Phân tích sâu báo cáo thường niên｜Bài “đáp án xanh” của Greentown China: Năng lực sản phẩm dẫn dắt tiêu chuẩn dẫn đầu ngành, xếp hạng ESG tăng lên mức AA

Gần đây, tổ chức xếp hạng uy tín quốc tế MSCI đã công bố kết quả xếp hạng ESG mới nhất; Công ty Greentown China được nâng từ hạng BBB lên hạng AA. Xếp hạng này không chỉ nằm trong phân khúc xếp hạng cao nhất của các doanh nghiệp bất động sản trong nước, và doanh nghiệp nội địa đạt được mức này chỉ có rất ít, mà còn ở nhiều nơi khác nằm trong nhóm giữa hoặc thấp hơn. Đồng thời, trong “Báo cáo nghiên cứu đánh giá ESG của các công ty bất động sản năm 2025”, Greentown China cũng nhận được xếp hạng AA, trở thành một trong bốn doanh nghiệp bất động sản có xếp hạng cao nhất, tiến thêm một bước so với hạng A của năm 2024.

Đối với các doanh nghiệp theo đuổi chủ nghĩa trường kỳ, ESG không còn là một vấn đề phụ trợ nữa, mà là một tiêu chí cốt lõi được lồng ghép vào hệ thống ra quyết định. Nó không chỉ liên quan đến lợi nhuận đầu tư và lợi ích doanh nghiệp, mà còn thể hiện cam kết trách nhiệm với xã hội, môi trường và các thế hệ tương lai. Việc nhận được sự công nhận từ một tổ chức xếp hạng uy tín quốc tế có nghĩa là Greentown China có không gian thương lượng lớn hơn và lợi thế chi phí thấp hơn ở đầu nguồn vốn; đồng thời, trong giai đoạn điều chỉnh của ngành, còn bơm thêm niềm tin cho thị trường.

Tại sao các tổ chức xếp hạng tiếp tục đánh giá cao Greentown China? Câu trả lời nằm trong báo cáo tài chính năm 2025 vừa được công bố. Khi ngành đang trong giai đoạn điều chỉnh sâu, vị trí của công ty trong ngành không những không giảm mà còn tăng lên; nhiều bảng xếp hạng bán hàng ở các thành phố cốt lõi liên tục duy trì ở vị trí hàng đầu; công tác tiêu thụ sản phẩm được triển khai hiệu quả; năng lực sản phẩm giành các giải thưởng thiết kế cấp quốc gia. Các chỉ tiêu cốt lõi về vận hành và tài chính đều phát ra tín hiệu chống chu kỳ mạnh. Điều đáng quý hơn nữa là công ty không giới hạn tầm nhìn ở chính bản thân hoạt động kinh doanh, mà thông qua thực tiễn hoạt động vì cộng đồng “trồng cây gây rừng, giúp nông dân, giúp học sinh”, đã mở rộng nội hàm phát triển bền vững từ bên trong doanh nghiệp ra các phương diện xã hội và môi trường.

Nền tảng tài chính vững chắc, đi xa bền bỉ

Vận hành vững chắc là lựa chọn tất yếu để doanh nghiệp hiện thực hóa phát triển bền vững.

Trong chu kỳ điều chỉnh của ngành, Greentown China đã không mở rộng một cách mù quáng; thay vào đó, coi an toàn tài chính là “tấm đệm” để vững tiến xa. Đến cuối năm 2025, tổng dư nợ vay của công ty đã giảm từ 137.2B nhân dân tệ ở cuối năm trước xuống còn 133.4B nhân dân tệ, mức giảm khoảng 2,8%. Quan trọng hơn nữa, tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn đạt 2,6, lập mức cao nhất trong các năm; tỷ lệ kiểm soát các khoản vay đáo hạn trong vòng 1 năm ở 18,6%, thấp hơn nữa so với năm 2024; tỷ trọng nợ dài hạn tương ứng tăng lên 81,4%, tỷ lệ phối hợp giữa nợ ngắn và nợ dài ngày càng hợp lý, qua đó hiệu quả tránh rủi ro chịu áp lực từ chuỗi tiền ngắn hạn.

