Các doanh nghiệp bất động sản đón nhận làn sóng thoát lỗ, tuy nhiên sự giàu có trên giấy tờ không thực sự là "lên bờ" đúng nghĩa

Hỏi AI · Năng lực tạo “dòng tiền sống” thật sự của các doanh nghiệp BĐS khi nào sẽ phục hồi sau lợi nhuận trên giấy?

Phóng viên tờ Jiemian News | Vương Du Hàn

Gần đây, ngành bất động sản đã chứng kiến một “làn sóng đảo chiều lãi lỗ”.

Ngày 25/3, Jià Zhào Yè công bố dự báo lợi nhuận, ước tính lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông mẹ năm 2025 không ít hơn 50B NDT, từ lỗ 28.5B NDT trong cùng kỳ năm 2024 đã đảo ngược thành có lãi. Ngay trước đó, trong một tuần, Tập đoàn Xu Hui, Tập đoàn Oceanwide và Country Garden cũng lần lượt công bố dự báo kết quả kinh doanh năm 2025, đều cho biết đã “đảo lãi thành lãi” thông qua tái cơ cấu nợ.

Theo thống kê của Jiemian News, chỉ riêng tổng lợi nhuận hạch toán mà bốn doanh nghiệp BĐS này công bố đã vượt 70B NDT. Làn sóng bùng nổ tập trung này “đảo chiều lãi lỗ” thu hút sự chú ý của thị trường, nhưng đằng sau sự náo nhiệt, bức nền của “cuộc sống lại đồng loạt” rốt cuộc ra sao, vẫn cần được xem xét.

Bốn bản dự báo kết quả, cùng một “công thức”

Xét theo các dự báo kết quả, Jià Zhào Yè dự kiến ghi nhận lợi nhuận thuộc về cổ đông công ty không ít hơn 50B NDT; nguyên nhân chủ yếu để đảo chiều từ lỗ sang lãi là tái cơ cấu nợ ở nước ngoài thành công, mang lại khoản giảm nợ khoảng 35.15Bỷ USD. Xu Hui dự kiến lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông mẹ đạt 17—18.5Bỷ NDT, trong khi cùng kỳ năm 2024 là lỗ 19Bỷ NDT. Lõi của sự thay đổi này cũng là hoàn tất tái cơ cấu nợ ở nước ngoài, đem lại cho công ty khoản lợi ích tái cơ cấu một lần tương đương khoảng 10Bỷ NDT.

Oceanwide dự kiến ghi nhận lợi nhuận thuộc về cổ đông công ty khoảng 3—50Bỷ NDT, trong khi cùng kỳ năm 2024 là lỗ khoảng 17Bỷ NDT. Country Garden dự kiến ghi nhận lợi nhuận ròng khoảng 1—70Bỷ NDT, trong khi cùng kỳ năm 2024 lỗ tới 17B NDT. Hai công ty này cũng đều cho biết lợi nhuận chủ yếu đến từ các khoản thu nhập phi tiền mặt phát sinh từ tái cơ cấu nợ.

Nhìn bề ngoài, bốn doanh nghiệp đã thực hiện màn lật kèo ngoạn mục từ khoản lỗ khổng lồ sang có lãi, nhưng đi sâu thì các khoản lợi nhuận này không phải do cải thiện ở cấp độ kinh doanh; tất cả đều là khoản thu nhập kế toán một lần không bền vững do tái cơ cấu nợ mang lại.

Ngoài ra, một chi tiết đáng chú ý là việc tái cơ cấu nợ của bốn doanh nghiệp BĐS này gần như đều được triển khai trong nửa cuối năm 2025. Jià Zhào Yè là tháng 9 năm trước, tái cơ cấu ở nội địa của Oceanwide là tháng 11, còn Xu Hui và Country Garden là cuối tháng 12. Chênh nhau chỉ khoảng 3—4 tháng; đứng sau sự “đồng bộ” này không phải là ngẫu nhiên.

“Một mặt, sau khi thiết lập cơ chế phối hợp tài trợ bất động sản, dự án ở cấp độ dự án nhận được hỗ trợ thanh khoản, ổn định kỳ vọng của chủ nợ và cũng đẩy nhanh tiến độ bàn giao nhà cho người mua. Mặt khác, sau thời gian đối đầu kéo dài, chủ nợ nhận ra rằng thay vì để doanh nghiệp BĐS tiếp tục vỡ nợ khiến tài sản về con số không, không bằng chấp nhận các phương án cắt giảm nợ, gia hạn, chuyển nợ thành vốn cổ phần… để nâng tổng tỷ lệ thanh toán.” Giám đốc nghiên cứu doanh nghiệp của Viện Nghiên cứu Chỉ Số Trung Quốc (China Index Research Institute) là Lưu Thủy trong cuộc phỏng vấn với Jiemian News phân tích và chỉ ra.

