“Chỉ trong một đêm đã tăng 500k, còn nói gì nữa?” Thị trường nhà cũ Thượng Hải hiện tại, người bán tăng giá mạnh, người mua không chịu nổi

Hỏi AI · Trong bối cảnh thị trường ấm lên, chiến lược tăng giá có bị phản tác dụng không?

Lập trình viên Zhangjiang, Tiểu Dư, đã ngắm một căn nhà gần 1 năm tại khu chung cư ở Kim Kiều nơi anh thuê trọ, với tổng giá “hơn 7 triệu nhân dân tệ”. Anh định nhân dịp kỳ nghỉ Thanh Minh đi xem nhà, nhưng vừa mở ứng dụng ra đã thấy: tăng thẳng 50 triệu nhân dân tệ. “Vậy còn thương lượng thế nào được?” anh nói.

Không phải chuyện cá biệt. Sau khi “Tân Thất Điều” của thị trường nhà ở Thượng Hải được ban hành, trong tháng 3, lượng giao dịch nhà cũ đạt mức cao nhất trong 5 năm; nhiều người mua cứ rộn ràng háo hức. Kỳ nghỉ Thanh Minh, tiết xuân đang đẹp—đúng là thời điểm tốt để đi xem nhà. Nhưng một số người mua lại phát hiện: căn nhà họ nhắm trúng thì hoặc đột ngột tăng giá, hoặc căn bản không thể thương lượng được.

Bà Hạ xem trúng một căn nhà cũ ở vùng ngoại ô, diện tích dưới 100 mét vuông. Tối hôm trước hai bên vừa nói chuyện xong giá 200 triệu nhân dân tệ, sang ngày hôm sau người bán lại “ngồi đất tăng giá” lên 205 triệu nhân dân tệ. Bà vừa khóc vừa cười: “Tôi cứ tưởng với tình hình hiện tại, phần lớn chủ nhà sẽ giảm giá để bán. Giờ lại tăng giá, chẳng lẽ là đang ‘che chắn’ để giúp hàng xóm xả hàng?” Sau đó bà đổi mục tiêu, chốt mua một căn nhà cũ được xây dựng năm 1995, diện tích xây dựng 93 mét vuông, giá giao dịch 190 triệu nhân dân tệ.

Tiểu Hứa là người “Thượng Hải trôi dạt” mới đi làm được 3 năm, trước Tết đã nhắm một căn “nhà cũ xuống cấp” ở Phổ Đà (phường trong khu vực), định nhân kỳ nghỉ đi thương lượng giá, nhưng cô còn chưa kịp mở miệng thì người bán đã tự tăng thêm 15 triệu nhân dân tệ. Cô bất lực đăng bài cầu trợ: “Chênh lệch kỳ vọng tâm lý với chủ nhà 15 triệu nhân dân tệ, có mẹo gì để đàm phán không?”

Bài đăng cầu trợ trên nền tảng mạng xã hội.

Dữ liệu cũng đang chứng minh sự thay đổi trong tâm thái của người bán. Trong tháng 3, giá niêm yết trung bình nhà ở cũ tại Thượng Hải tăng nhẹ 0,08% theo tháng, kết thúc chuỗi giảm kéo dài 33 tháng.

Không ít người bán lại bùng lên kỳ vọng tăng giá. Một bên môi giới phản ánh rằng từ tháng 3 đến nay, ở nhiều khu vực tại Thượng Hải đã xuất hiện tình trạng người bán cộng thêm giá và “giữ hàng” cẩn thận. Giá đã từng thương lượng xong ở giai đoạn trước thì nay lại đổi ý; nhiều khu dân cư hot lập tức tăng thêm từ 10 triệu nhân dân tệ đến 50 triệu nhân dân tệ. Thậm chí có người tạm dừng niêm yết, quan sát thị trường.

Có thể hiểu tâm lý của người bán, nhưng giới trong nghề nhìn chung cho rằng: lúc này tăng giá chưa chắc đã là đáp án tối ưu.

Nhà phân tích của Shanghai Zhongyuan Real Estate, Lữ Văn Hí, cho biết nguyên nhân khiến giao dịch ấm lên trở lại lần này là do chính sách mới hỗ trợ: dưới sự trợ lực của tân chính, nhu cầu “thực sự có khả năng chi trả” bị dồn nén được giải phóng tập trung, chứ không phải là sự khởi động của một chu kỳ tăng giá toàn diện. Trong các căn nhà cũ giao dịch ở tháng 3, hơn 70% tổng giá nằm dưới 300 triệu nhân dân tệ. Xét từ phía nhu cầu, lực lượng chính của thị trường vẫn là nhóm người mua để ở có ngân sách hữu hạn và cực kỳ nhạy cảm với giá.

Xét từ phía cung, lượng nhà được niêm yết trên toàn thị trường nhà ở Thượng Hải nhìn chung vẫn nằm trong khoảng hợp lý, không phải “một căn cũng khó tìm”. “Bây giờ thị trường nóng ở chỗ giao dịch, không phải ở chỗ giá. Giá chỉ vừa mới chặn đà giảm và ổn định lại; tăng giá mạnh thì sẽ lập tức đẩy lui những người mua thật sự có nhu cầu, làm cho nguồn nhà mất đi tính cạnh tranh.” Lữ Văn Hí nói.

Ví dụ, tại Phố Đông, một căn hộ 2 phòng ngủ 1 phòng khách, sau khi hai bên đàm phán chốt 580 triệu nhân dân tệ thì người bán tạm thời cộng thêm 8 triệu nhân dân tệ. Người mua lập tức từ bỏ, quay sang mua căn cùng khu, cùng loại căn hộ. Người bán đợi một tháng mới có người mua tiếp theo; cuối cùng giao dịch được với giá 572 triệu nhân dân tệ. Không chỉ không kiếm thêm 8 triệu nhân dân tệ như dự định, mà còn phải trả thêm chi phí nắm giữ trong 1 tháng.

“Bám sát cửa sổ thời cơ, chốt giao dịch dứt khoát là thượng sách.” Lữ Văn Hí khuyên người bán: chiến lược tối ưu là bám theo mức giá giao dịch gần đây để định giá, không tăng giá theo kiểu bốc đồng, không đổi ý tạm thời. Gặp người mua có thiện chí, hãy chốt nhanh giao dịch, “lấy tiền cho chắc”. Với những người bán để thay nhà, càng phải nắm nhịp: bán nhanh nhà cũ để mua nhà mới, tận dụng giai đoạn thị trường sôi động để hiện thực hóa tài sản, đừng vì chờ tăng giá mà bỏ lỡ cơ hội.

Tăng hay không tăng là do người bán quyết định; mua hay không mua là do người mua dùng “lá phiếu bằng bước chân”. Những người bán có thiện chí thì nhịp độ giao dịch đang được đẩy nhanh.

Phóng viên tìm hiểu được rằng tại khu Phố Đông, trong khu Hoa Mộc, có một nguồn nhà 94 mét vuông. Người bán thành ý bán: trong nửa năm đã điều chỉnh giá 3 lần, từ 700 triệu nhân dân tệ xuống 580 triệu nhân dân tệ. Chỉ riêng trong kỳ nghỉ Thanh Minh đã dẫn xem 9 lần. Tại khu Phổ Đà Trường Chính, có một nguồn nhà 131 mét vuông. Trong nửa năm điều chỉnh giá 4 lần, từ 840 triệu nhân dân tệ xuống 768 triệu nhân dân tệ. Chỉ riêng trong kỳ nghỉ Thanh Minh đã dẫn xem 13 lần.