Hậu quả của sáp nhập và mua lại: Lợi nhuận ròng của dịch vụ Country Garden giảm hơn 60% | Quan sát báo cáo tài chính

Hỏi AI · Vì sao việc suy giảm lợi thế thương mại của nhà cung cấp Dịch vụ Country Garden lại bùng phát tập trung ở các tài sản được mua lại?

“

Kỳ vọng 3 năm tới sẽ chững đà giảm và tăng trở lại.

Phóng viên của tờ China Real Estate News: Tăng Đông Mai丨Báo cáo từ Quảng Châu

Những hoạt động mua bán sáp nhập quy mô lớn nhiều năm trước vẫn đang tiếp tục tác động sâu sắc đến báo cáo tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết cung cấp dịch vụ.

Ngày 27/3, kết quả kinh doanh cả năm do Công ty TNHH Dịch vụ Country Garden (sau đây gọi là “Dịch vụ Country Garden”, 06098.HK) công bố cho thấy, trong năm 2025, doanh thu của công ty tăng 9,9% so với cùng kỳ lên 48.35B NDT, trong khi lợi nhuận ròng không tăng mà còn giảm, giảm 68% so với cùng kỳ xuống còn 48.35Bỷ NDT; mức sụt giảm của lợi nhuận thuộc về cổ đông so với cùng kỳ là 67%.

Một yếu tố tác động quan trọng khiến lợi nhuận ròng giảm là việc Dịch vụ Country Garden trích lập suy giảm tổn thất toàn bộ đối với số dư giá trị lợi thế thương mại sổ sách của Man Guo Environmental, với số tiền khoảng 970 triệu NDT. Năm 2020, Dịch vụ Country Garden đã mua 70% cổ phần của Man Guo Environmental với giá không quá 14.45Bỷ NDT, bước vào lĩnh vực vệ sinh môi trường. Trong gần hai năm trở lại đây, do hoạt động của Man Guo Environmental phát triển không đạt kỳ vọng, Dịch vụ Country Garden buộc phải thực hiện suy giảm lợi thế thương mại của công ty này. Tính đến cuối năm 2025, giá trị ròng trên sổ sách của lợi thế thương mại phát sinh từ việc mua bán sáp nhập của công ty vẫn còn 3.93Bỷ NDT.

Các khoản phải thu cũng chịu áp lực suy giảm. Trong kỳ, Dịch vụ Country Garden đã xử lý các khoản phải thu thương mại có kỳ hạn dài, tổn thất suy giảm tín dụng tăng lên, ảnh hưởng khoảng 660 triệu NDT đến lợi nhuận.

Trong 4 năm tài chính từ 2022 đến 2025, Dịch vụ Country Garden có 3 năm ghi nhận lợi nhuận ròng sụt giảm mạnh. Ban quản lý của công ty cho biết tại cuộc họp về kết quả kinh doanh rằng áp lực lợi nhuận theo từng giai đoạn đến từ các động thái chủ động “xử lý tài chính và làm sạch” và trong 3 năm tới, kỳ vọng có thể giữ tăng trưởng số một chữ số ở cả đầu doanh thu và đầu lợi nhuận.

━━━━

Suy giảm lợi thế thương mại lũy kế vượt 5.03Bỷ NDT

Man Guo Environmental được thành lập năm 2015, hoạt động trong lĩnh vực tích hợp quản lý và vận hành vệ sinh môi trường đô thị - nông thôn; phạm vi kinh doanh bao phủ hơn 1.57Bỉnh, khu tự trị và thành phố tại Trung Quốc, có năng lực cấp 1 quốc gia trong ngành làm sạch của Trung Quốc. Khi đó, Dịch vụ Country Garden cho biết việc mua lại doanh nghiệp “mẫu mực” trong ngành này có lợi cho việc xây dựng chiến lược tiến vào lĩnh vực dịch vụ đô thị, đồng thời hỗ trợ tạo dựng thương hiệu dịch vụ đô thị đa dạng chuyên sâu.

