Phân tích sâu báo cáo thường niên｜Giải mã báo cáo thường niên 2025 của Yuexiu Properties: Ba khả năng vượt qua chu kỳ

Ngành “rũ bỏ” và thay thế đang tăng tốc, sự phân hóa trong phe các công ty phát triển bất động sản ngày càng rõ rệt. Theo sự giám sát của Viện Nghiên cứu Trung Chỉ (Cinda Research Institute), vào năm 2025, số lượng các công ty thuộc mọi phe vẫn tiếp tục thu hẹp rõ rệt. Có 10 công ty có doanh thu bán hàng vượt 1.000 tỷ, giảm 1 công ty so với năm trước; có 73 doanh nghiệp đạt quy mô trăm tỷ trở lên, giảm 13 công ty so với năm trước.

Nhưng điều này cũng phản ánh sự khác biệt rất lớn về năng lực chống chịu rủi ro của các doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn điều chỉnh của ngành: vẫn có một nhóm doanh nghiệp xuất sắc dựa vào sức bền mạnh mẽ để vượt qua chu kỳ, trở thành những “học sinh giỏi” tiếp tục có xu hướng tốt trong thị trường phân hóa.

Ngày 31 tháng 3, YUEXIU PROPERTY (Việt Nam: Vũ Hầu; tên tiếng Trung giữ nguyên theo thương hiệu) công bố báo cáo kết quả kinh doanh cả năm 2025. Trong kỳ báo cáo, YUEXIU PROPERTY ghi nhận tổng giá trị bán hàng theo hợp đồng tích lũy 1062,1 tỷ nhân dân tệ; thứ hạng trong ngành từ vị trí thứ 37 năm 2021 đã nhảy vọt mạnh lên vị trí thứ 9, vững vàng trong nhóm “đội đầu tiên”. Năm 2025 đạt doanh thu 864,6 tỷ nhân dân tệ, tăng trưởng so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế đạt 17,8 tỷ nhân dân tệ, tăng 21,4%, trở thành một trong số rất ít công ty bất động sản duy trì lợi nhuận liên tục trong ngành.

Chủ tịch YUEXIU PROPERTY, Lâm Chiêu Viễn, tại cuộc họp về kết quả kinh doanh cũng bày tỏ sự tin tưởng vững chắc vào sự phát triển bền vững trong tương lai của YUEXIU. Ông cho biết, năm 2026 công ty sẽ bám sát chủ đề công việc “tinh gọn để giữ hiệu quả thành tích, cải cách để tăng cường năng lực, chuyển đổi để thúc đẩy phát triển”, ổn định quy mô nghìn tỷ, củng cố vị trí thị trường cốt lõi; làm tốt phần gia tăng, triển khai “lấy đầu tư để giữ ổn định, đầu tư được 1 thì ổn định 1”; làm tốt và đi sâu “một trụ cột hai cánh”, dùng “4 doanh nghiệp tốt” và quản lý tinh gọn để thúc đẩy nâng cấp chuyển đổi và phát triển chất lượng cao, đạt được khởi đầu tốt cho kế hoạch “Mười lăm năm lần thứ năm” (15-5), bình ổn vượt qua chu kỳ.

** Bán hàng thể hiện rõ sức bền, tạo máu mạnh mẽ giúp nền tảng vững chắc**

Khi toàn ngành bán hàng nhìn chung đi xuống, đường cong kết quả kinh doanh của YUEXIU PROPERTY vẫn giữ được trạng thái ổn định trong nghịch thế.

Theo báo cáo kết quả kinh doanh hằng năm của YUEXIU PROPERTY, trong kỳ, tập đoàn đạt giá trị bán hàng theo hợp đồng 1062,1 tỷ nhân dân tệ; theo bảng xếp hạng bán hàng của các công ty bất động sản năm 2025 do Centaline (Kim Cương) công bố, YUEXIU PROPERTY đứng thứ 9, và liên tục ba năm liền vững vàng trong nhóm đầu tiên quy mô nghìn tỷ. Trong đó, 6 thành phố trọng điểm đạt được khoảng 909 tỷ nhân dân tệ giá trị bán hàng theo hợp đồng.

Hiệu suất bán hàng này trong môi trường ngành hiện nay càng trở nên đặc biệt đáng quý. Cần chỉ ra rằng, năm 2025, thị trường bất động sản đang ở giai đoạn “chặn đà rơi rồi phục hồi” với cửa sổ chính sách then chốt. Trung ương và địa phương đã liên tiếp ban hành một loạt biện pháp “ổn định thị trường nhà ở”, tín hiệu hỗ trợ từ chính sách rất rõ ràng. Tuy nhiên, tác dụng chính sách không thể phát huy ngay lập tức: từ khi triển khai đến khi tạo phản hồi thực chất ở phía bán hàng còn cần một thời gian truyền dẫn.

