Logic cũ đang đi đến hồi kết, những biến động trong ngành bất động sản trong mùa báo cáo tài chính

（Ngày 8 tháng 4 năm 2026） Lại đến mùa báo cáo tài chính hàng năm, khi nhiều doanh nghiệp dịch vụ bất động sản công bố dày đặc dự báo kết quả kinh doanh năm 2025 hoặc báo cáo thường niên, trong những con số biến động và logic chuyển đổi chiến lược ở tầng sâu, một bức tranh hùng vĩ về sự tái định hình sâu sắc của ngành đang dần được mở ra.

Nhìn tổng thể hiệu suất của ngành dịch vụ bất động sản, doanh thu và lợi nhuận thể hiện rõ đặc trưng “cái kéo” (tăng/giảm chênh lệch): nhờ việc mở rộng thị trường từ bên thứ ba và đa dạng hóa bố cục các mảng không phải nhà ở, đa số doanh nghiệp vẫn duy trì tăng trưởng ở đầu doanh thu, cho thấy sự bền bỉ của hoạt động kinh doanh; tuy nhiên ở phía lợi nhuận, nhìn chung lại gặp “thất bại” phổ biến, và “tăng doanh thu không tăng lợi nhuận”, thậm chí “doanh thu tăng nhẹ nhưng lợi nhuận bị cắt đôi”, ngày càng trở thành hiện tượng thường thấy. Cũng có một số doanh nghiệp dịch vụ bất động sản ghi nhận lợi nhuận ròng thuộc cổ đông mẹ giảm mạnh theo kiểu “gãy rơi”, thậm chí chỉ tiêu lợi nhuận ròng cốt lõi phản ánh năng lực sinh lời thực sự của hoạt động kinh doanh chính cũng chịu áp lực.

Phía sau điều đó có cả các yếu tố như trích lập lớn cho các khoản phải thu khó đòi và nợ xấu của bên liên quan — do ảnh hưởng của môi trường vĩ mô và tính thanh khoản của phía doanh nghiệp bất động sản, việc suy giảm tín dụng đối với các khoản phải thu tuổi nợ dài chính là “kẻ giết người” đầu tiên nuốt chửng lợi nhuận. Cũng có áp lực trích lập suy giảm tập trung đối với lợi thế thương mại và tài sản kém hiệu quả; doanh nghiệp chủ động rà soát toàn diện và hạch toán xóa sổ đối với các dự án sáp nhập quá giá trong quá khứ, nhằm “vắt cạn” ngay một lần phần bong bóng định giá. Ngoài ra, còn có “cú đau” ngắn hạn do các doanh nghiệp dịch vụ bất động sản chủ động thu hẹp chiến lược; để theo đuổi tăng trưởng chất lượng cao, họ dứt khoát thoái các dự án hoặc mảng kinh doanh thua lỗ kém chất lượng, không tạo ra dòng tiền.

Phản ánh đằng sau đó là: logic cũ của việc mở rộng quy mô theo kiểu thô ráp đang đi đến hồi kết, còn mô hình mới ưu tiên chất lượng và hiệu quả đang dần được thiết lập.

Khi lượng gia tăng của bất động sản đạt đỉnh và cuộc chiến với nguồn hàng tồn (tồn kho) ngày càng gay gắt, mô hình trước đây dựa vào việc công ty dịch vụ bất động sản nhận chuyển diện tích hoặc vốn từ công ty mẹ liên quan, hoặc dùng sáp nhập vốn để thúc đẩy tăng trưởng quy mô, đã không thể tiếp tục. Nhưng điều này không có nghĩa là bản thân “quy mô” mất đi giá trị; thay vào đó, “hàm ý của quy mô” đã được tái cấu trúc một cách căn bản — tức là doanh nghiệp dịch vụ bất động sản không còn nuốt vào những dự án kém chất lượng chỉ để “đủ số”, mà sẽ dùng một mô hình lợi nhuận cực kỳ nghiêm ngặt để sàng lọc các dự án ưu việt thực sự có thể đóng góp dòng tiền và lợi nhuận. Chỉ có quy mô “hiệu quả” giành được thông qua cạnh tranh theo cơ chế thị trường mới có thể thực sự phát huy vai trò của “kho gạo mới”, đặt nền tảng cho tăng trưởng chất lượng cao trong tương lai.

