Thị trường đất đai quý 1 thực hiện có trật tự việc "kiểm soát tăng trưởng" và "ưu tiên cung cấp"

Nguyễn Lệ Tân

Trong “Báo cáo công tác của Chính phủ” năm nay, đã đề xuất “tập trung ổn định thị trường bất động sản” và “áp dụng chính sách theo từng thành phố để kiểm soát mức tăng mới, giải tỏa hàng tồn kho và đảm bảo cung ứng tốt hơn”. Theo dữ liệu mới nhất, trong quý 1 năm 2026, thị trường đất đai toàn quốc đã nộp một “bài làm với tổng lượng giảm và cơ cấu được tối ưu”.

Theo dữ liệu của Viện Nghiên cứu Chỉ số Trung Quốc (China Index Academy), trong quý 1 năm 2026, diện tích giao dịch nhà ở của 300 thành phố và tiền thu từ bán quyền sử dụng đất lần lượt giảm 24% và 42% so với cùng kỳ năm trước. Tác giả cho rằng, trong bối cảnh quan hệ cung-cầu trên thị trường bất động sản đã chuyển biến và công tác giải tỏa hàng tồn kho đang được thúc đẩy từng bước, bộ dữ liệu này không phải là tín hiệu cho thấy thị trường suy yếu, mà ngược lại, chứng minh rằng tư duy điều tiết “kiểm soát lượng tăng mới, cung ứng tốt hơn” đang được triển khai chính xác và có trật tự. Luận điểm cốt lõi là “kiểm soát tổng lượng, nâng chất lượng, xoay vòng hàng tồn”, thúc đẩy ngành tăng tốc chuyển từ mở rộng quy mô sang phát triển chất lượng cao.

Hướng “kiểm soát lượng tăng mới” được xác định rõ ràng, thị trường đất đai chuyển sang “cung theo nhu cầu”.

Trong quý 1, quy mô giao dịch nhà ở giảm trở lại, phía sau có nhiều yếu tố. Ở nhiều nơi, tư duy điều tiết “áp dụng chính sách theo từng thành phố để kiểm soát lượng tăng mới, giải tỏa hàng tồn kho và đảm bảo cung ứng tốt hơn” đã được thực hiện lâu rồi. Đồng thời, vào giữa tháng 3, “Thông báo về việc tiếp tục làm tốt bảo đảm các yếu tố tài nguyên thiên nhiên” do Bộ Tài nguyên thiên nhiên và Cục Lâm nghiệp và Thảo nguyên Quốc gia cùng ban hành đã nêu rõ, cần thiết lập và hoàn thiện cơ chế liên kết giữa việc khai thác, huy động quỹ đất xây dựng tăng thêm với việc “đánh thức/chu chuyển” quỹ đất xây dựng tồn lượng; nguyên tắc, quỹ đất xây dựng đô thị và nông thôn tăng thêm hằng năm nhìn chung không được vượt quá diện tích đất tồn lượng được “đánh thức”. Chính sách này tuân thủ nguyên tắc “đánh thức hàng tồn, cung theo nhu cầu, ưu tiên hàng tồn”, giảm nguồn cung đất xây dựng tăng thêm, chấm dứt mô hình phát triển trước đây phụ thuộc vào việc mở rộng bằng tăng lượng. Ngoài ra, một số thành phố đang thăm dò mô hình cung đất “cung theo nhu cầu” mang tính tinh chuẩn, hỗ trợ thu hồi hàng tồn đất bằng trái phiếu đặc biệt.

Nhìn từ góc độ thị trường, “kiểm soát lượng tăng mới” không phải là biện pháp đồng loạt một kiểu. Các thành phố trọng điểm như Bắc Kinh, Hàng Châu chủ động điều chỉnh giảm kế hoạch cung đất; trong quý 1, Hàng Châu chỉ đấu giá 3 lô đất nhà ở. Các thành phố như Thành Đô, Hạ Môn thì dùng “xác định lượng cung theo tiến độ tiêu thụ (gói tiêu hóa)” để đảm bảo cung đất khớp chính xác với nhu cầu thị trường. Thao tác “lấy bán để cung, giảm lượng nhưng ổn định giá” này giúp giảm hiệu quả áp lực hàng tồn kho cao trên thị trường nhà ở, tạo môi trường tương đối thuận lợi để doanh nghiệp đẩy nhanh việc thu hồi vốn. Đằng sau loạt thay đổi này là việc thị trường đất đai từ bỏ “tưới tiêu tràn lan bằng lượng lớn”, chuyển sang giai đoạn cân bằng cung-cầu với “tưới nhỏ giọt chính xác”.

“Cung ứng tốt hơn” bước đầu cho thấy hiệu quả, các lô đất chất lượng cao được săn đón.