Tái cơ cấu nợ “biến” thành lợi nhuận như thế nào?

Khi một doanh nghiệp không đủ khả năng thanh toán các khoản nợ đến hạn, và đạt được thỏa thuận tái cơ cấu với chủ nợ, dù là cắt nợ, gia hạn hay chuyển nợ thành vốn cổ phần, trong kế toán đều sẽ phát sinh một khoản “lợi ích từ tái cơ cấu nợ”. Khoản lợi ích này rốt cuộc được “biến” ra như thế nào? Phía sau có cơ sở quy tắc kế toán rõ ràng.

Theo chuẩn mực kế toán hiện hành “Chuẩn mực kế toán doanh nghiệp Số 12 — Tái cơ cấu nợ”, tái cơ cấu nợ được định nghĩa là “một giao dịch mà không thay đổi bên đối tác, thông qua thỏa thuận giữa chủ nợ và bên nợ hoặc quyết định của tòa án, về việc đàm phán lại thời gian, số tiền hoặc cách thức thanh toán nghĩa vụ nợ…”.

Nói đơn giản, khi doanh nghiệp BĐS đàm phán lại với chủ nợ và đạt được một phương án trả nợ “thuận lợi hơn” so với hợp đồng ban đầu, thì đó cấu thành tái cơ cấu nợ theo nghĩa chuẩn mực kế toán. Vậy “sự thuận lợi” này thể hiện như thế nào trên báo cáo tài chính? Chuẩn mực quy định quy tắc xử lý kế toán tương ứng theo từng phương thức tái cơ cấu.

Lấy ví dụ về việc dùng tài sản để thanh toán nợ. Nếu doanh nghiệp BĐS dùng tiền mặt hoặc tài sản phi tiền mặt để thanh toán một phần nghĩa vụ nợ, thì điều 4 của chuẩn mực quy định: “Nếu thanh toán nợ bằng tiền mặt, bên nợ phải ghi nhận chênh lệch giữa giá trị ghi sổ của nghĩa vụ nợ tái cơ cấu và tiền mặt thực tế đã chi trả vào lãi/lỗ của kỳ hiện tại”.

Nói cách khác, nếu một doanh nghiệp BĐS ban đầu nợ chủ nợ 21Bỷ NDT, sau tái cơ cấu chỉ cần thanh toán 40Bỷ NDT, thì phần chênh lệch 50Bỷ NDT sẽ được thể hiện trong báo cáo tài chính dưới dạng “lợi nhuận”.

Lưu Thủy trong cuộc phỏng vấn tiếp tục giải thích logic kế toán này: “Trong quá trình tái cơ cấu nợ, doanh nghiệp nợ có phần chênh lệch phát sinh vì giá trị ghi sổ của nghĩa vụ nợ tái cơ cấu vượt quá giá trị hợp lý của tiền mặt thanh toán, tài sản phi tiền mặt hoặc giá trị ghi sổ của nghĩa vụ nợ sau tái cơ cấu; khoản chênh lệch này phải được ghi nhận một lần vào lợi nhuận của kỳ hiện tại, hình thành ‘lợi ích từ tái cơ cấu nợ’.”

Ông đồng thời nhấn mạnh một điểm then chốt dễ bị bỏ qua: “Theo dự báo kết quả của bốn doanh nghiệp, việc đảo chiều lỗ sang có lãi trong năm nay chủ yếu là nhờ lợi nhuận phát sinh từ tái cơ cấu nợ; sau khi loại trừ lợi ích từ tái cơ cấu nợ thì đều ở trạng thái lỗ.” Về bản chất, lợi nhuận này là “lợi nhuận do chuẩn mực kế toán tạo ra”, và là khoản một lần nên không bền vững.

Khoản lợi nhuận này không đến từ việc bán nhà và cung cấp dịch vụ để kiếm tiền mặt, mà bắt nguồn từ việc điều chỉnh các con số trên sổ sách; có thể coi như “giàu sang trên giấy”, mang tính chất phi tiền mặt rõ rệt và không bền vững.

Vậy, liệu có thể dùng “giàu sang trên giấy” này để đánh giá tình trạng sức khỏe thực sự của ngành không?

“Trong tương lai, tình hình lợi nhuận của doanh nghiệp vẫn phụ thuộc vào thu nhập và sự biến động lợi nhuận do hoạt động kinh doanh bình thường tạo ra; cần đặc biệt chú ý các chỉ tiêu như lợi nhuận hoạt động cốt lõi sau khi loại trừ lợi ích từ tái cơ cấu, biên lãi gộp, dòng tiền ròng từ hoạt động kinh doanh, tỷ lệ nợ ròng trên tổng… và các chỉ tiêu về thanh khoản.” Lưu Thủy nói.

