Các doanh nghiệp bất động sản gặp rủi ro "lật ngược tình thế", 10 doanh nghiệp có lợi nhuận trên sổ sách vượt 1000 tỷ

Hỏi AI · Doanh nghiệp bất động sản doanh thu lãi trên sổ sách vượt 500Bỷ NDT, tác động thực sự của lợi ích từ tái cơ cấu nợ là gì?

Từ tháng 3 trở lại đây, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã dồn dập công bố báo cáo kết quả kinh doanh năm 2025.

Jiazhao, Country Garden (Bích Quế Viên), Sunac? Wait—tên đúng: Xu Hui? (旭辉控股), và các doanh nghiệp bất động sản gặp rủi ro khác như Tập đoàn Yu Zhou… một loạt các doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ vỡ nợ, nhờ ghi nhận lợi ích từ tái cơ cấu nợ, đã cùng nhau xuất trình thành tích chuyển từ thua lỗ sang có lãi, trong đó Jiazhao năm 2025 lợi nhuận ròng thậm chí vượt 35Bỷ NDT.

Theo thống kê của Trung tâm Nghiên cứu Purui Shuzhi, một cơ quan tư vấn chuyên sâu của Kênh Kerui, tổng lợi ích từ tái cơ cấu nợ và tái chỉnh doanh nghiệp của 10 doanh nghiệp bất động sản trong năm 2025 đạt hơn 52.33B NDT, do đó 10 doanh nghiệp này dự kiến lãi vượt 434.8Bỷ NDT.

Tái cơ cấu nợ giúp doanh nghiệp giảm các khoản nợ có lãi suất, đồng thời cũng mang lại lợi ích từ tái cơ cấu cho doanh nghiệp; tuy nhiên, đây chỉ là bề mặt về lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản gặp rủi ro, lợi nhuận thực tế của doanh nghiệp bất động sản vẫn cần được phục hồi.

Ngày 31 tháng 3, Jiazhao công bố báo cáo kết quả kinh doanh năm 2025: lợi nhuận trong năm tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2025 xấp xỉ 15.89B NDT, chuyển từ lỗ ròng 6.33B NDT cùng kỳ năm 2024 sang có lãi.

Cũng trong ngày đó, Xu Hui Holdings công bố thông báo: nhờ hưởng lợi từ khoản lợi ích một lần rất lớn do tái cơ cấu nợ trong nước và quốc tế, năm 2025 đã chuyển từ thua lỗ sang có lãi. Theo thông báo, năm 2025, công ty đạt lợi nhuận 4.48B NDT; so với mức lỗ 3.6B NDT năm 2024 đã đảo chiều.

Ngày 30 tháng 3, Country Garden (Bích Quế Viên) công bố báo cáo thường niên năm 2025: lợi nhuận ròng cả năm đạt 207.18Bỷ NDT, chuyển từ thua lỗ sang có lãi.

Ngày 27 tháng 3, Shimao Group và Oceanwide Holdings công bố báo cáo kết quả: lần lượt đạt lợi nhuận ròng khoảng 434.8B NDT và 207.18B NDT, chuyển từ thua lỗ sang có lãi so với cùng kỳ năm 2024.

Ngoài ra, Hãng (Sunac?) — “Rongchuang China”, “Times China”, “Longfor”: các khoản lỗ lợi nhuận ròng của Rongchuang China, Times China, Long Guang Group năm 2025 đã thu hẹp mạnh so với cùng kỳ năm 2024.

Những doanh nghiệp này chuyển từ thua lỗ sang có lãi hoặc mức lỗ thu hẹp đều có một đặc điểm chung, tức là lợi nhuận bị tác động bởi lợi ích từ tái cơ cấu nợ.

Theo thống kê của Kênh Kerui tư vấn chuyên sâu丨Trung tâm Nghiên cứu Purui Shuzhi, tính đến 2025, 9 doanh nghiệp có phương án tái cơ cấu nợ được phê duyệt, tổng lợi ích từ tái cơ cấu nợ đạt 76.89B NDT, khiến tổng lợi nhuận từ mức lỗ 52.33B NDT năm 2024 chuyển sang có lãi 30B NDT. Trong đó, Country Garden (Bích Quế Viên) - doanh nghiệp có cả phương án tái cơ cấu trong nước lẫn quốc tế đều được phê duyệt - có lợi ích từ tái cơ cấu nợ cao nhất lên tới 35B NDT; Jiazhao là doanh nghiệp bất động sản có lợi nhuận cao nhất, lợi nhuận ròng đạt 35Bỷ NDT.

