Báo cáo thường niên nhìn nhận｜Sau khi tồn tại, liệu Tao Tianhai có thể giúp China Jinmao "sống tốt" không?

Hỏi AI · Chiến lược của Đào Thiên Hải nhằm hóa giải những lo ngại tiềm ẩn của các dự án tồn kho như thế nào?

Gần đây, China Jinmao công bố báo cáo thường niên năm 2025, đây cũng là báo cáo thường niên đầu tiên kể từ khi Đào Thiên Hải nhậm chức Chủ tịch HĐQT. Trong cả năm 2025, China Jinmao đạt giá trị ký kết bán hàng 113.5Bỷ nhân dân tệ, tăng 16% so với năm trước; thứ hạng trong ngành tăng lên vị trí thứ 8, đạt mức cao nhất lịch sử; lợi nhuận thuộc về cổ đông (bao gồm tổn thất/lãi do giá trị hợp lý của tài sản đầu tư) đạt 1.25B nhân dân tệ, tăng 18%.

Tại buổi công bố kết quả kinh doanh, Đào Thiên Hải cho biết công ty đã hoàn thành nhiệm vụ theo giai đoạn “sống sót”, đang hướng tới mục tiêu “sống tốt”. Tuy nhiên, trước các vấn đề “mặt B” như không phân phối cổ tức, gánh nặng của dự án tồn kho vẫn nặng nề, tốc độ phát triển của đường cong thứ hai còn chậm… liệu China Jinmao có thực sự “sống tốt” hay không, vẫn cần thời gian và sự kiểm chứng của thị trường.

Dữ liệu nguồn: Báo cáo thường niên China Jinmao năm 2021-2025. Phóng viên Tân Kinh báo Kinh tế Nền tảng Vỏ sò (Beike) | Viên Tú Lệ Chế bản

“Sống sót” dựa vào “ba điều thông suốt”

Vào ngày 11 tháng 3 năm ngoái, sau khi Chủ tịch HĐQT gốc Trương Tăng Căn nghỉ hưu đúng tuổi, Đào Thiên Hải tiếp nhận chức vụ Chủ tịch HĐQT, đến nay đã tròn một năm. Theo báo cáo thường niên năm 2025, China Jinmao đạt giá trị ký kết bán hàng 70Bỷ nhân dân tệ, tăng 16%; thứ hạng trong ngành tăng lên vị trí thứ 8, lập kỷ lục cao nhất lịch sử; ngoài ra, công ty đạt doanh thu 59.37B nhân dân tệ, tăng 1% so với năm trước; lợi nhuận thuộc về cổ đông (bao gồm lãi/lỗ do giá trị hợp lý của tài sản đầu tư) đạt 1.25B nhân dân tệ, tăng 18%.

Hình/Ảnh chụp báo cáo thường niên China Jinmao

Tại cuộc họp thuyết minh kết quả, Đào Thiên Hải cho biết mục tiêu theo giai đoạn “sống sót” đã đạt được; công ty đã xác minh “ba điều thông suốt”: dẫn dắt bằng sản phẩm để thoát khỏi xu hướng thị trường đơn độc; điều hành thành công dự án để nâng cấp vòng lặp năng lực tổ chức; thông qua làm tốt sản lượng gia tăng và “tái hoạt hóa” tồn kho để làm mới.

Đào Thiên Hải còn nói thêm rằng trong bối cảnh điều chỉnh sâu của ngành năm 2025, China Jinmao là một trong những doanh nghiệp trong ngành đi đầu trong việc chặn đà giảm và quay về ổn định. “Đằng sau điều đó là việc chúng tôi kiên trì đầu tư ‘sáng tạo chỉ tiêu’ về đầu tư, ‘sáng tạo chỉ tiêu’ về sản phẩm và ‘sáng tạo chỉ tiêu’ về vận hành; các dự án mới đạt được phương châm ‘làm một phát ăn ngay’, trong cả năm khai trương 34 dự án lần đầu tiên, tất cả đều tạo hiệu ứng dự án chuẩn mực.”