Theo tìm hiểu, thương vụ mua lại lần này liên quan đến thỏa thuận “đối cược”, theo đó Man Guo Environmental phải đạt tổng doanh thu hoạt động lũy kế không thấp hơn 4,53 lần so với năm tài chính 2020 và tổng lợi nhuận ròng không tính các khoản phi kinh doanh (扣非净利润) lũy kế không thấp hơn 4,37 lần so với năm tài chính 2020 sau khi kết thúc thời gian điều chỉnh định giá kéo dài 3 năm. Còn Dịch vụ Country Garden cam kết trước ngày 31/12/2027 sẽ tách riêng mảng vệ sinh để niêm yết.

Tính đến thời điểm hiện tại, Dịch vụ Country Garden vẫn chưa công bố dữ liệu kết quả kinh doanh của Man Guo Environmental, nhưng thông báo về suy giảm lợi thế thương mại liên quan đã có thể giải thích được nhiều vấn đề. Ví dụ, trong năm tài chính 2024, ban quản lý của Dịch vụ Country Garden nhận định rằng việc mở rộng kinh doanh của Man Guo Environmental trong các năm trước đã không được triển khai như kỳ vọng; một phần hoạt động tồn đọng được điều chỉnh, dẫn đến doanh thu và lợi nhuận giảm. Đồng thời, một phần khách hàng khiến chu kỳ thu tiền kéo dài hơn, làm dòng tiền không lý tưởng. Vì vậy, Dịch vụ Country Garden đã trích lập suy giảm lợi thế thương mại 990 triệu NDT cho Man Guo Environmental.

Năm 2025, hiệu quả hoạt động của Man Guo Environmental vẫn không như mong đợi, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh không có cải thiện đáng kể, và các hoạt động liên quan cũng đã được thu hẹp mang tính chiến lược, khiến giá trị có thể thu hồi giảm hơn nữa. Do đó, giá trị lợi thế thương mại còn lại khoảng 970 triệu NDT trên sổ sách của công ty được trích lập suy giảm toàn bộ, dẫn đến lợi nhuận ròng năm 2025 của Dịch vụ Country Garden giảm 970 triệu NDT. Chỉ trong vòng chưa đầy hai năm, Man Guo Environmental đã phải trích lập suy giảm lợi thế thương mại tổng cộng 18.8Bỷ NDT.

Nửa tháng sau khi công bố mua lại Man Guo Environmental, Dịch vụ Country Garden cũng cho biết dự định mua thêm 60% cổ phần của Fujian Dongfei với giá 375 triệu NDT. Fujian Dongfei cũng là một doanh nghiệp cung cấp dịch vụ đô thị, và bên mua bán đã ký thỏa thuận “đối cược” về hiệu suất. Theo tìm hiểu, Fujian Dongfei đã không đạt được các cam kết về hiệu suất được nêu trong thỏa thuận chuyển nhượng cổ phần; trong giai đoạn 2021 đến 2023, doanh thu hoạt động mà công ty tổng cộng thực hiện chênh lệch 710 triệu NDT so với mục tiêu đã thỏa thuận, còn chênh lệch lợi nhuận ròng không tính phi kinh doanh vào khoảng 110 triệu NDT. Vì vậy, Dịch vụ Country Garden đã trích lập suy giảm lợi thế thương mại khoảng 400 triệu NDT cho doanh nghiệp này.

Thông tin công khai cho thấy, vào cuối năm 2019, giá trị ròng trên sổ sách của lợi thế thương mại của Dịch vụ Country Garden là 20Bỷ NDT. Sau đó trong hai năm, công ty bắt đầu các hoạt động mua bán sáp nhập quy mô lớn; chỉ riêng giá trị mua bán sáp nhập năm 2021 đã vượt 1.22Bỷ NDT. Do đó, lợi thế thương mại tăng nhanh; đến cuối năm 2021, giá trị ròng trên sổ sách của lợi thế thương mại đã đạt 1.96Bỷ NDT. Khi thị trường bất động sản hạ nhiệt, ngành dịch vụ bất động sản dần quay về trạng thái lý tính; nhiều tài sản được mua lại cũng lần lượt chịu áp lực suy giảm do phát triển kinh doanh không đạt kỳ vọng. Tính đến cuối năm 2025, suy giảm lợi thế thương mại lũy kế của Dịch vụ Country Garden đạt 5Bỷ NDT, trở thành một trong những yếu tố quan trọng khiến lợi nhuận ròng trong những năm gần đây suy giảm.

