Tập đoàn Địa ốc China Railway đã rời khỏi nhóm doanh nghiệp tỷ đô sau khi mất 3.1B lợi nhuận ròng vào năm 2025, liệu Sun Hongjun có thể cứu vãn đà suy thoái?

3月30日, tập đoàn thầu xây dựng hạ tầng “khổng lồ” thuộc doanh nghiệp nhà nước trung ương China Railway Construction (中国铁建) công bố báo cáo tài chính năm 2025.

Trong kỳ báo cáo, tập đoàn đạt doanh thu 1,03 nghìn tỷ yuan, giảm 3,50% so với cùng kỳ năm trước; lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông mẹ đạt 10.3k yuan, giảm 17,34% so với cùng kỳ năm trước.

Trong đó, bất động sản trở thành một trong những “kẻ kéo lùi” tiến độ. Năm 2025, nền tảng bất động sản của China Railway Construction là China Railway Construction Real Estate (中國铁建地产) báo lỗ lợi nhuận 46.65Bỷ yuan.

So với các doanh nghiệp phát triển mà bên ngoài quen biết như Vanke, Evergrande, Country Garden… China Railway Construction Real Estate không niêm yết trực tiếp nên mức độ nhận diện không cao. Nhưng trên các bảng xếp hạng của Cninfo (克而瑞) và China Index Academy (中指院), doanh số bán hàng toàn diện năm 2025 của China Railway Construction Real Estate đạt 3.1B yuan, xếp thứ 12 trong ngành, là một “con ngựa đen” trong khối doanh nghiệp nhà nước trung ương.

Chỉ là, áp lực đối với Tôn Hồng Quân - người chèo lái - lại không hề nhỏ. Từ khi Tôn Hồng Quân nhậm chức chủ tịch hội đồng quản trị từ năm 2024, doanh thu của China Railway Construction Real Estate lại tiếp tục giảm; đến năm 2025 thì lợi nhuận cũng chuyển sang thua lỗ. Tính đến cuối quý 3 năm 2025, chênh lệch vốn lưu động ngắn hạn của công ty thậm chí vượt quá 20Bỷ yuan.

“Con ngựa đen” muốn tăng tốc này, tương lai sẽ chạy về đâu?

1

Mở rộng ngược xu hướng để gom đất, doanh số năm 2025 giảm 20B

So với “tám con trai” của China Construction (中建八子) nổi lên trong những năm gần đây, China Railway Construction Real Estate - cũng là một “con ngựa đen” - lại có phần kín tiếng hơn, nhưng thực ra nó có gốc gác rất lớn.

Tháng 4/2007, Công ty TNHH Phát triển Bất động sản China Railway (中铁房地产开发有限公司, sau đây gọi tắt là: China Railway Real Estate) chính thức được thành lập, vốn đăng ký ban đầu 500M yuan. Khi đó, công ty do China Railway Construction Corporation Limited (中国铁道建筑总公司), China Railway Construction Group Co., Ltd. (中铁建设集团有限公司), China Railway 12th Bureau Group Co., Ltd. (中铁十二局集团有限公司) và Viện Khảo sát Thiết kế Đường sắt số 4 (铁道第四勘察设计院) lần lượt nắm giữ 40%, 20%, 20% và 20%.

Sau đó, trải qua hai lần chuyển nhượng cổ phần và đổi tên, China Railway Real Estate trở thành công ty con 100% của China Railway Construction, và tên được đổi thành China Railway Construction Real Estate Group Co., Ltd. (tức “China Railway Construction Real Estate”).

Đến cuối năm 2025, tổng tài sản của China Railway Construction vượt 2 nghìn tỷ yuan, là một trong 16 doanh nghiệp nhà nước trung ương lấy bất động sản làm ngành chính được Ủy ban Giám sát và Quản lý Tài sản Nhà nước (SASAC) phê duyệt.

Dựa vững vào quy mô của “ông lớn” hạ tầng, China Railway Construction Real Estate đã phát triển các dòng sản phẩm như “Xi Pai” (西派), “Jiang Nan” (江南), “International” (国际), “Yu” (语)…, và bắt đầu con đường mở rộng ngược xu hướng khi thị trường nhà ở đi xuống.

