Đơn xin REITs bất động sản thương mại được đẩy nhanh, trung bình hoàn tất phản hồi trong chưa đến 29 ngày

Tờ Thời Báo Chứng khoán: phóng viên Vương Rui

Dữ liệu từ Sàn giao dịch Thượng Hải và Thâm Quyến cho thấy, tính đến ngày 18 tháng 3, có tổng cộng 11 tổ chức quản lý tài sản theo quỹ công (công ty quản lý quỹ công) đã tích lũy nộp đăng ký cho 15 sản phẩm REITs bất động sản thương mại (quỹ tín thác đầu tư bất động sản). Ngoài 3 sản phẩm mới đăng ký trong tháng 3, 12 sản phẩm còn lại đều đã bước vào giai đoạn phản hồi hoặc chất vấn.

Vào ngày cuối cùng của năm 2025, Ủy ban Chứng khoán Trung Quốc đã ban hành “Thông báo về việc triển khai thí điểm quỹ tín thác đầu tư bất động sản thương mại”. Chỉ trong hai tháng rưỡi ngắn ngủi, số lượng hồ sơ đăng ký của REITs bất động sản thương mại đã đạt 15 sản phẩm; dự kiến quy mô huy động tổng cộng vượt 460 tỷ NDT, quy mô huy động bình quân cho mỗi sản phẩm khoảng 30.71 tỷ NDT.

Xét theo các sản phẩm đã nộp hồ sơ, có 6 sản phẩm dự kiến quy mô huy động từ 4 tỷ NDT trở lên. Trong đó, Quỹ Đầu tư Chứng khoán Bất động sản Thương mại dạng đóng của China Merchants Securities (CMI) “ViPinhui” dự kiến huy động 74.7 tỷ NDT, quy mô cao nhất; Quỹ Đầu tư Chứng khoán Bất động sản Thương mại dạng đóng của Goutai Haitong “Sandsi Chuan”, và Quỹ Đầu tư Chứng khoán Bất động sản Thương mại dạng đóng của Everbright Pramerica “Everbright Anshi” dự kiến lần lượt huy động 50.64 tỷ NDT và 49.05 tỷ NDT.

Theo phóng viên Tờ Thời Báo Chứng khoán, từ nhiều tổ chức quản lý tài sản của các công ty chứng khoán cho biết, trong bối cảnh thị trường lãi suất thấp hiện nay, REITs đã trở thành công cụ quan trọng để các tổ chức quản lý tài sản theo quỹ công mở rộng quy mô quản lý các tài sản phi tiền tệ. Với phép đo quy mô theo mỗi sản phẩm 30 tỷ NDT, 3 đến 4 sản phẩm phát hành lần đầu đã có thể vượt 100 tỷ NDT; cộng thêm triển vọng mở rộng vốn dài hạn từ nguồn tài sản hiện hữu, không gian tăng trưởng về sau rất rộng.

Xét các dự án REITs bất động sản thương mại đã nộp hồ sơ, tài sản cơ sở chủ yếu nằm ở các thành phố hạng nhất như Thượng Hải, Thâm Quyến, Quảng Châu, cùng với các thành phố cấp hai trọng điểm như Hợp Phì, Tây An có động lực phát triển tương đối mạnh. Các loại hình bất động sản thương mại truyền thống như khu tổ hợp thương mại, bán lẻ thương mại, văn phòng, khách sạn… trong phạm vi thí điểm đều có sự bao phủ. Bên sở hữu quyền lợi ban đầu cũng là mô hình doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp tư nhân cùng hiện diện, nguồn gốc tài sản đa dạng.

