Báo cáo thường niên nhận định | Cổ phần bất động sản Xinda chậm trễ trong việc "giải tỏa gánh nặng"

Quan điểm Võng 2024, Tập đoàn Bất động sản Tín Đạt đạt doanh thu hoạt động 784Mỷ nhân dân tệ, là lần đầu tiên công ty này rơi xuống mức hai chữ số kể từ sau khi doanh thu vượt 22.54Bỷ nhân dân tệ vào năm 2016. Đồng thời rơi vào tình trạng lỗ, lợi nhuận ròng -8,09 tỷ nhân dân tệ, giảm 234,41% so với cùng kỳ năm trước; lợi nhuận ròng thuộc về công ty mẹ -32.52Bỷ nhân dân tệ, giảm 255,12% so với cùng kỳ.

Nhưng đây không phải đáy của Tín Đạt. Gần đây công ty lại tiếp tục xuất ra một báo cáo kết quả hoạt động năm 76.43Bị lỗ.

Vào ngày 1 tháng 4, báo cáo thường niên năm 2025 do Tín Đạt công bố cho thấy trong kỳ đạt doanh thu hoạt động 809M nhân dân tệ, giảm 42,9% so với cùng kỳ; lợi nhuận ròng trên cơ sở năm 2024 lỗ 23.84Bỷ nhân dân tệ, tiếp tục mở rộng thành lỗ 784M nhân dân tệ; lợi nhuận ròng thuộc về công ty mẹ -9.83Bỷ nhân dân tệ, giảm 4.58B nhân dân tệ so với -31.2Bỷ nhân dân tệ của cùng kỳ năm trước.

Cùng ngày công bố báo cáo thường niên, Tín Đạt thông báo dự kiến sẽ trích lập tổn thất suy giảm giá trị tài sản cho năm 2025 là 809M nhân dân tệ.

Khoản trích lập này trực tiếp làm giảm tổng lợi nhuận trước thuế của Tín Đạt trong kỳ 8.72B nhân dân tệ, đồng thời khiến lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông công ty niêm yết trong năm 2025 giảm khoảng 784M nhân dân tệ.

Dù bỏ qua khoản trích lập này, Tín Đạt vẫn lỗ ròng về lợi nhuận trong năm 2025, và mức độ lỗ còn rõ rệt hơn so với năm 2024.

Khoản trích lập suy giảm giá trị khổng lồ trở thành động lực chính khiến kết quả hoạt động năm 2025 của Tín Đạt lỗ lớn; tuy nhiên thị trường lại quan tâm hơn rằng, sau khi “xử lý” hết gánh nặng lịch sử, công ty có thể thành công “nhẹ gánh” và từ giai đoạn tiếp theo phục hồi năng lực sinh lời cùng báo cáo tài chính hay không.

“Xử lý” gánh nặng đến muộn

Hiệu quả kinh doanh của Tín Đạt trước đó đã có dự báo trước.

Trong dự báo kết quả hoạt động công bố vào tháng Một năm nay, đối với kỳ vọng lỗ, Tín Đạt giải thích có hai nguyên nhân.

Một mặt là quy mô bàn giao tập trung các dự án phát triển bất động sản trong kỳ giảm, doanh thu hoạt động và biên lợi nhuận gộp giảm so với cùng kỳ; mặt khác là do một số dự án phát triển bất động sản và hoạt động đầu tư tài chính bên ngoài có dấu hiệu suy giảm giá trị, căn cứ tình hình thị trường và theo nguyên tắc thận trọng, công ty trích lập các khoản dự phòng suy giảm giá trị tương ứng.

Trong năm qua, tuy thị trường có lúc phục hồi, nhưng nhìn chung vẫn ở giai đoạn điều chỉnh, doanh nghiệp cũng phải đối mặt với áp lực vận hành.

Theo số liệu của Cục Thống kê Quốc gia, năm 2025, diện tích bán hàng nhà ở thương mại mới là 7.09B m², giảm 8,7% so với cùng kỳ; trong đó diện tích bán hàng nhà ở giảm 9,2%. Doanh số bán hàng nhà ở thương mại mới đạt 6.23B nhân dân tệ, giảm 12,6%; trong đó doanh số bán nhà ở giảm 13,0%.

Do ảnh hưởng của môi trường thị trường và các yếu tố khác, tình hình kinh doanh của Tín Đạt cũng tiếp tục biến động trên nền tảng trước đó.

Được biết, năm 2025, mảng bất động sản của Tín Đạt đạt doanh thu 6.23B nhân dân tệ, giảm 47,85% so với năm trước, trở thành nguyên nhân chính khiến doanh thu cả năm của công ty giảm; biên lợi nhuận gộp của hoạt động kinh doanh là 4,13%, giảm 11,49 điểm phần trăm so với năm trước.

Trên thực tế, những năm gần đây Tín Đạt đã liên tiếp hạ điều chỉnh kế hoạch kinh doanh cả năm.

