Vượt qua hai thử thách lớn về giao hàng và xử lý nợ, Rongchuang cần giải quyết những "xương sống cứng" trong việc thúc đẩy hoạt động của các dự án

Hỏi AI · Việc “kích hoạt lại dự án” có thể trở thành chìa khóa để dòng tiền của Tập đoàn M&A (融创) phục hồi không?

Các doanh nghiệp bất động sản đã hoàn tất trước việc tái cơ cấu nợ trong và ngoài nước năm 2025 diễn ra thế nào?

Tối ngày 27 tháng 3, Tập đoàn Rong Chuang China (01918.HK, viết tắt “融创”) công bố thông cáo cho thấy, năm ngoái công ty đạt doanh thu khoảng 27.12Bỷ NDT, giảm khoảng 39,0% so với cùng kỳ; lỗ gộp khoảng 640 triệu NDT, trong khi năm trước lợi nhuận gộp khoảng 188.26Bỷ NDT; khoản lỗ thuộc về cổ đông của công ty khoảng 71.41Bỷ NDT, thu hẹp khoảng 52,0% so với năm trước.

Từ số liệu có thể thấy, dù tập trung đẩy mạnh tái cơ cấu nợ, Rong Chuang vẫn phải đối mặt với một số thách thức nhất định trong hoạt động kinh doanh. Tuy nhiên, do công tác “hóa giải nợ” được thúc đẩy, các khoản nợ có lãi của Rong Chuang đã giảm 8B NDT xuống còn 188.26B NDT, giảm tổng thể 133.45B NDT so với cuối năm 2021; các khoản lợi ích kế toán do tái cơ cấu cũng khiến quy mô lỗ thu hẹp.

Lợi ích từ tái cơ cấu và “giảm lỗ” trong kết quả kinh doanh

Doanh thu bán nhà của mảng bất động sản bị sụt giảm là nguyên nhân chính khiến doanh thu của Rong Chuang giảm. Năm 2025, doanh thu bán hàng bất động sản (property) của Rong Chuang khoảng 33.05Bỷ NDT, giảm khoảng 46,0% so với cùng kỳ, chủ yếu do diện tích bàn giao bất động sản và giá bán bình quân giảm. Trong kỳ, diện tích bàn giao bất động sản của Rong Chuang giảm khoảng 23,1% so với cùng kỳ; giá bán bình quân của các dự án ghi nhận doanh thu cả năm giảm khoảng 29,8% so với cùng kỳ.

Trước tình hình bán hàng hiện tại, phía Rong Chuang thẳng thắn cho biết, trong những năm gần đây, ngành bất động sản tiếp tục đi xuống, thị trường bán hàng nhìn chung bị thu hẹp đáng kể; đồng thời các doanh nghiệp bất động sản lần lượt xuất hiện vấn đề về nợ, khiến người mua nhà thiếu niềm tin vào nhà hình thành trong tương lai, từ đó càng làm gia tăng khó khăn trong bán hàng nhà mới. Cộng thêm việc kênh tài trợ bên ngoài bị thu hẹp, tiến độ bàn giao bất động sản và việc tung bán các dự án mới bị hạn chế.

Ngoài mảng bất động sản, mảng quản lý tài sản và du lịch văn hóa của Rong Chuang cũng chịu một số thách thức mang tính ngành. Ở mảng quản lý tài sản, năm 2025, Rong Chuang Service đạt doanh thu khoảng 133.45Bỷ NDT nhờ chuyển từ lỗ sang có lãi, trong bối cảnh chịu áp lực từ việc tỷ lệ thu phí quản lý tài sản trung bình giảm. Doanh thu mảng du lịch văn hóa khoảng 188.26Bỷ NDT; hiện tại ngành du lịch văn hóa đang trong giai đoạn điều chỉnh sâu, bối cảnh cạnh tranh trên thị trường đang phân hóa nhanh.

Trước thách thức từ cả bên trong lẫn bên ngoài doanh nghiệp, hai công việc chính của Rong Chuang năm ngoái là bảo đảm bàn giao dự án và “hóa giải nợ”.