Bởi vậy, ảnh hưởng đến tình hình bán hàng chung của doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa xuất hiện sự đảo chiều mang tính xu hướng. Dữ liệu từ các cơ quan cho thấy, vào năm 2025, mức sụt giảm trung bình so với cùng kỳ trong ký kết bán hàng của top 10 doanh nghiệp bất động sản theo xếp hạng doanh số là 16%; nhóm đầu cũng chịu áp lực rõ rệt. Trong bối cảnh đó, YUEXIU PROPERTY lại thể hiện mức giảm doanh số đáng kể thấp hơn rõ rệt so với mặt bằng chung của ngành, chưa đến một nửa mức giảm trung bình của ngành trong cùng kỳ.

Người trong ngành cho biết, sự “kháng rơi” tương đối này không chỉ phản ánh độ bền trong bố cục dự án và cấu trúc sản phẩm của công ty, mà còn phần nào chứng minh rằng ở giai đoạn chính sách chưa được triển khai hoàn toàn, các doanh nghiệp bất động sản chất lượng cao đã bắt đầu xuất hiện dấu hiệu đi ngang và ổn định, dẫn đầu mặt bằng chung.

Hậu quả của những thành tựu này là việc YUEXIU PROPERTY kiên trì các nguyên tắc cơ bản “ưu tiên nhịp độ, cân bằng quy mô và giá”. Trong bối cảnh toàn ngành chịu áp lực từ bán hàng, công ty áp dụng chiến lược “nắm cả đầu tư và tiêu thụ” (đầu vào và đầu ra cùng xử lý): ở giai đoạn đầu, kiểm soát chính xác nhịp độ mua đất, không theo đà đẩy giá cao; đồng thời cũng không bỏ lỡ giai đoạn cửa sổ chiết khấu/định giá thấp; ở giai đoạn sau, tăng cường năng lực tiêu thụ hàng tại chỗ và hàng tương đương tiền mặt, kiềm chế quy mô tồn kho tăng lên. Đồng thời, công ty liên tục thúc đẩy nâng cấp quản lý cho toàn chu kỳ như phân tích thị trường, vận hành khách hàng, chuyển đổi bán hàng, tối ưu cơ cấu tỷ lệ chi phí marketing, nâng tỷ trọng giao dịch từ kênh tự có và khách hàng hiện hữu; cuối cùng đạt được đột phá kép ở phía bán hàng (sức kháng rơi) và hiệu quả vận hành.

Chính vì vậy, tính đến cuối năm 2025, lợi nhuận sau thuế của YUEXIU PROPERTY tăng 21,4% so với cùng kỳ; lợi nhuận ròng lõi đạt 2,6 tỷ nhân dân tệ, trở thành một trong số rất ít doanh nghiệp bất động sản vẫn duy trì trạng thái có lãi. Đồng thời, dòng tiền hoạt động ròng của công ty tiếp tục duy trì xu hướng dòng tiền ròng vào nhiều năm liền, cả năm giữ ở mức cao 139,4 tỷ nhân dân tệ, thể hiện năng lực tạo máu nội sinh mạnh mẽ. Điều này vừa cung cấp dự trữ vốn đầy đủ cho bố trí đầu tư sau đó, vừa xây dựng “tấm khiên” vững chắc cho an toàn dòng tiền tổng thể, trở thành lá bài quan trọng giúp YUEXIU PROPERTY tiến lên vững vàng.

Không chỉ dừng lại ở đó, “ổn” của YUEXIU PROPERTY còn thể hiện ở nhiều khía cạnh khác như liên tục tối ưu cấu trúc nợ.

Tính đến cuối năm 2025, tỷ trọng nợ đáo hạn trong vòng 1 năm của YUEXIU PROPERTY là 26%, tỷ trọng nợ trung dài hạn là 74%; cuối kỳ tiền mặt 467,6 tỷ nhân dân tệ; hệ số thanh toán đối với khoản nợ ngắn hạn đáo hạn trong vòng 1 năm đạt 1,7 lần. Lãi suất vay vốn bình quân gia quyền giảm xuống còn 3,05%, giảm 44 điểm cơ bản so với cùng kỳ; trong hai năm liên tiếp duy trì xu hướng chi phí tài chính đi xuống, và cả chi phí tài chính lẫn mức giảm đều đứng ở vị trí số 1 trong nhóm doanh nghiệp nhà nước địa phương cùng ngành. Dựa trên tình hình tài chính vững chắc, YUEXIU PROPERTY duy trì “3 đường đỏ” toàn bộ ở trạng thái màu xanh và xếp hạng tín dụng đầu tư của S&P, Fitch, triển vọng đều ổn định.

