UHOMES REITF vs UPDC REITF: Đâu là lựa chọn mang lại giá trị tốt hơn vào năm 2026?

UHomes Quỹ Đầu tư Bất động sản và UQuỹ Đầu tư Bất động sản UPDC nằm trong số các REIT được niêm yết trên NGX. Cả hai đã công bố kết quả tài chính năm 2025, cho thấy hiệu suất mạnh mẽ.

Về định giá theo giá cổ phiếu, hiệu suất nhìn chung khá ấn tượng. Năm 2025, UH REITF vượt trội hơn UPDC REITF với mức tăng giá YtD 42%.

Đà tăng tiếp tục trong năm 2026, với mức tăng 39.83% so với 18.84% của UPDC tính đến khi đóng cửa phiên giao dịch ngày 2 tháng 4 năm 2026

ThêmTin tức

                                    Ngân hàng Zenith Ghana báo lãi 8B Naira khi tiền gửi khách hàng chạm 2.8 nghìn tỷ

Ngày 8 tháng 4 năm 2026

                                    Naira suy yếu xuống còn N1,389/$ khi dự trữ của CBN giảm 850 triệu USD

Ngày 8 tháng 4 năm 2026

Tuy nhiên, vốn hóa thị trường của UPDC hiện cao hơn một chút ở mức N21.8 tỷ so với N18.13 tỷ của UHome.

Nhưng trước khi đi vào các con số, điều gì đang thúc đẩy sự vượt trội này về cơ bản lại phù hợp với định giá theo giá. Công ty nào mang lại giá trị tốt nhất?

Các REIT cung cấp cho nhà đầu tư

Union Homes REIT và UPDC REIT được thiết kế để gom vốn của nhà đầu tư và đầu tư vào các bất động sản tạo thu nhập như khu nhà ở, trung tâm mua sắm, văn phòng và kho bãi.

Đổi lại, họ phân phối một phần lợi nhuận dưới dạng cổ tức cho nhà đầu tư. Nói một cách đơn giản, REIT cho phép nhà đầu tư tiếp cận lợi nhuận từ bất động sản mà không phải gánh vác việc sở hữu hoặc quản lý bất động sản trực tiếp.

Nhà đầu tư có thể tham gia bằng cách mua các chứng chỉ trên sàn giao dịch hoặc đầu tư thông qua các quỹ tương hỗ bất động sản.

Theo báo cáo hằng tuần của SEC về các Sơ đồ Đầu tư Tập thể tính đến ngày 23 tháng 1 năm 2026, có sáu quỹ tương hỗ quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) bao gồm các quỹ liên kết với Union Homes và UPDC.

Các quỹ khác gồm Housing Solution Fund, Ministry of Finance Incorporated Real Estate Investment Fund (MOFI REIF), Nigeria Real Estate Investment Fund và SFS Real Estate Investment Trust Fund.

Các quỹ này được quản lý bởi các nhà quản lý quỹ chuyên nghiệp và cung cấp khả năng tiếp xúc gián tiếp với các tài sản bất động sản.

Năm 2025, sáu quỹ tương hỗ REITF mang lại mức lợi nhuận trung bình 19.7%, với các quỹ liên kết với UPDC do Stanbic IBTC Asset Management Limited quản lý, đem lại 30% YtD, mức cao nhất trong nhóm.

Tuy nhiên, mức này vẫn thấp hơn mức tăng 38% theo năm tính đến hiện tại mà UPDCREIT ghi nhận trên NGX, qua đó nhấn mạnh một điểm khác biệt quan trọng giữa lợi nhuận quỹ dựa trên NAV và hiệu suất giá cổ phiếu do thị trường quyết định.

**Hiệu suất tài chính **

Trong 5 năm qua (2021–2025), cả hai REIT đã cho thấy khả năng tạo doanh thu và duy trì lợi nhuận một cách nhất quán.

Trong khi UH REITF vẫn có lãi trong suốt giai đoạn, tích lũy hơn 20 tỷ Naira tổng lợi nhuận, UPDC REITF chỉ ghi nhận một khoản lỗ vào năm 2021 trước khi quay trở lại có lãi, với lợi nhuận lũy kế khoảng 13 tỷ Naira trong cùng giai đoạn.

Khả năng sinh lời trong 2025

Thu nhập ròng của UHomes (loại trừ các khoản lãi/lỗ hoán đổi và đánh giá lại) tăng 8.5% lên 1.147 tỷ Naira, trong khi thu nhập ròng của UPDC, cũng loại trừ các khoản lãi/lỗ hoán đổi và đánh giá lại, tăng khoảng 30% lên 2.3 tỷ Naira

Tuy nhiên, khi bao gồm hoán đổi và đánh giá lại đối với tài sản, thu nhập ròng của UHomes REITF đạt 18.218 tỷ Naira so với 1.045 tỷ Naira trong năm 2024.

Ở chiều ngược lại, lợi nhuận của UPDC có hoán đổi và đánh giá lại giảm 7.7% xuống còn 4.335 tỷ Naira.

Từ những điều trên, trong khi UHOMES tạo ra khoản thu nhập chính (headline earnings) mạnh hơn nhờ các khoản lãi từ đánh giá lại, UPDC lại vượt trội về lợi nhuận cốt lõi, ghi nhận tốc độ tăng trưởng nhanh hơn và thu nhập cốt lõi cao hơn.

Thu nhập trên mỗi cổ phiếu

Dù được thúc đẩy bởi các yếu tố nền tảng hay bởi bức tranh thị trường, tác động đã được phản ánh trong thu nhập trên mỗi đơn vị (EPS).

