Đẩy nhanh giảm tồn kho, 22 tỉnh thành hạ tỷ lệ đặt cọc mua nhà thương mại

Nguồn: Thời báo Kinh tế thế kỷ 800Mác giả: Trương Mẫn

Ngày 16 tháng 3, Trụ sở Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc tại Thượng Hải công bố một thông báo, theo đó, tỷ lệ đặt cọc trả trước tối thiểu đối với khoản vay mua nhà ở khu thương mại của Thượng Hải (bao gồm “nhà ở kết hợp thương mại và lưu trú”) được điều chỉnh xuống không thấp hơn 30%. Động thái này nhằm thúc đẩy việc “giải phóng tồn kho” đối với thị trường bất động sản thương mại - văn phòng, đồng thời đẩy nhanh hơn nữa tốc độ tiêu thụ, từ đó tiếp tục nâng cao mức độ sôi động của giao dịch trên thị trường.

Ngày 15 tháng 1 năm nay, người phát ngôn của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc và Phó Thống đốc Tzou Lan cho biết sẽ phối hợp với Tổng cục Quản lý Tài chính giám sát, hạ tỷ lệ đặt cọc trả trước tối thiểu của khoản vay mua nhà ở khu thương mại xuống 30%, hỗ trợ thúc đẩy thị trường bất động sản thương mại - văn phòng giải phóng tồn kho. Hai ngày sau, hai cơ quan nói trên cùng ban hành “Thông báo về việc điều chỉnh chính sách tỷ lệ đặt cọc trả trước tối thiểu đối với khoản vay mua nhà ở khu thương mại”, nêu rõ tỷ lệ đặt cọc trả trước tối thiểu đối với khoản vay mua nhà ở khu thương mại được điều chỉnh ở mức không thấp hơn 30%.

Trước đó, tỷ lệ đặt cọc trả trước tối thiểu đối với khoản vay mua nhà ở khu thương mại là 50%. Trong quá trình triển khai cụ thể, một số ngân hàng có thể đặt mức 60% hoặc thậm chí cao hơn. Vì vậy, động thái này được xem là một tín hiệu quan trọng cho việc giải phóng tồn kho của nhà ở khu thương mại.

Theo thống kê không đầy đủ của phóng viên Thời báo Kinh tế thế kỷ 21, tính đến nay đã có 22 khu vực hành chính cấp tỉnh hạ tỷ lệ đặt cọc trả trước tối thiểu đối với nhà ở khu thương mại. Một số tỉnh và thành phố cũng đã ban hành thêm các biện pháp khác nhằm thúc đẩy giải phóng tồn kho của bất động sản thương mại.

Mọi động thái đó cho thấy nhịp độ giải phóng tồn kho của bất động sản thương mại đang được tăng tốc.

Chu kỳ giải phóng dài hơn nhà ở

Nhà ở khu thương mại bao gồm chung các loại nhà ở quyền sở hữu thương mại như tòa nhà văn phòng, cửa hàng (kè/cửa hiệu), v.v. Khác với nhà ở dân cư, thời hạn quyền sở hữu của nhà ở khu thương mại thường là 40 năm hoặc 50 năm; gánh nặng thuế và phí đối với loại này thường cao hơn nhà ở dân cư.

Do chịu tác động của nhiều nguyên nhân khác nhau, quy mô tồn kho nhà ở khu thương mại tại Trung Quốc hiện nay tương đối lớn. Theo số liệu do Cục Thống kê Quốc gia công bố, tính đến cuối tháng 2 năm nay, diện tích nhà ở thương mại còn chờ bán của Trung Quốc khoảng 800 triệu m²; trong đó, diện tích chờ bán của các tòa nhà văn phòng và nhà ở phục vụ kinh doanh thương mại là 190 triệu m², chiếm khoảng 23,9%. Cùng kỳ, vẫn còn khoảng 710 triệu m² các tòa nhà văn phòng và nhà ở phục vụ kinh doanh thương mại đang trong giai đoạn xây dựng.

Vì các biện pháp hạn chế đối với loại nhà này nhiều hơn so với nhà ở dân cư, ngưỡng mua nhà ở khu thương mại tương đối cao và chu kỳ giải phóng cũng dài hơn nhà ở dân cư. Theo tốc độ bán trung bình trong 12 tháng gần đây, hiện nay chu kỳ giải phóng của các tòa nhà văn phòng (tính theo diện tích chờ bán đến cuối tháng 2 năm nay, cũng như dưới đây) vào khoảng 28 tháng; còn chu kỳ giải phóng của các cơ sở kinh doanh thương mại vượt 30 tháng.