Số liệu từ China Index Academy cho thấy, từ năm 2022 đến 2023, số tiền gom đất theo quyền sở hữu (equity) của China Railway Construction Real Estate lần lượt là 20k yuan và 40.4B yuan, nằm trong top 10 toàn quốc về số tiền gom đất theo quyền sở hữu.

Đồng thời, thứ hạng ngành của công ty từ vị trí 26 năm 2021 đã vươn lên vị trí 15 năm 2022; đến năm 2023 vẫn giữ ở vị trí thứ 15.

Đầu đội “hào quang” doanh nghiệp nhà nước trung ương, thứ hạng ngành của China Railway Construction Real Estate tiến lên nhanh chóng, nhưng trong giai đoạn điều chỉnh sâu của bất động sản, doanh nghiệp cũng không thể thoát khỏi “xiềng xích” do bán hàng kém thuận lợi.

Ví dụ: báo cáo của Shell (贝壳) cho thấy dự án “China Railway · Beijing Wutong Qianshan” (中国铁建·北京梧桐浅山) ở huyện Pinggu, Bắc Kinh được hoàn thành vào năm 2021. Tính đến cuối tháng 9/2025, dự án đã đầu tư 18,0146.1Bỷ yuan, bán được 128.1Bỷ yuan; tiến độ bán hàng chỉ đạt 35,69%. Đối với vấn đề tiêu thụ khó khăn, công ty cho biết là do vị trí khá xa, xung quanh có nhiều đối thủ cạnh tranh.

Tương tự, “China Railway · Chengdu Xi Pai Huanhua” (中国铁建·成都西派浣花) ở Thành Đô bắt đầu khởi công năm 2018. Tính đến cuối tháng 9/2025, dự án đã đầu tư 73.34Bỷ yuan, bán được 87.46Bỷ yuan; tiến độ bán hàng 69,37%, phần còn lại đối với hạng mục thương mại, căn hộ và chỗ đỗ xe vẫn chưa hoàn thành bán.

Nguồn: Thông báo của China Railway Construction Real Estate (đơn vị: tỷ yuan)

Và rủi ro tiêu thụ này đang dần lộ rõ ở China Railway Construction Real Estate. Theo dữ liệu của Cninfo, năm 2022, doanh số bán hàng theo “cách tính toàn diện” của China Railway Construction Real Estate đạt 678M yuan, giảm 10% so với cùng kỳ; đến năm 2023, con số này lại giảm 5% so với cùng kỳ xuống 3.02B yuan.

Trên các bảng xếp hạng của Cninfo và China Index Academy, năm 2024, doanh số bán hàng toàn diện của công ty giảm xuống 1.9B yuan, khiến trực tiếp rơi khỏi “câu lạc bộ nghìn tỷ”. Sang năm 2025, doanh số bán hàng toàn diện đạt 128.1B yuan, lại giảm thêm 18.36Bỷ yuan.

Áp lực do doanh số cứ giảm liên tục, hẳn những người lãnh đạo công ty là Bí thư Đảng ủy kiêm Chủ tịch Hội đồng quản trị Tôn Hồng Quân và Phó Bí thư Đảng ủy, Tổng giám đốc kiêm Phó chủ tịch hội đồng quản trị Trần Kiến Quân hiểu rõ nhất.

Ngày 23/3 năm nay, “hai người đứng đầu” Tôn Hồng Quân và Trần Kiến Quân cùng xuất hiện tại một cuộc họp của China Railway Construction Real Estate - Hội nghị công tác kinh doanh năm 2026. Tại hội nghị, định hướng được xác định: “đi ra ngoài, chạy thị trường”, dồn toàn lực để bứt tốc mục tiêu kinh doanh cả năm.

Cụ thể trong mảng nghiệp vụ, tức là phải giữ vững “cục diện nền” kinh doanh nhà ở, dùng ít vốn hơn để kích hoạt nhiều dự án hơn; nhanh chóng mở rộng mảng kinh doanh tài sản nhẹ “đường cong tăng trưởng thứ hai”, tạo hiệu ứng quy mô thông qua khai thác hiệu quả; đồng thời nỗ lực tối đa để nuôi dưỡng các mảng kinh doanh chiến lược mới, triển khai nhanh để đi vào thực tế.

