Thị trường bất động sản Thượng Hải "Kim Tam" diễn biến mạnh mẽ: lượng và giá căn hộ cũ cùng tăng, phục hồi căn hộ mới đẩy nhanh

《本报》记者李贝贝报道，上海

“沪七条”落地后，3月上海楼市迎来成色十足的“小阳春”：多个新房项目客流与成交显著改善，二手房市场表现尤为亮眼，以31215套的成交量创下近5年新高、近10年同期第二高纪录，价格更终结了长达33个月的下跌态势。

保利发展相关人士向《华夏时报》记者表示：“从保利发展上海公司来看，3月新访量较1—2月提升74%、成交较新政前增长三成，盘均访交达到全市竞品的1.7倍，跑赢大势，整体回暖速度明显。”

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶分析指出，从全国核心城市来看，上海目前表现出的复苏力度与市场韧性，使其成为今年“小阳春”行情中活跃度最高的城市。

Thị trường nhà ở mới: giao dịch bùng nổ

Ngày 25 tháng 2, Thượng Hải ban hành chính sách mới “7 điều của Thượng Hải” (“沪七条”), điều chỉnh và tối ưu hóa chính sách bất động sản từ bảy phương diện như ngưỡng hạn chế mua nhà, khoản vay quỹ công tích lũy (công tích), và việc thu thuế đối với bất động sản.

Từ tháng 3 đến nay, nhờ hưởng lợi từ “đỏ hưu” của chính sách mới, các doanh nghiệp phát triển đã tranh thủ cửa sổ thị trường tích cực đẩy hàng và tiêu thụ, khiến lượng khách đến xem và lượng giao dịch của nhiều dự án nhà ở mới tại Thượng Hải cùng lúc tăng cao.

Một lãnh đạo liên quan đến Công ty Thượng Hải của China Resources cho biết với phóng viên rằng, trong năm 3, dự án 澐启滨江 thuộc công ty đã bán rất chạy với 112 căn, diện tích bán đạt 4Bét vuông, giá trị bán vượt 50kỷ nhân dân tệ. Chỉ trong 4 tháng ngắn ngủi, tổng giá trị giao dịch lũy kế đã đạt 31kỷ nhân dân tệ. Một sản phẩm bán chạy khác là 时代雲境 (sản phẩm đẩy thêm của 时代之城 giai đoạn 3) cũng thể hiện rất nổi bật: tháng 50Mán thành công 180 căn nhà, giá trị bán đạt 630Mỷ nhân dân tệ, vững vàng ở vị trí số 1 trong danh sách số căn bán được của nhà ở mới Thượng Hải tháng 3. Theo giới thiệu từ Công ty Thượng Hải của China Resources, xét tổng thể, toàn dự án 时代之城 lũy kế đã bán hơn 2.000 căn.

Thành tích của China Resources không phải là trường hợp cá biệt. Dự án 建发海宸 ở Tân Giang Loan, Dương Phố: lượng khách đến từ tháng 3 vượt 1.500 nhóm, số căn giao dịch hơn 60 căn, đứng đầu bảng giao dịch của khu Dương Phố trong tháng 3 và cả quý 1. Ông Trần Phượng, Phó Tổng Giám đốc phụ trách mảng kinh doanh của Jianfa Properties Thượng Hải, cho biết: lượng tiếp khách hiệu quả mỗi ngày cuối tuần tại phòng bán hàng của dự án vượt 150 nhóm, gấp đôi so với trước khi chính sách được ban hành. Đồng thời, dự án 瑞湖 của công ty nằm ở khu Tân Thành Kim Sơn có lượng khách đến với dòng sản phẩm nhà liền thổ tăng 12% theo vòng tháng.

Giám đốc marketing Công ty Bất động sản China Overseas (中海地产) tại Thượng Hải, Lục Dị Hoa, cho biết: “Sau khi ‘7 điều của Thượng Hải’ được triển khai, các dự án thuộc công ty đã ghi nhận sự bùng nổ về lượng khách đến, và lượng giao dịch cũng có bước đột phá. Trong đó, Anlan Thượng Hải, cuối tuần đầu tiên sau chính sách mới, lượng đến trong tuần tăng gấp 10 lần, ghi nhận bán hàng nóng khoảng 630 triệu nhân dân tệ. 中海·环宇玖章 ở Zhenru, Phổ Đà, được đẩy thêm đợt 2 sau chính sách; lượng khách đến tháng 3 lại lập kỷ lục lịch sử mới, có khả năng vượt 1.300 nhóm; còn 中海·云邸玖章 ở Dương Phố thì lượng khách đến theo vòng tháng sau chính sách tăng 500%, lượng giao dịch theo vòng tháng tăng 254%.”

