Thua lỗ 13.2Bỷ, xóa sạch nợ công khai! Còn lại bao nhiêu "kho báu" của Kim Địa?

Gần đây, Tập đoàn Kim Địa đã công bố Báo cáo thường niên năm 2025.

Trong kỳ báo cáo, công ty đạt doanh thu hoạt động 35.86B nhân dân tệ, giảm 52,41% so với cùng kỳ; lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông mẹ là -13.28B nhân dân tệ, lập kỷ lục thua lỗ lớn nhất trong lịch sử.

Mặc dù hiệu quả hoạt động chịu áp lực, nhưng Kim Địa vẫn thanh toán đúng hạn các khoản nợ. Vào ngày 7 tháng 4, công ty đã hoàn tất việc đáo hạn hai lô trái phiếu doanh nghiệp “21 Kim Địa 03“ và “21 Kim Địa 04“ (đáo hạn cả gốc và lãi), với tổng số tiền thanh toán khoảng 522 triệu nhân dân tệ. Sau khi thanh toán hai lô trái phiếu trên, toàn bộ nợ trái phiếu trên thị trường công khai của Kim Địa đã được xóa sạch.

Với tư cách là một trong số ít doanh nghiệp bất động sản trong ngành duy trì được trạng thái “không vi phạm nợ” (không vỡ nợ), việc Kim Địa trong bối cảnh áp lực thua lỗ lớn vẫn nỗ lực duy trì uy tín thị trường là điều rất đáng quý. Vậy “tài sản thực” thực sự của Kim Địa và năng lực chống chịu rủi ro dài hạn rốt cuộc ra sao? Trong tương lai, công ty sẽ dựa vào điều gì để thoát khỏi bế tắc trong vận hành và đạt được phục hồi bền vững?

Tổng thua lỗ tích lũy trong hai năm gần 20B nhân dân tệ

Xem qua báo cáo tài chính có thể thấy rõ rằng doanh thu và lợi nhuận ròng đều giảm sút, gần như xuyên suốt giai đoạn chuyển đổi của đội ngũ quản lý mới của Kim Địa.

Từ khi Xu Jiajun nhậm chức Chủ tịch từ tháng 3 năm 2024, Kim Địa đã liên tục hai năm doanh thu sụt giảm và ghi nhận thua lỗ.

Do ảnh hưởng của việc điều chỉnh ngành, quy mô bán hàng của công ty giảm, diện tích có thể kết chuyển cũng ít đi. Trong giai đoạn 2024–2025, doanh thu hoạt động lần lượt giảm 23,22% và 52,41% xuống 75.34B nhân dân tệ và 35.86B nhân dân tệ.

Năm 2024, Kim Địa lần đầu thua lỗ 6.12B nhân dân tệ; năm 2025, lỗ mở rộng lên 13.28B nhân dân tệ, so với cùng kỳ tăng lỗ 117,19%. Trong hai năm, tổng cộng lỗ hơn 19.3B nhân dân tệ.

Tuy nhiên, trong báo cáo tài chính, Kim Địa thừa nhận rằng khoản lỗ khổng lồ không phải chỉ đơn thuần do việc suy giảm hoạt động, mà là tình trạng “xử lý tài chính tập trung” trong chu kỳ ngành đi xuống. “Trong khi biên lợi nhuận gộp khi thanh toán mảng kinh doanh bất động sản giảm xuống 7,93%, công ty đã, dựa trên nguyên tắc thận trọng, trích lập dự phòng giảm giá hàng tồn kho và dự phòng tổn thất tín dụng.”

Theo báo cáo tài chính, năm 2025, tổng tổn thất giảm giá trị tín dụng của Kim Địa và tổn thất giảm giá trị tài sản đạt 16.08M nhân dân tệ.

Các chuyên gia trong ngành cho biết, cách trích lập rủi ro một lần và “làm sạch bảng cân đối kế toán” như vậy là một dạng giải tỏa theo đau khổ chung trong ngành, đồng thời tạo không gian để công ty nhẹ gánh hơn trong giai đoạn tiếp theo.

Phát triển truyền thống chậm lại, dựa vào mô hình nhận làm hộ để thoát

Áp lực hiệu quả hiện tại của Kim Địa chủ yếu tập trung ở hoạt động phát triển bất động sản, mảng kinh doanh cốt lõi. Năm 2025, Kim Địa đạt giá trị ký kết 35.86Bỷ nhân dân tệ, giảm 56,18% so với cùng kỳ, và đã rơi khỏi top 20 của ngành.

Trong cả năm 2025, mảng phát triển bất động sản đạt doanh thu hoạt động 35.86Bỷ nhân dân tệ, giảm 60,20% so với cùng kỳ; biên lợi nhuận gộp giảm 6,18 điểm phần trăm so với năm trước xuống còn 7,93%. Dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh là 1B nhân dân tệ, giảm 99,88% so với cùng kỳ.

Trong bối cảnh hoạt động phát triển truyền thống tiếp tục chịu áp lực, ở mảng đầu tư, Kim Địa cũng thể hiện chiến lược thu hẹp thận trọng. Chỉ riêng vào đầu năm 2025, công ty đã giành được hai khu đất tại Thượng Hải và Hàng Châu, với tổng mức đầu tư khoảng 67Bỷ nhân dân tệ.

Kim Địa cũng liên tục mở rộng bố cục tài sản nhẹ. Năm 2025, ở mảng nhận làm hộ (代建), tổng diện tích dịch vụ ký kết mới là 15,31 triệu mét vuông, tăng 59% so với cùng kỳ. Đến cuối kỳ năm 2025, mảng nhận làm hộ đã triển khai tại hơn 70 thành phố trên toàn quốc, với tổng diện tích quản lý ký kết lũy kế 53,62 triệu mét vuông.

