Liên tiếp giảm trưởng, số dư vay mua nhà cá nhân của sáu ngân hàng lớn đã giảm 1,9 nghìn tỷ trong 3 năm

Hỏi AI · Những tín hiệu kinh tế nào phản ánh sau ba năm giảm liên tiếp của dư nợ vay mua nhà?

Là chủ thể chính trong thị trường tài chính bất động sản, sáu ngân hàng quốc doanh lớn nhất chiếm hơn 75% thị phần vay mua nhà cá nhân trong số 42 ngân hàng niêm yết.

Theo thống kê của First Financial, vào năm 2025, tổng dư nợ vay mua nhà cá nhân của sáu ngân hàng quốc doanh lớn đạt 250k tỷ nhân dân tệ, giảm khoảng 2,7% so với cùng kỳ năm trước, tiếp tục xu hướng giảm trưởng kể từ năm 2023. Tính đến năm ngoái, dư nợ vay mua nhà của sáu ngân hàng này đã giảm 18.8k tỷ nhân dân tệ so với đỉnh năm 2022.

“Giảm dư nợ vay mua nhà cá nhân về bản chất là kết quả tự nhiên và phản ánh khách quan của quá trình điều chỉnh chu kỳ bất động sản.” Nhà nghiên cứu đặc biệt của Ngân hàng Tư nhân Su Shang, Từ Hồng Yến phân tích với phóng viên, điều này phản ánh không chỉ nhu cầu vay mới yếu đi mà còn bao gồm sự mất mát của các khoản vay tồn đọng.

Đỉnh cao giảm 18.8k tỷ đồng

Theo dữ liệu của Wind, First Financial phát hiện, vào năm 2025, tổng dư nợ vay mua nhà cá nhân của sáu ngân hàng quốc doanh đạt 250.7k tỷ nhân dân tệ, giảm 693.1Bỷ so với năm 2024, giảm 2,69% so với cùng kỳ. Nhìn vào tỷ lệ giảm so với cùng kỳ, năm 2025 giảm nhẹ hơn so với năm 2024, với mức giảm 2,52%.

Kể từ năm 2020, quy mô vay mua nhà của sáu ngân hàng đã trải qua chu kỳ biến động gồm “tăng trưởng nhanh - tốc độ giảm dần - giảm liên tiếp âm”. Trong năm 2020-2021, quy mô vay mua nhà vẫn duy trì tăng trưởng hai chữ số, đánh dấu thời kỳ kết thúc của đà tăng giá bất động sản đơn phương.

Năm 2022 là một bước ngoặt quan trọng, khi đó, động lực tăng trưởng bất động sản rõ ràng yếu đi, tốc độ tăng dư nợ vay mua nhà của sáu ngân hàng giảm mạnh xuống còn 1,78%, đạt đỉnh cao lịch sử gần 270k tỷ nhân dân tệ.

Từ 2023 đến 2025, khi ngành bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh sâu, quy mô vay mua nhà của sáu ngân hàng liên tục giảm trong 3 năm, tốc độ giảm dần mở rộng theo từng năm, lần lượt là giảm 1,92%, 2,52% và 2,69%. Năm ngoái, dư nợ vay mua nhà của sáu ngân hàng đã giảm 18.8k tỷ nhân dân tệ so với đỉnh năm 2022.

“Giảm dư nợ vay mua nhà cá nhân về bản chất là kết quả tự nhiên và phản ánh khách quan của quá trình điều chỉnh chu kỳ bất động sản.” Nhà nghiên cứu đặc biệt của Ngân hàng Tư nhân Su Shang, Từ Hồng Yến phân tích, phía sau sự thu hẹp này, thứ nhất là nhu cầu vay mới yếu, thị trường bất động sản tiếp tục điều chỉnh khiến diện tích và doanh số bán hàng của nhà ở thương mại giảm rõ rệt, ý muốn mua nhà của cư dân giảm, khoản vay trung dài hạn mới ở mức thấp; đồng thời, ngân hàng tăng cường kiểm soát rủi ro, nâng cao tiêu chuẩn phê duyệt, một số khu vực có giá nhà cao đã có tỷ lệ đòn bẩy cao, cả hai yếu tố này hạn chế việc phát hành khoản vay mới.

“Thứ hai là, các khoản vay tồn đọng mất đi nhanh chóng, một số cư dân chọn trả trước để giảm gánh nặng lãi suất trong chu kỳ lãi suất giảm; thứ ba là, việc trả gốc và lãi bình thường, phần gốc trong khoản trả góp hàng tháng, cũng sẽ tự nhiên giảm dư nợ khi các khoản vay mới không đủ để bù đắp.” Ông nói.

Nhà phân tích Lý Vũ của Chứng khoán Đông Ngô cho rằng, hiện tại, thị trường bất động sản Trung Quốc đang ở giai đoạn chuyển đổi năng lượng cũ sang mới, tìm kiếm cân bằng động mới. Cuối năm 2025 đến đầu năm 2026, môi trường thị trường thể hiện những đặc điểm mới: một mặt, lãi suất vay tồn đọng và lãi suất vay quỹ tiết kiệm đồng bộ giảm, đã đẩy chi phí mua nhà của cư dân xuống mức thấp nhất trong những năm gần đây; mặt khác, sự tự tin của thị trường vẫn cần nhiều chính sách chính xác, hiệu quả và bền vững hơn để củng cố.