“Lượng khách và lượng giao dịch so với trước khi có chính sách đã đạt mức tăng gấp đôi; hiện tại (trên thị trường) mức độ sôi động đã quay về vị trí cao nhất trong gần 1 năm kể từ tháng 3 năm 2025.” Một người liên quan đến China Overseas cũng cho biết với phóng viên. Trong tháng 3 năm nay, nhiều dự án tại Thượng Hải của công ty thể hiện rất ấn tượng. Chẳng hạn, dự án 保利世博天悦: lượng khách đến so với trước chính sách tăng khoảng 25%, lượng khách đến trung bình mỗi tuần khoảng 110 nhóm; tổng giá trị giao dịch căn bán được tăng, tốc độ lưu chuyển các sản phẩm tầm 50 triệu nhân dân tệ tăng 50%, mức tăng tổng giá trị giao dịch căn bán được là 12,5%; dự án 保利珺园 ở Tân Giang Loan, Dương Phố: lượng khách đến trung bình mỗi ngày so với trước chính sách tăng 30%, lượng khách đến trung bình mỗi tuần hơn 460 nhóm…

Những màn thể hiện nổi bật của các doanh nghiệp trên chính là bức tranh thu nhỏ sinh động cho việc giao dịch nhà ở mới tại Thượng Hải bùng nổ trong tháng 3. Nhìn chung, theo số liệu thống kê của Zhongyuan Real Estate Thượng Hải, diện tích nhà ở thương mại mới được giao dịch tại Thượng Hải trong tháng 3 đạt 10.8Bét vuông, tăng vọt 251,6% theo vòng tháng, mức độ bật lên rõ rệt. Đặc biệt tại các khu vực tập trung nhu cầu nhà ở thực (vừa chớm cần) và lần cải thiện đầu tiên như Bảo Sơn, Gia Định…, diện tích giao dịch đều vượt 1.1Bét vuông, trở thành lực cốt lõi chống đỡ cho sự bùng nổ giao dịch nhà ở mới.

Đáng chú ý là, khi thị trường tiếp tục ấm lại, tín hiệu thu hẹp ưu đãi đối với thị trường nhà ở mới cũng bắt đầu xuất hiện. Theo các báo cáo công khai, dự án 保利都汇和煦 thông báo từ ngày 9 tháng 3, giá giao dịch của các căn nhà phố (lô) đang bán sẽ được điều chỉnh tăng toàn tuyến 0,5%; từ ngày 23 tháng 3 sẽ siết chặt thêm chiết khấu mua nhà. Nhiều dự án khác như 金海雲墅, 华发海上都荟, 壹江臻邸… cũng dự kiến sẽ từng bước cắt giảm chiết khấu mua nhà trong tháng 4.

Tuy nhiên, giới trong ngành lại có thái độ tương đối lý trí đối với việc điều chỉnh giá của một số dự án hiện nay. Nhà phân tích thị trường của Zhongyuan Real Estate Thượng Hải, Lục Văn Hi, cho biết: “Một số nhà phát triển có hành vi tăng giá; phần lớn đó là hoạt động marketing của họ, chủ yếu là tạo áp lực tâm lý cho người mua nhà, thúc đẩy khách hàng nhanh chóng tham gia thị trường.”

Giao dịch nhà ở cũ đạt mức cao kỷ lục trong gần 5 năm

So với xu hướng ấm lên của thị trường nhà ở mới, sự phục hồi của thị trường nhà ở cũ (bán lại) tại Thượng Hải nổi bật hơn: lượng và giá cùng tăng, xu hướng rõ rệt. Từ khi chính sách mới được ban hành, cả hai đầu cung và cầu của thị trường nhà ở cũ đều có thay đổi tích cực: ý định tham gia thị trường của người mua tăng rõ rệt, tâm lý niêm yết của bên bán tích cực hơn, tốc độ tiêu thụ nguồn hàng nhà tồn kho nhanh hơn, qua đó liên tục củng cố nền móng của thị trường.

