Gần đây tôi đã tìm hiểu sâu hơn về các chỉ số bất động sản và nhận ra nhiều người nhầm lẫn giữa GRM và GIM khi đánh giá các tài sản cho thuê. Hai chỉ số này thực ra là những công cụ khá khác nhau, và sử dụng sai có thể làm sai lệch phân tích của bạn.

Vậy vấn đề là: GRM (Hệ số nhân thuê nhà gross rent multiplier) thì đơn giản nếu bạn đang xem xét các bất động sản cho thuê nhà ở. Bạn chỉ cần lấy giá trị bất động sản chia cho thu nhập cho thuê hàng năm. Toán học đơn giản. Một bất động sản trị giá 400k thu về 50k mỗi năm sẽ cho ra GRM là 8. GRM thấp hơn thường biểu thị giá trị tốt hơn dựa trên thu nhập cho thuê, nhưng chỉ nhìn vào tiền thuê, không tính đến các yếu tố khác.

GIM (Hệ số nhân tổng thu nhập gross income multiplier) là phiên bản rộng hơn. Thay vì chỉ tính thu nhập từ thuê, nó còn tính tất cả các nguồn thu của bất động sản - phí đỗ xe, giặt là, lưu trữ, bất cứ thứ gì. Vì vậy, nếu cùng bất động sản đó thực sự tạo ra tổng cộng 100k từ tất cả các nguồn, GIM của bạn sẽ là 5 thay vì 8. Điều này quan trọng hơn nhiều đối với các tòa nhà đa cư hoặc bất động sản thương mại, nơi có nhiều nguồn doanh thu khác nhau.

Tuy nhiên, điểm thú vị là nhiều nhà đầu tư bị mắc kẹt ở các con số nhân và quên mất rằng họ đang bỏ lỡ bức tranh toàn cảnh. Cả GRM lẫn GIM đều không cho bạn biết về chi phí bảo trì, thuế bất động sản, phí quản lý hoặc liệu thị trường của bạn có thực sự đang phát triển hay không. Một bất động sản có GRM thấp có thể trông rẻ, nhưng khi bạn nhận ra khu vực đó đang suy giảm hoặc tòa nhà cần sửa chữa lớn, thì mọi thứ lại khác.

Khi tôi so sánh các bất động sản, tôi sử dụng cả hai chỉ số nhưng không bao giờ dựa hoàn toàn vào chúng. Lựa chọn giữa GRM và GIM phụ thuộc vào loại hình bạn đang mua - nhà ở đơn lập? GRM là bạn đồng hành. Tòa nhà thương mại có nhiều nguồn thu nhập? Chọn GIM. Nhưng sau đó, hãy kết hợp phân tích chi phí thực tế, xu hướng thị trường và các yếu tố về vị trí.

Bài học thực sự là các hệ số nhân này chỉ là điểm khởi đầu. Chúng hữu ích để so sánh nhanh, nhưng hãy xem chúng như một bộ lọc, không phải câu trả lời cuối cùng. Kết hợp chúng với các chỉ số khác, nói chuyện với người trong thị trường, và phân tích kỹ các con số thực tế trước khi bỏ vốn. Đó là cách bạn tránh trả quá nhiều cho những thứ trông có vẻ tốt trên giấy nhưng lại gây hao hụt trong thực tế.