Sóng rút lui lương cao trong ngành bất động sản: “lương một nghìn vạn” biến mất, Yu Liang năm ngoái có lương 24 vạn

Cùng với sự điều chỉnh sâu sắc của ngành bất động sản, hệ thống lương thưởng của các nhà quản lý doanh nghiệp bất động sản đang trải qua một cuộc tái cấu trúc chưa từng có.

Gần đây, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã công bố báo cáo tài chính năm 2025, nhiều doanh nghiệp đã tiết lộ lương thưởng của các nhà quản lý, cho thấy: những “ông vua công việc” từng có mức lương hàng năm hàng chục triệu đã gần như biến mất, trong khi số ít doanh nghiệp có thể duy trì mức lương hàng trăm triệu vẫn còn tồn tại.

Trong khi đó, những doanh nghiệp vẫn còn gặp rủi ro tín dụng, lợi nhuận sụt giảm mạnh, lương của các nhà quản lý tiếp tục giảm, một số lãnh đạo nổi bật đã nhận mức lương hàng năm chỉ còn bằng mức trung bình của thị trường lao động phổ thông.

Từ “câu lạc bộ triệu đô” đến “ngưỡng sinh tồn trăm triệu”, sự co lại của lương của các nhà quản lý doanh nghiệp bất động sản không chỉ phản ánh kết quả của sự thay đổi về hiệu suất, mà còn thể hiện việc định giá lại rủi ro ngành.

Năm ngoái, Yu Liang nhận lương 240k tại Vạn Sơn

Trước đây, Vạn Sơn từng là “mốc chuẩn” về lương cao của các nhà quản lý, nhưng mức lương của họ đã giảm gần như “rơi xuống vực sâu”.

Theo báo cáo tài chính gần đây của Vạn Sơn A(000002.SZ), năm 2025, doanh thu của Vạn Sơn đạt 240k nhân dân tệ, giảm 32% so với cùng kỳ, lỗ 13.3Bỷ nhân dân tệ, mức lỗ lớn hơn nhiều so với năm trước. Do nhiều yếu tố tác động, rủi ro của Vạn Sơn vẫn chưa được giải quyết triệt để, hoạt động kinh doanh vẫn đối mặt với thử thách nghiêm trọng.

Tương ứng, lương của các nhà quản lý tại Vạn Sơn cũng tiếp tục giảm. Năm 2025, tổng lương trước thuế của các thành viên ban giám đốc, kiểm soát viên và các quản lý cấp cao làm việc toàn thời gian tại Vạn Sơn là 7,02 triệu nhân dân tệ, theo quy định của công ty, các thành viên ban giám đốc, kiểm soát viên làm việc toàn thời gian không nhận lương chức vụ, mà chỉ nhận dựa trên hiệu quả công việc tại công ty.

Trong đó, Chủ tịch Vạn Sơn Huang Liping đã nhận lương từ các bên liên quan của công ty, nên trong Vạn Sơn, ông không nhận lương.

Cựu Chủ tịch Hội đồng quản trị, Phó Tổng giám đốc điều hành Yu Liang (làm việc tại Vạn Sơn đến tháng 1 năm 2026), năm 2025 nhận lương 242k nhân dân tệ; cựu Tổng giám đốc, Giám đốc điều hành Trương Cửu Thắng đã rời khỏi vị trí từ tháng 1 năm 2025, nên nhận lương trước thuế là 21k nhân dân tệ.

Ngay cả các Phó Tổng giám đốc, Giám đốc tài chính thực hiện nhiệm vụ bình thường như Han Huihua, mức lương hàng năm cũng chỉ 1,04 triệu nhân dân tệ, so với đỉnh cao ngành đã không thể so sánh.

Khi hiệu suất và lợi nhuận của Vạn Sơn đạt đỉnh cao, lương của các thành viên ban giám đốc và quản lý cấp cao cao nhất có thể lên tới hàng chục triệu. Ví dụ, trong báo cáo tài chính, Yu Liang năm 2019 và 2020 lần lượt nhận lương trước thuế là 12,51 triệu và 12,47 triệu nhân dân tệ, còn Trương Cửu Thắng trong hai năm đó cũng đều trên 11,2 triệu.

Năm 2020, tổng lương trước thuế của 7 thành viên ban giám đốc, kiểm soát viên và quản lý cấp cao tại Vạn Sơn đạt 58,19 triệu nhân dân tệ, đến năm 2025, con số này đã giảm 88%.

Sự thay đổi bắt đầu vào năm 2021, dù lợi nhuận ròng của Vạn Sơn đạt đỉnh 35.9Bỷ nhân dân tệ, nhưng cảm giác khủng hoảng của các nhà quản lý đã xuất hiện. Năm đó, 8 thành viên ban giám đốc, kiểm soát viên và quản lý cao cấp của Vạn Sơn giảm tổng lương trước thuế so với năm 2020 là 50%, Chủ tịch Yu Liang tự nguyện từ bỏ toàn bộ thưởng hàng năm, mức lương của ông từ hàng chục triệu đã giảm mạnh xuống còn 1.54M nhân dân tệ.