Nói ngắn gọn, để tạo quy mô, China Railway Construction Real Estate vẫn phải tăng tốc chạy hết ga.

2

Tôn Hồng Quân nhậm chức Chủ tịch chưa đầy 2 năm, năm 2025 lợi nhuận lỗ 46.47Bỷ

Đối với China Railway Construction Real Estate, năm 2024 là một bước ngoặt quan trọng.

Trong năm đó, cuối tháng 7, China Railway Construction Real Estate thông báo rằng do thay đổi công tác, Lý Hưng Long không còn giữ chức danh Chủ tịch Hội đồng quản trị và Bí thư Đảng ủy của công ty nữa; thời điểm đó cũng chưa bổ nhiệm đồng bộ Chủ tịch Hội đồng quản trị mới.

Đến tận tháng 9/2024, cổ đông kiểm soát là China Railway Construction ban hành thông báo, theo đó Tôn Hồng Quân tiếp nhiệm chức danh Bí thư Đảng ủy và Chủ tịch Hội đồng quản trị của công ty.

Tư liệu công khai cho thấy Tôn Hồng Quân được điều từ “công ty anh em” của China Railway Construction Real Estate sang; ông từng công tác lâu năm tại China Railway Construction Group.

Ảnh: Thông báo của China Railway Construction Real Estate

Điểm đáng chú ý là trước đó, hai nhiệm kỳ Chủ tịch HĐQT của công ty là Ngô Thị Nham và Lý Hưng Long đều trải qua nhiều năm “luyện tập” tại China Railway Construction Real Estate, từng bước thăng tiến lên Tổng giám đốc rồi mới lên Chủ tịch. Trong thời gian 1 tháng rưỡi Chủ tịch bị “trống ghế”, Tổng giám đốc kiêm Phó Bí thư Đảng ủy kiêm Phó chủ tịch hội đồng quản trị Trần Kiến Quân đã phụ trách toàn diện công việc, nhưng sau đó ông không tiến thêm.

Vậy vì sao việc bổ nhiệm Chủ tịch của China Railway Construction Real Estate lại phá vỡ thông lệ thăng tiến nội bộ? Đó là do cổ đông kiểm soát không hài lòng với thành tích trong quá khứ của công ty, hay do có sắp xếp khác? Sau khi Tôn Hồng Quân nhậm chức, liệu cổ đông kiểm soát có đưa ra yêu cầu thành tích mới hay không? Đối với các vấn đề này, “Khởi nghiệp tuyến đầu” (创业最前线) đã cố gắng liên hệ phía China Railway Construction Real Estate để tìm hiểu, nhưng đến thời điểm phát hành bài vẫn chưa nhận được phản hồi.

Nhưng xét theo kết quả, sau khi Tôn Hồng Quân nhậm chức thì đúng lúc thị trường bất động sản rơi vào đáy, thành tích của China Railway Construction Real Estate không những không tăng trưởng mà còn đi xuống thẳng.

Ở góc nhìn doanh số bán hàng, theo dữ liệu của Cninfo, năm 2024, doanh số của China Railway Construction Real Estate trực tiếp rơi khỏi nhóm nghìn tỷ, và sang năm 2025 lại tiếp tục giảm thêm hơn 20Bỷ yuan.

Điều này trực tiếp kéo theo doanh thu và lợi nhuận suy giảm. Theo dữ liệu công ty công bố, năm 2024, China Railway Construction Real Estate đạt doanh thu 23.1B yuan, giảm 26% so với cùng kỳ; lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông mẹ là 5,3959 triệu yuan, giảm “đột ngột” 95%.

Ảnh: Thông báo của China Railway Construction Real Estate

So với lợi nhuận mỏng của China Railway Construction Real Estate, một số cổ đông thiểu số lại thu về khá nhiều. China Railway Construction Real Estate công bố rằng năm 2024, cổ đông thiểu số đã lấy đi tới 3.1B yuan lợi nhuận.