EPS của UHOMES REITF tăng lên 96.84 Naira, so với 1.62 Naira của UPDC REITF, cho thấy tác động của các khoản lãi từ đánh giá lại. Sự phân kỳ này là quan trọng, vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của nhà đầu tư, đặc biệt là các khoản chi trả cổ tức.

Chi trả cổ tức

UHOMES REITF đã đề xuất chi trả cổ tức 1.032 tỷ Naira cho năm 2025, phản ánh mức tăng 7.7%; 4.13 Naira mỗi cổ phiếu.

Ngược lại, UPDC REITF đã chi trả cổ tức tạm thời 22 kobo cho mỗi đơn vị và đề xuất cổ tức cuối cùng 33 kobo cho mỗi đơn vị, tương đương 55 kobo.

Vì vậy, UHOMES mang lại mức chi trả cao hơn nhiều so với UPDC, dù khoản chi trả này gắn với các khoản lãi do định giá lại chứ không phải thu nhập cốt lõi.

Tính bền vững trong 2026

Một vấn đề quan trọng mà nhà đầu tư cần theo dõi là ai đang tạo ra nhiều thu nhập hơn từ các tài sản của mình, vì tăng trưởng tài sản mạnh là tốt, nhưng dòng tiền mới là thứ duy trì các khoản chi trả cổ tức và kế hoạch mở rộng.

• Đầu tư của UPDC vào các tài sản hiện ở mức 29.56 tỷ Naira (tăng 8.64% YoY) và thu nhập tiền thuê đạt 850Mỷ Naira (tăng 21% YoY), cho thấy họ đã tạo ra tỷ suất sinh lời tiền thuê 5.9% trên danh mục tài sản của mình.
• Mặt khác, UHomes tạo ra tỷ suất sinh lời tiền thuê 2.8% dựa trên khoản đầu tư vào các tài sản 26.21 tỷ Naira (+163% YoY) và thu nhập tiền thuê 723.6 triệu Naira (+17.06%).

Một thước đo quan trọng khác về tính bền vững là hiệu quả hoạt động; doanh thu bị tiêu hao bởi chi phí hoạt động ở mức bao nhiêu.

• Trong trường hợp UPDC REITF, tỷ lệ chi phí/doanh thu tăng lên 14.09% từ 14.10% trong năm 2024, cho thấy mức độ nhất quán về hiệu quả hoạt động.
• Đối với UHomes REITF, tỷ lệ chi phí/doanh thu giảm xuống 1.33% từ 17.26% trong năm 2024.
• Đây là cải thiện đáng kể, nhưng phần lớn được thúc đẩy bởi sự gia tăng của doanh thu được báo cáo, phát sinh từ việc đánh giá lại

**Bảng cân đối kế toán: **

UPDC REIT có danh mục tài sản lớn nhất, ở mức 29.595 tỷ Naira (+8.64%) trong các khoản đầu tư bất động sản, chiếm gần 82% trong tổng tài sản 36.290 tỷ Naira của công ty.

Union Homes REIT nắm giữ khoảng 26.215 tỷ Naira (+163%) trong các khoản đầu tư bất động sản so với tổng tài sản 29.178 tỷ Naira (+131.1% YoY), tương đương khoảng 90% tổng tài sản.

Mặc dù cả hai REIT đều vận hành với các danh mục quy mô lớn trong bối cảnh thị trường REIT của Nigeria, nền tảng tài sản của họ vẫn ở mức khiêm tốn so với “khoảng thiếu hụt nhà ở” khổng lồ của quốc gia. Các khoản đầu tư 30 tỷ Naira vào tài sản của công ty là vững chắc, nhưng trong thị trường nhà ở của Nigeria, vẫn còn nhỏ.

Định giá:

Chỉ riêng quy mô không nói lên toàn bộ câu chuyện; điều quan trọng là mỗi REIT tạo ra bao nhiêu giá trị cho nhà đầu tư.

• Lợi nhuận trên mỗi đơn vị: Union Homes – 96.84 | UPDC – 1.62
• Hệ số P/E: Union Homes – 0.75x | UPDC – 5.06x
• Hệ số P/B: Union Homes – 0.65x | UPDC – 0.57x
• Hệ số P/S: Union Homes – 0.0039x | UPDC – 3.65x

Ở đây, UHOMES trông có vẻ rẻ hơn trên hầu hết các chỉ số định giá:

• P/E 0.75x cho thấy cổ phiếu đang giao dịch ở mức dưới 1x lợi nhuận
• Tỷ lệ P/S cực thấp củng cố ý tưởng rằng cổ phiếu đang bị định giá thấp sâu

Các bội số thấp này phần lớn được thúc đẩy bởi lợi nhuận nặng về đánh giá lại, làm phồng thu nhập được báo cáo.

Trong khi đó UPDC,

• Giao dịch với P/E cao hơn là 5.06x
• Có tỷ lệ P/S “thông thường” hơn ở mức 3.65x

Điều này phản ánh lợi nhuận được thúc đẩy nhiều hơn bởi hoạt động vận hành và ít bị méo bởi các khoản lãi từ đánh giá lại

Nhìn chung, UPDC kiếm được nhiều hơn từ những gì họ sở hữu, trong khi UHOMES sở hữu nhiều hơn so với hiện tại họ kiếm được; và trong năm 2026, lựa chọn tốt hơn phụ thuộc vào việc nhà đầu tư ưu tiên thu nhập ổn định hay tiềm năng tăng trưởng.