Việc tiếp tục tối ưu cấu trúc nợ đã mở ra không gian cho việc giảm chi phí tài trợ. Theo báo cáo tài chính, vào năm 2025, chi phí tài trợ bình quân gia quyền của tổng dư nợ vay giảm xuống 3,3%, so với 3,9% của năm 2024, giảm mạnh 60 điểm cơ bản, và đã nằm ở mức thấp trong ngành. Điều này có nghĩa là, trong bối cảnh tính thanh khoản của toàn ngành nhìn chung còn tương đối chặt, Greentown China không chỉ giữ vững “đường biên an toàn” về tài chính, mà còn xây dựng một “đệm an toàn” dày để chống biến động chu kỳ bằng chi phí vốn thấp hơn.

Chính vì đã tạo nền móng vững chắc ở phía tài chính, công ty mới có thể triển khai thoải mái ở phía vận hành, phân bổ chính xác nguồn lực vào mặt trận cốt lõi. Năm 2025, Greentown China đạt khoảng 12.08M m² diện tích tổng hợp đồng bán hàng, tổng giá trị tổng hợp đồng bán hàng khoảng 12.08M nhân dân tệ; thứ hạng ngành tăng thêm 22.69Mậc, vươn lên vị trí thứ hai toàn quốc. Trong đó, giá trị bán hàng tự đầu tư khoảng 251.9B nhân dân tệ, giá trị bán hàng theo quyền khoảng 153.4B nhân dân tệ; hai hạng mục đều tăng đồng thời lên vị trí thứ 5 trong ngành, và tỷ lệ thu tiền đạt mức 101%.

Trong bối cảnh toàn ngành chịu áp lực, bảng thành tích “tiến lên trong nghịch thế” này vừa là sự xác nhận tích cực đối với chiến lược tài chính của công ty, vừa phản ánh năng lực liên tục mở rộng thị phần tại các thành phố cốt lõi.

Năm 2025, Greentown China tiếp tục tăng thêm vốn đầu tư và bố trí ở khu vực Đồng bằng sông Dương Tử; cả năm tăng thêm 50 dự án, tổng diện tích xây dựng 3.18M m², dự kiến giá trị hàng hóa tăng thêm đạt 104.3B nhân dân tệ. Trong đó, tỷ trọng giá trị hàng hóa của khu vực Đồng bằng sông Dương Tử đạt đến 81%; chỉ riêng một thành phố Hàng Châu đã đóng góp 38% tỷ trọng giá trị hàng hóa, cho thấy sự kiên định trong việc thâm canh các thành phố cốt lõi của công ty. Đến cuối năm 2025, Greentown China có tổng cộng 146 dự án quỹ đất (bao gồm đang xây và chờ xây), tổng diện tích có thể bán khoảng 15.67M m², diện tích có thể bán theo quyền khoảng 9.72M m². Sau khi tỷ trọng ở các thành phố năng lực cao giảm nhẹ từ 76% vào năm 2024, đến cuối năm 2025 lại tăng lên khoảng 80%; trọng tâm đầu tư tiếp tục tập trung nhiều hơn vào các thành phố chất lượng cao.

Tại cuộc họp phân tích kết quả kinh doanh, ban lãnh đạo cho biết chính chuỗi truyền dẫn “tài chính vững chắc—vận hành thư thái—đầu tư tập trung” này đã hỗ trợ Greentown China vận hành hiệu quả ở khâu thực hiện dự án. Từ lúc nhận đất đến đẩy bán, rồi đến tiêu thụ, công ty hình thành vòng lặp tích cực “đầu tư trúng, xây dựng nhanh, bán thuận”, bảo đảm giá trị hàng hóa tăng thêm có thể nhanh chóng chuyển hóa thành kết quả bán hàng, tạo lực dự trữ để tiếp tục bứt phá về quy mô ở giai đoạn tiếp theo.

