Tòa nhà Vạn Tượng Thành ở Thanh Đảo đang nắm giữ lợi nhuận hằng năm 4 tỷ; Huaren Commercial REIT đang chờ đợi việc phát hành thêm thành công được triển khai.

Quan điểm Võng Từ việc Trung tâm Vạn Tượng Thanh Đảo ngày càng dễ đi xem và mua sắm hơn, Quỹ tín thác đầu tư bất động sản thương mại 华夏华润商业REIT (sau đây gọi tắt là 华夏商用REIT) đang nắm trong tay “con bò sữa tiền mặt” thì trong lòng tự nhiên cũng vững vàng hơn vài phần.

Hiện trạng thị trường thương mại bán lẻ trong nước cũng không hẳn là quá tốt. Nhiều dự án thương mại chịu ảnh hưởng bởi sự cạnh tranh gia tăng theo khu vực, cơ cấu thuê bao đơn điệu hoặc năng lực vận hành không đủ; tăng trưởng tiền thuê kém, tỷ lệ lấp đầy có biến động, thậm chí đứng trước rủi ro mất khách thuê chính.

Trong bối cảnh như vậy, các tài sản có thể đạt tăng trưởng các chỉ tiêu cốt lõi rõ ràng sẽ có khả năng chống chịu chu kỳ mạnh hơn.

Năm ngoái, Vạn Tượng Thành Thanh Đảo đã cho thấy đúng như vậy.

Với tư cách là tài sản cơ sở duy nhất mà 华夏商用REIT hiện đang nắm giữ, trung tâm mua sắm khai trương từ năm 2015, quy mô gần 439Mét vuông này, dường như đến thời điểm vận hành tròn mười năm vẫn chưa bộc lộ dấu hiệu mệt mỏi.

Điều này đã thúc đẩy 华夏商用REIT đạt mức tăng trưởng lợi nhuận hai con số vào năm 2025.

Xét từ hiệu quả tài chính, năm ngoái 华夏商用REIT đạt doanh thu hoạt động 360Mỷ NDT, tăng 18,7%; EBITDA 300k NDT; lợi nhuận ròng ghi nhận 55,73 triệu NDT, so với 12,31 triệu NDT của năm trước là mức tăng trưởng cao hơn.

Về phân phối, 华夏商用REIT có số tiền phân phối có thể phân bổ đạt 365 triệu NDT; số tiền phân phối thực tế 360 triệu NDT. Trong năm 2025 tiếp tục hoàn thành 4 lần chi trả cổ tức/đợt phân phối, tỷ lệ phân phối dòng tiền khoảng 3,72%.

Để tạo nền tảng cho kết quả kinh doanh, Công ty TNHH Quản lý Thương mại Thanh Đảo Gia Thăng Nhuận Thành (Vạn Tượng Thành Thanh Đảo) trong năm 2025 đã đạt tăng trưởng toàn diện.

Nguồn ảnh: Báo cáo tài chính doanh nghiệp, trích đoạn của Khách hàng Doanh nghiệp

Dự án vẫn giữ thể hiện tương ứng với định vị hàng đầu M2 của mình (nếu dùng định vị mới thì là thành phố hạt nhân/flagship), doanh thu hoạt động đạt 365Mỷ NDT, tăng 19,74%; EBITDA đạt 762M NDT, tăng 20,91%; đồng thời biên lợi nhuận gộp tăng từ 61,42% cùng kỳ năm trước lên 64,73%.

Tỷ lệ lấp đầy là chỉ tiêu cốt lõi để đánh giá sức khỏe vận hành của trung tâm mua sắm. Thị trường nhìn chung cho rằng tỷ lệ lấp đầy 95% là “đường ranh sức khỏe” của các dự án thương mại. Tính đến cuối năm 2025, Vạn Tượng Thành Thanh Đảo có diện tích cho thuê có thể cung ứng 139,8 nghìn mét vuông; diện tích thực thuê 138,5 nghìn mét vuông, tỷ lệ lấp đầy lên tới 99,09%.

Về giá thuê đơn vị, trong kỳ báo cáo Vạn Tượng Thành Thanh Đảo có mức bình quân 426,61 NDT/mét vuông/tháng. Xét đến việc Thanh Đảo là một thành phố cấp hai mạnh, mức giá thuê đơn vị này đã thuộc nhóm đầu (top tier).

Ngoài ra, theo báo cáo Q4 năm 2025 của 华夏商用REIT, giá thuê đơn vị bình quân của Vạn Tượng Thành Thanh Đảo thực tế đã tăng lên 436,44 NDT/mét vuông/tháng. Trong khi đó, mức giá thuê đơn vị trong cả năm 2024 là 397,73 NDT/mét vuông/tháng.

Hơn nữa, hợp đồng thuê theo trọng số còn lại bình quân đến thời điểm kết thúc kỳ hạn là 2 năm, cấu trúc khỏe mạnh. Đồng thời, hiện tại mức độ tập trung khách thuê của dự án vẫn ở mức thấp: tổng tỷ trọng doanh thu tiền thuê của 5 khách thuê lớn nhất chỉ chiếm 13,63%, cơ cấu khách thuê có thể kiểm soát.

