Các Ngân hàng lớn giảm dư nợ vay mua nhà cá nhân còn 0,7 nghìn tỷ nhân dân tệ, còn có cần thiết phải trả trước khoản vay không?

Mỗi ngày ký báo| Triệu Cảnh Trì    Mỗi ngày biên tập| Wei Guanhong

Gió trả nợ nhà sớm đã thổi qua chưa? Từ nửa cuối năm 2022, người vay vay mua nhà cá nhân của Trung Quốc đã tăng tốc trả nợ trước hạn, dần hình thành một đợt “làn sóng trả nợ trước hạn” trong một khoảng thời gian.

Nhưng hiện nay, cảnh tranh giành số, xếp hàng nhiều tháng đã không còn phổ biến. Gió trả nợ trước có còn tiếp tục không? Phóng viên 《Báo cáo Kinh tế Hàng ngày》 tổng hợp dữ liệu phát hiện, dư nợ vay mua nhà cá nhân của sáu ngân hàng nhà nước lớn khoảng 24,48 nghìn tỷ nhân dân tệ, giảm khoảng 0,71 nghìn tỷ so với năm trước.

“Hiện tại, vẫn còn có người trả nợ nhà trước hạn, nhưng so với vài năm trước đã không còn gọi là ‘làn sóng’ nữa.” Chuyên gia phân tích tài chính cấp cao của Công ty Tư vấn Bo Tong, Vương Bồng Bô cho biết, giảm dư nợ vay thế chấp là do người dân trả nợ trước hạn cộng với tâm lý mua nhà không cao trong năm ngoái.

Điều đáng chú ý là, trong quý I năm nay, thị trường bất động sản xuất hiện “xu hướng nhỏ ấm lên”, đối với tình hình này, chuyên gia chính sách tài chính kỳ cựu Chu Y Khiên cho rằng, đây không phải là phản ứng phục hồi ngắn hạn do giảm quá mức, mà là do lãi suất thị trường dần hạ xuống và chính sách mua nhà dần nới lỏng, niềm tin thị trường đang dần phục hồi, và xu hướng này hy vọng sẽ kéo dài sang quý II.

Dư nợ vay mua nhà cá nhân giảm trong năm ngoái

Phóng viên tổng hợp dữ liệu phát hiện, dư nợ vay mua nhà cá nhân của các ngân hàng vẫn đang giảm.

Năm 2024, với vai trò chính trong việc phát hành vay mua nhà, sáu ngân hàng nhà nước lớn giảm 0,62 nghìn tỷ nhân dân tệ; còn năm 2025, giảm ròng khoảng 0,71 nghìn tỷ, mức giảm so với năm 2024 đã mở rộng hơn.

Điều đáng chú ý là, trong nửa đầu năm 2025, tổng giảm của sáu ngân hàng nhà nước lớn là 244.8k nhân dân tệ, giảm rõ rệt so với 7.1k của nửa đầu năm 2024, nhưng nửa cuối năm 2025, giảm mạnh khoảng 6.2k, khiến tổng giảm dư nợ vay mua nhà trong năm ngoái so với năm 2024 càng lớn hơn.

Với việc dư nợ vay mua nhà cá nhân liên tục giảm, hiện nay dư nợ vay mua nhà của sáu ngân hàng nhà nước lớn đều đã thoát khỏi “thời kỳ 6 nghìn tỷ nhân dân tệ”.

Xét theo quy mô toàn quốc, dư nợ vay mua nhà cá nhân cũng đang giảm. Dữ liệu của Ngân hàng Trung ương cho biết, cuối năm 2025, dư nợ vay mua nhà cá nhân toàn quốc là 37,01 nghìn tỷ nhân dân tệ, giảm 1,8% so với cùng kỳ.

Trong giới chuyên môn, cho rằng, sự giảm dư nợ vay mua nhà tồn đọng thực chất là cuộc “đấu tranh” của hai lực lượng: một là số tiền trả nợ trước hạn “rút đi” bao nhiêu, hai là số tiền vay mới “bù đắp” vào bao nhiêu.