Dữ liệu cho thấy, trong giai đoạn 2022 đến 2025, Rong Chuang lần lượt bàn giao 186k căn, 312k căn, 170k căn và 54k căn nhà ở, tổng cộng bàn giao hơn 722k căn. Khi cao điểm bàn giao đã qua và công tác bảo đảm bàn giao cơ bản hoàn tất, Rong Chuang đã chuyển từ trạng thái “tấn công để bảo đảm bàn giao” sang mô hình hoạt động kinh doanh bình thường “bán hàng – bàn giao”.

Công tác hóa giải nợ cũng đạt tiến triển mang tính then chốt. Năm ngoái, Rong Chuang đã hoàn tất toàn bộ việc tái cơ cấu nợ trong và ngoài nước, và điều này tác động trực tiếp đến các chỉ tiêu tài chính cốt lõi của công ty. Về các khoản nợ có lãi, đến cuối năm 2025, số dư nợ có lãi của Rong Chuang vào khoảng 186k NDT; giảm 312k NDT so với cuối năm trước; giảm tổng thể 170k NDT so với cuối năm 2021.

Việc tái cơ cấu nợ hoàn tất cũng mang lại lợi ích trên sổ sách. Năm 2025, các khoản thu nhập và lợi ích khác của Rong Chuang khoảng 32.25Bỷ NDT, chủ yếu bao gồm tổng lợi ích từ tái cơ cấu nợ nước ngoài và nợ trong nước khoảng 34.17Bỷ NDT; lợi ích từ việc bán các công ty con, công ty liên doanh và công ty liên kết khoảng 650 triệu NDT; và thu nhập lãi khoảng 290 triệu NDT từ các công ty liên doanh và công ty liên kết.

Các khoản thu nhập và lợi ích khác tăng mạnh giúp giảm nhẹ tác động của các chi phí và khoản lỗ khác của Rong Chuang. Năm ngoái, các chi phí và khoản lỗ khác của Rong Chuang khoảng 35.57Bỷ NDT, chủ yếu bao gồm lỗ từ việc bán công ty con, công ty liên doanh và công ty liên kết khoảng 110.8Bỷ NDT; trích lập dự phòng suy giảm giá trị đối với tài sản dài hạn khoảng 133.45Bỷ NDT; trích lập dự phòng cho các vụ kiện và các nghĩa vụ nợ tiềm tàng khác khoảng 188.26Bỷ NDT, v.v.

Dưới tác động tổng hợp của nhiều yếu tố, Rong Chuang năm ngoái đạt được “giảm lỗ”; khoản lỗ thuộc về cổ đông của công ty khoảng 45.12Bỷ NDT, thu hẹp khoảng 52,0% so với năm trước. Vào cuối kỳ, tổng quy mô tài sản ròng thuộc về cổ đông (quy mô vốn chủ sở hữu quy về công ty mẹ) của Rong Chuang khoảng 32.97Bỷ NDT; tổng tiền mặt (bao gồm tiền mặt và các khoản tương đương tiền cùng với tiền mặt bị hạn chế) khoảng 71.41Bỷ NDT, trong đó tiền mặt không bị hạn chế khoảng 154.85Bỷ NDT.

Giám đốc nghiên cứu doanh nghiệp của Viện Nghiên cứu Trung Chỉ (中指研究院) ông Lưu Thủy cho biết, lợi ích từ tái cơ cấu nợ của doanh nghiệp bất động sản chủ yếu là điều chỉnh ở góc độ kế toán, chứ không phải là cải thiện căn bản về tình hình kinh doanh. Trong quá trình tái cơ cấu nợ, chủ nợ phát sinh chênh lệch do giá trị ghi sổ của khoản nợ được tái cơ cấu vượt quá giá trị thanh toán bằng tiền mặt, giá trị hợp lý của tài sản phi tiền mặt hoặc giá trị ghi sổ của khoản nợ sau tái cơ cấu; khoản chênh lệch này cần được ghi nhận một lần vào lợi nhuận của kỳ hiện tại, tạo thành “lợi ích từ tái cơ cấu nợ”. Lợi nhuận do chuẩn mực kế toán tạo ra là một lần và không bền vững.

