sản tư nhân vẫn còn vật lộn trong vũng lầy thua lỗ, Tập đoàn Tân Thành (601155.SH) đã kể một câu chuyện khác qua báo cáo thường niên 2025 của mình: Thị trường thương mại đã từ “hỗ trợ” trở thành “nhân vật chính”, trở thành chiếc đệm thực sự của nhà phát triển bất động sản lâu năm này vượt qua chu kỳ.

Vào tối ngày 27 tháng 3, Tập đoàn Tân Thành công bố báo cáo thường niên 2025 cho thấy, cả năm công ty đạt doanh thu 53.01B nhân dân tệ, lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông công ty niêm yết là 680M nhân dân tệ, tỷ lệ lợi nhuận gộp tổng thể 27,42%, tăng 7,62 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý là, trong bối cảnh doanh thu phát triển dự án thu hẹp, đóng góp của lĩnh vực thương mại lần đầu tiên vươn lên “một nửa bầu trời” — lợi nhuận gộp từ hoạt động cho thuê và quản lý bất động sản chiếm tỷ trọng trong tổng lợi nhuận gộp của công ty, từ 47,89% cùng kỳ năm ngoái đã tăng mạnh lên 63%.

Đằng sau số liệu này là minh chứng thực tế cho việc Tân Thành chuyển đổi từ “nhà phát triển” sang “nhà vận hành thương mại”.

Thu hẹp phát triển không phải là thất bại, mà là lựa chọn chủ động

Năm 2025, doanh số bán hàng hợp đồng trong lĩnh vực bất động sản của Tân Thành đạt 19.27B nhân dân tệ, giảm so với cùng kỳ, điều này không gây ngạc nhiên trong bối cảnh ngành đang điều chỉnh chung. Nhưng khi xem kỹ báo cáo tài chính, sẽ thấy, “sự thu hẹp” này không phải là bị động bị đánh bại, mà là một sự lựa chọn chiến lược.

Một chỉ số quan trọng là tỷ lệ thu hồi vốn. Năm 2025, Tân Thành đạt tổng số tiền thu hồi 21.28B nhân dân tệ, tỷ lệ thu hồi đạt 110,41%. Điều này có nghĩa là công ty không hy sinh chất lượng dòng tiền mặt để mở rộng quy mô, mà trong các khoản bán hàng hạn chế vẫn đạt được “bán hàng có thu hồi”. Theo cách nói của ngành, đây là “làm giảm thiểu” nhưng làm rõ ràng.

Song song đó, công ty chủ động giảm tốc độ khai trương thương mại, cả năm chỉ mở mới 5 trung tâm mua sắm Nguyệt Dục, trong đó 4 trung tâm là dự án nhẹ tài sản. Chiến lược “không mở rộng mù quáng, tập trung vào tồn kho và khai thác sâu” này giúp các dự án thương mại của công ty vững chắc hơn, đồng thời một lần nữa thể hiện nội hàm văn hóa doanh nghiệp của công ty — “Tinh thần lạc đà”, đối mặt với thử thách hiện tại, không chọn rút lui mà vững vàng tiến về phía trước, vượt qua chu kỳ.

Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Vương Tiểu Tùng cho biết, công ty lấy “đào sâu, bám rễ, giữ vững chính đạo, đổi mới sáng tạo” làm tông chỉ, kiên trì an toàn dòng tiền mặt, tập trung vào hai trụ đỡ thương mại và phát triển, đạt được hoạt động ổn định, thực hiện cam kết đảm bảo bàn giao, ổn định vận hành, kiểm soát rủi ro.

Các nhà phân tích của Huatai Securities, Lưu Lộ và Trần Thận cũng trong báo cáo gần đây chỉ ra rằng, doanh thu lĩnh vực phát triển của Tân Thành tiếp tục thu hẹp, nhưng “lợi nhuận gộp của lĩnh vực bắt đầu phục hồi, quy mô suy giảm đã giảm dần, ảnh hưởng của hoạt động phát triển về mặt lợi nhuận đã cải thiện rõ rệt”. Nói cách khác, “gánh nặng” của hoạt động phát triển đang giảm, còn “động lực” của lĩnh vực thương mại đang tăng lên.