Điều cần tương xứng với điều đó là: doanh nghiệp phải xây dựng một hệ thống phát triển thị trường và cung cấp dịch vụ vận hành thực sự đi vào hoạt động. Đối với chủ sở hữu và khách hàng, nâng cấp chất lượng dịch vụ để tạo dựng uy tín, dựa vào năng lực chuyên môn “đúng chất” để giành niềm tin; đối với chính mình, tối ưu hóa đến cùng hiệu suất vận hành và quản lý tinh gọn, nhờ công cụ công nghệ mới và mô hình quản lý phù hợp để cải thiện mạnh hiệu suất nhân sự, bảo đảm “vắt” ra lợi nhuận mà không hạ thấp tiêu chuẩn dịch vụ.

Cuối cùng, biến “dịch vụ tốt” thành “định giá/giá trị lợi nhuận cao (premium)”, biến “hiệu suất cao” thành “lợi nhuận thực sự”, rèn nên ba năng lực cốt lõi của doanh nghiệp dịch vụ bất động sản trong thời đại “tự lực rèn nội công”: hiệu quả chi phí ở mức cực hạn, dòng tiền mạnh vượt qua chu kỳ, và khả năng đổi mới tạo ra giá trị cho khách hàng.

Công nghệ mới nổi lên như “động cơ tái tạo”

Trong quá trình xây dựng năng lực cốt lõi, công nghệ mới nổi đang chuyển từ “công cụ hỗ trợ” sang “động cơ tái tạo”, tái cấu trúc sâu logic nền tảng và chuỗi giá trị của ngành dịch vụ bất động sản. Trong những năm gần đây, việc ứng dụng quy mô của các mô hình AI và robot chuyển dần từ vai trò hỗ trợ sang vai trò thay thế cốt lõi chính là bằng chứng thực tế mạnh mẽ.

Theo tài liệu, việc xây dựng năng lực khoa học công nghệ của ngành dịch vụ bất động sản đang được nâng cấp từ “ứng dụng công cụ đơn lẻ” lên “phủ sóng các bối cảnh nghiệp vụ đa dạng”. Các ứng dụng như trợ lý AI, nhân viên số, hệ thống công việc thông minh (intelligent work order) tiếp tục được đào sâu. Đồng thời, chủ thể thực hiện công việc đang chuyển từ “con người” sang “con người + máy móc”, và hướng tới việc dùng máy móc thay thế lao động; mô hình quản lý vận hành mới đang dần hình thành.

Trong nhóm thương hiệu đầu, Vạn Vật Vân (万物云) đã xác định rõ giai đoạn 2025 đến 2027 là “3 năm then chốt” để tập đoàn hoàn thành xây dựng năng lực, và lấy “dịch vụ tài sản, trí tuệ, ít carbon” làm ba từ khóa cốt lõi để định hướng, đồng thời thúc đẩy toàn diện việc triển khai hai chiến lược “Đế thành + (蝶城+)”, “dịch vụ doanh nghiệp + (企服+)”, cùng “ hệ sinh thái + (生态+)”, quyết tâm trở thành nhà cung cấp dịch vụ tài sản trí tuệ ít carbon hàng đầu toàn cầu.

Dựa trên “hệ sinh thái Linh Thạch”, công ty xây dựng các năng lực cốt lõi như quản lý thông minh năng lượng, tinh chỉnh chính xác, cải tạo tiết kiệm năng lượng, mạng điện vi mô quang–lưu trữ… từ đó tạo nên “hào thành” cho mảng kinh doanh quản lý năng lượng. Tập trung vào ứng dụng sâu của nền tảng GC, năng lực công nghệ cũng vượt ra khỏi vai trò hỗ trợ hệ thống truyền thống để tiến hóa thành một “đế nền thông minh” có thể trao quyền cho toàn bộ nhân viên, đạt được sự chuyển biến từ “tự động hóa quy trình đơn giản” sang “nhận diện logic phức tạp và thực thi độc lập”.

