2025 Quan sát ngành bất động sản: Hiệu quả hóa nợ thực hiện, nâng cấp vận hành thúc đẩy điểm tăng trưởng mới của ngành

**　　Lời dẫn**

**　　Năm 2025, ngành bất động sản bước vững vàng vào giai đoạn mới của việc nâng cao chất lượng hàng tồn kho và phát triển chất lượng cao trong quá trình điều chỉnh sâu sắc, với “ổn định nền tảng, phục hồi sửa chữa; phân hóa gia tăng” trở thành xu hướng cốt lõi trong cả năm. Phía chính sách tiếp tục phát đi các tín hiệu tích cực, nhiệm vụ “bàn giao đúng hạn nhà ở” được hoàn tất toàn diện, tiến trình xử lý nợ xấu được đẩy nhanh. Ngành đang dần thoát khỏi mô hình cũ với đòn bẩy cao và quay vòng nhanh, chuyển sang quỹ đạo phát triển lành mạnh với tài chính vững ổn, vận hành mạnh mẽ, và phối hợp đa dạng.**

**　　Trong bối cảnh này, sự vững chắc tài chính của doanh nghiệp bất động sản, năng lực xử lý nợ và sức mạnh vận hành đa dạng đã trở thành trụ cột cốt lõi để vượt chu kỳ và hiện thực hóa phát triển bền vững. Đồng thời, các doanh nghiệp đầu ngành như Long Hô, với các thực hành kinh doanh ổn định, cung cấp “mẫu hình” mang tính tham khảo cho phát triển chất lượng cao của ngành; thể hiện sức sống tích cực và tiềm năng phát triển của quá trình chuyển đổi ngành.**

Năm 2025, cùng với việc điều chỉnh sâu trong ngành bất động sản và sự ổn định mang tính cấu trúc, logic phát triển đã có sự chuyển biến rõ rệt.

Nhìn từ tổng thể ngành, thách thức của thị trường vẫn rất nghiêm trọng; nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn phải đối mặt với thách thức như suy giảm doanh số và áp lực lợi nhuận. Tuy nhiên, nhịp độ “thanh lọc rủi ro” trong ngành đang tăng nhanh rõ rệt, và động lực phát triển tích cực không ngừng được tập hợp.

Theo thống kê, trong năm 2025, quy mô nợ đã được xử lý lũy kế của ngành bất động sản đã vượt 1,2 nghìn tỷ nhân dân tệ. Tư duy xử lý nợ chuyển từ “gia hạn bị động” sang “cắt giảm nợ thực chất”, cải thiện hiệu quả bảng cân đối tài sản – nợ của toàn ngành, làm giảm áp lực tín dụng của ngành, và đặt nền móng vững chắc cho việc “ổn định nền tảng, phục hồi sửa chữa” trong ngành.

Đồng thời, phía chính sách tiếp tục hoàn thiện “hộp công cụ” điều tiết, dấu hiệu nhu cầu ở các thành phố trọng điểm bắt đầu ấm lên; quá trình đô thị hóa kiểu mới tiếp tục được thúc đẩy. Không gian để tối ưu, điều chỉnh hàng tồn kho ở các thành phố là rất rộng lớn. Kỳ vọng mới của người dân đối với “những căn nhà tốt” đã tạo thêm tiềm lực cho sự phát triển của ngành.

Trong bối cảnh phân hóa của ngành, “kinh doanh vững chắc, tạo năng lực đa dạng” trở thành con đường cốt lõi để doanh nghiệp bất động sản bứt phá, đồng thời cũng là hướng đi cốt lõi cho chuyển đổi chất lượng cao của ngành. Hiện nay, các doanh nghiệp phụ thuộc vào một mảng phát triển bất động sản duy nhất và năng lực chống chịu rủi ro mỏng yếu sẽ đối mặt với thách thức lớn hơn trong biến động của ngành; còn những doanh nghiệp đã bố trí đa dạng từ trước, kiên thủ kỷ luật tài chính, dần trở thành “phe thiểu số” trong ngành, dẫn dắt ngành chuyển đổi sang phát triển chất lượng cao.