Sau đó, khi tình hình hoạt động của Vạn Sơn xấu đi, lợi nhuận ròng giảm, lương của Yu Liang vẫn tiếp tục giảm.

Theo báo cáo tài chính năm 2023 của Vạn Sơn, 8 thành viên ban giám đốc, kiểm soát viên và quản lý cao cấp làm việc toàn thời gian tại Vạn Sơn đã tự nguyện từ bỏ thưởng năm 2023, kể từ ngày báo cáo, Chủ tịch Yu Liang, Tổng giám đốc Trương Cửu Thắng, Chủ tịch kiểm soát viên đã tự nguyện nhận lương tháng trước thuế 10k nhân dân tệ. Báo cáo tài chính năm 2024 của Vạn Sơn cho thấy, tổng lương trước thuế của Yu Liang trong năm đó là 336k nhân dân tệ.

Với Vạn Sơn, dường như mức lương của các nhà quản lý vẫn chưa “chạm đáy”.

Một số nhà quản lý đã giảm một nửa so với đỉnh cao

Tương tự, tình hình này cũng xảy ra tại Công ty Geely (600383.SH).

Năm ngoái, Geely lỗ ròng 154.7Bỷ nhân dân tệ, lương của các nhà quản lý cũng giảm theo. Theo báo cáo thường niên ngày 3 tháng 4 của Geely, doanh thu năm 2025 đạt 53Bỷ nhân dân tệ, giảm 52% so với cùng kỳ, lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông công ty niêm yết là -88.6Bỷ.

Báo cáo còn tiết lộ, Chủ tịch Xu Jiajun năm 2025 nhận lương trước thuế là 1,99 triệu nhân dân tệ, giảm 13% so với 2,28 triệu của năm trước.

Lương trước thuế của các thành viên ban giám đốc, Tổng giám đốc, Giám đốc tài chính của Geely lần lượt là 1,93 triệu và 1,93 triệu nhân dân tệ, đều giảm so với 2024.

Ngoài ra, nhiều Phó Tổng giám đốc cấp cao của Geely cũng có mức lương trước thuế là 1,69 triệu nhân dân tệ, tổng lương trước thuế của tất cả các thành viên ban giám đốc và quản lý cao cấp trong kỳ là 19,61 triệu, giảm 27% so với cùng kỳ.

Trong năm 2019, Geely từng trả tổng cộng 67,71 triệu nhân dân tệ cho các thành viên ban giám đốc và quản lý cao cấp, Chủ tịch Lăng Khắc khi đó có mức lương 9,79 triệu, còn Xu Jiajun là Phó Chủ tịch, lương 242k, gấp đôi so với hiện tại.

Ngược lại, Công ty Tân Thành (601155.SH), vẫn duy trì lợi nhuận, thể hiện một xu hướng “giảm nhẹ”.

Năm 2025, Tân Thành đạt doanh thu 38.1Bỷ nhân dân tệ, lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông đạt 680 triệu, trong những năm gần đây, Tân Thành vẫn duy trì ổn định về hiệu suất và lợi nhuận.

Vì vậy, lương của các nhà quản lý tại Tân Thành cũng gần như ổn định. Theo báo cáo tài chính, lương của Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Wang Xiaosong đạt 3,3 triệu nhân dân tệ, giảm 340 nghìn so với năm trước. Lương trước thuế của Phó Tổng giám đốc kiêm Giám đốc tài chính Guan Youdong là 3,37 triệu nhân dân tệ, chỉ giảm hơn 10 nghìn so với năm trước.

Tân Thành cho biết, việc xây dựng lương của các quản lý cao cấp dựa trên hệ thống đánh giá hiệu suất do bộ phận nhân sự đề ra, căn cứ vào chức vụ và trách nhiệm của từng người, sau đó tham khảo mức lương của ngành và kết quả hoạt động của các lĩnh vực phụ trách để xác định thưởng hàng năm.

Dù Tân Thành là doanh nghiệp bất động sản tư nhân hiếm hoi chưa gặp phải vỡ nợ trái phiếu, vẫn duy trì lợi nhuận dương hàng năm trong chu kỳ giảm tốc của thị trường, nhưng theo chiều dọc, mức lương của các nhà quản lý vẫn chịu ảnh hưởng lớn.

Chẳng hạn, năm 2019, lương trước thuế của Wang Xiaosong từng đạt 6 triệu nhân dân tệ, trước đó, Chủ tịch Wang Zhenhua cũng nhận mức lương 6 triệu, nhiều Phó Tổng giám đốc và các Phó Chủ tịch của Tân Thành cũng có mức lương “6M”, nhưng hiện tại, lương của Wang Xiaosong gần như đã giảm một nửa, các nhà quản lý khác cũng bị cắt giảm đáng kể.