Chuyên viên nghiên cứu đặc biệt của Hiệp hội Quản lý Tài chính Bắc Kinh, Dương Hải Bình cho biết, thị trường bất động sản vẫn đang trong giai đoạn điều chỉnh, hiện có nhiều nhóm khách hàng cần thiết, nhưng cũng có nhiều khách hàng đang chờ đợi, tổng thể vay thế chấp tăng trưởng còn yếu.

Thị trường bất động sản quý I “nhẹ nhàng ấm lên”

Trong quý I năm nay, giao dịch bất động sản thứ cấp đã đón nhận “xu hướng nhỏ ấm lên”. Báo cáo của CRIC cho biết, trong tháng 3, diện tích giao dịch bất động sản thứ cấp của 20 thành phố trọng điểm là khoảng 17,97 triệu mét vuông, tăng 117% so với tháng trước, và tăng 6% so với cùng kỳ năm ngoái; tổng diện tích giao dịch trong quý I là khoảng 41,08 triệu mét vuông, tăng 4% so với cùng kỳ.

Trong đợt “xu hướng nhỏ ấm lên” này, các thành phố hàng đầu như Bắc Kinh, Thượng Hải đóng vai trò “người dẫn đầu”.

“Xu hướng ‘nhẹ nhàng ấm lên’ của thị trường bất động sản quý I năm 2026 chủ yếu dựa vào sự phục hồi của thị trường thứ cấp các thành phố hàng đầu, hiện đang trong giai đoạn phục hồi nhẹ, có khả năng duy trì một phần đà này.” Chu Y Khiên nói với phóng viên, “sự xuất hiện của xu hướng ‘nhẹ nhàng ấm lên’ này cũng sẽ dần có tác động tích cực đến dư nợ vay mua nhà của các ngân hàng thương mại.”

Chu Y Khiên chỉ ra, hoạt động giao dịch bất động sản thứ cấp sôi động sẽ trực tiếp thúc đẩy lượng hồ sơ vay mua nhà tăng lên, từ đó làm chậm lại tốc độ giảm dư nợ, về sau có thể tạo ra hỗ trợ tích cực cho dư nợ vay mua nhà, toàn thị trường bất động sản đang tiến về hướng “tăng lượng, ổn giá”.

Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản E-House Thượng Hải, Yan Yuejin cho biết, “xu hướng nhỏ ấm lên” này chủ yếu tập trung vào giao dịch bất động sản thứ cấp tại các thành phố trọng điểm, hiện vẫn đang trong giai đoạn sơ khai của phục hồi toàn diện thị trường bất động sản quốc gia, dự kiến sang quý II, thị trường sẽ tiếp tục tốt hơn, cũng sẽ hỗ trợ tích cực cho thị trường vay vốn. “Tuy nhiên, một số khách hàng sử dụng vay quỹ tiết kiệm, không thống kê vào dữ liệu vay ngân hàng thương mại, cũng sẽ ảnh hưởng đến số liệu dư nợ vay thương mại.”

Tăng số lượng hồ sơ vay thế chấp của Ngân hàng Giao dịch

Về tình hình vay mua nhà cá nhân năm nay, phóng viên nhận thấy, nhiều ngân hàng đã đưa ra dự báo trong hội nghị công bố kết quả hoạt động. Trong đó, Ngân hàng Giao dịch đánh giá khá lạc quan về hoạt động vay mua nhà cá nhân.

Trong hội nghị công bố kết quả năm 2025, Phó Chủ tịch Ngân hàng Giao dịch Chu Vạn Phúc cho biết, kể từ tháng 3 năm 2026, số hồ sơ vay thế chấp của ngân hàng đã rõ ràng tăng lên. “Điều này có thể là tín hiệu cho thấy thị trường bất động sản đang ổn định.” Chu Vạn Phúc nói, nếu xu hướng này tiếp tục, hoạt động vay mua nhà năm 2026 sẽ dần đạt tăng trưởng dương, thúc đẩy toàn bộ mục tiêu tăng trưởng dự kiến của ngân hàng Giao dịch trong lĩnh vực cho vay bán lẻ.

