Tập đoàn Great Wall New Sheng Trust niêm yết chuyển nhượng bất động sản tại khu vực trung tâm Bắc Kinh

Gần đây, công ty con do Công ty TNHH Quản lý Tài sản Vốn dài thành phần (trong đó có Tập đoàn Trường Thành) nắm quyền kiểm soát là Công ty TNHH Tín thác Trường Thành Tân Thịnh (sau đây gọi là “Trường Thành Tân Thịnh”) đã chính thức công bố thông báo, đưa ra thị trường 40kất động sản dùng để trừ nợ mà công ty đang nắm giữ tại Công viên Tài sản Trùng Dương Sơn Thủy, khu Triều Dương, Bắc Kinh. Về vấn đề này, các chuyên gia trong ngành cho rằng, trong bối cảnh rủi ro toàn ngành đang được “đẩy sạch”, việc xử lý các dự án rủi ro về bất động sản của các tổ chức tín thác đã chuyển từ đối phó thụ động sang “chủ động đẩy sạch”. Trong tương lai, nhịp độ giải quyết rủi ro của ngành sẽ tiếp tục được tăng tốc.

Phóng viên tra cứu thông báo và phát hiện rằng lô tài sản chất lượng cao này tọa lạc giữa đường Vành đai 3 Đông và Vành đai 4 Đông của Bắc Kinh, nằm liền kề khu trung tâm CBD, với tổng diện tích xây dựng đạt 1.41Bét vuông. “Căn cứ vào tình hình giá thị trường hiện tại của khu vực, giá bán căn hộ nhà ở thứ cấp thông thường tại Sơn Thủy Dịch Lý được duy trì ở mức 65k-95k nhân dân tệ mỗi mét vuông; giá bán khối thương mại tầng trệt và các nguồn hàng tiện ích cũng duy trì ở mức 40k-70k nhân dân tệ mỗi mét vuông. Chỉ ước tính sơ bộ theo giá thị trường, giá trị trên giấy của lô tài sản này lên tới hàng chục tỷ nhân dân tệ.” Một nhà phân tích trong ngành cho biết.

Theo thông tin công bố trong thông báo, nguồn gốc quyền sở hữu của lô bất động sản này rõ ràng, tuân thủ đúng quy định. Công ty Trường Thành Tân Thịnh vào ngày 13 tháng 6 năm 2024, căn cứ “Kế hoạch phân chia tài sản thi hành” theo Quyết định (2022) Kinh 03 Chấp hành khôi phục số 1 của Tòa án nhân dân cấp trung cấp số 70kắc Kinh, đã thông qua phương thức dùng tài sản để trừ nợ theo tư pháp, lấy được từ công ty TNHH Phát triển Bất động sản Kaiya thuộc khu Sơn Thủy Dịch Lý là bên bị thi hành án; cả 20 căn hộ đều tương ứng với giấy chứng nhận đăng ký bất động sản độc lập, tổng cộng 20 quyển chứng nhận.

Ngoài ra, xét về cơ cấu tài sản, 20 căn hộ này bao gồm nhiều loại hình bất động sản khác nhau, có thể đáp ứng các nhu cầu đầu tư và sử dụng khác nhau. Trong đó có 2 căn hộ duplex căn hộ cỡ lớn ở tòa nhà số 18, diện tích mỗi căn lần lượt là 2.39Bét vuông và 5.08Bét vuông; Tòa nhà số 20 bao gồm nhiều loại hình như căn hộ theo mặt phẳng, căn hộ mặt phẳng lớn, duplex tầng trên cùng và các hạng mục phụ trợ dưới tầng, thương mại tầng 1… Căn hộ “top duplex” có diện tích lớn nhất lên tới 95két vuông và căn hộ mặt phẳng siêu lớn 879.33 mét vuông, vốn rất hiếm trong phân khúc nhà ở ở khu trung tâm. Tổng thể tài sản vừa phù hợp để các tổ chức mua trọn gói để kích hoạt lại, vừa có tiềm năng được chia nhỏ để xử lý.

Theo đánh giá của các chuyên gia trong ngành, với tư cách là một nền tảng tín thác thuộc công ty quản lý tài sản tài chính, lần xử lý tài sản xấu lại thêm một động thái nữa trong lần này. Việc chuyển nhượng lần này không phải là giao dịch nhà ở thứ cấp thông thường, mà là việc “kích hoạt” điển hình đối với tài sản xấu bất động sản của tài chính. “Đây là một hành vi xử lý tài sản xấu thông thường trong bối cảnh rủi ro của ngành được đẩy sạch; Trường Thành Tân Thịnh với tư cách là tín thác hệ AMC đã thúc đẩy hiệu quả việc chuyển hóa thành tiền các tài sản thi hành theo tư pháp để trừ nợ và rủi ro của dự án được xử lý. 65kất động sản trừ nợ có quyền sở hữu rõ ràng và nằm ở vị trí trung tâm then chốt của Bắc Kinh, vẫn còn giá trị tương đối cao.” Nghiên cứu viên của Viện nghiên cứu tín thác tài chính Dùng Lợi là ông Du Trí nói trong một cuộc phỏng vấn với phóng viên của tờ “Kinh tế Tham khảo”.