Trong năm 2025, Vạn Vật Vân đã đưa lên hơn 1400 tác nhân AI thông minh và chính thức chuyển chính thức 9 nhân viên; không chỉ nâng mạnh hiệu quả ra quyết định và truy xuất thông tin, mà còn thúc đẩy chi phí quản lý giảm 10,1% so với cùng kỳ năm trước, bằng việc tối ưu cấu trúc một cách thực chất để chứng minh sức mạnh tái tạo hiệu quả tổ chức mà công nghệ đem lại.

Dịch vụ Lục Thành (绿城服务) thành lập Ủy ban phát triển chiến lược AI vào năm 2025, với “Chiến dịch Tháp Tiêu/Đèn hiệu (灯塔行动)” quy tụ lực lượng tuyến đầu và doanh nghiệp công nghệ cùng đồng nghiên cứu các bối cảnh. Thông qua việc mở tuyển đối tác thông minh hàng đầu tại các khuôn viên doanh nghiệp, thúc đẩy robot chó, máy bay không người lái và “cổng trước AI” tiếp tục tiến hóa, lặp lại và cải tiến trong bối cảnh thực tế. Đồng thời, thiết lập quy trình làm việc tiêu chuẩn phối hợp người–máy (SOP), dựa vào điều độ số và cơ chế chuyển đổi vị trí nhân sự, để hiện thực “công nghệ có nhiệt độ, dịch vụ có độ chính xác”.

Có lẽ chúng ta đã có thể kỳ vọng rằng các thiết bị đầu cuối thông minh như robot sẽ nhanh chóng bước từ “công cụ hỗ trợ” lên “hạ tầng số mới” của ngành dịch vụ bất động sản. Khu dân cư, tòa nhà văn phòng, khu công nghiệp và không gian công cộng đô thị sẽ giống như hiện nay việc trang bị sẵn camera giám sát và thang máy, đưa robot thông minh vào cấu hình nền tảng: robot làm sạch hóa thân thành “nhân viên vệ sinh không bao giờ tan ca”, tự đi thang, chăm sóc bảo vệ sạch sẽ sảnh/nhà chờ và tầng hầm cả ngày lẫn đêm; robot chó biến thành “nhân viên tuần tra không biết mệt”, chui vào đường ống kỹ thuật, leo lên mái nhà, nhận diện chính xác các mối nguy ẩn giấu; còn máy bay không người lái đóng vai “người quan sát tầm cao”, quét hiệu quả các mặt tường ngoài và hệ thống an ninh đa lớp.

Vạch ra bức tranh mới của dịch vụ bất động sản

Ngay thời điểm những thay đổi của ngành đang phá thế bế tắc và mô hình hợp tác người–máy mới ngày càng trở nên phổ biến, Tổ chức Quan điểm (观点机构) sẽ tổ chức Hội nghị thường niên về Quan điểm Dịch vụ Bất động sản và Dịch vụ Đô thị năm 2026 vào 15:00 chiều ngày 15 tháng 4 tại “Sảnh khách đô thị (城市云客厅)” của Thâm Nghiệp Thượng Thành (深业上城). Chúng tôi trân trọng mời Quý vị cùng tham dự cuộc hẹn trí tuệ này, cùng vẽ nên bức tranh mới tương lai của dịch vụ bất động sản trong bản giao hưởng của các biến số công nghệ mới và cơ hội thị trường mới.

Đúng lúc đó, Viện Nghiên cứu Chỉ số Quan điểm (观点指数研究院) sẽ công bố trọng điểm “Báo cáo thành tích xuất sắc · 2026 về dịch vụ bất động sản” (《卓越指数 · 2026物业服务卓越表现报告》) và các kết quả nghiên cứu theo chuỗi “Chỉ số xuất sắc · 2026 về dịch vụ bất động sản” ( “卓越指数 · 2026物业服务卓越表现” ). Các kết quả liên quan là sự kết tinh của việc Quan điểm theo dõi dài hạn doanh nghiệp và đào sâu dữ liệu, thông qua các phân tích định lượng nghiêm cẩn và điều tra thực tiễn để tái hiện đúng mạch sống thực sự của ngành.