Ông Peng Wenyu, nhà phân tích của Shenwan Hongyuan, cho biết: so với REITs hạ tầng, REITs bất động sản thương mại có các loại tài sản mang tính thị trường hóa cao, tổ chức phát hành ngày càng đa dạng (tỷ trọng các chủ thể như doanh nghiệp tư nhân, vốn nước ngoài và doanh nghiệp bất động sản cao hơn), quy trình thẩm định ngắn gọn và hiệu quả hơn, hiệu ứng đàn hồi về kết quả kinh doanh của tài sản cơ sở cao hơn, và đặc trưng về “cổ tính” hoặc mức độ “cổ phiếu hóa” mạnh hơn. Cùng với việc triển khai REITs bất động sản thương mại, cơ cấu tài sản trên thị trường REITs theo quỹ công sẽ phong phú hơn, hệ sinh thái định giá được kỳ vọng sẽ được tái cấu trúc, quy mô thị trường tiếp tục mở rộng, biển xanh nghìn tỷ NDT đáng chờ đợi.

Cần lưu ý rằng, trong 12 sản phẩm nói trên, thời gian trung bình hoàn thành phản hồi là 28.5 ngày. Trong đó, sau khi được tiếp nhận, REITs “Huatai Zijin Huazhu Anzhu” chỉ mất 22 ngày để hoàn thành việc hỏi đáp, cho thấy các cơ quan quản lý có hiệu quả cao trong việc thẩm định và phản hồi REITs bất động sản thương mại.

Nhóm của ông Liao Zhiming, Giám đốc phân tích thu nhập cố định của Huayuan Securities, cho rằng: căn cứ theo ý kiến phản hồi hiện có, các điểm mà cơ quan quản lý tập trung chủ yếu ở bốn phương diện: tính tuân thủ của bất động sản, như tính đầy đủ của thủ tục, tính tuân thủ của mục đích sử dụng đất, tính đầy đủ của năng lực/giấy phép kinh doanh…; tính toàn vẹn của tài sản, bao gồm phạm vi tài sản đưa vào cùng với tình hình tài sản dùng chung; tình hình lợi nhuận dự án, yêu cầu bổ sung công bố về mô hình vận hành dự án và sức cạnh tranh của dự án, bổ sung rà soát các rủi ro như việc các hợp đồng thuê đáo hạn tập trung, các giao dịch liên quan…; tính hợp lý trong định giá, yêu cầu thận trọng đánh giá các mức giá trị của tỷ lệ tăng trưởng dài hạn được sử dụng, tỷ lệ cho thuê trong giai đoạn dự báo.

Trên thực tế, ngoài việc các sàn giao dịch thúc đẩy nhanh chóng việc triển khai các dự án lô đầu tiên, Ủy ban Chứng khoán Trung Quốc và các cục quản lý chứng khoán tại địa phương cũng đang sôi nổi tổ chức các buổi đào tạo, hướng dẫn doanh nghiệp, tổ chức tài chính, cơ quan chính phủ… tích cực nắm bắt cơ hội phát triển mới của REITs bất động sản thương mại. Vào ngày 13 tháng 3, Ủy ban Chứng khoán Trung Quốc công bố thông báo tuyển nghiên cứu sinh tiến sĩ hậu 2026; trong đó, đặc biệt đưa “Nghiên cứu xây dựng hệ thống thị trường REITs” vào làm hướng nghiên cứu tham khảo.

Cũng vào ngày 13 tháng 3, Cục Chứng khoán tỉnh Tứ Xuyên cho biết: gần đây, cùng với Sàn giao dịch Thượng Hải và Thâm Quyến, Văn phòng Tài chính thuộc Ủy ban Đảng tỉnh đã tổ chức “Hội nghị thúc đẩy thí điểm REITs bất động sản thương mại của tỉnh Tứ Xuyên”, kêu gọi thêm lần nữa việc rà soát, nắm tình hình tài sản để chuẩn bị, đồng thời tổ chức bồi dưỡng theo từng cấp độ dự án và công tác nộp hồ sơ REITs bất động sản thương mại; đồng thời, đối với các khó khăn, vướng mắc trong thúc đẩy dự án mà doanh nghiệp nêu ra, thực hiện “một câu hỏi một câu trả lời” để đẩy mạnh từng trường hợp cụ thể.

(Biên tập: Văn Tĩnh)

Từ khóa:

                                                            REITs