Với tư cách là một trong những doanh nghiệp bất động sản trong nước sớm triển khai lĩnh vực nhận làm hộ, Kim Địa đã tham gia lĩnh vực này từ năm 2006; đến nay, đã hình thành hệ thống cung cấp quản lý tương đối trưởng thành và sức ảnh hưởng thương hiệu.

Tuy nhiên, hiện nay cạnh tranh trong lĩnh vực nhận làm hộ ngày càng gay gắt. Các doanh nghiệp bất động sản đầu ngành, doanh nghiệp nhà nước địa phương và các nền tảng nhận làm hộ chuyên nghiệp đều đã tham gia. Kim Địa vẫn cần tiếp tục xây dựng năng lực cạnh tranh cốt lõi về việc giành dự án, năng lực sản phẩm, hiệu suất vận hành và kiểm soát rủi ro.

Đáng chú ý, năm 2025, các mảng như dịch vụ bất động sản của Kim Địa, kinh doanh bất động sản nắm giữ (持有型物业经营) nhìn chung ổn định, trở thành một “đệm” quan trọng cho kết quả kinh doanh.

Đến cuối kỳ năm 2025, diện tích đang quản lý của Kim Địa Smart Service khoảng 268 triệu mét vuông. Trong kỳ, quản lý tài sản đạt doanh thu hoạt động 75.34Bỷ nhân dân tệ, tăng 3,23% so với cùng kỳ.

Doanh thu từ cho thuê tài sản và các khoản khác đạt 3.61B nhân dân tệ, giảm 15,69% so với cùng kỳ, nhưng biên lợi nhuận gộp tăng 3,77 điểm phần trăm so với cùng kỳ lên 58,09%, chất lượng lợi nhuận có cải thiện nhất định.

Xóa sạch trái phiếu công khai nhưng vẫn còn áp lực ngắn hạn

Trước tình hình cơ bản kinh doanh tiếp tục yếu đi, Kim Địa vẫn ưu tiên hàng đầu việc duy trì uy tín trên thị trường trái phiếu công khai, và đã thực hiện một bước then chốt thông qua thanh toán cứng (đáo hạn đúng hạn cả gốc và lãi).

Vào ngày 7 tháng 4, Tập đoàn Kim Địa đã hoàn tất việc thanh toán cả gốc và lãi cho hai lô trái phiếu doanh nghiệp “21 Kim Địa 03” và “21 Kim Địa 04”, với tổng số tiền thanh toán khoảng 522 triệu nhân dân tệ.

Trong những năm gần đây, Kim Địa luôn duy trì việc thanh toán đúng hạn và đủ số tiền đối với các khoản nợ trái phiếu đáo hạn trên thị trường công khai; quy mô các khoản nợ có lãi được nén giảm theo trật tự, đồng thời cơ cấu nợ tiếp tục được tối ưu hóa.

Đến cuối kỳ năm 2025, số dư các khoản nợ có lãi của công ty khoảng 30.02Bỷ nhân dân tệ. Trong đó 98,6% là các khoản vay ngân hàng; chi phí vốn vay bình quân gia quyền của hoạt động huy động nợ là 3,92%, thấp hơn 13 BP so với cuối năm 2024.

Hiện tại, các chỉ số tỷ lệ nợ của công ty vẫn giữ ổn định. Tỷ lệ nợ trên tài sản là 64,25%; sau khi trừ “contract liabilities” (nợ theo hợp đồng), tỷ lệ nợ trên tài sản là 61,56%; tỷ lệ nợ ròng là 65,21%.

Song song với việc tích cực nén giảm nợ, Kim Địa cũng phải đối mặt với thách thức thanh khoản đáng kể. Do khả năng thu hồi tiền bán hàng yếu, cộng với tác động của các khoản chi trả nợ tập trung trong ngắn hạn, áp lực tiền mặt của công ty hiện đang gia tăng.

Theo dữ liệu của Tonghuashun, tính đến cuối năm 2025, khoản vay ngắn hạn của Kim Địa là 415 triệu nhân dân tệ; các khoản nợ phi ngắn hạn đáo hạn trong vòng một năm là 30.65B nhân dân tệ; tiền và các khoản tương đương tiền là 12.67B nhân dân tệ. Khoảng thiếu hụt vốn ngắn hạn xấp xỉ 18.39B nhân dân tệ, cho thấy năng lực chi trả/bao phủ đối với nợ ngắn hạn rõ ràng là chưa đủ.

Tổng hợp lại, Kim Địa dù giữ được “đường ranh an toàn” và cũng tạo không gian cho sự phát triển tiếp theo thông qua “làm sạch tài chính”, nhưng việc dòng tiền đang căng và năng lực bao phủ nợ ngắn hạn chưa đủ vẫn là áp lực thực tế đang đứng trước mắt.

Năng lực chống chịu rủi ro dài hạn của công ty vẫn cần được tiếp tục kiểm chứng. Việc công ty có thật sự thoát khỏi bế tắc trong vận hành hay không phụ thuộc không chỉ vào nhịp độ phục hồi tổng thể của ngành, mà còn phụ thuộc chặt vào sự cải thiện thực chất trong thu hồi tiền bán hàng của chính công ty; đồng thời cũng không thể thiếu sự thúc đẩy liên tục của các mảng tài sản nhẹ như nhận làm hộ.

Văn/Hoàng Ninh