Tạm biệt tài chính dựa vào đất đai Tối ưu hóa hệ sinh thái phát triển kinh tế địa phương

Đặng Tào

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản nước ta tiếp tục được điều chỉnh liên tục, quan hệ cung-cầu giữa bên mua và bên bán trên thị trường nhà ở đã có những thay đổi sâu sắc, khiến mô hình “tài chính từ đất” vốn từng phụ thuộc, theo đó tiền thu từ việc giao đất khoảng chiếm bốn phần mươi thu ngân sách của chính quyền địa phương, đang dần đi xa, và có thể sẽ buộc chính quyền địa phương quan tâm hơn nữa đến phát triển kinh tế chất lượng cao tại địa phương và tối ưu hóa hệ sinh thái phát triển kinh tế địa phương.

Quy mô thu nhập từ giao đất đang suy giảm dần từng năm. Thu nhập từ giao đất nhìn chung là khoản thu từ việc giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước trong dự toán ngân sách các quỹ mang tính chất của chính phủ. Rõ ràng, thu nhập từ giao đất của chính quyền địa phương có liên hệ chặt chẽ với diễn biến nóng-lạnh của thị trường bất động sản. Sau cải cách chế độ nhà ở năm 1998, thị trường bất động sản nước ta bắt đầu đi vào giai đoạn khởi động, và từ sau năm 2003 đã xuất hiện sự phát triển nhanh chóng. Năm 2003, trên toàn quốc quy mô thu từ giao đất đạt 5.421 tỷ NDT, chiếm khoảng 35% tổng thu ngân sách tài chính địa phương. Sau năm 2003, thị trường bất động sản nước ta tiếp tục tăng nhanh, thu nhập tài chính từ đất cũng vì thế mà “nước lên thuyền lên”. Năm 2021, thu nhập tài chính từ đất trên toàn quốc đạt đỉnh 8,5 vạn tỷ NDT. Kể từ quý 4 năm 2021, trong bối cảnh tình hình cung-cầu của thị trường bất động sản nước ta tiếp tục được điều chỉnh, đến năm 2025, thu nhập giao đất trên toàn quốc đã suy giảm khoảng 40% so với mức đỉnh năm 2021. Gần đây, dưới sự “xúc tác” của một loạt chính sách bất động sản, việc điều chỉnh giá nhà ở tại các thành phố nhìn chung cũng đã cơ bản đi vào ổn định; giao dịch nhà ở, đại diện là các thành phố hạng một, có phần ấm lên; thị trường nhà ở cũ/nhà giao dịch lại (second-hand) hoạt động sôi nổi; một số bất động sản có tăng nhẹ; ban đầu đã thể hiện dấu hiệu chững lại. Dù vậy, chúng ta vẫn cần nhận thức sâu sắc rằng tình hình cung-cầu của thị trường bất động sản nước ta đã có thay đổi căn bản; kịch bản thị trường đất lặp lại xu hướng tăng liên tục nhanh như trong quá khứ gần như không có khả năng xảy ra.

Chế độ đất đai cũng đang được điều chỉnh theo xu hướng. Gần đây, Bộ Tài nguyên thiên nhiên và Cục Lâm nghiệp và Thảo nguyên Quốc gia đã phối hợp ban hành “Thông báo về việc tiếp tục làm tốt bảo đảm các yếu tố của tài nguyên thiên nhiên” (Tự nhiên tài phát〔2026〕38), liên quan đến nhiều yếu tố then chốt về giao đất; rất có thể, từ góc độ thể chế, sẽ thúc đẩy chính quyền địa phương từng bước giảm dần sự phụ thuộc vào tài chính từ đất.

Thứ nhất, chính quyền địa phương không được tùy tiện “bán đất”, quyền tự chủ bị siết chặt đáng kể. Chính quyền địa phương không thể tự quyết định việc “bán đất”, mà cần được điều phối ở cấp độ tỉnh. Và qua việc nghiên cứu, đánh giá hướng chính sách đi kèm từ các cấp tỉnh, sẽ càng coi trọng và định hướng việc tạo ra giá trị từ “đất”; rất có thể sẽ tiến hành điều phối ở cấp tỉnh dựa trên chất lượng và tốc độ phát triển kinh tế của các thành phố cấp địa khu, cũng như tình hình di chuyển dân số, từ đó thể hiện sự sắp xếp phân biệt về chỉ tiêu cấp đất.