Ngoài ra, theo dữ liệu báo cáo tài chính của công ty mẹ China Railway Construction, năm 2025, China Railway Construction Real Estate đạt doanh thu 20B yuan, giảm nhẹ so với cùng kỳ năm 2024; lợi nhuận ròng lỗ 5.4M yuan, chuyển trực tiếp từ lãi sang lỗ. (Ghi chú của biên tập: năm 2024, công ty đạt lợi nhuận ròng 1.24B yuan.)

Nhưng “Khởi nghiệp tuyến đầu” lưu ý rằng, trong báo cáo tài chính quý 3/2025 của China Railway Construction Real Estate, lợi nhuận trước 9 tháng năm 2025 ghi nhận doanh thu 46.47B yuan; nếu đối chiếu thì doanh thu ở quý 4/2025 của công ty đạt khoảng 40.4Bỷ yuan, chênh lệch lớn này khiến bên ngoài thực sự bất ngờ. (Ghi chú của biên tập: trong báo cáo quý 3/2025, China Railway Construction chưa công bố số liệu doanh thu của China Railway Construction Real Estate.)

Ảnh: Báo cáo tài chính quý 3/2025 của China Railway Construction Real Estate (đơn vị: yuan)

Vậy nguyên nhân khiến China Railway Construction Real Estate lỗ lợi nhuận vào năm 2025 là gì? Trong khi cổ đông thiểu số lấy đi khoản lợi nhuận rất lớn, liệu có xem xét giảm tỷ lệ “điều hành bởi cổ đông nhỏ” không? Công ty đã tạo ra hơn 1.24B yuan doanh thu ở quý 23.1Bằng cách nào? Chênh lệch doanh thu giữa ba quý đầu và quý 4 lớn đến vậy rốt cuộc là do nguyên nhân nào?

Về những vấn đề này, “Khởi nghiệp tuyến đầu” đã cố gắng liên hệ phía China Railway Construction Real Estate để tìm hiểu, nhưng đến thời điểm phát hành bài vẫn chưa nhận được phản hồi.

3

Chênh lệch vốn ngắn hạn hơn 14.35B, hàng tồn kho lên tới 20B

Trước 3 ngày so với thời điểm tổ chức Hội nghị công tác kinh doanh năm 2026, China Railway Construction Real Estate đã tổ chức trước một hội nghị công tác tài chính. Hội nghị này xác định rõ rằng năm 2026 phải tiếp tục giảm chi phí tăng hiệu quả, dồn toàn lực bảo đảm an toàn chuỗi vốn.

Sở dĩ như vậy, phần lớn là vì hiện tại China Railway Construction Real Estate đang chịu sức ép nặng nề về vốn.

Tính đến cuối quý 3 năm 2025, các khoản nợ có lãi của công ty lên tới 146.1B yuan. Trong đó, tổng các khoản nợ có lãi đến hạn trong vòng 1 năm là 14.35Bỷ yuan. Ngoài ra còn có 32.13Bỷ yuan phải trả cho nhà cung cấp.

Cùng kỳ, tiền và các khoản tương đương tiền của công ty chỉ là 37.1Bỷ yuan. Nếu chỉ tính sơ bộ theo tiền và các khoản nợ có lãi đến hạn trong vòng 1 năm thì chênh lệch vốn ngắn hạn đã vượt quá 15.94B yuan.

China Railway Construction Real Estate cũng thừa nhận rằng, mặc dù công ty đang giữ một lượng tiền mặt tương đối dồi dào, nhưng quy mô nợ đến hạn trong thời gian ngắn trong tương lai sẽ tăng lên, nên vẫn sẽ đối mặt với một áp lực trả nợ ngắn hạn nhất định.

Thực ra, công ty đang có một lượng hàng tồn kho rất lớn chờ chuyển hóa thành tiền. Tính đến tháng 9/2025, giá trị sổ sách hàng tồn kho của China Railway Construction Real Estate đạt 20B yuan, chiếm 63,63% tổng tài sản.