Nội dung của “Báo cáo” sẽ bao quát toàn diện việc giải thích sâu hướng đi chính sách ngành và bối cảnh vĩ mô, dự đoán xu hướng phát triển của ngành dịch vụ bất động sản; đi sâu phân tích hiệu suất vận hành và mức độ lành mạnh về tài chính của doanh nghiệp, nắm bắt động thái của thị trường vốn và sự biến đổi trong cục diện thị trường mua bán sáp nhập, đồng thời cũng sẽ trình bày kết quả thực tiễn mới nhất của số hóa và ứng dụng công nghệ trong doanh nghiệp trong ngành. Chúng tôi sẽ dùng các chiều dữ liệu chi tiết và tầm nhìn chiến lược mang tính tiền phong để tổng kết toàn diện quá khứ, nắm bắt hiện tại và suy luận cho tương lai, cung cấp một tài liệu tham khảo ra quyết định vừa có bề rộng vừa có chiều sâu cho ngành trong các biến số mới phức tạp và luôn biến đổi.

Ngoài ra, tại hội nghị còn diễn ra lễ trao chứng nhận “Chỉ số xuất sắc · 2026 về dịch vụ bất động sản” cho các doanh nghiệp, dự án mẫu và nhân vật dẫn đầu tiêu biểu đã thể hiện xuất sắc và có sức ảnh hưởng nổi bật trong chuỗi ngành dịch vụ bất động sản và dịch vụ đô thị trong năm qua; chúng tôi sẽ tôn vinh những cống hiến bằng danh dự, qua đó thiết lập một xu hướng mới cho ngành.

Các kết quả nghiên cứu liên quan chủ yếu bao gồm:

50 Doanh nghiệp dịch vụ bất động sản thể hiện xuất sắc năm 2026

10 Thành tích tài chính xuất sắc của doanh nghiệp dịch vụ bất động sản niêm yết năm 2026

20 Thành tích xuất sắc về giá trị thương hiệu doanh nghiệp dịch vụ bất động sản năm 2026

20 Thành tích xuất sắc về năng lực quản lý doanh nghiệp dịch vụ bất động sản năm 2026

20 Thành tích xuất sắc về năng lực đổi mới doanh nghiệp dịch vụ bất động sản năm 2026

10 Thành tích xuất sắc của doanh nghiệp dịch vụ đô thị năm 2026

30 Năng lực cung ứng dịch vụ xuất sắc của doanh nghiệp dịch vụ bất động sản năm 2026

10 Thành tích xuất sắc về số hóa doanh nghiệp dịch vụ bất động sản năm 2026

10 Thành tích xuất sắc của doanh nghiệp dịch vụ vệ sinh công nghiệp niêm yết năm 2026

10 Thành tích xuất sắc về đổi mới công nghệ vệ sinh thông minh năm 2026

20 Thành tích xuất sắc về dịch vụ bất động sản nhà ở của doanh nghiệp năm 2026

10 Thành tích xuất sắc về dịch vụ bất động sản thương mại của doanh nghiệp năm 2026

10 Thành tích xuất sắc về dịch vụ bất động sản công nghiệp của doanh nghiệp năm 2026

Và nhiều hơn nữa……

Tổ chức Quan điểm trân trọng mời Quý vị dành thời gian đến tham dự, cùng các đồng nghiệp trong ngành chung tay tạo nên một sự kiện lớn; trong cuộc va chạm tư tưởng, hãy nắm bắt nhịp đập của thời đại. Hãy cùng gặp nhau tại đây, cùng chứng kiến chương mới của ngành được mở ra, cùng nhau hướng tới tương lai tăng trưởng chất lượng cao.

Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Nội dung và dữ liệu trong bài viết này do Quan điểm tổng hợp từ thông tin công khai, không cấu thành lời khuyên đầu tư; trước khi sử dụng, vui lòng xác minh.