Thứ hai, công việc cung ứng đất có thể sẽ chuyển sang chủ yếu là “khai thác lại” quỹ đất hiện có thông qua cập nhật/đổi mới đô thị (urban renewal). Theo nguyên tắc, diện tích đất xây dựng đô thị và nông thôn mới tăng hàng năm nhìn chung không được vượt quá diện tích đất hiện có được khai thác lại. Nói cách khác, diện tích đất hiện có được khai thác lại càng nhiều thì diện tích đất xây dựng đô thị và nông thôn mới mà chính quyền địa phương được bổ sung cũng càng nhiều. Điều này, về cơ chế và lợi ích, buộc chính quyền địa phương phải tiếp tục gia tăng đầu tư cho các dự án cập nhật/đổi mới đô thị, đồng thời cần nhiều hơn việc giải phóng diện tích đất xây dựng đô thị và nông thôn mới từ các dự án cập nhật/đổi mới đô thị. Do đó, có thể kỳ vọng rằng từ năm 2026, tiến độ xây dựng các dự án cập nhật/đổi mới đô thị của nước ta sẽ được đẩy nhanh, đặc biệt là giá trị của khu vực cốt lõi đô thị kiểu nhà cũ, nhỏ, xuống cấp có thể sẽ được nhìn nhận lại.

Thứ ba, phát triển bất động sản bị hạn chế. Nguyên tắc là diện tích đất xây dựng mới tăng sẽ không dùng cho phát triển bất động sản mang tính kinh doanh; dự kiến từ năm 2026 trở đi, nguồn cung đất nhà ở thương mại mới tăng tại các thành phố sẽ bị thu hẹp. Điều này sẽ giúp kiểm soát nguồn cung bất động sản ở mức tổng lượng, giảm lượng cung nhà ở thương mại mới. Hiện nay, nhiều thành phố ở nước ta đang chịu áp lực “tiêu hóa” tồn kho; việc giảm chỉ tiêu đất nhà ở thương mại sẽ giúp cân bằng quan hệ cung-cầu, thúc đẩy thị trường nhà ở dần chững lại.

Không thể phủ nhận rằng, hiện nay thu nhập từ giao đất chắc chắn liên quan đến tình hình tài chính của chính quyền địa phương và lộ trình chi thu tài chính trong tương lai. Một mặt, sự phụ thuộc vào “tài chính từ đất” vốn được hình thành một cách khách quan trong nhiều năm qua không thể thay đổi hoàn toàn trong một đêm. Dưới áp lực của thị trường và ràng buộc của thể chế, chính quyền địa phương cũng sẽ chủ động giảm dần sự phụ thuộc vào tài chính từ đất. Dĩ nhiên, khi thu nhập từ giao đất giảm thì chắc chắn sẽ xuất hiện khoảng trống, vì vậy còn cần phải chuẩn bị ứng phó một cách thận trọng, có trật tự trước những cú sốc và rủi ro do tài chính từ đất dần đi xa mang lại. Mặt khác, trong bốn năm liên tiếp, thu nhập từ giao đất giảm sẽ buộc chính quyền địa phương sử dụng tập trung và hiệu quả hơn vốn tài chính, coi trọng hơn việc tối ưu điều chỉnh cơ cấu ngành công nghiệp tại địa phương, củng cố năng lực cạnh tranh của các ngành công nghiệp trụ cột, đồng thời tăng tốc việc bồi dưỡng môi trường kinh doanh thuận lợi để thu hút nhiều chủ thể thị trường hơn; thông qua phát triển kinh tế chất lượng cao tại địa phương để mở rộng nguồn thu tài chính và tăng thu ngân sách. Nếu phân tích theo góc độ này, thì việc tài chính từ đất dần đi xa có thể chính là động lực/xúc tác cho phát triển kinh tế chất lượng cao của địa phương.

Bài viết chuyên mục của số báo này chỉ đại diện cho quan điểm cá nhân của tác giả

(Ban biên tập: )

     【Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm】Bài viết này chỉ thể hiện quan điểm của chính tác giả, không liên quan đến Hexun. Trang web Hexun giữ lập trường trung lập đối với những phát biểu và phán đoán quan điểm trong bài viết, không đưa ra bất kỳ bảo đảm rõ ràng hay ngầm định nào về tính chính xác, độ tin cậy hoặc tính toàn vẹn của những nội dung được bao gồm. Vui lòng độc giả chỉ để tham khảo và tự chịu toàn bộ trách nhiệm. Email：news_center@staff.hexun.com

Báo cáo