Nếu các hàng tồn kho này quay vòng nhanh hơn thì công ty cũng có thể thu hồi nhanh dòng tiền. Nhưng vấn đề là thị trường bất động sản hiện đang ở giai đoạn điều chỉnh sâu; ngay cả khi dựa vào doanh nghiệp nhà nước trung ương, China Railway Construction Real Estate cũng không thể tránh được cú sốc từ môi trường thị trường, điều này có thể thấy phần nào qua việc doanh số bán hàng của doanh nghiệp liên tục sụt giảm.

Để giảm áp lực vốn, từ đầu năm 2026 đến nay, công ty đang nỗ lực đẩy nhanh hoạt động huy động vốn.

Ngày 10/3, China Railway Construction Real Estate công bố rằng đã hoàn tất phát hành trái phiếu công ty trị giá 73.34Bỷ yuan, lãi suất phiếu 2,76%; trong đó bên liên quan của công ty mua 146.1Bỷ yuan trái phiếu của đợt này. Theo kế hoạch, toàn bộ khoản trái phiếu công ty này sẽ được dùng để hoán đổi (thay thế) khoản gốc của hai đợt trái phiếu công ty đã đến hạn trong năm 2026.

Trước đó, vào tháng 2, công ty cũng phát hành 121.63Bỷ yuan trái phiếu trung hạn, lãi suất 2,43%, dự kiến dùng toàn bộ để hoán đổi nguồn vốn tự có để công ty thanh toán “23 China Railway Construction Real Estate MTN001” (23铁建房产MTN001).

Ảnh: Thông báo của China Railway Construction Real Estate

Trong giai đoạn bất động sản suy giảm, việc China Railway Construction Real Estate có thể duy trì năng lực huy động vốn là điều không hề dễ. Nhưng liệu việc tiếp tục tăng mức huy động vốn có làm gia tăng thêm áp lực trả nợ hay không? Chênh lệch vốn ngắn hạn hiện tại phải xử lý thế nào? Cổ đông kiểm soát China Railway Construction có xuống hỗ trợ không? Về các vấn đề này, “Khởi nghiệp tuyến đầu” đã cố gắng liên hệ phía China Railway Construction Real Estate để tìm hiểu, nhưng đến thời điểm phát hành bài vẫn chưa nhận được phản hồi.

Thực ra, trong năm vừa qua, công ty mẹ China Railway Construction cũng đối mặt với áp lực thành tích. Năm 2025, tập đoàn đạt doanh thu 1,03 nghìn tỷ yuan, giảm 3,50% so với cùng kỳ; lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông mẹ 2.34B yuan, giảm 17,34% so với cùng kỳ.

Ảnh: Báo cáo tài chính năm 2025 của China Railway Construction

Trong báo cáo tài chính năm 2025, Chủ tịch Hội đồng quản trị Dai Hegên (戴和根) của China Railway Construction nêu rõ rằng năm 2026 là “năm mở đầu của Kế hoạch 15-5” (十五五), đồng thời là năm then chốt để China Railway Construction đẩy nhanh chuyển đổi và nâng cấp, thực hiện đầy đủ cải thiện toàn diện về chất lượng và hiệu quả, hướng tới “tốt hơn và mới hơn” (向优向新). Yêu cầu là phải dốc toàn lực để đảm bảo “trận ra quân năm đầu của Kế hoạch 15-5” giành thắng lợi.

Trong “cuộc chiến tất thắng” này, chắc hẳn China Railway Construction không mong năm 2026 lại phải nộp một “bảng thành tích” với doanh thu và lợi nhuận tiếp tục cùng suy giảm. Với China Railway Construction Real Estate, vốn rơi vào tình trạng lỗ lợi nhuận, liệu có thể không trở thành “kẻ kéo lùi” hay không, phải xem “bài làm” Tôn Hồng Quân giao ra.

*Ghi chú: Hình ảnh tiêu đề của bài và các hình ảnh chưa ghi tên tác giả trong bài viết đến từ trang web chính thức của China Railway Construction (China Railway Construction官网).

Thông tin dồi dào, phân tích chính xác—tất cả có ngay trên ứng dụng Sina Finance (新浪财经APP)