Ngân hàng DBS cho biết: hiện cổ phiếu của YUEXIU PROPERTY đang ở vùng thấp tương đối trong lịch sử, có sự lệch nhất định giữa định giá và cơ bản; nhưng hiệu suất bán hàng của công ty dẫn đầu ngành, có khả năng cung cấp sự hỗ trợ mạnh mẽ cho giá cổ phiếu và định giá, và định giá có không gian để điều chỉnh phục hồi; vì vậy duy trì khuyến nghị MUA.

** Ra quyết định trước bằng phân tích đa chiều, chuyên sâu sáu thành phố tiêu chuẩn then chốt**

Hiện nay, ngành bất động sản đang bước vào giai đoạn mới: sự điều chỉnh sâu sắc về quan hệ cung-cầu và quá trình tái cấu trúc logic giá trị thị trường.

Theo bài bình luận được Tân Hoa Xã đăng tải, thị trường bất động sản của Trung Quốc đã rời khỏi giai đoạn “tăng giảm đồng loạt”, bước vào giai đoạn cấu trúc mới “trung tâm ổn định, khu vực biên giới thanh lọc”.

Dữ liệu giám sát của nhiều tổ chức cũng cho thấy, trên toàn quốc, thị trường nhà ở đang hình thành rõ ràng cục diện “80/20” về phân hóa; khoảng 20% thành phố trọng điểm và khu vực lõi có khả năng chống rơi giữ giá, tăng nhẹ; còn khoảng 80% các thành phố hạng ba và hạng tư đang rơi vào bế tắc thanh khoản. Chức năng “cục tạ” về tài sản thật sự chủ yếu tập trung ở các thành phố hạng nhất như Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu, Thâm Quyến và các thành phố hạng hai mạnh như Hàng Châu, Thành Đô. Các khu vực này nhìn chung có ba đặc điểm chung: nền tảng công nghiệp vững chắc, dòng người đổ về tiếp tục, và tài nguyên hạ tầng, dịch vụ hỗ trợ hoàn thiện; tạo thành logic nền tảng về giá trị tài sản của các thành phố lõi.

Gần đây, “cơn sốt mùa xuân” thị trường nhà ở cũng được khởi động từ các thành phố hạng nhất. Số liệu mới nhất của Cục Thống kê Quốc gia cho thấy trong số 70 thành phố lớn và trung bình, thành phố hạng nhất đã chấm dứt xu hướng giảm liên tiếp 9 tháng của giá căn hộ thương mại mới; đồng thời giá nhà thứ cấp tại các thành phố trọng điểm như Bắc Kinh, Thượng Hải cũng hồi ấm.

Trong bối cảnh đó, việc tối ưu chất lượng tài sản và đầu tư chính xác đã trở thành mệnh đề cốt lõi của các doanh nghiệp bất động sản.

Về vấn đề này, YUEXIU PROPERTY xây dựng một hệ thống nghiên cứu thị trường đa chiều, thúc đẩy sự phối hợp hiệu quả giữa bộ phận đầu tư và các phòng ban nghiệp vụ để cung cấp dữ liệu vững chắc cho quyết định đầu tư. Đồng thời, công ty dùng đầu tư để kéo tiến kế hoạch, trong giai đoạn lấy đất đã hoàn tất nghiên cứu trước cho quy hoạch sản phẩm và chiến lược phát triển, từ đó giảm hiệu quả sự không chắc chắn ở khâu phát triển, đảm bảo tính kỳ vọng của lợi nhuận đầu tư.

Về định hướng chiến lược, YUEXIU PROPERTY kiên trì chiến lược tập trung vào các thành phố hạng nhất trọng điểm, đề xuất triết lý vận hành “đọc thành phố, đọc mảnh đất, đọc con người”, đi sâu nắm bắt đặc điểm nhu cầu của từng thành phố, liên tục tăng cường năng lực vận hành tại địa phương. Công ty cũng tích cực phối hợp với chính quyền địa phương để tối ưu nhịp cung đất, xây dựng lợi thế cạnh tranh khác biệt trong tương tác chính quyền-doanh nghiệp, hướng tới cùng có lợi cùng thắng.