“Điều đáng theo dõi hơn nữa là tốc độ tiêu thụ (đẩy hàng) của doanh nghiệp, tình hình bàn giao dự án, chất lượng quỹ đất dự trữ và liệu kênh tài trợ có thực sự được phục hồi hay không; những điều này phản ánh năng lực phát triển bền vững của doanh nghiệp tốt hơn so với lợi nhuận ròng trên sổ sách.”

Từ “lên bờ về mặt tài chính” đến thật sự “sống lại”

Bóc lớp áo “lợi nhuận”, thì hoạt động kinh doanh chính của một số doanh nghiệp BĐS vẫn đang chảy máu, dữ liệu kinh doanh thực tế không mấy lạc quan.

Trong dự báo kết quả, Xu Hui cho biết rằng nếu năm 2025 loại trừ các khoản thu nhập phi thường, thì mảng kinh doanh cốt lõi dự kiến lỗ 7,5—28.5Bỷ NDT, so với lỗ 3B NDT của cùng kỳ năm 2024 là rộng hơn; Oceanwide cũng cho biết rằng nếu loại trừ ảnh hưởng của khoản thu nhập tái cơ cấu nợ một lần ở trên, dự kiến trong năm nay công ty sẽ ghi nhận khoản lỗ thuộc về cổ đông.

Những dữ liệu này cho thấy tái cơ cấu nợ chỉ giúp giành thời gian, không giải quyết tận gốc vấn đề. Khi “đòn bẩy lợi nhuận một lần” từ tái cơ cấu nợ hết hiệu lực, nếu phía bán hàng không thể ấm lên, biên lãi gộp không thể phục hồi, dòng tiền không thể trở về dương, thì các doanh nghiệp này vẫn sẽ rơi vào vòng lặp chết người “lỗ — tái cơ cấu — lại lỗ”.

“Hoàn tất tái cơ cấu nợ không đồng nghĩa với việc thật sự ‘lên bờ’.” Lưu Thủy thẳng thắn trong cuộc phỏng vấn rằng nếu việc bán hàng sau đó không thuận lợi và hoạt động không được cải thiện, vẫn có rủi ro dòng tiền lại đứt gãy. Phải coi tái cơ cấu là điểm khởi đầu mới, chứ không phải điểm kết thúc.

Với Jiemian News, ông cho biết doanh nghiệp BĐS muốn thật sự khôi phục “năng lực tạo dòng tiền sống”, ít nhất phải vượt qua ba “cửa ải”:

Thứ nhất, tăng tốc thu tiền bán hàng, xoay vòng tài sản hiện có. Nắm bắt cửa sổ chính sách, sử dụng các công cụ chính sách như phát hành trái phiếu đặc biệt để thu mua, điều chỉnh quy hoạch đất đai… biến các tài sản đang “đọng lại” thành dòng tiền. Nếu không có bán hàng, mọi thứ đều chỉ là lời nói suông.

Thứ hai, tập trung vào mảng kinh doanh cốt lõi, xây dựng mô hình phát triển mới. Tách các tài sản không cốt lõi và kém hiệu quả, chuyển sang mô hình phát triển chú trọng chất lượng tài sản, vận hành vững chắc và an toàn tài chính. Chuyển đổi sang mô hình tài sản nhẹ là định hướng, nhưng lợi nhuận của các mảng kinh doanh mới như xây dựng thay thế (ủy thác) và hưu trí… thấp hơn nhiều so với phát triển truyền thống, cần thời gian bồi dưỡng.

Thứ ba, chờ thị trường ấm lên, phục hồi kênh tài trợ. Sự ấm lên của doanh số toàn ngành là nền tảng để doanh nghiệp BĐS duy trì việc thu tiền; thành công trong tái cơ cấu nợ giúp phục hồi uy tín, tạo điều kiện cho việc có thêm vốn vay mới.

Nhìn từ hiện tại, sau khi tái cơ cấu nợ được triển khai, các doanh nghiệp BĐS cũng đã bắt đầu hành động, nỗ lực quay trở lại quỹ đạo kinh doanh bình thường. Xu Hui đề xuất mô hình “nợ thấp, tài sản nhẹ, chất lượng cao” và thiết lập ba hướng chuyển đổi xung quanh mô hình này; còn Country Garden đề xuất “khởi nghiệp lần hai”, cho rằng năm 2026 sẽ là năm then chốt nhất để công ty chuyển từ bàn giao nhà đúng tiến độ sang vận hành bình thường.

Thành công của tái cơ cấu nợ giúp doanh nghiệp có thời gian thở; liệu tương lai có thật sự “lên bờ” hay không còn phụ thuộc vào hiệu quả tiêu thụ hàng hóa, xoay vòng tài sản và chuyển đổi mô hình. “Giàu sang trên giấy” không chống đỡ được giá trị dài hạn; tiền thật thu được từ bán hàng và dòng tiền hoạt động kinh doanh ổn định, bền vững mới là chân lý sống còn của doanh nghiệp.