Điểm chung của các doanh nghiệp “phe thiểu số” đó là: lấy dòng tiền làm trọng tâm, tối ưu cơ cấu nợ và giảm quy mô nợ; đồng thời tập trung sâu vào mảng dịch vụ vận hành như dịch vụ vận hành để thoát khỏi sự phụ thuộc vào phát triển bất động sản đơn nhất, từ đó xây dựng mô hình kinh doanh có khả năng chống chu kỳ. Thực hành xử lý nợ của Long Hô năm 2025 chính là minh chứng sống động cho xu hướng này của ngành, cung cấp kinh nghiệm thực tiễn có thể sao chép và có thể phổ biến cho ngành.

**　　Tập trung xử lý nợ để xây nền tảng cho ngành; thực hành làm mẫu định hướng chuyển đổi**

Xử lý nợ là mệnh đề cốt lõi của việc thanh lọc rủi ro trong ngành bất động sản năm 2025 và thực hiện chuyển đổi chất lượng cao. Việc này không chỉ liên quan đến sự tồn tại và phát triển của chính doanh nghiệp bất động sản, mà còn ảnh hưởng đến việc phục hồi môi trường tín dụng của ngành và tái dựng niềm tin của thị trường.

Nhìn từ góc độ ngành, việc xử lý nợ đã chuyển từ “giải cứu để sống sót” sang “tăng chất, tăng hiệu quả”. Doanh nghiệp bất động sản chỉ có thể thoát khỏi tình trạng khó khăn thanh khoản bằng cách giảm có trật tự quy mô nợ, tối ưu cơ cấu nợ và hạ áp lực trả nợ, từ đó dành thêm nguồn lực tập trung vào nghiệp vụ cốt lõi và thực hiện chuyển đổi sang kinh doanh lành mạnh. Đây cũng là tiền đề cốt lõi để doanh nghiệp đứng vững trong quá trình phân hóa của ngành.

Năm 2025, đã có hơn 20 doanh nghiệp bất động sản gặp rủi ro hoàn tất việc tái cơ cấu nợ hoặc tái chỉnh theo phê duyệt. Các mô hình xử lý nợ bao gồm tái cơ cấu phối hợp trong và ngoài nước, tái chỉnh tư pháp, và nhiều lộ trình đa dạng khác. Xu hướng thanh lọc rủi ro trong ngành đang tăng tốc rõ rệt. Việc xử lý nợ của Long Hô bám sát định hướng cốt lõi của ngành “cắt giảm nợ thực chất, tối ưu cơ cấu”, và kinh nghiệm của đơn vị này có ý nghĩa tham khảo quan trọng cho ngành, cung cấp một mẫu hình tiêu biểu về xử lý nợ vững ổn.

Nhìn từ dữ liệu báo cáo tài chính năm 2025 của Long Hô, tính đến cuối năm, tổng số tiền vay gộp của Tập đoàn là 1528 tỷ nhân dân tệ, giảm 235 tỷ nhân dân tệ so với cuối năm trước, thực hiện việc “giảm đỉnh nợ” một cách vững bước, đúng với định hướng phát triển của ngành “cắt giảm nợ thực chất”.

Về cơ cấu nợ, xét theo thời hạn vay theo hợp đồng trung bình, kéo dài tới 12,12 năm; lợi thế về tỷ trọng nợ dài hạn nổi bật, giúp giảm hiệu quả áp lực trả nợ ngắn hạn. Điều này hoàn toàn phù hợp với tư duy xử lý nợ của ngành “tối ưu kỳ hạn nợ, giảm áp lực thanh khoản ngắn hạn”.

Ngoài ra, về chi phí tài trợ, trong năm 2025, chi phí tài trợ trung bình của Long Hô tiếp tục giảm xuống còn 3,51%/năm, giảm rõ rệt so với năm 2024. Trong bối cảnh quy mô nợ giảm, áp lực lãi suất được giải phóng thêm, cho thấy lộ trình khả thi của ngành đối với “xử lý nợ với chi phí thấp”.