Tỷ lệ nợ xấu của hai ngân hàng lớn vượt 1%

Xét về quy mô vay mua nhà của các ngân hàng, năm ngoái, Ngân hàng Xây dựng đứng đầu với dư nợ gần 59.9k tỷ nhân dân tệ. Trong buổi công bố kết quả kinh doanh năm 2025, Chủ tịch Ngân hàng Xây dựng Trương Nghị cho biết, ngân hàng đã nắm bắt cơ hội cấu trúc thị trường bất động sản, thực hiện các chính sách theo từng thành phố, hoàn thiện chiến lược nhà ở mới và cũ, hỗ trợ thúc đẩy hệ thống chính sách bán hàng nhà ở thương mại cũng như cải cách hệ thống quỹ tiết kiệm nhà ở, củng cố khả năng cạnh tranh trong dịch vụ tài chính nhà ở cá nhân.

Ngân hàng Công Thương với quy mô 58.8k tỷ nhân dân tệ đứng thứ hai. Theo dữ liệu trước đó, dư nợ vay mua nhà cá nhân của Ngân hàng Xây dựng và Ngân hàng Công Thương chiếm khoảng 36%-37% trong tổng số 42 ngân hàng niêm yết.

Tiếp theo là Ngân hàng Nông nghiệp và Ngân hàng Trung Quốc, năm ngoái dư nợ vay mua nhà cá nhân lần lượt là 48.2k tỷ và 45.7k tỷ nhân dân tệ; trong khi đó, quy mô vay mua nhà của Ngân hàng Bưu điện và Ngân hàng Giao thông nhỏ hơn, lần lượt là 23.7k tỷ và 14.4k tỷ nhân dân tệ.

Nhìn vào tốc độ giảm, năm 2025, dư nợ vay mua nhà của sáu ngân hàng đều giảm âm, nhưng mức giảm khác nhau. Ngân hàng Bưu điện có mức giảm nhỏ nhất (-0,37%); tiếp theo là Ngân hàng Giao thông (-1,65%) và Ngân hàng Trung Quốc (-1,89%), đều trong phạm vi dưới 2%. Các ngân hàng lớn hơn như Ngân hàng Công Thương (-3,41%), Ngân hàng Nông nghiệp (-3,38%) và Ngân hàng Xây dựng (-3,18%) đều giảm trên 3%, trong đó Ngân hàng Công Thương giảm hơn 200B nhân dân tệ so với cùng kỳ.

Về tỷ lệ nợ xấu, do ảnh hưởng của kinh tế vĩ mô và chu kỳ suy giảm của bất động sản, tỷ lệ nợ xấu vay mua nhà của các ngân hàng đều có xu hướng tăng.

Năm ngoái, ngoại trừ tỷ lệ nợ xấu vay mua nhà của Ngân hàng Trung Quốc giảm nhẹ 0,01 điểm phần trăm, thì 5 ngân hàng quốc doanh còn lại đều tăng tỷ lệ nợ xấu ở mức độ khác nhau. Trong đó, Ngân hàng Giao thông và Ngân hàng Công Thương lần lượt tăng 0,43 điểm phần trăm và 0,33 điểm phần trăm, đều vượt 1%, đạt 1,01% và 1,06%.

Trong buổi công bố kết quả kinh doanh năm 2025, nhiều lãnh đạo ngân hàng niêm yết đã nhìn lại hoạt động vay mua nhà, xử lý nợ xấu của năm ngoái cũng như chiến lược và tiến trình phát triển trong năm nay.

Ban quản lý Ngân hàng Trung Quốc cho biết, năm ngoái, ngân hàng đã hỗ trợ ổn định thị trường bất động sản, tổng dư nợ vay mua nhà cá nhân vượt quá 500B nhân dân tệ. Năm nay, ngân hàng sẽ tiếp tục mở rộng các khoản vay mua nhà cá nhân và vay tiêu dùng phi bất động sản, thúc đẩy phát triển đồng bộ sản phẩm, khách hàng và kịch bản, xây dựng hệ sinh thái tiêu dùng toàn diện.

Phó Chủ tịch Ngân hàng Giao thông Chu Vạn Phúc nói về khoản vay thế chấp, cho biết, quý 1 năm ngoái, thị trường bất động sản có xu hướng tích cực, vay thế chấp tăng trưởng so với cùng kỳ, trong khi quý 1 năm nay, thị trường vẫn đang điều chỉnh sâu, khoản vay thế chấp của Ngân hàng Giao thông trả nhiều hơn phát hành, thể hiện giảm trưởng. Tuy nhiên, ông cũng cho biết, từ tháng 3 trở đi, số lượng hồ sơ vay thế chấp rõ rệt tăng lên. Dù so với hai quý đầu năm ngoái hay so với quý 3-4 năm ngoái, đều tăng khoảng 15%.

Chu Vạn Phúc cho rằng, đây là tín hiệu thị trường bất động sản đang ổn định trở lại. Tin rằng theo xu hướng này, năm nay, dư nợ vay mua nhà có thể dần thoát khỏi giảm trưởng, đạt tăng trưởng dương, đồng thời thúc đẩy mục tiêu tăng trưởng dự kiến của các khoản vay bán lẻ.

270kài viết từ First Financial(