Ông Lưu Thủy cho rằng, tình hình lợi nhuận trong tương lai của các doanh nghiệp bất động sản vẫn phụ thuộc vào sự thay đổi của doanh thu và lợi nhuận do hoạt động kinh doanh bình thường tạo ra; cần tập trung vào các chỉ tiêu như lợi nhuận kinh doanh cốt lõi sau khi loại trừ lợi ích từ tái cơ cấu, tỷ suất lợi nhuận gộp, dòng tiền ròng từ hoạt động kinh doanh, v.v.; cũng như tốc độ tiêu thụ (bán ra/giải phóng hàng), tình hình bàn giao dự án, chất lượng quỹ đất (đất dự trữ) và liệu kênh tài trợ có thực sự được khôi phục hay không; các yếu tố này phản ánh tốt hơn năng lực phát triển bền vững của doanh nghiệp.

Gặm “xương cứng” dự án: kích hoạt lại

Việc Rong Chuang hoàn tất tái cơ cấu nợ xong, liệu có thể “lên bờ” hay không, và “lên bờ” như thế nào, là vấn đề thị trường đang quan tâm.

Về vấn đề này, Rong Chuang cho biết: khi nhiệm vụ bảo đảm bàn giao dự án về cơ bản đã hoàn tất và công tác xử lý rủi ro nợ của các trái phiếu trên thị trường công khai đã kết thúc, việc đưa vốn để kích hoạt dự án và giải quyết các vấn đề nợ của dự án sẽ là “ưu tiên hàng đầu” trong công việc năm nay; đồng thời sẽ tăng cường nỗ lực thúc đẩy hợp tác với các tổ chức như công ty quản lý tài sản có thể cung cấp vốn tăng thêm, nhằm đẩy nhanh việc hóa giải rủi ro nợ dự án và kích hoạt các dự án chất lượng tốt.

Trong năm qua, Rong Chuang đã kích hoạt lại 12 dự án bất động sản, dự kiến thu được khoảng 11.27Bỷ NDT để giải quyết các vấn đề nợ hiện tại của dự án và khởi động xây dựng phát triển dự án; tính đến nay đã nhận được khoảng 54k NDT. Trong đó, các dự án như Beijing Rong Chuang Yihao Yuan, Wuhan Guanggu Yihao Yuan và Tianjin Meijiang Yihao Yuan phase 2… đã khởi công và đạt được doanh số bán. Năm nay, dự kiến sẽ có các sản phẩm mới được đưa ra thị trường như Chongqing Wan, khu đất Tianjin Meijiang, v.v.

Về việc huy động vốn, tính đến thời điểm công bố thông cáo, Rong Chuang và các công ty liên doanh, liên kết đã nhận được phê duyệt cho các khoản vay đặc biệt để bảo đảm bàn giao dự án ở nhiều địa phương với tổng hạn mức khoảng 722k NDT; hạn mức phê duyệt tài trợ ngân hàng hỗ trợ tổng cộng khoảng 11.2Bỷ NDT; hạn mức phê duyệt tài trợ cho “các dự án trong danh sách trắng” khoảng 23.02Bỷ NDT; và thông qua việc đưa công ty quản lý tài sản tham gia hợp tác phát triển dự án, thu được vốn tăng thêm khoảng 12.33Bỷ NDT. Trong tương lai, các phương thức huy động vốn của tập đoàn vẫn chủ yếu đến từ các kênh nói trên.