Các doanh nghiệp nhà nước và trung ương trong ngành bất động sản giữ vững “định hướng ổn định”

Khi một số doanh nghiệp bất động sản hỗn hợp và doanh nghiệp tư nhân trải qua quá trình thanh lọc mạnh mẽ, các doanh nghiệp nhà nước và trung ương thể hiện rõ nét sự khác biệt về nhịp độ — “ổn định” luôn là tiêu chí hàng đầu.

Công ty Đầu tư Địa ốc China Merchants (001979.SZ) năm 2025 đạt doanh thu 21k nhân dân tệ, lợi nhuận ròng khoảng 233.4Bỷ, lương của các nhà quản lý nhìn chung duy trì ổn định: Chủ tịch Zhu Wenkai lương trước thuế 2,55 triệu, Tổng giám đốc Nie Liming 710 nghìn, Phó Tổng giám đốc Wu Bin và Lü Bin lần lượt 1,99 triệu và 2,12 triệu, không chênh lệch nhiều so với năm trước.

Công ty China Jinmao (00817.HK) là một trong số ít các doanh nghiệp có “tăng trưởng ngược dòng”. Năm 2025, doanh số bán hàng và lợi nhuận của Jinmao đều tăng, lương của các nhà quản lý cấp cao cũng tăng theo, tổng thưởng của các thành viên ban giám đốc và quản lý cao nhất đạt 13,25 triệu, tăng hơn 20%. Trong đó, Chủ tịch kiêm CEO Tao Tianhai lương 350 nghìn, CFO Qiao Xiaojie 307 nghìn nhân dân tệ.

Các doanh nghiệp nhà nước địa phương cũng giữ vững sự tiết chế. Công ty Địa ốc Trung Hoa (600675.SH) năm 2025 lãi trở lại, nhưng lương của các nhà quản lý không tăng theo, mà còn giảm từ 6,99 triệu xuống còn 6,18 triệu. Nhiều nhà quản lý có mức lương từ 80 đến 140 nghìn nhân dân tệ, một số còn có các vị trí liên quan trong doanh nghiệp liên kết, áp dụng chế độ “lương bằng 0”.

Có thể thấy, hệ thống lương của các doanh nghiệp nhà nước và trung ương phần lớn dựa trên hệ thống thể chế, đánh giá và quản lý nhiệm kỳ, biến động nhỏ hơn nhiều so với các doanh nghiệp thị trường. Trong bối cảnh ngành rung chuyển dữ dội, sự “kềm chế” này lại trở thành một yếu tố giữ vững ổn định.

Nếu nhìn dài hạn, sự biến đổi của lương các nhà quản lý ngành bất động sản gần như là một bản tóm tắt về sự thăng trầm của ngành.

Trong giai đoạn tăng trưởng từ 2016 đến 2020, mở rộng quy mô và mô hình chu kỳ cao đã tạo ra nhiều “huyền thoại lương cao”, khi đó, mức lương hàng năm hàng chục triệu trong ngành bất động sản không phải là hiếm, một số doanh nghiệp còn kết hợp thưởng cổ phần, thưởng tiền mặt, tạo thành “ông vua công việc” kiếm hơn tỷ mỗi năm.

Dựa trên dữ liệu lương trong vài năm gần đây, lương của các nhà quản lý doanh nghiệp bất động sản đã liên kết chặt chẽ với khả năng sinh lời của công ty, khi công ty lỗ, lương cũng giảm mạnh, thậm chí có doanh nghiệp vỡ nợ, lãnh đạo chỉ nhận lương tượng trưng đã trở thành hiện tượng phổ biến.

Và theo phân loại các doanh nghiệp đã công bố lương của các nhà quản lý, các doanh nghiệp thị trường đã có sự biến động lớn trong thời gian gần đây, trong khi các doanh nghiệp nhà nước và trung ương duy trì sự ổn định theo chế độ, tạo thành hai đường cong lương rõ rệt.

Đối với các người làm trong ngành bất động sản, lợi nhuận cao trong thời kỳ đòn bẩy cao đã trở thành quá khứ, thay vào đó là tăng trưởng chậm hơn, hạn chế chặt chẽ hơn và chu kỳ không chắc chắn kéo dài hơn. Những nhà quản lý từng đứng trên đỉnh ngành, từ mức lương hàng chục triệu đã rơi xuống trăm triệu hoặc thấp hơn, không chỉ là sự thay đổi về thu nhập cá nhân, mà còn là sự rút lui của một thời đại. Khi “huyền thoại lương cao” dần phai nhạt, sức hút nghề nghiệp trong ngành bất động sản cũng đang được định hình lại.

680Mài viết từ First Financial(