Sáu ngân hàng lớn ghi nhận dư nợ vay mua nhà cá nhân giảm 0,7 nghìn tỷ nhân dân tệ; liệu còn cần thiết phải trả trước khoản vay không?

Cơn gió “trả trước” khoản vay mua nhà đã quét xong chưa? Bắt đầu từ nửa cuối năm 2022, những người đi vay của các khoản vay mua nhà ở của cá nhân tại Trung Quốc đã tăng tốc thanh toán trước khoản vay, và dần hình thành một “làn sóng trả trước” trong một khoảng thời gian.

Nhưng hiện nay, cảnh tượng tranh giành số đăng ký vào lúc rạng sáng, xếp hàng kéo dài nhiều tháng không còn phổ biến nữa. Liệu “cơn gió” trả trước vay vẫn tiếp diễn chăng? Phóng viên của 《Tin tức Kinh tế hằng ngày》 sau khi tổng hợp dữ liệu phát hiện, dư nợ các khoản vay mua nhà cá nhân đang tồn (tính đến thời điểm hiện tại) của sáu ngân hàng thương mại nhà nước lớn ước khoảng 24,48 nghìn tỷ nhân dân tệ, giảm khoảng 0,71 nghìn tỷ nhân dân tệ so với năm trước.

“Bây giờ việc trả trước khoản vay mua nhà chắc chắn vẫn còn, nhưng so với những năm trước thì không thể gọi là ‘làn sóng’ nữa.” Nhà phân tích cấp cao trong lĩnh vực tài chính của Công ty tư vấn BoTong, ông Vương Bành Bành (王蓬博) cho biết, việc dư nợ vay thế chấp giảm là do hai yếu tố: người dân trả trước sớm khoản vay thế chấp chồng lên việc nhu cầu mua nhà năm ngoái không cao.

Đáng chú ý, năm nay trong quý 1 thị trường bất động sản xuất hiện “mùa xuân ấm áp” nhỏ. Chuyên gia chính sách tài chính cấp cao Chu Dực Cần (周毅钦) cho rằng, lần này không phải là sự bật nhảy giảm giá quá mức trong ngắn hạn, mà là do lãi suất thị trường từng bước được hạ xuống và các chính sách mua nhà từng bước được nới lỏng, niềm tin của thị trường đang được phục hồi vững chắc, và xu hướng này có hy vọng tiếp tục trong quý 2.

** Dư nợ vay mua nhà cá nhân giảm trong năm ngoái**

Phóng viên tổng hợp dữ liệu cho thấy, dư nợ cho vay mua nhà cá nhân của ngân hàng vẫn đang giảm.

Năm 2024, là lực lượng chính trong việc giải ngân các khoản vay mua nhà, sáu ngân hàng thương mại nhà nước lớn đã giảm khoản vay mua nhà cá nhân 0,62 nghìn tỷ nhân dân tệ; sang năm 2025, mức giảm ròng cả năm khoảng 0,71 nghìn tỷ nhân dân tệ, mức giảm lớn hơn so với năm 2024.

Đáng chú ý, trong nửa đầu năm 2025, tổng mức giảm của sáu ngân hàng thương mại nhà nước lớn là 244.8k nhân dân tệ, giảm rõ rệt so với 7.1k nhân dân tệ của nửa đầu năm 2024; nhưng trong nửa cuối năm 2025, mức giảm mạnh tới 6.2k nhân dân tệ, khiến mức suy giảm tổng thể dư nợ vay mua nhà cá nhân trong cả năm 2025 tiếp tục mở rộng so với 2024.

Khi dư nợ vay mua nhà cá nhân tiếp tục thu hẹp, hiện tại dư nợ vay mua nhà của sáu ngân hàng thương mại nhà nước lớn đều đã nói lời tạm biệt với “thời đại 6 nghìn tỷ nhân dân tệ”.

Xét trên quy mô cả nước, dư nợ vay mua nhà cá nhân cũng đi xuống. Theo dữ liệu của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, dư nợ vay mua nhà cá nhân toàn quốc vào cuối năm 2025 là 37,01 nghìn tỷ nhân dân tệ, giảm 1,8% so với cùng kỳ năm trước.

Trong giới, người ta cho rằng, việc dư nợ vay nhà hiện hữu giảm thực chất là kết quả của sự “so kè” giữa hai lực: một là trả trước khoản vay đã “rút đi” được bao nhiêu, hai là khoản vay mua nhà mới “bù vào” được bao nhiêu.

Ông Dương Hải Bình (杨海平), nghiên cứu viên được mời của Hiệp hội ngành quản lý tài sản Bắc Kinh, cho biết: Bất động sản vẫn đang ở giai đoạn điều chỉnh. Hiện có nhiều nhóm khách hàng có nhu cầu thực, nhưng cũng có nhiều nhóm khách hàng đang quan sát, chờ đợi; nhìn chung, tăng trưởng khoản vay thế chấp đang không mấy khả quan.