Gene xanh, tâm huyết tạo chất lượng

Trong thời gian dài, Greentown China đã lồng ghép tư duy phát triển bền vững vào chiến lược công ty và tạo sự hợp nhất mang tính hệ thống với sự phát triển trong hoạt động kinh doanh. Ngay từ tháng 8/2021, công ty đã thành lập ở cấp ban giám đốc ủy ban Môi trường, Xã hội và Quản trị (ESG), đồng thời thiết lập nhóm công tác ESG trực thuộc, xây dựng cấu trúc quản trị “ra quyết định—quản lý—thực thi” ở ba cấp, đảm bảo chính sách ESG được truyền dẫn hiệu quả từ thiết kế cấp cao xuống triển khai ở tuyến đầu.

Cấu trúc này từ trên xuống dưới xác định rõ phân công trách nhiệm: ủy ban ESG ở cấp ban giám đốc chịu trách nhiệm xây dựng chiến lược, giám sát rủi ro và cơ hội, phê duyệt báo cáo thường niên, đồng thời bảo đảm phù hợp với yêu cầu của “Hướng dẫn báo cáo về môi trường, xã hội và quản trị” của Sở Giao dịch Chứng khoán Hồng Kông; ở cấp thực thi thì thông qua các biện pháp như thúc đẩy thay đổi tổ chức, tối ưu vận hành, củng cố hệ thống quản trị rủi ro… để triển khai. Trong năm, công ty tổ chức hơn 100 khóa đào tạo quản trị rủi ro và tuân thủ, 75 lần đào tạo phòng chống tham nhũng, đồng thời thiết lập cơ sở dữ liệu quản lý rủi ro nhằm bảo đảm phát triển lành mạnh. Loạt biện pháp quản trị này đã được xếp hạng MSCI AA và Wind AA; trình độ quản trị ESG đã đạt mức tiêu chuẩn đầu ngành.

Cấu trúc quản trị được hoàn thiện cuối cùng được cụ thể hóa thành các hành động xanh cụ thể. Dưới mục tiêu “song carbon”, Greentown China xác lập “xanh” và “lành mạnh” làm đường lối chiến lược cho phát triển dài hạn, nỗ lực thúc đẩy phát triển bền vững của công trình xanh và môi trường sinh thái. Công ty liên tục nâng cao chất lượng công trình xanh, khám phá và áp dụng phương thức xây dựng xanh đổi mới, hướng tới việc hiện thực hóa tầm nhìn chiến lược sản phẩm.

Tính đến cuối năm 2025, Greentown China đã tích lũy xây dựng 364 dự án công trình xanh; trong năm bổ sung diện tích được chứng nhận công trình xanh khoảng 2.46M m². Trong các dự án đang xây, tỷ lệ các dự án ứng dụng công nghệ xây dựng lắp ghép đạt 85%, tăng 5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, tiếp tục hỗ trợ chuyển đổi xanh và giảm phát thải carbon của ngành.

Việc hiện thực hóa tư tưởng xanh không phải đánh đổi bằng việc hy sinh hiệu quả vận hành. Ngược lại, Greentown China thể hiện năng lực thực thi hiệu quả ở khâu thực hiện dự án: từ nhận đất đến mở khu trưng bày mẫu thực tế trung bình 5,4 tháng; từ lần mở bán đầu tiên trung bình 6,1 tháng; đến bàn giao trung bình 26,2 tháng. Cả năm, mảng tự đầu tư và mảng xây dựng theo ủy thác đúng tiến độ đã hoàn thành bàn giao 210 dự án, khoảng 119k hộ được bàn giao, diện tích khoảng 22.69M m²; mức độ hài lòng bàn giao đạt 94 điểm, tăng thêm so với năm 2024.

Nhờ “một bộ cánh tay đòn” gồm dẫn dắt xanh, hiệu quả chống đỡ và chất lượng đảm bảo, Greentown China đã đưa gene xanh từ tầng chiến lược đi sâu vào từng dự án; trong cạnh tranh đồng chất, công ty tìm được con đường đột phá.

Như ban lãnh đạo nói, nhà của Greentown đang dần trở thành một đường nét cảnh quan tươi sáng trong các thành phố.