Thị trường thương mại không chỉ nâng đỡ doanh thu, mà còn cấu thành cấu trúc lợi nhuận

Năm 2025, tổng doanh thu vận hành thương mại của Tân Thành đạt 14.09Bỷ nhân dân tệ, tăng 10% so với cùng kỳ, tỷ trọng trong tổng doanh thu của công ty tăng lên khoảng 26%.

Chỉ nhìn vào tỷ lệ doanh thu có thể đánh giá thấp giá trị thực của lĩnh vực thương mại, nhưng từ góc độ lợi nhuận gộp lại là một bức tranh khác. Báo cáo cho thấy, lợi nhuận gộp từ hoạt động cho thuê và quản lý bất động sản đạt 9.1B nhân dân tệ, tỷ lệ lợi nhuận gộp lên tới 70%, tỷ lệ này trong tổng lợi nhuận gộp của công ty từ 48% đã tăng lên 63%. Điều này có nghĩa là, hơn sáu phần trăm lợi nhuận gộp của Tân Thành đến từ hoạt động thương mại, chứ không phải từ phát triển bất động sản.

Giao dịch gần đây của GF Securities chỉ ra rằng, doanh thu vận hành của Tân Thành từ hoạt động thương mại tăng trưởng 5% so với cùng kỳ, tỷ lệ lợi nhuận gộp duy trì ở mức 70%, tỷ lệ lấp đầy liên tục duy trì trên 95%, “hiệu quả vận hành tài sản nổi bật, lợi nhuận của công ty chủ động chuyển đổi, không gian định giá dài hạn còn rất lớn”.

Công ty CICC cũng cho rằng, doanh thu vận hành thương mại của Tân Thành ổn định tăng trưởng, cấu trúc lợi nhuận gộp đang đi lên rõ rệt. “Chuyển đổi chủ động trong lợi nhuận” đang được hiện thực hóa.

Điều đáng chú ý là, dòng tiền từ hoạt động của lĩnh vực thương mại đã hình thành “hàng rào bảo vệ”. Năm 2025, dòng tiền thuần từ hoạt động của Tân Thành đạt 1.43B nhân dân tệ, liên tục 8 năm dương, trong khi tỷ lệ giữa doanh thu vận hành thương mại và chi phí lãi vay trong kỳ, tiếp tục tăng lên đến 3,94 lần. Điều này có nghĩa là, chỉ riêng từ thu nhập cho thuê của lĩnh vực thương mại, đã có thể hoàn toàn trang trải gần 4 lần chi phí lãi vay của công ty, điều này trong ngành bất động sản là rất hiếm.

Phó Tổng giám đốc Pan Mingzhong cho biết, trong hoạt động thương mại, công ty kiên trì vận hành tinh tế, tối ưu hóa cấu trúc ngành nghề, nâng cao hiệu quả sử dụng diện tích, thúc đẩy “Mall+X” sáng tạo các kịch bản, tăng cường hệ thống thành viên và vận hành số hóa, củng cố vị trí trung tâm thương mại của trung tâm mua sắm Nguyệt Dục; dự án nhẹ tài sản mở rộng nhanh chóng, xuất khẩu năng lực vận hành tiêu chuẩn, nâng cao tỷ lệ thu nhập không tự sở hữu.

Nguồn lực để “một nửa bầu trời” tựa vào đâu?

Thị trường thương mại của Tân Thành không phải xây dựng trong một ngày. Đến cuối năm 2025, công ty đã có mặt tại 141 thành phố trên toàn quốc với 207 trung tâm mua sắm Nguyệt Dục, đã khai trương 178 trung tâm, tỷ lệ lấp đầy của Nguyệt Dục ổn định ở mức cao 97,86%.

Dữ liệu vận hành cũng rất ấn tượng. Trong báo cáo thường niên, công ty tiết lộ, năm 2025, lượng khách đến trung tâm mua sắm Nguyệt Dục đạt 53.01Bỷ lượt người, tăng 13,31%; số thành viên đạt 54,97 triệu người, tăng 25,82%. Sự kết hợp giữa trực tuyến và ngoại tuyến này về người dùng tạo nền tảng cho việc khai thác giá trị thương mại sâu hơn trong tương lai.