Cuối kỳ báo cáo, giá trị ròng trên sổ sách của lợi thế thương mại của Dịch vụ Country Garden vẫn còn 3.52Bỷ NDT. Ban quản lý cho biết trong các dự án đang quản lý của các thương vụ mua bán sáp nhập trước đây đúng là vẫn còn một phần nhỏ dự án lỗ; công ty dự kiến rằng ngoài Man Guo Environmental ra, rủi ro suy giảm thêm đối với các khoản lợi thế thương mại phát sinh từ các thương vụ mua bán sáp nhập lịch sử khác ở mức có thể kiểm soát.

━━━━

Rủi ro suy giảm các khoản phải thu chưa được “làm sạch” hoàn toàn

Bên cạnh lợi thế thương mại, việc trích lập suy giảm đối với các khoản phải thu cũng kéo giảm chỉ tiêu lợi nhuận ròng của Dịch vụ Country Garden. Theo phần giới thiệu của ban quản lý, trong năm 2025, công ty áp dụng chính sách trích lập chặt chẽ hơn, chủ động xử lý các khoản phải thu thương mại có kỳ hạn dài, khiến tổn thất suy giảm tín dụng tương ứng đối với các khoản phải thu thương mại tăng lên.

Báo cáo kết quả kinh doanh cho thấy, khi quy mô phát triển tăng lên, các khoản phải thu thương mại của Dịch vụ Country Garden cũng tăng theo; tổng giá trị sổ sách đến cuối năm 2025 khoảng 2.36Bỷ NDT, tăng 27.93Bỷ NDT so với cùng kỳ. Tổng số tổn thất suy giảm đã trích lập lũy kế ước khoảng 14.45Bỷ NDT. Từ cơ cấu có thể thấy, rủi ro đối với các khoản phải thu thương mại của bên liên quan đã bước vào giai đoạn cuối của quá trình làm sạch; tính đến cuối năm 2025, đã trích lập suy giảm tổng cộng 19.29Bỷ NDT, giá trị sổ sách còn lại khoảng 570 triệu NDT. Còn đối với các khoản phải thu thương mại từ bên thứ ba, tổng số suy giảm đã trích lập lũy kế là 18.23Bỷ NDT, giá trị sổ sách vẫn cao tới 2.45Bỷ NDT.

Một nhà đầu tư cho biết rằng sau 3 năm xử lý tiêu hóa trước đây, các vấn đề về suy giảm lớn lợi thế thương mại của Dịch vụ Country Garden và các khoản phải thu từ bên liên quan cơ bản đã được giải quyết, nhưng tương lai vẫn còn một “ngọn núi lớn” nữa — các khoản phải thu từ bên thứ ba cần vượt qua. Tính đến cuối năm 2025, tổng các khoản phải thu thương mại có kỳ hạn 2 đến 3 năm và trên 3 năm của công ty là 3.52B NDT, tăng khoảng 35% so với cùng kỳ. Việc thu hồi các khoản phải thu có kỳ hạn dài vẫn có thể dẫn đến việc phải trích lập nợ xấu, từ đó tạo áp lực lên báo cáo lãi lỗ.

Theo quan điểm của ban quản lý Dịch vụ Country Garden, chi phí khấu hao tài sản vô hình do mua bán sáp nhập mang lại, suy giảm lợi thế thương mại và các tài sản vô hình khác đều là các yếu tố phi hoạt động. Nhìn chung, trong năm 2025, công ty đã đạt được mục tiêu đã đặt ra từ đầu năm về tình hình kinh doanh cơ bản. Ví dụ, doanh thu tăng gần 10 điểm phần trăm, và dòng tiền vẫn vững mạnh.

Cụ thể, dịch vụ quản lý tài sản vẫn là nền tảng cơ bản. Cả năm, doanh thu khoảng 1.1Bỷ NDT, tăng khoảng 7,3% so với cùng kỳ, chiếm khoảng 57,8% tổng doanh thu. Doanh thu từ dịch vụ gia tăng trong cộng đồng và doanh thu từ “ba cấp một ngành” cũng tăng. Doanh thu từ dịch vụ gia tăng không dành cho chủ sở hữu, hoạt động môi trường và dịch vụ vận hành thương mại lại giảm so với cùng kỳ.