Điều đằng sau đó là năng lực sản phẩm mà Greentown China liên tục củng cố: liên tiếp 4 năm giành vinh dự “đại mãn” của ngành; cả năm thu về hơn 100 giải thưởng thiết kế trong và ngoài nước; nhiều dự án tiêu chuẩn đạt giải thiết kế hàng đầu cấp quốc gia; sức mạnh sản phẩm cứng đã được thị trường công nhận rộng rãi.

Dự án Triều Minh Đông Phương ở bờ bắc sông Hoàng Phố tại Thượng Hải là một ví dụ điển hình về “nhà tốt” của Greentown. Dự án lấy thiết kế khoang toàn cảnh làm trọng tâm, hiện thực hóa tỷ lệ cửa kính trên tường lớn hơn và tầm nhìn cảnh quan mở rộng hơn; về mặt kết cấu, thông qua việc giảm tường chịu lực cắt, tạo khả năng tổ hợp linh hoạt không gian ngoài khu vực khử ẩm. Đồng thời, việc đưa vào triết lý “trưng bày cuộc sống” khiến nghệ thuật bước vào đời thường thông qua sự cộng tác với các bậc thầy nghệ thuật quốc tế. Chuỗi đổi mới thiết kế này giúp Triều Minh Đông Phương giành “Giải Vàng hạng mục Kiến trúc Nhà ở” tại Giải thiết kế London 2025.

Tổng giám đốc điều hành Greentown China, Chu Trường Giang, đã khái quát đường hướng riêng để Greentown tạo dựng “nhà tốt” bằng “một chiến lược, một gene sản phẩm, một hệ thống đổi mới, một hệ thống xây dựng năng lực”. Ông cho biết công ty đã xây dựng chiến lược sản phẩm đến năm 2030, kiên định gene “chủ nghĩa sản phẩm lấy con người làm gốc”, và thông qua “Bộ luật cơ bản về sản phẩm” để đảm bảo sự kế thừa và đổi mới. Trong thực tiễn cụ thể, Greentown áp dụng mô hình thúc đẩy bằng hai bánh xe là khách hàng và chuyên môn: một mặt tập trung vào sáu khía cạnh giá trị gồm dáng vẻ, sức khỏe, an toàn, thông minh, nghệ thuật, tùy chỉnh, nhằm bảo đảm khoản đầu tư chi phí được chuyển hóa chính xác thành trải nghiệm mà khách hàng có thể cảm nhận; mặt khác dựa trên tiêu chuẩn “nhà tốt”, đến năm 2025 đã hình thành các nguyên tắc cốt lõi trong đó 90% điều khoản nghiêm hơn tiêu chuẩn quốc gia, thực hiện việc dẫn dắt liên tục. Trên nền đó, thông qua vận hành tinh gọn và tiếp thị số hóa, chuyển hóa ưu thế sản phẩm thành năng lực tạo lợi nhuận, xây dựng vòng khép giá trị từ dẫn đầu sản phẩm đến vững tài chính, biến năng lực sản phẩm thành động cơ cốt lõi cho phát triển bền vững.

Cây cầu vì cộng đồng, hoàn trả cho xã hội

Mười hai năm là đủ để một cây non sa mộc cắm rễ sâu trong sa mạc, cũng đủ để một ý niệm thiện nguyện của doanh nghiệp từ giai đoạn nảy mầm phát triển thành một hệ thống. Greentown China lấy hai hoạt động theo thương hiệu là “trồng gió xuân” và “đá bóng đi” làm sợi dây dẫn, nâng việc hoàn trả bằng thiện nguyện từ những hành động rời rạc lên thành một module cố định của chiến lược phát triển bền vững, hình thành những mô hình thiện nguyện có thể sao chép trong các lĩnh vực như bảo vệ hệ sinh thái, hỗ trợ học hành, giúp nông dân và quan tâm cộng đồng.