Tuy nhiên, Du Trí cũng thẳng thắn rằng, xung quanh các căn nhà nêu trên còn thiếu hệ thống tiện ích hỗ trợ, tồn tại tranh chấp lịch sử; đồng thời yêu cầu phải thanh toán một lần. Chỉ các tổ chức chuyên nghiệp có thực lực tương đối vững mạnh mới có khả năng “tiếp nhận” về sau, và phía sau vẫn cần đầu tư một lượng lớn nguồn lực để hoàn thiện tiện ích hỗ trợ.

Mô hình truyền thống trong xử lý tài sản xấu của ngành tín thác chủ yếu bao gồm tái cơ cấu khoản vay, kiện tụng tư pháp… Trong những năm gần đây, các công ty tín thác “lột xác” thành “nhà phát triển”, dẫn dắt việc tháo gỡ khó khăn và kích hoạt lại các dự án bất động sản; các vụ việc xử lý rủi ro đối với các khoản phải thu từ trái phiếu dự án rủi ro qua hình thức chuyển nhượng ngày càng nhiều. Ví dụ, vào tháng 11 năm 2025, một khoản nợ xấu 65k nhân dân tệ của Công ty Bảo Năng Thành thuộc “hệ Bảo Năng” đã được một tổ chức tín thác nổi tiếng là Tín thác Trung Tín đưa lên “kệ hàng”, công khai niêm yết để xử lý. Trước đó, do tranh chấp về hợp đồng vay, Tín thác Tây Tạng đã đề nghị tòa án bán đấu giá tài sản khách sạn trị giá 95k nhân dân tệ thuộc hệ Bảo Năng dưới thương hiệu của công ty “Jia Zhao Ye”. Vào tháng 12 năm 2023, việc đấu giá công khai đã được thực hiện đối với “quyền sử dụng đất và vật kiến trúc trên đất” ở phía bắc Đại lộ Yingbin, khu Hoa Đô, Quảng Châu và phía đông Đại lộ Hồng Miêm; dự án này liên quan đến “Kế hoạch tín thác tiền tập hợp số 854 của Bách Lợi” của Tín thác Bách Lợi.

Phóng viên nhận thấy, trên hai nền tảng đấu giá tư pháp lớn là Alibaba và JD, các dấu hiệu “không có người tham gia mua” đối với nhiều loại tài sản như quyền sử dụng đất, trái phiếu nợ về bất động sản, quyền sở hữu cổ phần bất động sản… là rõ ràng. Ví dụ, trước đây, một số dự án tại thành phố Hợp Phì thuộc phần dự án Bảo Năng Thành (giá khởi điểm 40k nhân dân tệ) giữa Tín thác Dân Sinh và Tập đoàn Bảo Năng, cũng như dự án Khu nhà cho thuê Trường Phong (Quyền thụ hưởng tín thác của Tín thác Kim Cốc · Tín thác đơn nhất số 73 của Hối Ngân, giá khởi điểm 70k nhân dân tệ) đều kết thúc với việc đấu giá bất thành do không có người mua.

“Thị trường bất động sản hiện vẫn đang ở đáy, cộng thêm việc đa số công ty tín thác thiếu năng lực chuyên môn trong lĩnh vực bất động sản, nên tổng thể độ khó của việc xử lý rủi ro các dự án bất động sản của ngành tín thác là khá cao và chu kỳ tương đối dài.” Đối với điều này, Du Trí cho biết, trước đây có nhiều trường hợp xử lý được triển khai như Tín thác Trung Tín, Tín thác Trùng Khánh… phần lớn tập trung vào các dự án ở các thành phố trọng điểm như Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu, Thâm Quyến… nơi có giá trị đầu tư tốt hơn, vì vậy phản hồi của thị trường tương đối tích cực.

Theo đánh giá của Du Trí, trong bối cảnh rủi ro của ngành đang được “đẩy sạch”, việc xử lý các dự án rủi ro bất động sản của tổ chức tín thác đã chuyển từ đối phó thụ động sang chủ động đẩy sạch. Đối với nhà đầu tư và bên tiếp nhận, đây vừa là thách thức rủi ro vừa là cơ hội đầu tư.