Moody’s gần đây trong báo cáo đã chỉ ra rằng, “tăng trưởng liên tục của doanh thu thường xuyên ảnh hưởng ngày càng quan trọng đến sự ổn định lợi nhuận và khả năng tài chính của nhà phát triển”. Các doanh nghiệp bất động sản có doanh thu thường xuyên cao hơn trong quá khứ thể hiện khả năng sinh lời cao hơn và mức độ đòn bẩy ổn định hơn.

Tân Thành chính là người hưởng lợi từ xu hướng này. Trong huy động vốn, công ty dựa vào các tài sản chất lượng cao của trung tâm mua sắm Nguyệt Dục, năm 2025, bổ sung khoảng 14.5Bỷ nhân dân tệ từ các khoản vay tài sản vận hành thế chấp trung tâm mua sắm Nguyệt Dục và các khoản huy động khác, lãi suất trung bình chỉ 4,93%. Tháng 11 năm 2025, công ty thành công phát hành 616M nhân dân tệ trái phiếu Reits giữa các tổ chức của Nguyệt Dục, lập kỷ lục đầu tiên về Reits trong ngành tiêu dùng, cũng như Reits giữa các tổ chức của nhà phát triển tư nhân niêm yết tại Trung Quốc, mang ý nghĩa biểu tượng rõ ràng.

Trong báo cáo gần đây của Ping An Securities, công ty chỉ ra rằng, hoạt động thương mại của công ty vận hành tốt, quy mô mở rộng có trật tự, kênh huy động vốn thông suốt, áp lực nợ giảm liên tục, “kết hợp nhà ở + thương mại” dự kiến sẽ bảo vệ sự phát triển trong tương lai, duy trì xếp hạng “khuyến nghị”.

Nhìn lại quá trình phát triển của Tân Thành, không khó nhận ra rằng, “kết hợp nhà ở + thương mại” luôn là chiến lược cốt lõi của công ty. Nhưng trong chu kỳ ngành chuyển đổi, vai trò của hai trụ đỡ này đang thay đổi: hoạt động phát triển là “cơ sở vững chắc”, lĩnh vực thương mại là “động lực tăng trưởng”.

Năm 2026, Tân Thành dự kiến đạt tổng doanh thu vận hành thương mại 14.5B nhân dân tệ, khai trương 5 trung tâm mua sắm Nguyệt Dục mới. Mặc dù tốc độ này có vẻ ổn định, nhưng xét đến việc công ty đã gần như hoàn tất quy mô toàn quốc, tăng trưởng trong tương lai sẽ chủ yếu đến từ nâng cao hiệu quả vận hành các tài sản tồn kho và khai thác giá trị từ chứng khoán hóa tài sản.

Từ góc độ này, Tân Thành đang dần chuyển đổi từ “công ty phát triển bất động sản” sang “nền tảng vận hành tài sản thương mại”, và sự công nhận của thị trường vốn đối với quá trình chuyển đổi này cuối cùng sẽ thể hiện qua việc định giá lại — từ “PB-đất đai dự trữ” sang “P/FFO-dòng tiền vận hành”.

Trong chu kỳ mới của ngành, điều quyết định một nhà phát triển có thể đi xa đến đâu không còn là số lượng nhà bán ra, mà là số lượng tài sản có thể tạo ra dòng tiền liên tục trong tay họ. Theo nghĩa này, “một nửa bầu trời” của Tân Thành có thể chỉ mới bắt đầu.

Vương Tiểu Tùng cho biết, năm 2025, Tân Thành đã giữ vững đáy an toàn, ổn định nền tảng vận hành, thương mại trở thành trụ đỡ cốt lõi, chuyển đổi phát triển bắt đầu có hiệu quả. Năm 2026, chúng tôi sẽ tiếp tục giữ vững “Tinh thần lạc đà”, lấy dòng tiền làm trung tâm, dựa vào thương mại, đổi mới quản lý, kiểm soát rủi ro, nâng cao chất lượng và hiệu quả, toàn lực đảm bảo an toàn vận hành, thực hiện lợi ích dài hạn cho cổ đông.