Đi ngược rõ rệt với việc toàn bộ thị trường đất đai giảm sút nguồn cung theo quy mô là hiện tượng “nóng cục bộ” diễn ra trên các lô đất chất lượng cao ở các thành phố trọng điểm; việc phân hóa trong đấu thầu đất trở thành đặc điểm nổi bật nhất của thị trường đất đai trong quý 1. Chẳng hạn, tại lô đất Mã Trường (Mã Tràng) ở khu thương mại sông Châu Giang (Châu Giang tân thành) của Quảng Châu, trải qua 243 vòng đấu giá đã đạt 236 tỷ nhân dân tệ, quy đổi ra giá đất xây dựng căn hộ (giá sàn khu dân cư) là 8.5489 vạn nhân dân tệ/m2, lập kỷ lục giá đơn giá sàn nhà ở đối với đất thổ cư của Quảng Châu. Ở Thượng Hải và Hàng Châu, tỷ lệ chiết khấu vượt giá thường xuyên vượt mốc 10% ở các khu trung tâm. Những lô đất chất lượng ở các thành phố nóng thu hút hàng loạt doanh nghiệp nhà nước trung ương (central SOEs), doanh nghiệp nhà nước và các doanh nghiệp tư nhân chất lượng tham gia tranh mua.

Sự phân hóa này chính là thể hiện trực tiếp của “cung ứng tốt hơn”. Trọng tâm cung đất của các nơi được chuyển theo hướng các khu trung tâm, dọc tuyến đường sắt và các lô có hệ thống hạ tầng đi kèm đã hoàn thiện; các thành phố trọng điểm ưu tiên cung cấp đất cho “nhà ở tốt”, tăng nguồn cung nhà ở cải thiện có hiệu quả chi phí cao. Đồng thời, việc xoay vòng hàng tồn trở thành một trong những kênh cung ứng chủ lực; tái phát triển quỹ đất kém hiệu quả và đổi mới đô thị trở thành kênh cung ứng đất mới. Các lô đất chất lượng cao nhờ lợi thế “rủi ro thấp, tính chắc chắn cao” đã trở thành lựa chọn “phòng thủ” hàng đầu của doanh nghiệp phát triển bất động sản, đồng thời thúc đẩy thị trường đất đai chuyển từ “đấu về quy mô” sang “đấu về chất lượng”.

“Thận trọng” là nguyên tắc đầu tư của doanh nghiệp phát triển, an toàn là yếu tố ưu tiên hàng đầu.

Hiện tại, thị trường nhìn chung vẫn đang ở giai đoạn “tập trung ổn định”; doanh nghiệp phát triển bất động sản duy trì thái độ đầu tư thận trọng. Xét theo logic đầu tư của doanh nghiệp, về cơ bản có các đặc điểm sau: Thứ nhất, coi trọng hơn “chu kỳ dòng tiền quay về dương (tăng trở lại)”, an toàn vốn và bảo đảm tiêu thụ của dự án trở thành cân nhắc ưu tiên hàng đầu, ưu tiên lựa chọn các lô đất quy mô nhỏ, tỷ lệ tiêu thụ cao, tổng giá thấp. Thứ hai, đa số doanh nghiệp chọn đi sâu vào các thành phố nơi đã có đầu tư bố trí sẵn. Thứ ba, các doanh nghiệp tư nhân chất lượng với nền tảng tài chính vững mạnh, trong bối cảnh giữ vững ngưỡng an toàn vốn, sẽ nắm bắt cơ hội đầu tư mang tính cấu phần một cách chính xác. Thứ tư, các doanh nghiệp nhà nước trung ương và các doanh nghiệp nhà nước địa phương chất lượng nhờ lợi thế về tài trợ vốn, tiếp tục đi sâu vào các thành phố tuyến 1 và tuyến 2 trọng điểm, đồng thời nghiêng về đầu tư vào các dự án cải thiện nhà ở để nhằm nâng tỷ suất lợi nhuận. Thứ năm, một số doanh nghiệp giảm rủi ro đầu tư thông qua các mô hình như hợp tác phát triển.

Nhìn chung, trong quý 1, “kiểm soát quy mô, nâng chất lượng” của thị trường đất đai đã tạo nền tảng cho thị trường bất động sản hoạt động ổn định trong năm 2026. Khi việc xoay vòng hàng tồn được đào sâu, nguồn cung chất lượng cao được giải phóng và hiệu ứng chính sách tiếp tục thể hiện, thị trường nhà ở sẽ đón nhận nhiều hơn sự chắc chắn về phát triển; ngành sẽ tăng tốc chuyển đổi theo hướng chất lượng cao và bền vững, bước vào chu kỳ mới với “kết hợp cho thuê và mua ở, ưu tiên hàng tồn, chất lượng là trên hết”.

(Biên tập: Văn Tĩnh)

Từ khóa:

                                                            Đất đai