Tăng trưởng của China Jinmao năm 2025 trước hết nhờ năng lực sản phẩm và chiến lược tập trung vào các thành phố năng lực cao. Bốn dòng sản phẩm “Kim Ngọc Mãn Đường” được ra mắt trong năm 2024 đã được triển khai toàn diện trong năm 2025, bao gồm 6 dự án Kim Mao Phủ (Jinmao Fu), 7 dự án dòng Phố Phác (Ngọc) (Pu [Ngọc]) và 5 dự án dòng Mãn (Man), 8 dự án dòng Đường (Đường) (Tang), trở thành công cụ quan trọng hỗ trợ cho hiệu suất bán hàng. Trong đó, dự án Tây An Jinmao Phác Dị Đông Phương giành được danh hiệu quán quân bán hàng thường niên tại địa phương.

Khi nhu cầu đối với sản phẩm cải thiện chất lượng được giải phóng, cơ cấu bán hàng của China Jinmao tập trung hơn vào các thành phố năng lực cao và các dự án chất lượng cao. Năm 2025, tỷ trọng ký kết bán hàng của các thành phố hạng nhất và hạng hai đạt 96%; hai khu vực Bắc Trung Hoa và Đông Trung Hoa tăng tỷ trọng lên 73%. Do bố trí sản phẩm tại các thành phố lõi, đơn giá ký kết bán hàng nhà ở của công ty năm 1.36Băng lên khoảng 27k nhân dân tệ/m², tăng mạnh 24% so với năm trước.

Trong khi đó, China Jinmao đẩy nhanh tiến độ tiêu thụ dự án; chu kỳ khai trương lần đầu trung bình của dự án mới rút ngắn còn 5,2 tháng. Với chiến lược vận hành “mở nhanh, thu tiền nhanh, dọn nhanh”, tốc độ dòng tiền hoạt động quay về dương rút ngắn còn 10,4 tháng, đạt được việc thu hồi vốn nhanh và tái đầu tư.

Ban quản lý cho biết, trong kỳ báo cáo, công ty kiên trì làm tốt phần gia tăng; từ năm 2024 đến nay đã tích lũy giành được 43 dự án, tất cả đều tập trung vào các thành phố trọng điểm và các phân khúc trọng điểm, biên lợi nhuận ròng bán hàng bình quân vượt quá 10%. Đồng thời, tích cực thúc đẩy tái hoạt hóa tồn kho; năm 2025 hoàn thành thanh lý 47 dự án, nâng cấp cách làm, triển khai nhiều biện pháp; lũy kế 15 thương vụ đất đai và 113.5Bài sản lớn được tái hoạt hóa.

Về mặt tài chính, lợi thế huy động vốn do nền tảng doanh nghiệp nhà nước trung ương ngày càng thể hiện rõ. Năm 2025, China Jinmao có khoản tài trợ mới, chi phí vốn bình quân giảm xuống 2,75%; chi phí huy động trên thị trường công khai trong cả năm ở mức thấp 2,3%; hạn mức tín dụng ngân hàng chưa sử dụng trong tay vượt quá 20B nhân dân tệ.

“Đường cong thứ hai” đạt chất lượng gì và nỗi lo về hàng tồn kho

Tuy nhiên, các vấn đề tiềm ẩn cũng không thể xem nhẹ. Mặc dù lợi nhuận thuộc về cổ đông của China Jinmao năm 1.62Băng 18% so với cùng kỳ, nhưng lợi nhuận ròng sau khi trừ lỗ do giá trị hợp lý của tài sản đầu tư chỉ đạt 10B nhân dân tệ, chỉ tăng 2% so với năm trước; vì vậy công ty công bố không phân phối cổ tức cuối kỳ. Ngoài ra, lợi nhuận cơ bản trên mỗi cổ phiếu giảm 16% so với cùng kỳ xuống còn 4,38 xu, chất lượng lợi nhuận đáng để cân nhắc.