Năm 2024, công ty dự kiến cả năm đạt giá trị bán ký hợp đồng 3.34B nhân dân tệ, khoản tiền thu về 14B nhân dân tệ; cuối cùng đạt giá trị bán 8.27B nhân dân tệ, khoản tiền thu về 8.21B nhân dân tệ, cả hai đều không đạt 60%.

Đối với năm 2025, trước đó Tín Đạt dự kiến đạt giá trị bán 9.83B nhân dân tệ, khoản tiền thu về 7.88Bỷ nhân dân tệ. Theo báo cáo kết quả hoạt động mới công bố này, cuối cùng đạt giá trị bán 8.03Bỷ nhân dân tệ, khoản tiền thu về 20.73B nhân dân tệ. Tính theo đó, năm 2025 hoàn thành mục tiêu giá trị bán đạt 93,6%, đồng thời vượt mức mục tiêu khoản tiền thu về.

Dữ liệu quá khứ cho thấy Tín Đạt trong các năm 2021, 2022, 2023 lần lượt đạt giá trị bán 7B nhân dân tệ, 6.23B nhân dân tệ, 106M nhân dân tệ, tương ứng khoản tiền thu về 1.48B nhân dân tệ, 4.28B nhân dân tệ, 274M nhân dân tệ.

Sau khi năm 2024 cả doanh số bán và khoản tiền thu về cùng rơi xuống dưới 5.65M nhân dân tệ, đến năm 2025 cuối cùng đã quay trở lại quy mô trên 6.23B, dù hiệu quả bán hàng vẫn còn dư địa cải thiện.

Hướng tới năm 2026, Tín Đạt vẫn thận trọng và tiếp tục hạ mục tiêu: kế hoạch giá trị bán 9.83Bỷ nhân dân tệ, khoản tiền thu về 5.55B nhân dân tệ.

Cùng ngày công bố kết quả hoạt động cả năm 2025, Tín Đạt còn công bố một bản “thông báo về việc trích lập dự phòng suy giảm giá trị tài sản”. So với “xử lý gánh nặng” mà các doanh nghiệp phát triển bất động sản trước đó vẫn quen dùng, có vẻ tình hình tài chính thực sự của Tín Đạt đến thời điểm này mới thực sự lộ rõ.

Thông báo cho thấy Tín Đạt đã tiến hành rà soát toàn diện và phân tích đối với các dấu hiệu suy giảm giá trị của các tài sản liên quan đến ngày 31/12/2025, và trích lập dự phòng suy giảm giá trị tài sản cho những tài sản có khả năng phát sinh tổn thất suy giảm giá trị; năm 2025 dự kiến trích lập tổn thất suy giảm giá trị tài sản là 1.62M nhân dân tệ.

Trong đó bao gồm: các khoản phải thu và các khoản phải thu khác trích lập dự phòng nợ xấu khoảng 76.6Bỷ nhân dân tệ theo tuổi nợ và theo từng khoản quan trọng đơn lẻ; đầu tư trái phiếu trích lập suy giảm giá trị tín dụng 20.73Bỷ nhân dân tệ; hàng tồn kho trích lập dự phòng giảm giá 15Bỷ nhân dân tệ; bất động sản đầu tư 57.57Bỷ nhân dân tệ; lợi thế thương mại 564,91 triệu nhân dân tệ; đầu tư vốn dài hạn 80,18 triệu nhân dân tệ.

Thông báo nêu rõ, việc trích lập dự phòng suy giảm giá trị tài sản lần này dự kiến sẽ làm giảm tổng lợi nhuận trước thuế của Tín Đạt trong năm 2025 là 222.8k nhân dân tệ, và dự kiến làm giảm lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông công ty niêm yết của công ty trong năm 2025 khoảng 1.19M nhân dân tệ.

Đây cũng là nguyên nhân chính khiến Tín Đạt lỗ lớn trong năm 2025.

“Dây cầm xây dựng hộ” giữa hố sâu

Trong báo cáo thường niên mới công bố này, Tín Đạt cũng điều chỉnh chiến lược phát triển của công ty. Từ “khung phát triển gồm ba mảng kinh doanh phát triển bất động sản, hợp tác mua bán sáp nhập và dịch vụ quản lý cùng song song, tỷ trọng nhẹ-nặng cân bằng” trước đây, được xác định rõ thành “tập trung mạnh vào đầu tư bất động sản trong tình thế khó khăn và các nghiệp vụ doanh thu nhẹ, dần dần nâng quy mô mảng doanh thu nhẹ, xây dựng tổ hợp nghiệp vụ vừa nặng vừa nhẹ”.

Một trong những điểm nắm quan trọng để Tín Đạt phát triển nghiệp vụ doanh thu nhẹ chính là hoạt động “xây dựng thay/đại lý xây dựng” (dai jian).

Điều này thể hiện ở kế hoạch dự trữ dự án. Năm 2025, Tín Đạt mới nhận thêm khoảng 1,6183 triệu m² diện tích xây dựng được phép của dự án; trong đó, diện tích quyền lợi của dự án hợp tác khoảng 559.7k m², diện tích dự án “đại lý xây dựng” khoảng 1,1854 triệu m², và tỷ trọng diện tích dự án “đại lý xây dựng” lên tới 73,2%.