Tỷ suất lãi gộp chung có xu hướng giảm; giảm 1,6 điểm phần trăm so với cùng kỳ xuống khoảng 17,5%. Nguyên nhân là do thay đổi cơ cấu hoạt động dẫn đến có điều chỉnh theo giai đoạn đối với tỷ suất lãi gộp của dịch vụ gia tăng trong cộng đồng, hoạt động môi trường và “ba cấp một ngành”. Ví dụ, tỷ suất lãi gộp của dịch vụ gia tăng trong cộng đồng có biên lợi nhuận cao giảm 9,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ xuống 28,9%; tỷ suất lãi gộp trong “ba cấp một ngành” của dịch vụ quản lý tài sản và các dịch vụ liên quan khác giảm 2,1 điểm phần trăm so với cùng kỳ xuống 7,9%; tỷ suất lãi gộp của hoạt động môi trường giảm 4,8 điểm phần trăm so với cùng kỳ xuống 9,8%. Trong khi đó, tỷ suất lãi gộp của phân khúc quản lý tài sản — đóng vai trò như “tảng đá kê tàu” — lại được tối ưu hóa, tăng 0,6 điểm phần trăm so với cùng kỳ lên 20,6%.

Đối với năm 2026, ban quản lý Dịch vụ Country Garden đã đưa ra dự báo lạc quan cho mặt hoạt động và cho biết dự kiến đến năm 2028 cơ bản hoàn thành điều chỉnh cơ cấu và xây dựng năng lực đối với các mảng kinh doanh cốt lõi.

Tuy nhiên, rủi ro của Dịch vụ Country Garden cũng đến từ việc vi phạm và bị cơ quan quản lý xử phạt. Trong gần hai năm qua, nhiều công ty ở các địa phương của công ty bị cơ quan giám sát của chính phủ xử phạt vì dịch vụ không đạt chuẩn và hoạt động kinh doanh vi phạm. Ngày 23/5/2024, khu dân cư Chương Khâu Country Garden do Công ty chi nhánh Tế Nam của Tập đoàn Dịch vụ Cuộc sống Country Garden (Jinan) phụ trách, do sự cố thang máy trong khu vực xảy ra liên tục, công tác bảo trì không đầy đủ, không đảm bảo vận hành an toàn của thang máy; sau đó cũng không kịp thời xử lý và tuân thủ quy chuẩn. Vì vậy, Cục Giám sát thị trường Khu Chương Khâu, thành phố Tế Nam đã lập hồ sơ điều tra và phạt 30k NDT tiền phạt.

Ngày 23/9/2025, 5 khu dân cư do công ty chi nhánh Thông Châu thuộc Tập đoàn Dịch vụ Cuộc sống Country Garden phụ trách, do “thu phí mà không cung cấp dịch vụ theo quy định”, tồn tại hành vi vi phạm như làm giảm dịch vụ, không tương xứng giữa chất lượng và giá. Cơ quan giám sát thị trường quận Thông Châu, thành phố Thông Châu đã phạt 90k NDT.

Trang thông tin công khai về thi hành án của Trung Quốc cũng cho thấy hơn 10 công ty con thuộc Tập đoàn Dịch vụ Cuộc sống Country Garden bị đưa vào danh sách bên phải thi hành án, trong vòng gần một năm có 23 lần ghi nhận là bên phải thi hành án. Trong đó, ngày 19/8/2025, Tòa án nhân dân cấp trung cấp thứ Hai Thượng Hải đã thi hành khoản giá trị 523 triệu NDT. Ngày 22/1/2026, Tòa án thành phố Lệ Phù, thành phố Quế Lâm của Khu tự trị Quảng Tây đã thi hành khoản giá trị 138.6k NDT.

Ngoài ra, tòa án cũng đã ra quyết định phong tỏa đối với quyền sở hữu cổ phần của 11 công ty con của công ty, tổng giá trị vượt 967 triệu NDT.

Biên tập viên trực: Tô Chí Dũng

**Người phụ trách: Lý Hồng Mai Ôn Hồng muội **