Chính dựa trên hệ thống quản lý đầu tư trưởng thành này, trọng tâm đầu tư của YUEXIU PROPERTY được tập trung rất cao vào sáu thành phố lõi: Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu, Thâm Quyến, Hàng Châu và Thành Đô. Năm 2025, tỷ trọng quy mô đầu tư theo quyền sở hữu của 6 thành phố này đạt tới 96,3%, cho thấy cường độ tập trung đầu tư rất mạnh. Xét từ đóng góp bán hàng, hiệu quả của bố cục này rất rõ rệt: doanh số tại Bắc Kinh vượt 300 tỷ nhân dân tệ; Thượng Hải và Quảng Châu lần lượt đạt 222 tỷ và 291 tỷ; tổng ba thành phố đóng góp khoảng 78% tổng doanh số của công ty. Nhìn chung, tỷ trọng doanh số của công ty tại các thành phố lõi hạng một và hạng hai đã đạt 85,6%.

Quy mô bán hàng nghìn tỷ phía sau chính là nhờ bố trí mang tính tiên phong ở đầu tư, đồng thời không thể thiếu “nền tảng dày” ở đầu mối quỹ đất dự trữ. Tính đến cuối năm 2025, tổng quỹ đất dự trữ của YUEXIU PROPERTY là 185,5 triệu mét vuông; bố trí tiếp tục tập trung ngày càng nhiều vào các thành phố năng lực cao, tỷ trọng các thành phố hạng một và hạng hai cộng lại đạt 94,4%. Trong quỹ đất tăng thêm năm 2025, tỷ trọng của thành phố hạng một tiếp tục tăng lên mức 67,7%. Ngoài ra, YUEXIU PROPERTY cũng chớp thời điểm tăng quỹ đất trong lúc thị trường lùi về, tận dụng “cửa sổ chiết khấu/lợi nhuận thấp”, để mua thêm chính xác; cuối cùng, tỷ lệ bình quân chiết khấu khi lấy đất được kiểm soát trong phạm vi 9,3%, thấp hơn gần 50% so với mức trung bình của top 10 doanh nghiệp bất động sản.

Đáng chú ý là, trong tháng 2 năm nay, YUEXIU GROUP dùng 236 tỷ nhân dân tệ để giành mảnh đất Mã Trường (Mat Chang) tại nút giao ba đại CBD của Quảng Châu: Zhujiang New Town - Financial City - Pazhou, thu hút sự quan tâm rộng rãi trong ngành.

Người trong ngành cho biết: dự án này là mảnh đất cập nhật đô thị liền mạch cuối cùng của Zhujiang New Town, liên kết không gian công cộng mở với các hạng mục thương mại cao cấp (đã ký hợp đồng SKP), khách sạn cao cấp, văn phòng siêu hạng A và các loại hình khác. YUEXIU PROPERTY được kỳ vọng sẽ tham gia sâu thông qua năng lực phát triển tổng hợp và vận hành đô thị. Trước đó, mô hình “công ty mẹ ươm mầm - công ty niêm yết rót vốn” của tập đoàn đã được kiểm chứng thông qua TOD Nam Pazhou, tạo lộ trình trưởng thành cho vận hành tài sản sau này. Những dự án hiếm như Mã Trường không chỉ mang lại gia tăng lợi nhuận dài hạn, mà còn thúc đẩy nâng cấp có hệ thống năng lực sản phẩm, năng lực thương hiệu và năng lực vận hành của doanh nghiệp.

** Rèn giũa “ngôi nhà tốt” đậm chất lõi, bám vào nhu cầu chủ đạo để củng cố “hào” bảo vệ ngành**

Nếu như việc tối ưu quỹ đất dự trữ là để tích lũy “động năng” cho tương lai, thì việc tinh tiến sản phẩm và dịch vụ chính là năng lực nội sinh mà doanh nghiệp rèn đúc để cạnh tranh lâu dài.

Người trong ngành cho rằng, trong bối cảnh phân hóa cấu trúc của ngành tiếp tục đi sâu, chỉ khi kiên thủ chủ nghĩa sản phẩm, dùng tư duy đổi mới và trải nghiệm cực hạn để tạo ra “những ngôi nhà tốt” thực sự phù hợp nhu cầu thị trường, thì mới có thể giành thế chủ động trong chu kỳ mới.

Năm 2025, các “cửa sổ chính sách” ở những thành phố lõi như Bắc Kinh, Thượng Hải lần lượt được mở ra, nhưng người mua nhà lại ngày càng thận trọng. Tiền vốn càng lý trí hơn trong việc tập trung vào các dự án có tính chắc chắn cao. Vậy thế nào mới được coi là “tính chắc chắn cao”?