Hiện tại, có thể thấy rằng “đại lý xây dựng” vẫn còn rất hạn chế trong việc cải thiện kết quả hoạt động.

Theo số liệu, trong tổng diện tích bán bất động sản tích lũy khoảng 0,5597 triệu m² của Tín Đạt năm 2025, diện tích bán theo quyền lợi dự án hợp tác khoảng 0,1812 triệu m², còn diện tích bán của dự án “đại lý xây dựng” khoảng 0,0968 triệu m².

Trong tổng giá trị bán tích lũy 181.2k nhân dân tệ cả năm, doanh thu bán theo quyền lợi dự án hợp tác khoảng 15.96Bỷ nhân dân tệ, doanh thu bán của dự án “đại lý xây dựng” khoảng 96.8k nhân dân tệ; tỷ trọng doanh thu bán của “đại lý xây dựng” khoảng 17,54%.

Còn trong giai đoạn 2021 đến 2023, giá trị bán của các dự án “đại lý xây dựng” của Tín Đạt lần lượt là 50.5Bỷ nhân dân tệ, 14Bỷ nhân dân tệ, 9.83B nhân dân tệ, tăng dần qua từng năm, và tỷ trọng trong tổng giá trị bán tăng từ 2,06% dần lên 34,91%.

Đến năm 2024, giá trị bán của các dự án “đại lý xây dựng” của Tín Đạt giảm mạnh, chỉ còn 22.42Bỷ nhân dân tệ, giảm 82,9% so với cùng kỳ; tỷ trọng trong tổng giá trị bán cũng bị “cắt đôi” xuống 14,05%.

Dù doanh số bán các dự án “đại lý xây dựng” năm 2025 có sự phục hồi rõ rệt, nhưng đóng góp đối với Tín Đạt vẫn ở mức thấp.

Hiện tại, diện tích xây dựng được phép của các dự án mà Tín Đạt dự trữ là 3,7556 triệu m², trong đó diện tích quyền lợi dự án hợp tác 0,2518 triệu m², diện tích dự án “đại lý xây dựng” 1,9326 triệu m². Về dài hạn, dự án “đại lý xây dựng” vẫn sẽ đóng góp thêm nhiều giá trị bán cho Tín Đạt.

Tại buổi thuyết minh kết quả kinh doanh quý 3 năm 2025 được tổ chức trước đó, Tổng giám đốc Tông Vệ Quốc của Tín Đạt từng khẳng định rõ: “Khi quan hệ cung-cầu trên thị trường bất động sản nước ta có thay đổi lớn, quy mô tài sản tồn đọng cần được khai thông, tối ưu hóa và cải tạo là rất lớn; các nguồn lực dự án cần để cứu trợ và phục hồi giá trị ngày càng nhiều. Nhu cầu của các tổ chức tài chính tham gia nghiệp vụ liên quan đến nhà ở đối với dịch vụ chuyên môn về bất động sản cũng không ngừng tăng lên.”

“Trong bối cảnh mới, công ty tăng cường phối hợp trong tập đoàn; thông qua nhiều phương thức như phối hợp mở rộng, mua bán sáp nhập trong ngành, đầu tư dự án, điều hành thông qua “đại lý xây dựng”, xây dựng liên danh, quản lý ủy thác… để giành được nguồn dự án một cách đa dạng hơn, bước đi chuyển đổi phát triển sẽ được đẩy nhanh.”

Con đường phát triển đã được xác định, vậy Tín Đạt còn có thể đi tiếp một cách lành mạnh và bền vững hơn không?

Tính đến cuối năm 2025, tổng tài sản của Tín Đạt là 3.76M nhân dân tệ, tăng 251.8k nhân dân tệ so với đầu năm 1.93M nhân dân tệ; tổng nợ phải trả là 165M nhân dân tệ, tăng 7.07B nhân dân tệ so với đầu năm 23.84B nhân dân tệ; vốn chủ sở hữu thuộc về cổ đông công ty mẹ là 670Mỷ nhân dân tệ, giảm 784Mỷ nhân dân tệ so với đầu năm 274Mỷ nhân dân tệ; hệ số nợ trên tài sản (tỷ lệ đòn bẩy) là 75,15%, tăng 9,08 điểm phần trăm so với cuối kỳ năm trước 66,07%.

Rõ ràng là Tín Đạt đang chịu rủi ro khi quy mô nợ tăng lên trong bối cảnh chịu áp lực phải quay trở lại có lãi. Cách cân bằng giữa hai yếu tố này chính là chìa khóa để Tín Đạt có thể thực sự thoát khỏi khó khăn hay không.

Miễn trừ trách nhiệm: Nội dung và số liệu trong bài viết này được Quan điểm tổng hợp theo thông tin công khai, không cấu thành khuyến nghị đầu tư; trước khi sử dụng vui lòng xác minh.

Thông tin phong phú, diễn giải chính xác, có tại ứng dụng Sina Finance