Cần lưu ý rằng việc củng cố năng lực thanh toán nợ ngắn hạn là một bảo đảm quan trọng cho công tác xử lý nợ của ngành, đồng thời cũng là nền tảng cho kinh doanh vững ổn của doanh nghiệp bất động sản. Dữ liệu đến cuối năm 2025 của Long Hô cho thấy: nợ đến hạn trong vòng một năm của Tập đoàn là 157,9 tỷ nhân dân tệ, chỉ chiếm 10,3% tổng nợ; áp lực thanh toán nợ ngắn hạn nằm trong phạm vi có thể kiểm soát. Đồng thời, tiền mặt mà Tập đoàn nắm giữ là 292 tỷ nhân dân tệ, trong đó tiền do giám sát việc bán trước là 93,7 tỷ nhân dân tệ; sau khi loại trừ tiền giám sát bán trước và các khoản tiền bị hạn chế, hệ số tiền mặt so với nợ ngắn hạn là 1,14 lần, đảm bảo khả năng chi trả đầy đủ cho nợ ngắn hạn.

Kiểu xử lý nợ với “giảm quy mô, tối ưu cơ cấu, đảm bảo mạnh” này không chỉ giúp Long Hô duy trì việc giảm dần áp lực nợ một cách liên tục, mà còn cung cấp một tham chiếu rõ ràng cho các doanh nghiệp bất động sản khác trong ngành. Từ thực hành kinh doanh của Long Hô có thể thấy: xử lý nợ không phải là “nằm im bị động”, mà là kiểm soát tài chính một cách khoa học để đảm bảo rủi ro có thể kiểm soát và vận hành có tính bền vững, đạt “song thắng” cho cả hai—đây cũng là hướng đi cốt lõi trong công cuộc xử lý nợ của ngành.

**　　Lấy dòng tiền làm hạt nhân, tạo năng lực đa dạng; kích hoạt độ bền vững chống chu kỳ của ngành**

Trong bối cảnh hiện nay, khi ngành bất động sản đang chuyển đổi bước vào “vùng sâu khó”, dòng tiền ổn định bền bỉ là “sợi dây sinh mệnh” để ngành chống lại biến động và thúc đẩy công việc xử lý nợ một cách vững bước; còn việc các mảng kinh doanh đa dạng phối hợp phát lực chính là chiến lược cốt lõi để ngành thoát khỏi sự phụ thuộc vào phát triển đơn nhất và tăng năng lực chống chu kỳ.

Ngày nay, “dòng tiền là trên hết” đã trở thành nhận thức chung của ngành. Doanh nghiệp bất động sản thông qua vận hành tinh gọn, tập trung đẩy bán hàng tồn kho và tối ưu cơ cấu nghiệp vụ, mới có thể duy trì sự ổn định của dòng tiền, từ đó tạo nền tảng vững chắc cho việc xử lý nợ và chuyển đổi.

Đồng thời, khi thị trường chuyển từ mở rộng quy mô sang nâng cao chất lượng, các mảng dịch vụ vận hành như kinh doanh thương mại, dịch vụ bất động sản (property management), và quản lý tài sản nhờ lợi thế về dòng tiền ổn định và năng lực chống chu kỳ mạnh, đã trở thành động cơ tăng trưởng mới của ngành. Chúng thúc đẩy ngành xây dựng mô hình lợi nhuận bền vững; đây cũng là sự thể hiện cụ thể của thực hành “nắm tốt hai sự phối hợp, thúc đẩy phát triển chất lượng cao” do Bộ Xây dựng và Phát triển Đô thị-Nông thôn đề xuất.

Thực hành vận hành năm 2025 của Long Hô khớp chính xác với định hướng phát triển tổng thể của ngành “lấy dòng tiền làm hạt nhân, tạo năng lực đa dạng”; vì vậy cũng trở thành “chuẩn mực” trong vận hành chất lượng cao trong ngành.