Phó Chủ tịch Ngân hàng Công Thương Vương Cảnh Vũ cũng phản hồi về tỷ lệ nợ xấu của vay cá nhân. Vương Cảnh Vũ cho biết, chất lượng tài sản vay cá nhân của ngân hàng này duy trì tốt trong thời gian dài, trong hai năm gần đây, do ảnh hưởng của chuyển đổi kinh tế, điều chỉnh thị trường bất động sản, mất cân đối cung cầu theo giai đoạn, tỷ lệ nợ xấu có xu hướng tăng nhẹ trong ngắn hạn, phù hợp với xu hướng chung của ngành.

“Nền tảng kinh tế của Trung Quốc vững chắc, khả năng chống chịu mạnh mẽ, tiềm năng lớn, các điều kiện và xu hướng cơ bản hỗ trợ dài hạn vẫn không thay đổi, rủi ro vay cá nhân trong tương lai có thể kiểm soát.” Vương Cảnh Vũ nhận định, với việc các chính sách toàn diện được đẩy nhanh thực thi và các ưu đãi chính sách liên tục được phát huy, nền tảng thị trường tín dụng cá nhân sẽ dần được cải thiện, chất lượng tài sản vay cá nhân cũng sẽ trở lại mức hợp lý.

Dù chính phủ liên tục ban hành chính sách về bất động sản, thị trường cũng có dấu hiệu hồi phục, nhưng Dương Hải Bình nói với phóng viên, tỷ lệ vay thế chấp trong cơ cấu tài sản của ngân hàng có thể sẽ có xu hướng giảm.

Từ dữ liệu hiện tại, phóng viên nhận thấy, các ngân hàng lớn đã có sự tăng mạnh trong vay tiêu dùng cá nhân và vay kinh doanh cá nhân. Cụ thể, vay tiêu dùng cá nhân của Ngân hàng Công Thương tăng 7.1k nhân dân tệ, tăng 18,5%; vay kinh doanh cá nhân tăng 107.8B, tăng 15,0%; vay tiêu dùng cá nhân trong nội địa của Ngân hàng Trung Quốc tăng trưởng tới 28%.

Trả nợ nhà sớm có lợi không?

Trước đó, đợt “làn sóng trả nợ nhà trước hạn” chủ yếu do nguyên nhân từ người vay, một mặt là do biến động kinh tế, mặt khác là do thị trường tài chính của Trung Quốc có biến động, lợi nhuận đầu tư của dân thường giảm, xu hướng rủi ro trở nên thận trọng. Ngoài ra, lãi suất vay mua nhà tồn đọng cao, một số người vay có lãi suất vượt quá 5%, dưới tác động của các yếu tố này, người vay đã dùng một phần vốn dành cho đầu tư để trả nợ trước hạn.

Tuy nhiên, khi lãi suất vay mua nhà tồn đọng giảm, chi phí vay mua nhà cá nhân cũng đang dần giảm. Theo dữ liệu của Ngân hàng Trung ương, tháng 2 năm nay, lãi suất trung bình cộng của các khoản vay mua nhà mới là khoảng 3,1%, đã thấp hơn khoảng 10 điểm cơ bản so với cùng kỳ năm ngoái, lãi suất vay vẫn duy trì ở mức thấp.

Lãi suất thấp, trả nợ nhà sớm có còn lợi không?

“Có lợi hay không còn tùy thuộc vào mức lợi nhuận đầu tư hoặc tiết kiệm của người tiêu dùng hiện tại, và chênh lệch giữa lãi suất vay sau điều chỉnh và lợi nhuận đầu tư là bao nhiêu.” Vương Bồng Bô nói. “Nếu lợi nhuận đầu tư cao hơn lãi suất vay, thì có thể cân nhắc dùng nhiều vốn hơn để đầu tư; ngược lại, có thể xem xét trả một phần hoặc toàn bộ khoản vay. Ngoài ra, còn cần dự trữ đủ tiền cho chi tiêu sinh hoạt hàng ngày, nghỉ hưu, y tế trong tương lai.”

Ngoài ra, về phương thức trả nợ, nói chung, phương thức trả góp đều đặn theo gốc đều ban đầu trả nhiều gốc, ít lãi, so với đó, trả trước sẽ có lợi hơn; phương thức trả góp đều đặn theo lãi đều ban đầu trả nhiều lãi, ít gốc, nếu đã trả quá nửa, cũng có thể không cần xem xét trả trước.

Ảnh bìa nguồn: Tân Hoa Xã