** Thị trường bất động sản đón “mùa xuân ấm áp” nhỏ trong quý 1**

Trong quý 1 năm nay, giao dịch nhà ở thứ cấp đón “mùa xuân ấm áp” nhỏ. Báo cáo của Centaline (克而瑞) cho thấy, tháng 3 diện tích giao dịch nhà thứ cấp tại 20 thành phố trọng điểm khoảng 7.1k mét vuông, tăng 117% theo tháng và cũng tăng 6% theo năm; trong quý 1, tổng diện tích giao dịch khoảng 107.8B mét vuông, tăng 4% so với cùng kỳ.

Và trong “phiên giao dịch mùa xuân ấm áp” nhỏ này, các thành phố hạng nhất như Bắc Kinh, Thượng Hải đóng vai trò “đầu tàu”.

“‘Mùa xuân ấm áp’ nhỏ của thị trường bất động sản quý 1 năm 2026, động lực phục hồi chủ yếu dựa vào thị trường giao dịch nhà thứ cấp của các thành phố hạng nhất. Hiện đang ở giai đoạn phục hồi ôn hòa; xu hướng ấm dần có khả năng sẽ còn được duy trì ở mức nhất định.” Chu Dực Cần nói với phóng viên, “Tác động tích cực của ‘mùa xuân ấm áp’ này đối với dư nợ các khoản vay mua nhà cá nhân của ngân hàng thương mại cũng sẽ dần dần được thể hiện.”

Chu Dực Cần cho biết thêm, giao dịch nhà thứ cấp sôi động sẽ trực tiếp kéo theo lượng hồ sơ vay mua nhà tăng lên, từ đó dần làm chậm mức suy giảm của dư nợ; sau đó có thể tiếp tục tạo hỗ trợ tích cực cho dư nợ vay mua nhà, và toàn bộ thị trường bất động sản đang tiến về hướng “lượng tăng, giá ổn định”.

Ông Nghiêm Nguyệt Tấn (严跃进), phó viện trưởng Viện nghiên cứu bất động sản E-house Thượng Hải, nói với phóng viên rằng: “Mùa xuân ấm áp” này chú trọng hơn vào giao dịch nhà thứ cấp của các thành phố trọng điểm; hiện vẫn đang ở giai đoạn sơ khai của quá trình phục hồi thị trường bất động sản trên toàn quốc. Quý 2, khi thị trường giao dịch tiếp tục thuận lợi hơn, cũng sẽ có tác động hỗ trợ tích cực cho thị trường vay vốn. “Nhưng có một số khách hàng dùng khoản vay quỹ nhà ở (công tích kim), sẽ không được thống kê vào dữ liệu vay của ngân hàng thương mại, và điều đó cũng ảnh hưởng đến dữ liệu dư nợ của khoản vay thương mại.”

** Lượng hồ sơ giải ngân vay thế chấp của Ngân hàng Giao Thông tăng**

Đối với tình hình vay mua nhà cá nhân năm nay, phóng viên nhận thấy ban quản lý của nhiều ngân hàng cũng đã đưa ra đánh giá tại các cuộc họp công bố kết quả kinh doanh. Trong đó, dự phóng của Ngân hàng Giao Thông đối với mảng cho vay mua nhà cá nhân tương đối lạc quan.

Tại buổi công bố kết quả kinh doanh năm tài chính 2025, phó thống đốc Ngân hàng Giao Thông Chu Vạn Phụ (周万阜) cho biết: Kể từ tháng 3 năm 2026, lượng hồ sơ (đầu vào) các khoản vay thế chấp của ngân hàng này đã tăng rõ rệt. “Đây hẳn là một tín hiệu cho thấy thị trường bất động sản đang dần ổn định.” Chu Vạn Phụ nói. Nếu xu hướng này tiếp tục duy trì, hoạt động cho vay mua nhà của năm 2026 sẽ từng bước đạt tăng trưởng dương, đồng thời giúp Ngân hàng Giao Thông đạt mục tiêu tăng trưởng dự kiến đối với toàn bộ khoản vay bán lẻ.

Phó thống đốc Ngân hàng Công Thương Vương Cảnh Vũ (王景武) thì trả lời về tỷ lệ nợ xấu của các khoản vay cá nhân (loại cá nhân doanh nghiệp/khách hàng cá nhân). Vương Cảnh Vũ cho biết, chất lượng tài sản của khoản vay cá nhân trong thời gian dài vẫn ở mức tốt; trong gần hai năm qua, do các yếu tố như chuyển đổi cơ cấu kinh tế, điều chỉnh thị trường bất động sản và mất cân đối cung-cầu theo từng giai đoạn, tỷ lệ nợ xấu trong ngắn hạn có xu hướng tăng nhẹ, phù hợp với xu hướng chung của toàn ngành.