Ngoài ra, Jinke - doanh nghiệp tái chỉnh thành công - công bố dự báo kết quả kinh doanh cho thấy: lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông công ty niêm yết năm 2025 dự kiến lãi 31.97B NDT~50Bỷ NDT, trong khi năm 2024 cùng kỳ là lỗ 8.89B NDT. Nguyên nhân chính là do trong kỳ, việc thực hiện kế hoạch tái chỉnh đã hoàn tất, hình thành khoảng 680~5.83B NDT lợi ích từ tái cơ cấu nợ, được ghi nhận vào lãi/lỗ phi định kỳ của kỳ; chủ yếu bao gồm lợi ích do xóa nợ, lợi ích từ việc chuyển hoàn lỗ vượt mức đầu tư,…

Nếu cộng thêm Jinke, tổng lợi ích từ tái cơ cấu nợ và tái chỉnh doanh nghiệp của 10 doanh nghiệp bất động sản trong năm 2025 đạt hơn 9.72B NDT.

Lợi ích từ tái cơ cấu nợ về bản chất là khoản chênh lệch giữa giá trị ghi sổ của nợ và đối giá thanh toán thực tế, sau khi chủ nợ và con nợ thỏa thuận về việc thanh toán nợ; nó không tạo ra bất kỳ dòng tiền mặt thực tế nào đi vào, vì vậy lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản đạt được dựa trên lợi ích từ tái cơ cấu nợ, chỉ là lợi nhuận trên sổ sách, còn lợi nhuận thực tế vẫn cần được tiếp tục phục hồi.

Nếu loại trừ tác động của lợi ích tái cơ cấu nợ một lần, thì các doanh nghiệp trên ở tầng diện hoạt động vẫn đang trong trạng thái lỗ theo giai đoạn. Ví dụ Xu Hui Holdings cho biết, khoản lỗ ròng cốt lõi dự kiến thuộc về cổ đông trong năm 2025 khoảng 29B NDT, so với lỗ ròng cốt lõi 35B NDT năm 2024 đã mở rộng rõ rệt; Tập đoàn Yuzhou năm 2025 khoản lỗ do chủ thể sở hữu trong hoạt động kinh doanh cốt lõi ở mức 500Bỷ NDT.

Ngoài ra, Jinke cũng công bố: dự kiến năm 2025, sau khi trừ đi lãi/lỗ phi định kỳ, lợi nhuận ròng sẽ là lỗ 28.42B NDT~52.33Bỷ NDT; cùng kỳ năm trước là lỗ 93.48Bỷ NDT, mức lỗ tiếp tục mở rộng.

Lợi nhuận sau khi tái cơ cấu hoàn tất mang ý nghĩa tín hiệu mang tính bước ngoặt nhiều hơn, điều này có nghĩa là giai đoạn khó khăn nhất của doanh nghiệp đã dần qua.

Xét từ góc độ phát triển dài hạn của doanh nghiệp, sau khi tái cơ cấu thành công, doanh nghiệp bất động sản đã giảm bớt gánh nặng nợ, có thể giảm chi phí trả nợ và chi phí lãi suất, đồng thời số tiền tiết kiệm có thể được đưa vào các khâu then chốt như tái khởi động và tái sản xuất dự án, khiến những dự án đang bị đình trệ vận hành trở lại, từ đó đặt nền tảng để doanh nghiệp dần quay trở lại quỹ đạo hoạt động bình thường, và việc điều chỉnh hoạt động của doanh nghiệp tạo ra thời gian và không gian.

Tái cơ cấu nợ giải quyết được cơn khát trước mắt của doanh nghiệp bất động sản, còn việc cải thiện khả năng sinh lời của hoạt động kinh doanh cốt lõi mới là kế sách lâu dài.

**Theo diễn biến của doanh nghiệp từ năm 2026 trở đi, tiến trình tái cơ cấu nợ của doanh nghiệp bất động sản vẫn đang tăng tốc: **Tháng 1, kế hoạch tái cơ cấu trái phiếu trong nước của BaoLong đã được các chủ nợ thông qua; tháng 3, kế hoạch tái cơ cấu nợ trái phiếu quốc tế của Fantasia đã được tòa án phê duyệt chính thức; các doanh nghiệp như Country Garden? (富力) — “Fuli”, “C&D” (中骏), “BaoLong” cũng nhận được sự ủng hộ của hơn 75% chủ nợ đối với tái cơ cấu quốc tế; các doanh nghiệp như China Evergrande? (中国奥园) và Fantasia đang nỗ lực thúc đẩy tái cơ cấu tổng thể trong nước.

Trong bối cảnh này, lợi ích từ tái cơ cấu nợ của doanh nghiệp bất động sản năm 2026 vẫn sẽ tiếp tục được giải phóng, nhịp độ thanh lọc rủi ro của ngành sẽ tiếp tục được đẩy nhanh. Phần phục hồi năng lực kinh doanh cốt lõi trong giai đoạn sau vẫn sẽ là chìa khóa quyết định sự phát triển tương lai của doanh nghiệp bất động sản.