Rong Chuang cho rằng, tính đến cuối năm 2025, cùng với công ty liên doanh và liên kết của mình, tổng quỹ đất dự trữ của tập đoàn vào khoảng 10.777,2 vạn m² (quỹ đất dự trữ theo quyền sở hữu khoảng 7.651,3 vạn m²); trong đó quỹ đất dự trữ chưa bán khoảng 8.678 vạn m² (quỹ đất dự trữ theo quyền sở hữu chưa bán khoảng 6.050 vạn m²). Khi thị trường bất động sản dần ổn định trở lại, quỹ đất dự trữ dồi dào sẽ là nền tảng quan trọng để Rong Chuang giải quyết các vấn đề nợ của các dự án bất động sản và hỗ trợ việc mảng bất động sản dần phục hồi hoạt động kinh doanh.

Cần lưu ý rằng, dù đã hoàn tất tái cơ cấu nợ công khai trong và ngoài nước, quy mô tổng các khoản nợ có lãi hiện tại của Rong Chuang vẫn ở mức 71.41B NDT; công ty vẫn cần xử lý các vấn đề vay mượn khác. Tính đến ngày công bố thông cáo, tổng gốc các khoản vay chưa thanh toán đến hạn của Rong Chuang khoảng 11.2B NDT, và khiến tổng số vốn gốc các khoản vay khoảng 8.58B NDT có khả năng bị yêu cầu thanh toán trước hạn.

Tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2025, khoảng 23.02B NDT khoản vay của Rong Chuang được thực hiện thông qua việc thế chấp bằng tài sản của Rong Chuang; tập đoàn tiếp tục đàm phán với các bên cho vay hiện hữu khác, thông qua các phương án như gia hạn (展期), tái tài trợ (再融资) hoặc tái cơ cấu để thúc đẩy các giải pháp giải quyết lâu dài cho vấn đề nợ. Do các bên cho vay phân tán và thị trường liên tục thay đổi, vẫn cần thời gian để lần lượt chốt kế hoạch gia hạn.

Về vấn đề này, công ty kiểm toán Hong Kong, hãng KPMG? (核数师香港立信德豪会计师事务所) cho biết: dựa trên tình hình lỗ ròng từ kết quả hoạt động của Rong Chuang, quy mô các khoản vay ngắn hạn và dài hạn, cùng với tổng tiền mặt hiện có, hoạt động kinh doanh liên tục của công ty tồn tại nhiều yếu tố không chắc chắn; có thể tạo ra nghi ngờ trọng yếu về khả năng hoạt động liên tục của tập đoàn, do đó không thể đưa ra ý kiến về việc liệu cơ sở lập báo cáo cho hoạt động liên tục có phù hợp hay không.

Giám đốc nghiên cứu doanh nghiệp của Viện nghiên cứu Trung Chỉ ông Lưu Thủy cho rằng, việc hoàn tất tái cơ cấu nợ không đồng nghĩa với việc doanh nghiệp thực sự “lên bờ”; nó chủ yếu giải quyết rủi ro thanh khoản ngắn hạn, giành thời gian để “vá” lại bảng cân đối tài sản. Nếu sau đó việc bán hàng không thuận lợi và hoạt động không cải thiện, vẫn có thể đối mặt với rủi ro dòng tiền lại bị đứt gãy. Vì vậy, cần xem tái cơ cấu nợ là một điểm khởi đầu mới, chứ không phải điểm kết thúc.

Để doanh nghiệp bất động sản thực sự khôi phục “năng lực tạo dòng tiền sống” và đạt được hoạt động bền vững, nhiệm vụ cốt lõi là tăng tốc thu hồi tiền từ bán hàng và kích hoạt tài sản tồn kho; đây là nền tảng để phục hồi dòng tiền. Đồng thời, tập trung vào các mảng kinh doanh có lợi thế cốt lõi như phát triển bất động sản, vận hành theo mô hình nắm giữ (holding), đại xây dựng (代建)…, tách hoặc xử lý các tài sản không cốt lõi, kém hiệu quả. Khi toàn ngành bán hàng ấm lại, đó cũng là nền tảng quan trọng để doanh nghiệp bất động sản phục hồi hoạt động kinh doanh.

( Bài viết này đến từ Nhất Tài Kinh (第一财经) )