Báo cáo tài chính cũng cho biết, lưu lượng khách của Vạn Tượng Thành Thanh Đảo năm ngoái đạt mức cao kỷ lục trong nhiều năm, số lượng thành viên cũng tăng 22% so với cùng kỳ lên 1,77 triệu người. So sánh với điều này, đến cuối năm 2024, dân số thường trú của thành phố Thanh Đảo khoảng 10,44 triệu người.

Tất cả những số liệu nói phía sau là việc Vạn Tượng Thành Thanh Đảo năm ngoái đã thúc đẩy nâng cấp đồng bộ “phần mềm và phần cứng”, qua đó mang lại lợi ích cho hiệu quả vận hành.

Được biết, vào tháng 8 năm ngoái, Vạn Tượng Thành Thanh Đảo đã hoàn thành trước hai tháng khu vực cải tạo phía Nam của giai đoạn 1 và đi vào khai trương; liên quan đến diện tích xây dựng khoảng 762Mét vuông, đồng thời giới thiệu mới 15 cửa hàng, gồm có các thương hiệu bán lẻ quần áo như Tây Thị Thôn (西町村屋), thương hiệu đồ dùng gia đình Harbor House, cùng với 6 thương hiệu ẩm thực: 驸马巷, 十秋, 芸山季, 阿萨中东料理, 魔宗烧肉, 小岩隐.

Ngoài ra, tính cả phần diện tích của giai đoạn 1 L4-L5 và giai đoạn 2 L4-L5 đã hoàn thành cải tạo trong năm 2024, tổng diện tích các khu vực nâng cấp cải tạo trong những năm gần đây của Vạn Tượng Thành Thanh Đảo vượt quá 754Mét vuông.

Tuy nhiên, điều khiến bên ngoài đặc biệt chú ý nhất là mức độ mạnh tay trong việc điều chỉnh thương hiệu của Vạn Tượng Thành Thanh Đảo. Theo báo cáo tài chính, trong năm 2025, dự án mở mới 151 cửa hàng; trong đó 46 cửa hàng là “cửa hàng đầu tiên tại tỉnh Sơn Đông”, và 12 cửa hàng là “cửa hàng đầu tiên tại Thanh Đảo”.

Cụ thể, Vạn Tượng Thành Thanh Đảo đã đưa vào hàng loạt thương hiệu như: cửa hàng flagship cấp tỉnh ở Sơn Đông của DISCOUNT DESCENTE; cửa hàng flagship hạng S đầu tiên tại Sơn Đông của Salomon; HOURGLASS cửa hàng đầu tiên tại Sơn Đông; DOCUMENTS cửa hàng đầu tiên tại Thanh Đảo; GROTTO cửa hàng đầu tiên tại Sơn Đông; tea‘stone cửa hàng đầu tiên tại Sơn Đông; cửa hàng đầu tiên tại Thanh Đảo của Bàn Niu Mao Đề Huo Guo (巴奴毛肚火锅); 芸山季 cửa hàng đầu tiên tại Sơn Đông; 四季椰林 cửa hàng đầu tiên tại Sơn Đông; 驸马巷 cửa hàng đầu tiên tại Sơn Đông; cùng nhiều thương hiệu khác.

Điểm đáng đặc biệt lưu ý là hiệu ứng tập trung của dự án trong lĩnh vực thương hiệu thể thao ngoài trời. Năm 2025, các thương hiệu ngoài trời quốc tế có tiếng như Salomon, KEEN, MAMMUT, Haglofs lần lượt tiến vào hoặc nâng cấp cửa hàng, khiến “bộ sưu tập” thương hiệu ngoài trời của Vạn Tượng Thành Thanh Đảo nhanh chóng được mở rộng.

Theo thông tin từ phía dự án công bố vào tháng 9 năm 2025 trên nền tảng Xiaohongshu, số lượng thương hiệu liên quan đến ngoài trời trong khu vực đã gần 50; hình thành một mức độ bao phủ hoàn chỉnh từ trang bị chuyên nghiệp đến lối sống ngoài trời trong đô thị. Bố cục này đã “bắt trúng” điểm nóng mang tính cấu trúc của thị trường tiêu dùng hiện nay; trong những năm gần đây, tốc độ tăng trưởng tiêu dùng các nhóm sản phẩm liên quan đến môn thể thao ngoài trời luôn dẫn đầu trong toàn thị trường bán lẻ.

Hiện tại, Vạn Tượng Thành Thanh Đảo vẫn đang tiếp tục hoàn thiện độ phong phú của mình trong các thương hiệu thể thao và ngoài trời.

Được biết, trong khoảng nửa năm từ Q4 năm 2025 đến Q1 năm 2026, dự án tiếp tục giới thiệu thêm các thương hiệu ngoài trời như: Skechers kids, thương hiệu ngoài trời bền vững của Đức VAUDE, thương hiệu ngoài trời cao cấp cho trẻ em Dodopoli, các thương hiệu nhẹ về ngoài trời dành cho phụ huynh và bé như ACMEITEM 爱棵米, v.v.; qua đó tiếp tục khiến Vạn Tượng Thành Thanh Đảo trở thành trung tâm mua sắm có đầy đủ nhất các thương hiệu thể thao ngoài trời ở Thanh Đảo.