Trong khi đó, chu kỳ giải phóng của nhà ở chỉ khoảng 7 tháng.

Một báo cáo thống kê của tổ chức dịch vụ bất động sản thương mại CBRE cũng chỉ ra rằng, trong năm nay, lượng cung mới đối với phân khúc văn phòng tại mười thành phố trên toàn quốc dự kiến đạt 4,7 triệu m², tăng nhẹ 7% so với cùng kỳ; đến năm 2027 và 2028 sẽ dần giảm xuống còn 4,2 triệu m² và 3,5 triệu m². Đối với phân khúc bất động sản bán lẻ, dự kiến trong hai năm nay và năm tới, lượng cung mới đối với các bất động sản bán lẻ chất lượng cao tại tám thành phố chính trên toàn quốc lần lượt là 4,39 triệu m² và 3,56 triệu m², tiếp tục duy trì trạng thái dồi dào; diện tích cung mới tại Thượng Hải, Quảng Châu, Hàng Châu, Nam Kinh, Thiên Tân sẽ tăng so với hai năm trước.

Trong những năm gần đây, ngày càng có nhiều lời kêu gọi tăng cường can thiệp chính sách, thúc đẩy giải phóng tồn kho của bất động sản thương mại.

Trong kỳ “Hai kỳ họp” năm nay, Ủy viên Hội nghị Hiệp thương Chính trị Nhân dân Trung Quốc và Chủ tịch Tập đoàn Tân Vọng Liu Yonghao đề xuất tối ưu hóa quy hoạch và bố cục, giảm tỷ lệ đất thương mại thương mại mới được bổ sung. Ông ủng hộ việc khai thác và “làm sống lại” các tài sản thương mại - văn phòng tồn kho, tối ưu chính sách “chuyển đổi thương mại sang ở” (商改住), đồng thời nới lỏng một cách phù hợp các hạn chế đối với căn hộ trong các vấn đề như nhập học, đăng ký hộ khẩu.

Liu Yonghao cho biết, sự thay đổi trong cơ cấu dân số và việc mua sắm trực tuyến ngày càng phổ biến đã làm suy yếu vai trò của thương mại trực tiếp. Ông nói rằng, ngoài việc áp dụng các biện pháp khác nhau để tiêu hóa tồn kho, “quy hoạch mới chắc chắn phải tính đến việc hình thái kinh tế đã thay đổi, thực hiện một số điều chỉnh phù hợp, đừng quy hoạch quá nhiều thương mại.”

Các chính sách ưu đãi được giải phóng lần lượt

Trước khi thực hiện lần điều chỉnh tỷ lệ đặt cọc trả trước tối thiểu này, các chính sách về giải phóng tồn kho của bất động sản thương mại đã được triển khai lần lượt.

Tháng 9 năm 2025, Văn phòng Quốc vụ viện ban hành “Ý kiến về việc khơi dậy tiềm năng tiêu dùng thể thao hơn nữa và thúc đẩy phát triển chất lượng cao ngành thể thao”, nêu rõ: khuyến khích hợp pháp sử dụng nhà xưởng công nghiệp, nhà ở khu thương mại, nhà kho lưu trữ, v.v. để tạo không gian cho hoạt động thể thao.

Ngày 28 tháng 11 năm 2025, Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc công bố lấy ý kiến công khai về việc triển khai thí điểm Quỹ tín thác đầu tư bất động sản thương mại (REITs) đối với bất động sản thương mại. Trọng tâm của lần thí điểm này nằm ở việc “kết nối” kênh huy động vốn bằng quyền đối với bất động sản thương mại, cung cấp các giải pháp tài chính theo chuẩn để làm sống lại tài sản tồn kho.

Từ đầu năm nay, tín hiệu tích cực tiếp tục được phát đi.

Ngày 5 tháng 3, Bộ Tài nguyên Tự nhiên và Cục Lâm nghiệp và Thảo nguyên Quốc gia ban hành “Thông báo về việc tiếp tục thực hiện tốt hơn bảo đảm các yếu tố tài nguyên tự nhiên”, trong đó nêu rõ việc ưu tiên bảo đảm đối với các dự án quan trọng và phát triển các sự nghiệp gắn với đời sống dân sinh đối với việc tăng thêm đất xây dựng mới; về nguyên tắc, không dùng cho phát triển bất động sản mang tính kinh doanh.