Theo dữ liệu được Trung tâm Giao dịch Bất động sản Thượng Hải “网上房地产” công bố, trong tháng 3 năm nay, nhà ở cũ Thượng Hải (bao gồm nhà thương mại) ký gửi mạng lũy kế 31.215 căn, một lần nữa lập kỷ lục cao nhất trong gần 5 năm kể từ tháng 3 năm 2021, đồng thời minh chứng trực quan cho sự trở lại mạnh mẽ của niềm tin thị trường.

Người phụ trách Viện nghiên cứu Lianjia Thượng Hải, Lý Căn, cho biết: “Trong tháng 3, lượng giao dịch nhà ở cũ toàn thành đạt 31k căn, tăng 6% so với tháng 3 năm ngoái, và tăng mạnh 37% so với tháng 1 năm nay. Kể từ khi chính sách mới ‘7 điều của Thượng Hải’ được ban hành, ý định nhập cuộc của bên mua là tích cực. Tháng 6 năm 2025, chu kỳ giao dịch trung bình của bên mua là 49 ngày; đến tháng 3 năm nay, chu kỳ giao dịch trung bình đã rút ngắn còn 39 ngày.”

Theo thống kê của 我爱我家: xét theo dữ liệu theo từng tuần và từng ngày, từ ngày 2 tháng 3 đến ngày 8 tháng 3, giao dịch nhà ở cũ hàng tuần của Thượng Hải đạt 5.709 căn; sau kỳ nghỉ Tết, thị trường bắt đầu phục hồi dần. Từ ngày 9 tháng 3 đến ngày 15 tháng 3, giao dịch nhà ở cũ theo từng tuần đạt 7.233 căn, nhịp phục hồi tăng nhanh rõ rệt. Từ ngày 16 tháng 3 đến ngày 22 tháng 3, lượng giao dịch theo từng tuần lại lập kỷ lục mới, đạt 7.488 căn. Từ ngày 23 đến ngày 29 tháng 3, giao dịch nhà ở cũ lũy kế đạt 7.732 căn, liên tục lập kỷ lục cao nhất theo tuần trong gần 5 năm.

Dữ liệu giao dịch theo ngày cũng rất nổi bật. Theo 我爱我家, ngày 28 tháng 3 (thứ Bảy) năm nay, giao dịch nhà ở cũ tại Thượng Hải đạt 1.585 căn, lập kỷ lục cao nhất trong gần 5 năm. Ngày hôm sau (Chủ nhật) đạt 1.442 căn; tổng giao dịch cuối tuần hai ngày là 3.027 căn. Lượng giao dịch này cũng đã thành công thiết lập mức cao nhất theo tuần của cuối tuần trong gần 5 năm. Theo giám sát của Viện nghiên cứu 58 Anjuke, “sau 30 ngày kể từ khi ‘7 điều của Thượng Hải’ được triển khai, giao dịch nhà ở cũ bình quân mỗi ngày ở Thượng Hải đạt 961 căn; con số này tăng 22,9% so với sau lần triển khai chính sách trước của năm 2024. Giao dịch theo tuần luôn duy trì ở mức cao, qua đó tiếp tục xác nhận tính liên tục của độ nóng thị trường.”

Phía giá cũng phát đi tín hiệu tích cực về việc chững lại và phục hồi. Theo dữ liệu của Cục Thống kê Quốc gia, tháng 2 năm 2026, sau chín tháng liên tiếp giảm, giá bán nhà ở cũ tại Thượng Hải lần đầu tiên ghi nhận tăng 0,2% theo vòng tháng. Trên cơ sở đó, theo dữ liệu của Lianjia Thượng Hải, chỉ số giá trong tháng 563kăng 1% theo vòng tháng. Dữ liệu của Viện nghiên cứu Zhongzhi cũng cho thấy: giá bán trung bình nhà ở cũ trong tháng 3 là 55.075 nhân dân tệ/mét vuông, tăng nhẹ 0,08% theo vòng tháng, chấm dứt xu hướng giảm kéo dài 33 tháng.

Phục hồi thị trường vẫn cần thúc đẩy từng bước

Giới trong ngành nhìn chung cho rằng việc “bùng nổ mạnh” của thị trường bất động sản nhà ở Thượng Hải trong đợt “tiểu dương xuân” lần này là kết quả của động lực kép: chính sách định hướng và tối ưu hóa cung-cầu.