Dữ liệu nguồn: Báo cáo thường niên China Jinmao năm 2021-2025. Phóng viên Tân Kinh báo Kinh tế Nền tảng Vỏ sò (Beike) | Viên Tú Lệ Chế bản

Dù tỷ suất lợi nhuận gộp của mảng phát triển bất động sản được cải thiện từ 11% lên 13%, nhưng sự cải thiện này được xây dựng trên đóng góp của các dự án chất lượng cao mới được lấy được, có tỷ suất lợi nhuận ròng trên 10%; năng lực tạo lợi nhuận của các dự án tồn kho cũ của công ty vẫn còn yếu. Đây cũng chính là “di chứng” của việc mở rộng mạnh tay trong quá khứ. Những dự án đất giá cao đã triển khai tại các thành phố hạng ba, hạng tư và các thành phố hạng hai yếu cho đến nay vẫn là nỗi lo ngầm.

Hình/Ảnh chụp báo cáo thường niên China Jinmao

Trên thực tế, thị trường vẫn luôn quan tâm đến năng lực của China Jinmao trong việc dọn sạch tồn kho cũ; dù ban quản lý nhấn mạnh rằng họ tích cực tái hoạt hóa tồn kho thông qua thu mua dự án, hoán đổi… thì quy mô hàng tồn kho vẫn không hề nhỏ. Điều này có nghĩa là nếu trong tương lai thị trường tiếp tục ảm đạm, các hàng tồn kho này sẽ phải chịu áp lực trích lập giảm giá thêm.

Hiện nay, mảng phát triển bất động sản vẫn là “tấm đệm” cho kết quả kinh doanh của Kim Mao; năm 2025, mảng này đạt doanh thu 27k nhân dân tệ, chiếm 80% tổng doanh thu. Đối với “đường cong tăng trưởng thứ hai” mà China Jinmao kỳ vọng nhiều, nó vẫn chưa hình thành được lực đỡ đủ mạnh để sánh vai cùng mảng phát triển bất động sản.

Trong đó, dịch vụ Jinmao năm 2025 đạt tổng doanh thu 70B nhân dân tệ, tăng 24% so với cùng kỳ, nhưng chỉ chiếm 6% tổng doanh thu; thu nhập đầu tư bất động sản 1.36B nhân dân tệ, giảm 1% so với cùng kỳ, chiếm 3% tổng doanh thu; thu nhập khách sạn 49.48B nhân dân tệ, giảm 5% so với cùng kỳ, chiếm 3% tổng doanh thu. Không chỉ quy mô tổng thể đóng góp cho tổng doanh thu còn hạn chế, “đường cong thứ hai” của China Jinmao hiện nay vẫn thiếu động lực tăng trưởng rõ rệt.

Năm 2026, “trong bối cảnh tổng thể của hoạt động tại thị trường đất đai sẽ còn tích cực hơn, trong tông chủ đạo tích cực nhưng không kích tiến, bám sát nhịp độ của ngành, kịp thời tối ưu hóa chiến lược đầu tư, tập trung sâu vào các thành phố trọng điểm, nắm bắt một số cơ hội cửa sổ chất lượng cao, đồng thời tiếp tục xây dựng các sản phẩm chuẩn mực của ngành.” Ban quản lý cho biết, dự kiến năm 2026, thứ hạng trong ngành và quy mô bán hàng của China Jinmao nhìn chung sẽ duy trì xu hướng tăng lên ổn định; “thị trường dù vẫn đang xây nền, nhưng cơ hội mang tính cấu trúc vẫn tồn tại, đặc biệt là với các công ty có năng lực sản phẩm xuất sắc thì cơ hội lớn hơn thách thức.”

Không nghi ngờ gì nữa, kết quả kinh doanh năm 2025 của Jinmao có những điểm đáng ghi nhận: quy mô bán hàng tăng trưởng, thứ hạng trong ngành được cải thiện, chi phí tài trợ giảm xuống. Nhưng xét ở một góc độ khác, bản báo cáo này cũng phơi bày “mặt B” như chất lượng lợi nhuận còn yếu, gánh nặng tồn kho nặng nề, “đường cong thứ hai” thiếu lực. Chỉ khi những nỗi lo ngầm này dần được xóa bỏ, tăng trưởng của Jinmao mới thực sự xứng đáng là tăng trưởng chất lượng cao, và mới có khả năng đạt được mục tiêu “sống tốt”.

Phóng viên Tân Kinh báo Kinh tế Nền tảng Vỏ sò | Viên Tú Lệ

Biên tập: Dương Quyên Quyên

Hiệu đính: Lưu Bảo Khánh