“Nhà tốt” đã được đưa vào Báo cáo công tác của chính phủ liên tục hai năm; định hướng chính sách này từ sớm đã đồng nhịp với nhu cầu thị trường. Tức là “nhà tốt” không còn dừng ở tầng khái niệm, mà trở thành động lực mới cho đầu tư và tiêu dùng trên thị trường nhà ở, đồng thời cũng nhận được sự công nhận bằng tiền thật của người mua.

Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Trung Chỉ (Cinda Research Institute) cho thấy dự án “He Yue Wang Yun” tại Bắc Kinh của YUEXIU PROPERTY có tỷ lệ tiêu thụ trong tháng mở bán đạt 96%; doanh số 92,5 tỷ nhân dân tệ đứng đầu bảng bán căn hộ thương mại tại Bắc Kinh năm 2025; dự án “Fei Yun Yue Fu” tại Thượng Hải với thành tích 159 tỷ nhân dân tệ và 1022 căn đã giành vị trí số 1 của Thượng Hải về cả số lượng căn bán và diện tích bán……

Những màn thể hiện của từng dự án đơn lẻ chỉ là một lát cắt phản ánh việc thị trường công nhận YUEXIU PROPERTY. Nếu mở rộng góc nhìn ra tổng thể công ty, YUEXIU PROPERTY cũng đạt được nhiều thành tích đáng kể ở nhiều thành phố lõi. Tại “lãnh địa” Quảng Châu, doanh số đạt 291 tỷ nhân dân tệ đứng vị trí TOP2 địa phương; tại Bắc Kinh vượt 300 tỷ nhân dân tệ, cũng đứng thứ hai trong danh sách; Thượng Hải đạt 222 tỷ nhân dân tệ, xếp thứ bảy.

“Công ty luôn kiên thủ chiến lược dài hạn ‘bốn doanh nghiệp tốt’ gồm: sản phẩm tốt, dịch vụ tốt, thương hiệu tốt, đội ngũ tốt.” Chủ tịch YUEXIU PROPERTY, Lâm Chiêu Viễn, đã phát biểu tại cuộc họp về kết quả kinh doanh.

Trên thực tế, từ “làm nhà” đến “làm ngôi nhà tốt”, rồi đến “làm cuộc sống tốt”, YUEXIU PROPERTY liên tục đi sâu hệ thống nghiên cứu khách hàng, triển khai “triết lý 4X4 về sản phẩm tốt”, hoàn tất nâng cấp chuẩn hóa bốn dòng sản phẩm, đáp ứng khác biệt cho nhóm khách cải thiện chất lượng cao và nhóm khách nhu cầu thiết yếu có chất lượng. Thông qua đẩy mạnh tích hợp thiết kế-thi công và nâng cấp hệ thống “Yue Zhizao”, công ty nâng đồng thời chất lượng sản phẩm, hiệu quả xây dựng và mức độ hài lòng của khách hàng; nhiều dự án đã giành các giải thưởng thiết kế và chất lượng trong ngành.

Trong khi đó, YUEXIU cũng lấy nhu cầu toàn vòng đời của khách hàng làm trung tâm, xây dựng hệ thống đổi mới sản phẩm “nghiên cứu - xây dựng - dịch vụ” ba vị trí một thể, tăng tốc ứng dụng nghiên cứu và phát triển công nghệ sống khỏe; thúc đẩy xây dựng “nhà tốt và tiểu khu tốt” theo mô hình tích hợp “sản phẩm + dịch vụ + vận hành”, thực hiện bước nâng cấp mang tính nhảy vọt từ bàn giao sản phẩm đến cộng sinh giá trị.

Trên điểm khởi đầu mới của kế hoạch “Mười lăm năm lần thứ năm” (15-5), trật tự ngành bất động sản đang thay đổi sâu sắc; nguồn lực và không gian thị trường tiếp tục tập trung vào các doanh nghiệp có năng lực tổng hợp mạnh. YUEXIU PROPERTY, nhờ nền tảng tài chính khỏe mạnh, bố trí đầu tư chính xác, năng lực sản phẩm vững chắc và đà phát triển ổn định, đã đi ra khỏi xu hướng “tách đàn” trong cuộc đại phân hoá của ngành. Kinh nghiệm của công ty cho thấy chìa khóa để vượt qua chu kỳ không nằm ở việc quy mô lớn hay nhỏ, mà nằm ở việc “nền tảng” có vững không, chiến lược có rõ ràng không và thực thi có đến nơi đến chốn không. Đây chính là ý nghĩa tất yếu để ngành bất động sản bước sang phát triển chất lượng cao.