Trong quản lý dòng tiền, Long Hô kiên trì triết lý kinh doanh “lấy dòng tiền làm trên hết”, phù hợp với định hướng “vận hành tinh gọn, tập trung đẩy bán” của ngành. Ở mảng phát triển, công ty tuân thủ chiến lược “bán theo kế hoạch sản xuất”, điều chỉnh linh hoạt nhịp độ mở bán, tập trung đẩy bán hàng tồn kho. Năm 2025, giá trị bán theo hợp đồng đạt 631,6 tỷ nhân dân tệ; trong đó tỷ lệ bán ở các thành phố hạng nhất và hạng hai khoảng 90%. Lợi thế bố trí tại các thành phố trọng điểm đảm bảo tính ổn định của dòng tiền thu hồi từ bán hàng, qua đó tạo tham chiếu cho các doanh nghiệp bất động sản trong ngành trong việc tối ưu bố trí kênh bán và đảm bảo thu hồi tiền.

Ngoài ra, trong cả năm, Long Hô bàn giao tổng diện tích sàn xây dựng của các dự án là 592,5 triệu m². Công ty thực hành hệ thống bàn giao “bốn tốt”, giành được sự công nhận của thị trường nhờ chất lượng bàn giao cao. Qua đó hình thành chu trình lành mạnh “bán hàng – bàn giao – thu tiền”. Điều này phù hợp chặt chẽ với định hướng của ngành “bàn giao đúng hạn, nâng mạnh năng lực thực thi, xây niềm tin”, đồng thời cũng tạo ra sự hỗ trợ vững mạnh để thị trường phục hồi niềm tin.

Trong bố trí mảng kinh doanh đa dạng, thực hành của Long Hô thậm chí còn bám sát hơn định hướng chuyển đổi của ngành “phối hợp đa dạng, tăng độ bền chống chu kỳ”, qua đó mở ra lối đi cho sự phát triển bền vững.

Năm 2025, ngày càng nhiều doanh nghiệp bất động sản bắt đầu khám phá các mảng kinh doanh tài sản nhẹ như vận hành thương mại, bất động sản dịch vụ, quản lý tài sản… để tìm “đường cong tăng trưởng thứ hai”. Trong khi đó, Long Hô đã hoàn tất bố trí mảng kinh doanh đa dạng từ trước. Thu nhập từ mảng vận hành và dịch vụ của công ty đạt tổng cộng 267,7 tỷ nhân dân tệ, chiếm 27,5% tổng doanh thu hoạt động, trở thành động cơ tăng trưởng cốt lõi và trụ đỡ về độ bền vững.

Trong đó, tính đến cuối năm 2025, các trung tâm thương mại đã đi vào hoạt động tạo ra thu nhập tiền thuê cả năm là 112,1 tỷ nhân dân tệ, tăng 4%; tích lũy vận hành 99 trung tâm thương mại, tỷ lệ cho thuê duy trì ở mức cao khoảng 97%. Mảng quản lý tài sản: cả năm đạt thu nhập 29,8 tỷ nhân dân tệ; căn hộ cho thuê dài hạn “Guan Yu” có tỷ lệ cho thuê cuối kỳ đạt 94%; Mảng dịch vụ bất động sản: đạt thu nhập 112,3 tỷ nhân dân tệ; diện tích đang quản lý khoảng 360 triệu m² vào cuối năm.

Hiệu quả vững chắc của các mảng vận hành và dịch vụ này không chỉ mang lại cho Long Hô dòng tiền ổn định, mà còn xác nhận vai trò quan trọng của việc phối hợp phát triển mảng đa dạng trong việc đối trọng biến động của ngành và tăng năng lực chống chu kỳ. Đồng thời, nó cũng cung cấp kinh nghiệm quý cho các doanh nghiệp bất động sản trong ngành khi chuyển đổi mô hình “phát triển + vận hành”, cũng như trong việc khai thác hiệu quả hàng tồn kho tài sản.