“Cơ sở kinh tế của Trung Quốc vững, có tính bền bỉ mạnh, tiềm năng lớn; các điều kiện hỗ trợ cho xu hướng dài hạn tốt đẹp và xu hướng cơ bản đều không thay đổi. Rủi ro đối với các khoản vay cá nhân trong tương lai có thể kiểm soát được.” Vương Cảnh Vũ nhận định rằng, khi việc triển khai nhanh các chính sách đồng bộ được đẩy nhanh hơn, và lợi ích chính sách tiếp tục được giải phóng liên tục, nền tảng của thị trường tín dụng cá nhân sẽ dần được cải thiện, và chất lượng tài sản của các khoản vay cá nhân cũng sẽ trở về mức hợp lý.

Mặc dù nhà nước liên tục ban hành chính sách cho bất động sản, và thị trường bất động sản cũng cho thấy dấu hiệu ấm lên, nhưng Dương Hải Bình nói với phóng viên rằng: tỷ trọng khoản vay thế chấp trong phân bổ tài sản của ngân hàng có thể là xu hướng giảm.

Dựa trên dữ liệu hiện tại, phóng viên nhận thấy: khoản vay tiêu dùng cá nhân và khoản vay phục vụ mục đích kinh doanh cá nhân của các ngân hàng lớn đều tăng mạnh. Cụ thể, khoản vay tiêu dùng cá nhân của Ngân hàng Công Thương tăng 602.2Bỷ nhân dân tệ, tăng 18,5%; khoản vay phục vụ mục đích kinh doanh cá nhân tăng 252.24Bỷ nhân dân tệ, tăng 15,0%; và Ngân hàng Trung Quốc (中国银行) ghi nhận mức tăng của khoản vay tiêu dùng cá nhân trong nước đạt 28%.

** Trả trước vay mua nhà có đáng không?**

Trước đây, “làn sóng trả trước khoản vay mua nhà” chủ yếu bắt nguồn từ người đi vay: một mặt là nền kinh tế có biến động, mặt khác là thị trường tài chính Trung Quốc cũng xuất hiện biến động, khiến lợi nhuận đầu tư của cư dân phổ thông giảm đi, và thái độ chấp nhận rủi ro trở nên thận trọng hơn. Ngoài ra, một bộ phận khoản vay mua nhà hiện hữu có lãi suất cao, và một số người vay có lãi suất khoản vay mua nhà hiện hữu vượt quá 5%; cùng với nhiều yếu tố khác, người vay đã chuyển một phần tiền ban đầu dùng để đầu tư sang trả trước khoản vay.

Tuy nhiên, khi lãi suất các khoản vay mua nhà hiện hữu được hạ xuống, chi phí lãi suất của các khoản vay mua nhà cá nhân cũng đang giảm dần. Theo dữ liệu của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, trong tháng 2 năm nay, lãi suất bình quân gia quyền của các khoản vay mua nhà cá nhân mới giải ngân vào khoảng 3,1%, thấp hơn khoảng 10 điểm cơ bản so với cùng kỳ năm trước, và lãi suất khoản vay vẫn được duy trì ở mức thấp.

Với lãi suất ở mức thấp, việc trả trước khoản vay cá nhân có còn đáng không?

“Có đáng hay không cần xem mức lợi suất đầu tư hoặc gửi tiết kiệm của người tiêu dùng hiện nay, và chênh lệch giữa lãi suất vay sau khi điều chỉnh giảm lớn đến mức nào.” Vương Bành Bành cho biết. Nếu lợi suất đầu tư cao hơn lãi suất vay, có thể cân nhắc dùng nhiều tiền hơn cho đầu tư; ngược lại thì có thể cân nhắc trả một phần hoặc toàn bộ khoản vay. Ngoài ra, cũng cần để dành đủ tiền cho chi tiêu sinh hoạt hằng ngày và các khoản cho lão hóa, y tế trong tương lai.

Ngoài ra, xét về phương thức trả nợ, nhìn chung thì đối với phương thức trả nợ theo dư nợ gốc đều (等额本金), phần gốc được trả ở giai đoạn đầu nhiều hơn và lãi ít hơn, do đó trả trước thường có lợi hơn một chút so với phương thức khác; còn với phương thức trả nợ theo dư nợ gốc và lãi đều (等额本息), ở giai đoạn đầu lãi phải trả nhiều hơn và gốc ít hơn. Nếu việc trả nợ đã đi qua một nửa, cũng có thể không cân nhắc trả trước.