“Chuỗi thể hiện này phản ánh đầy đủ sự thi hành chính xác và tác động thúc đẩy của chính sách mới.” Lý Căn cho rằng, chính sách mới tập trung nhiều phương diện như tối ưu hóa hạn chế mua, giảm chi phí giao dịch… giúp mở thông chuỗi giao dịch sang-nhượng, giải phóng nhu cầu về nhà ở mang tính bắt buộc và nhu cầu cải thiện. Hiệu ứng chính sách tiếp tục lan tỏa đã bơm thêm tính lưu động cho thị trường, thúc đẩy thị trường nhà ở cũ Thượng Hải từng bước bước vào kênh phục hồi tích cực trong bối cảnh lượng và giá cùng tăng.

Việc tối ưu hóa cấu trúc cung-cầu thị trường tiếp tục tạo thêm động lực cho sự ấm lại của thị trường. Lấy thị trường nhà ở cũ làm ví dụ: theo dữ liệu giám sát của Viện nghiên cứu Zhongzhi, nhà ở cũ ở Thượng Hải từ tháng 8 năm 2025 đi vào lộ trình giảm tồn kho. Đến tháng 2 năm 2026, lượng tồn kho nhà niêm yết đã giảm 25,7% so với thời kỳ đỉnh cao, quan hệ cung-cầu tiếp tục được tối ưu.

Những người được phỏng vấn nhìn chung cho rằng, nhìn về tương lai, nếu tâm lý tích cực của thị trường tiếp tục được duy trì, Thượng Hải có thể giữ mức độ hoạt động cao trong đợt “tiểu dương xuân”.

Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu bất động sản Yiju Thượng Hải, Nghiêm Việt Tiến, cho rằng: “Lượng giao dịch 30k căn nhà ở cũ trong tháng 3 của Thượng Hải nhìn chung ở mức hơi cao so với lịch sử. Kết hợp với khối lượng giao dịch cuối năm ngoái và cả quý 1 năm nay, thị trường Thượng Hải cơ bản đã được giữ vững, đồng thời cũng tích lũy nhiều nhu cầu tiềm năng cho việc thay đổi nhà ở sau này. Nếu dữ liệu giao dịch của quý 2 tiếp tục duy trì ở mức cao, khoảng 25k căn/tháng, thì sẽ thể hiện rõ hơn mức độ sôi động trong giao dịch. Vào cuối tháng 3 và các tháng tiếp theo, nhu cầu cải thiện phân khúc trung-cao cấp và giao dịch của thị trường nhà ở cao cấp cũng có thể được thúc đẩy, tức là độ nóng thị trường sẽ được mở rộng và lan tỏa.”

Viện nghiên cứu 我爱我家 cũng cho rằng: thị trường bất động sản đã bắt đầu bước sang một giai đoạn mới. Các nền tảng cơ bản của các thành phố cấp 1 ở Thượng Hải tương đối tốt; nhu cầu ở mang tính bắt buộc và nhu cầu cải thiện đều tồn tại lâu dài; đồng thời chính sách bất động sản vẫn còn không gian để tối ưu. Vì vậy, “kịch bản ổn định đi lên” có khả năng tiếp tục duy trì, thúc đẩy thị trường bất động sản Thượng Hải phát triển ổn định và lành mạnh. Dữ liệu từ báo cáo gần đây của tổ chức này mang tên “Bảng khảo sát nhu cầu và kỳ vọng của thị trường bất động sản Thượng Hải” cũng cho thấy 41,4% người được hỏi cho rằng, trong tương lai 1—2 năm, giá bất động sản ở Thượng Hải sẽ tăng.

Tuy nhiên, Cao Tĩnh Tĩnh vẫn giữ thái độ thận trọng. Theo bà, nếu tâm lý thị trường hiện tại có thể tiếp tục, Thượng Hải có thể duy trì mức độ hoạt động cao trong đợt “tiểu dương xuân” ở giai đoạn tháng 3—4: “Nhưng cần lưu ý rằng việc thị trường ổn định vẫn sẽ là một quá trình dần dần, tính liên tục về sau vẫn phụ thuộc vào sự cải thiện thực chất của các yếu tố vĩ mô như kỳ vọng thu nhập của cư dân và kỳ vọng về giá nhà.”

Người phụ trách: Trương Bối; Tổng biên tập: Trương Dữ Ninh