Cùng thời gian đó, Vạn Tượng Thành Thanh Đảo cũng liên tục thực hiện điều chỉnh và nâng cấp các thương hiệu trong dự án, bao gồm việc đưa vào cửa hàng đầu tiên tại Sơn Đông của thương hiệu thời trang Hàn Quốc Mmlg, thương hiệu thời trang nữ AIRIQI, thương hiệu thời trang cá nhân độc lập MEIYANG. 美洋, thương hiệu thời trang nữ tầm trung-cao cấp ARIOSEYEARS, giày dép phong cách cổ điển của Anh WALSH, thương hiệu quần áo trẻ em PAW IN PAW, Anta Campus, thương hiệu ủng mưa của Anh HUNTER (cửa hàng đầu tiên tại Sơn Đông), 太平鸟, SMILEREPUBLIC (thương hiệu thời trang xu hướng), v.v.;

và các thương hiệu như 嘉士利·黄油手 (bánh/bơ tay thủ công), HOOHOO ẩm thực sáng tạo, thương hiệu đồ ngọt rainbobo, thương hiệu món ăn mới kiểu Bắc Kinh 羲和·京致, thương hiệu bán lẻ mới 番茄口袋, thương hiệu Tứ Xuyên Mã Hồng Hưng (cửa hàng đầu tiên tại Sơn Đông),泽田本家 (bánh cá đồng/copper bell烧), thương hiệu phụ kiện mang phong cách “quốc triều” 福录, 三丽鸥 cửa hàng đầu tiên tại Thanh Đảo, 好利来 cửa hàng đầu tiên tại Sơn Đông, v.v.

Tuy nhiên, dù vận hành tốt đến mấy với một tài sản đơn lẻ, cuối cùng vẫn tồn tại rủi ro về mức độ tập trung. Đối với 华夏商用REIT, việc mở rộng danh mục là con đường bắt buộc.

Năm 2025, bên quản lý quỹ của 华夏商用REIT trước đó đã lần lượt đưa ra hai phương án mở rộng (mở rộng mua thêm tài sản).

Vòng một công bố ngày 25/3, dự kiến mở rộng để mua vào dự án 昆山万象汇. Vòng hai công bố ngày 9/7, dự kiến mở rộng để mua vào ba dự án: 杭州萧山万象汇, 沈阳长白万象汇 và 淄博万象汇.

Theo thông báo mới nhất, các công việc liên quan đến vòng một mở rộng vẫn đang được thúc đẩy theo đúng kế hoạch; còn vòng hai mở rộng hiện vẫn cần nộp và được Ủy ban Phát triển và Cải cách Quốc gia (NDRC) xem xét đề xuất, Ủy ban Chứng khoán Trung Quốc chấp thuận việc thay đổi đăng ký đối với quỹ, Sở Giao dịch Chứng khoán Thâm Quyến (SZSE) duyệt thông qua đơn xin thay đổi sản phẩm đối với chứng khoán được bảo đảm bằng tài sản, cùng các thủ tục liên quan; và cuối cùng chỉ được thực hiện sau khi được thông qua bằng nghị quyết của đại hội nhà đầu tư nắm giữ chứng chỉ quỹ.

华润置地 có ý định thúc đẩy việc này, triển vọng tương lai cho thấy việc triển khai mở rộng chỉ là vấn đề thời gian.

Theo kế hoạch mới nhất của 华润置地, trong giai đoạn “Kế hoạch 15 lần năm năm (十五五)”, công ty cũng sẽ thúc đẩy quy mô REITs công khai vượt quá 424M NDT. Với tư cách nguồn dự trữ cho việc mở rộng mua thêm tài sản, tính đến cuối năm 2025, 华润置地 hiện có 98 trung tâm mua sắm tự vận hành đang hoạt động thuộc sở hữu của công ty; và đến cuối năm 2030, số lượng trung tâm mua sắm đang hoạt động sẽ tăng lên 127.

Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Nội dung và dữ liệu trong bài viết này được Quan điểm tổng hợp từ thông tin công khai, không cấu thành khuyến nghị đầu tư. Trước khi sử dụng, vui lòng xác minh.

(Ban Biên tập: 董萍萍)

     【Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm】 Bài viết này chỉ thể hiện quan điểm của chính tác giả và không liên quan đến 和讯网. Trang web của 和讯 giữ thái độ trung lập đối với các tuyên bố và phán đoán trong bài viết; không cung cấp bất kỳ bảo đảm minh thị hay ngụ ý nào về tính chính xác, độ tin cậy hoặc tính đầy đủ của nội dung được bao gồm. Vui lòng độc giả chỉ tham khảo và tự chịu toàn bộ trách nhiệm. Email: news_center@staff.hexun.com

Báo cáo