Theo báo cáo tài chính, “đá bóng đi” đã thu hút tổng cộng 1200 đội bóng và 18000 cầu thủ tham gia; “trồng gió xuân” đã tích lũy trồng hơn 160k cây sa mộc và trồng xanh cho hơn 104.3Bẫu đất sa mạc Minqin. Hai thương hiệu này đã được tích hợp sâu và mở rộng sang các hoạt động thiện nguyện giúp học hành, xây dựng một hệ sinh thái thiện nguyện đa dạng “chữa sa mạc + làm giàu cho người dân + nuôi dưỡng con người”.

Minqin nằm giữa vùng kẹp giữa hai sa mạc lớn là Badain Jaran và Tengger, quanh năm phải đối mặt với thách thức nghiêm trọng của sa mạc hóa. Năm 2015, Greentown đã trồng cây sa mộc đầu tiên tại đây, mở đường cho hành trình chữa sa mạc. Năm năm sau, hoạt động này được chính thức đặt tên là “trồng gió xuân”; cùng năm công ty ra mắt hoạt động “bán hàng nghĩa tình gió xuân” đặc sản nông sản Minqin, giúp các sản phẩm nông nghiệp địa phương như dưa mật ong, kỷ tử… vươn ra toàn quốc, thông qua cải thiện hệ sinh thái để thúc đẩy tăng thu nhập cho nông hộ. Năm 2025, “Rừng Greentown” đã trở thành rừng thiện nguyện doanh nghiệp có quy mô lớn nhất ở Minqin. “Trồng gió xuân” được bình chọn là “trường hợp xuất sắc về hoạt động thiện nguyện thương hiệu của bất động sản Trung Quốc trong năm”.

Không chỉ vậy, Greentown China còn liên tục mở rộng ranh giới của thiện nguyện. Năm 2025, “trồng gió xuân” và “đá bóng đi” lần đầu tiên phối hợp đi vào các trường học ở Minqin để hỗ trợ học hành. Đồng thời, năm nay Greentown Thương mại phát động hoạt động quyên góp trồng cây “Rừng Greentown”; toàn bộ số tiền quyên góp chuyển thẳng đến hoạt động thiện nguyện “Qingsuo” ở Cam Túc; và dựa trên ba mô hình kinh doanh gồm thương mại, khách sạn, căn hộ, bằng cách triển khai toàn diện trong hệ sinh thái và thu hút sự tham gia của toàn dân để lan tỏa thiện nguyện xanh. Ngoài ra, công ty cũng liên tục hoàn trả cho xã hội trong các lĩnh vực như nhà ở đảm bảo, cải tạo đô thị, giáo dục y tế, lão hóa và bảo vệ môi trường…

Từ trồng cây ban đầu, đến sau đó là bán hàng nghĩa tình giúp nông dân, rồi đến nay là trồng cây, giúp nông dân và giúp học sinh song song triển khai, “trồng gió xuân” đã đi qua 12 năm, trở thành một hình thu nhỏ cho việc Greentown thực hiện chiến lược ESG. Theo góc nhìn của Greentown China, ESG không phải chỉ là món đồ trang trí cho vẻ bề ngoài, mà là nền tảng ăn sâu trong mạch phát triển, và cũng là con đường duy nhất dẫn đến tương lai phát triển bền vững. Từ các trung tâm thương mại đô thị đến vùng sâu trong sa mạc, “chuỗi tiếp sức xanh” kéo dài 12 năm này vẫn sẽ tiếp tục được lan truyền.

Con đường phát triển của doanh nghiệp thể hiện vừa ở sự tinh tỉ mến tỉ mỉ tạo giá trị cho khách hàng, vừa ở việc kiên định thực hành trách nhiệm với xã hội. Chủ tịch hội đồng quản trị, Lưu Thành Vân, cho biết Greentown sẽ kiên trì chủ nghĩa sản phẩm và chủ nghĩa trường kỳ, lấy chất lượng làm gốc, lấy đổi mới làm động lực, lấy quản trị làm trọng điểm; trong điều kiện bảo đảm an toàn tài chính, tiếp tục tối ưu sản phẩm và dịch vụ, nâng cao năng lực cạnh tranh cốt lõi.