Trong “Chương trình/Khung kế hoạch tổng thể giai đoạn ‘Mười lăm lần năm lần’ (十五五)” vừa công bố, có nêu: thúc đẩy việc xử lý phân loại đối với đất đã cấp nhưng chưa phát triển và các dự án đang xây dựng; thúc đẩy việc khai thác, sử dụng lại đối với nhà ở thương mại còn tồn kho và các văn phòng thương mại đang để không (bỏ trống). “Chương trình/Khung kế hoạch tổng thể giai đoạn ‘Mười lăm lần năm lần’” cũng đề cập rằng sẽ推进 một cách thận trọng và vững chắc việc gia hạn quyền sử dụng đất đối với đất phục vụ công nghiệp và thương mại một cách hợp pháp.

Nhà phân tích nhìn nhận nhìn chung rằng điều này không chỉ có nghĩa là cần điều chỉnh ở phía cung, mà còn kỳ vọng việc khai thác và sử dụng lại đối với các nhà ở khu thương mại bỏ trống cũng sẽ được tăng tốc.

Ở cấp độ chính quyền địa phương, nhiều thành phố thời gian gần đây cũng ban hành nhiều chính sách hỗ trợ nhằm thúc đẩy việc giải phóng tồn kho của thị trường thương mại - văn phòng.

Chẳng hạn, Thượng Hải cho phép các tòa nhà văn phòng doanh nghiệp tích hợp các chức năng như khách sạn thương mại, nghiên cứu phát triển đổi mới sáng tạo, văn hóa thể thao, dịch vụ y tế, đào tạo giáo dục, nhà ở cho thuê (bao gồm nhà ở cho nhân tài); Hàng Châu ban hành các chính sách liên quan đến cải cách đất phục vụ công nghiệp và thương mại, nêu rõ việc cải cách và hoàn thiện cơ chế khai thác hiệu quả không gian tồn kho, cho phép tạm thời thay đổi mục đích sử dụng nhà ở.

Về cấp phát trợ cấp, Vũ Hán dành 50% trợ cấp theo số tiền nộp thực tế thuế giao dịch nhà (契税) đối với việc mua các căn nhà loại thương mại - văn phòng mới xây; Nam Ninh dành 10k nhân dân tệ tiền trợ cấp mua nhà đối với việc mua các dự án thương mại - văn phòng có diện tích trên 710M².

Viện Nghiên cứu Chỉ số Trung Quốc (中指研究院) cho biết, việc “khám phá lộ trình làm sống lại đối với các nhà ở khu thương mại để không” sẽ là trọng điểm chính sách quan trọng trong năm nay, và dự kiến các địa phương sẽ có thêm nhiều thử nghiệm.

Đối với việc giảm mạnh tỷ lệ đặt cọc trả trước tối thiểu, cơ quan này cho rằng: trong ngắn hạn, điều đó có ích cho việc giảm bớt áp lực tồn kho của thương mại - văn phòng và cải thiện dòng tiền của các công ty bất động sản; trong trung và dài hạn, nó cung cấp hỗ trợ tài chính để làm sống lại tài sản tồn kho.

Tuy nhiên, Viện Nghiên cứu Chỉ số Trung Quốc đồng thời cũng chỉ ra rằng động thái này không phải là tín hiệu cho một sự đảo chiều toàn diện của thị trường. So với khoản vay thế chấp nhà ở dân cư, khoản vay mua nhà ở khu thương mại vẫn có chênh lệch rõ rệt về tỷ lệ phần trăm giá trị cho vay, lãi suất và kỳ hạn; hơn nữa, trong quá trình thực thi, các ngân hàng sẽ thận trọng xác định cụ thể tỷ lệ đặt cọc trả trước dựa trên các yếu tố như mức độ rủi ro của khách hàng. Quan trọng hơn, mức độ sôi động của giao dịch bất động sản thương mại xét về căn bản phụ thuộc vào mức độ thuận lợi của nền kinh tế thực; để thực sự “đánh thức” “tài sản im lặng”, vẫn cần sự trở lại đồng bộ của niềm tin từ các chủ thể thị trường và sự năng động của nền kinh tế thực.

(Biên tập: Văn Tĩnh)

Từ khóa:

                                                            Nhà ở khu thương mại
                                                            Đặt cọc trả trước