**　　Ngành hướng tốt thể hiện độ bền; cột mốc dẫn đường mở ra chương mới**

Năm 2025, trong quá trình điều chỉnh sâu, ngành bất động sản đã hiện thực hóa việc thanh lọc rủi ro và chuyển đổi động lực một cách hiệu quả. Kết quả của chiến dịch xử lý nợ nổi bật; xu hướng vận hành đa dạng diễn ra tốt; hỗ trợ từ chính sách tiếp tục được tăng cường. Thị trường đang dần tiến vào quỹ đạo lành mạnh của phát triển chất lượng cao.

Nếu nhìn lại từ góc độ ngành, có thể thấy: nhiệm vụ “bàn giao đúng hạn” đã được hoàn tất toàn diện, rủi ro bàn giao đã thu hẹp đáng kể, và môi trường tín dụng của ngành tiếp tục được cải thiện; khung chính sách ngày càng hoàn thiện—từ việc thúc đẩy ở phía nhu cầu cho tới tối ưu ở phía cung—hình thành “hộp công cụ” chính sách ổn định và đa dạng; kinh tế vĩ mô tăng trưởng ổn định, kéo theo niềm tin tiêu dùng của người dân phục hồi, tạo hỗ trợ vững chắc cho việc giải phóng nhu cầu thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, việc đẩy nhanh cập nhật đô thị và thúc đẩy xây dựng “nhà tốt” cũng đã tạo ra các điểm tăng trưởng mới cho ngành, mở ra không gian rộng rãi cho doanh nghiệp bất động sản chuyển đổi phát triển.

Thực hành kinh doanh vững ổn và phát triển chất lượng cao của Long Hô năm 2025 không chỉ là kết quả của việc doanh nghiệp kiên định với “tâm nguyện ban đầu” và bố trí khoa học, mà còn phản ánh logic cốt lõi của chuyển đổi chất lượng cao của ngành: kiên thủ kỷ luật tài chính, củng cố nền tảng dòng tiền, đi sâu vận hành đa dạng. Đây cũng chính là hướng đi cốt lõi của sự phát triển ngành.

Trong tương lai, cùng với việc chính sách ngành tiếp tục được tối ưu và nhịp độ thanh lọc rủi ro tiếp tục được đẩy mạnh, triển vọng phát triển của ngành bất động sản sẽ tiếp tục hướng tốt. Ngày càng nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ tham khảo kinh nghiệm của các doanh nghiệp làm mẫu, kiên thủ tư duy kinh doanh vững ổn, tối ưu cơ cấu tài chính, đi sâu vào nghiệp vụ đa dạng, tập trung vận hành chất lượng cao, thoát khỏi sự phụ thuộc vào phát triển đơn nhất, và xây dựng mô hình kinh doanh có khả năng chống chu kỳ.

Dưới sự dẫn dắt và mô hình mẫu của các doanh nghiệp làm mẫu như Long Hô, toàn bộ ngành bất động sản kỳ vọng có thể đẩy nhanh chuyển đổi sang phát triển chất lượng cao, thoát khỏi ảnh hưởng của biến động ngắn hạn, quay trở về cốt lõi thuộc tính ở thật, đồng thời cân bằng giữa nhu cầu dân sinh và độ bền vững của ngành.

(Biên tập viên: Dục Nguyệt )

【Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm】Bài viết này chỉ đại diện cho quan điểm của bên thứ ba, không đại diện cho lập trường của Hexun. Nhà đầu tư thực hiện theo đó phải tự chịu rủi ro.

	 【Quảng cáo】Bài viết này chỉ đại diện cho quan điểm của chính tác giả và không liên quan đến Hexun. Trang web Hướng Tín duy trì lập trường trung lập đối với các tuyên bố, phán đoán quan điểm trong văn bản; không đưa ra bất kỳ cam kết minh thị hay hàm ý nào về độ chính xác, độ tin cậy hoặc tính đầy đủ của những nội dung được nêu. Vui lòng độc giả chỉ dùng để tham khảo và tự chịu toàn bộ trách nhiệm. Email: news_center@staff.hexun.com

Báo cáo